افراز اموال مشاع چیست و مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟

مال مشاع به مالی گفته میشود که بیش از یک مالک دارد. یعنی هر مالک در جزء جزء کل ملک حق مالکیت دارد. حال اگر مالکین ملک مشاع بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، راه حل هایی در قانون پیش بینی شده است که یکی از آن ها افراز یا افراز اموال مشاع است.

افراز اموال مشاع به چه صورتی میباشد؟

افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاء ملک می باشد.

شرکا می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.

پس هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

در چه مواردی افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست؟

1. تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
2. شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
3. هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)
4. در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
5. تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟

در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:

الف. محاکم دادگستری

محاکم دادگستری در سه مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

1. زمان که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
2. اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.

1. اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهول المالک، این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است.

نکاتی در خصوص طرح دعوای افراز

• دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می شود و باید به طرفیت کلیه مالکین اقامه شود. در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.
• اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست.
• هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشاعاً مالک باشند، مسکن و شهرسازی میتواند بدون لحاظ تشریفات قانونی، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید. در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد.
• برای مالی که در رهن است نیز می توان افراز اموال مشاع را انجام داد. پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود.

ب. مراجع ثبتی

در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت می باشد.

افراز در اداره ثبت چه مراحلی دارد؟

1. متقاضی باید تقاضای خود را به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
2. درخواست در اداره ثبت، ثبت می شود.
3. درخواست به نماینده ثبت ارسال می شود. پرونده و وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر، ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز اموال مشاع به اطلاع اداره ثبت می رسد.
4. اداره ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید. (در صورتی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود، مراتب به متقاضی افراز و کلیه شرکا ابلاغ می گردد.)
5. نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت مینماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود. نقشه بردار نقشه ملک مورد نظر را در این روز تعیین می کند.
6. پس از تهیه نقشه و اخذ تأییدهای لازم آن، نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد اداره ارسال می دارد. مشاوره حقوقی (در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.)
7. مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را ذیل صورتجلسه مرقوم می دارد.

1. تصمیم اداره ثبت همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اموال مشاع اعتراضی دارند، مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند.
2. پس از انجام مراحل اعتراض، متقاضی می تواند درخواست صدور سند مالکیت خود را بنماید.
3. نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه می نماید. متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.

اعتراض به تصمیم افراز امکان پذیر است؟

الف) نحوه اعتراض:

متقاضی درخواست ثبت، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می کند. اداره ثبت این درخواست را یا می پذیرد یا رد می کند. در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف 10 روز مهلت دارد که چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.

ب) احکام قابل اعتراض:

1. حالت اول: حکم دادگاه مبنی بر افراز اموال مشاع صادر شد ولی با محل انطباق ندارد: در این صورت تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد.
2. حالت دوم: حکم صادره سهو قلم دارد. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد می تواند این اشتباه را اصلاح کند و اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می کند. اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.

تعیین سهم هر شریک بعد از افراز چگونه میباشد؟

بعد از افراز اموال مشاع این مسأله پیش می آید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی است.

بدین معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصه ها را تقسیم کنند. در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز اموال مشاع در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می گردد. (در صورتی که میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل سهام انجام می شود.)