صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.
- تفکیک عرصه به چه صورتی انجام میشود؟
- تفکیک در حالت کلی به چه معنایی میباشد؟
- آیا تفکیک عرصه و اعیان تفاوتی با هم دارند؟
- در تفکیک ملک مشاعی، حالت اشاعه ضروری است؟
- اگر تفکیک ملک مشاعی توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟
- قولنامه زمینی را که فاقد سند تفکیکی است میتوان محضری کرد؟
- در صورتی که مساحت و موقعیت مکانی پارکینگ در صورت مجلس تفکیکی و سند تک برگی ذکر نشود چه باید کرد؟
بدیهی است اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده مثلا سه مالک هر یک با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ. در اینصورت کل واحدها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود. هیچیک از مالکین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامیکه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم شود.
در این مرحله مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را بطور کامل و ششدانگ انتخاب مینمایند. این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود و به موجب همین تقسیم نامه ثبت اسناد خواهد توانست برای هر قطعه و یا واحد سند مالکیت صادر نماید.
ملاحظه میگردد که صورتمجلس تفکیکی مقدمه برای تقسیم نامه است. برای اینکه ملک از وضعیت مشاعی و شراکت خارج گردد اگر بعد از صورتمجلس تفکیکی تقسیم نامه تنظیم نشود کار اداره ثبت در تهیه صورتمجلس تفکیکی عبث و بیهوده بوده است.
[block:block=15]
از آنجا که قانونگذار بر اساس اصل حکمت حکیم و دانا بوده و کار عبث قابل انتساب به او نیست میتوان گفت که تنظیم سند تقسیم نامه حسب تقاضای هریک مالکین الزامی و اجباری است.
اگر در نحوه تقسیم توافقی بین مالکین نباشد دادرس کارشناس تعیین خواهد کرد. این الزام و اجبار از مفاد مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور استنباط میشود. بنابراین هر جا که شریکی بتواند خود را از مالکیت اشتراکی برهاند از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.
تفکیک در حالت کلی به چه معنایی میباشد؟
تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است. در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است.
تفکیک، عملی است اداری که با تقاضای مالک یا مالکین، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع انجام پذیرفته و در نتیجه ملک به چند قطعه با مشخصات معین، تبدیل می گردد.
معمولاً عمل تفکیک املاک (اعیان) با اخذ گواهی پایان کار از شهرداری توسط مالکین و پیوست تصویر مصدق آن به تقاضای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر تفکیک و تحویل به ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک آغاز می شود.
تفکیک عرصه به چه صورتی انجام میشود؟
روش تفکیک عرصه به این شرح است که ابتدا متقاضی تفکیک با مراجعه به شهرداری منطقه، تقاضای نقشه تفکیکی نموده و شهرداری نیز با رعایت ماده 101 قانون شهرداری ها نقشه مزبور را به متقاضی تسلیم و نسخه دیگر آن را به اداره ثبت محل ارسال می دارد. آن گاه متقاضی به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و تقاضای استعلام از اداره ثبت برای تفکیک پلاک ثبتی خود (که البته هیچ گونه مبنای قانونی و منطق حقوقی برای آن قابل تصور نیست) می نماید.
با دریافت استعلام و تحویل آن به اداره ثبت توسط متقاضی به انضمام تقاضای کتبی وی، رئیس واحد ثبتی بدواً موضوع را به متصدی دفتر املاک ارجاع می دهد تا مالکیت متقاضی گواهی شود. با گواهی مسئول دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت ملک، رئیس واحد ثبتی به نماینده ثبت و نقشه بردار ثبتی مأموریت می دهد تا از محل، بازدید به عمل آورند.
نقشه بردار ثبتی، در صورتی که مغایرتی بین نقشه شهرداری و سند مالکیت مشاهده ننماید، ضمن ترسیم نقشه ثبتی، گواهی عدم تجاوز ملک به مجاورین، شوارع و معابر را صادر می نماید.
در نهایت، نماینده ثبت، مبادرت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی عرصه نموده، پس از امضای صورت جلسه توسط نماینده ثبت، نقشه بردار و حاضرین، رئیس اداره ثبت یا معاون وی، ضمن دستور اخذ هزینه تفکیکی مبادرت به امضای صورت جلسه تفکیکی نموده و نسخه ای از آن را به دفترخانه ذی ربط ارسال می دارند.
اگر تفکیک ملک مشاعی توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟
- مدت زمانی که ملک افراز و یا تفکیک میشود کمتر است.
- نیازی به حضور مالک در اداره ثبت اسناد نخواهد بود.
- اگر ملک غیر قابل افراز هم باشد نیاز به حضور مالک در دادگاه نمیباشد.
- وکیل میتواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
- وکیل میتواند سهم موکل خود را بعد از تفکیک به فروش برساند.
- تمامی شرکا که مالک ملک مشاع میباشند میتوانند بدون حضور خود و در صورتیکه توافق کنند یک وکیل بگیرند تا برای تفکیک ملک و یا افراز ملک اقدام کند.
در تفکیک ملک مشاعی، حالت اشاعه ضروری است؟
- در تفکیک حالت اشاعه ضروری نیست یعنی ممکن است فقط یک مالک قصد تفکیک داشته باشد ولی افراز باید چند مالک وجود داشته باشد.
- تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام میشود ولی افراز در صورتی است که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد.
- تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهم هر یک از مالکین میباشد.
- اگر در حین تفکیک، هر یک از شرکا اعتراض داشته باشند بقیه عملیات تفکیک انجام نخواهد شد ولی افراز به این صورت نمیباشد و بعد از اعتراض نیز افراز انجام خواهد شد.
در صورتی که مساحت و موقعیت مکانی پارکینگ در صورت مجلس تفکیکی و سند تک برگی ذکر نشود چه باید کرد؟
مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ ها را به یک یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می کند.
در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بود، اقدام مالک عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است.
به عبارت دیگر خریداران که مالکان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پارکینگ ها را از دادگاه تقاضا می نمایند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است، لذا دادگاه علی الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.
آیا تفکیک عرصه و اعیان تفاوتی با هم دارند؟
تفکیک عرصه و اعیان (مجموعه ساختمان به صورت ششدانگ) از نظام مشابه و واحدی تبعیت می کند. به جز این که در تفکیک اعیان، گواهی پایان کار صادره از جانب شهرداری الزامی است.
در هر دو حالت، پس از طی مراحل موصوف، بدون هیچ گونه تغییری در مالکیت اشخاص، قطعه بندی عرصه (در زمین ها) و جداسازی اعیان (در مجموعه آپارتمانی) در ورقه ای تنظیم می گردد که عنوان «صورتمجلس تفکیکی» را دارد.
بنابراین، صورت مجلس تفکیکی، نوشته رسمی است که بنا به تقاضای مالک یا مالکین و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، مطابق مقررات، توسط مأمورین ذی صلاح تنظیم می شود، با قید این که بدون هرگونه تغییری در مالکیت متقاضی یا متقاضیان (مالک) صرفاً مبین محدوده اجزای جداشده، خواهد بود.
قولنامه زمینی را که فاقد سند تفکیکی است میتوان محضری کرد؟
خیر. از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده میشود.
تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام میشود و بعد از آن صورتمجلس تفکیکی تنظیم میشود. این صورتمجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد.
مراحل صورتمجلس تفکیکی:
- شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
- پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
- در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای اخذ صورت مجلس تفکیکی را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای صورتمجلس تفکیکی:
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان و اسناد مالکیت
سلام
برای ملکی که مشارکتی ساخته شده و سند ندارد (مدرک اولیه مالک صلح قطعی است) و پیمانکار برای نوشتن صورتجلسه افراز حاضر نمی شود، مالک چگونه می تواند برای فروش سهم خود اقدام کند؟
با سلام،مالک آپارتمان طبقه سوم واحد 6 هستم ،آپارتمان هفت واحد است که طبقه چهارم تک واحدی (واحد7) که بالای سقف اتاق خوابهای اینجانی یک تراس عیر مسقف به متراژ 26 متر قرارداردکه اینجانب و سایر ساکننی(6واحد دیگر) دسترسی به آن ندارند تنهاراه دسترسی به تراس و تردد به تراس فوق از داخل واحد 7 طبقه چهارم می باشد و اینجانب در مواقع بحرانی از قبیل برف وباران باعث نشتی ونفوذ آب در سقف اتاق خوابهای اینجانب می گردد.دسترسی به آن جهت جلوگیری آب ندارم.
با توجه به اینکه در بند چهار بخش مشترکات و مشاعات صورت مجلس تفکیکی دسترسی به همه مالکین داده متاسفانه فروشنده این راه دسترسی را وقت برای واحد7 طبقه چهارم در نظر گرفته است،لطفاً،از نظر قانونی صیحیح است یا نه.