چگونگی حذف شرط وکالت بلاعزل بانک ها

شرط وکالت بلاعزل (در خصوص بانک ها ) حذف شد

بانکها از جمله نهادهای اعطای وام به حساب می آیند . این نهاد ها به دلیل حجم بالای اعطای تسهیلات شرایطی را برای اعطای وام در نظر می گیرند، در چند سال گذشته یکی از شرایط سخت گیرانه، گرفتن وکالت بلاعزل از مشتریان برای فروش مال مورد وثیقه در صورت عدم پرداخت بدهی بود از سوی دیگر تشریفاتی در قانون ثبت برای دریافت طلب پیش بینی شده است .آقای دکتر محمود تفکریان، مدرس حقوق ثبت و استاد دانشگاه در این خصوص چنین ابراز نمودند :

چگونگی موضوع ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد واملاک چیست و قبل از اصلاحات اخیر تشریفات اجرایی این ماده :

در این وضعیت دفتر خانه اصولاٌ بنا به تقاضای بستنکار برای وصول طلب و اجرت ها و خسارت دیر کرد اجرائیه صادر خواهد کرد سپس دفتر خانه اجرائیه را به اداره ثبت ارسال می کند و بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه هشت ماه مهلت خواهد داشت که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند در ضمن بدهکار می تواند ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه درخواست کند که ملک از طریق حراج به فروش برسد در این صورت اجرای ثبت یا ثبت محل پس از انقضای شش ماه به حراج ملک اقدام خواهد نمود.

لازم به توضیح است که قبل از فروش ملک در صورت اعلام انصراف بدهکار، حراج ملک منتفی خواهد بود . مبلغ حراج باید از کل مبلغ طلب و خسارت قانونی و حقوق و عوارض هزینه های قانونی تا روز حراج شروع و در هر حال به کمتر از آن فروخته نخواهد شد همچنین در صورت نبودن خریدار و نیز در صورتی که تقاضای بدهکار ظرف مدت مقرر به اجرا یا ثبت محل نرسد، پس از انقضای هشت ماه مذکور در این قانون، ملک با اخذ همه حقوق عوارض و هزینه های قانونی به موجب سند انتقال رسمی به بستنکار واگذار خواهد شد علاوه بر این هر  گاه طلبکار قسمتی از طلب خود را دریافت کرده باشد، در صورت واگذاری ملک به او باید وجوه در یافتی را مسترد کند.

درمورد موسسات و شرکتهای دولتی و بانک ها وجوه دریافتی از اصل طلب برگردانده می شود . نهایتاٌ در صورتی که مال به قیمتی بیش از طلب مورد معامله و خسارت قانونی و حقوق و عوارض و هزینه های قانونی تا روز حراج به فروش نرود، پس از دریافت حقوق اجرایی تمام  مال مورد معامله ضمن تنظیم صورت مجلس توسط رئیس اجرا تحویل بستانکار خواهد شد .

• ایرادات شرعی به این ماده

بعد از تصویب ماده فوق در سال ۱۳۵۱ فقهای شورای نگهبان قانون اساسی طی شماره  های ۴۸و ۴۹ مورخ سال ۱۳۶۴ ماده مذکور را از لحاظ واگذاری کل عین رهن شده به مرتهن بدون تشریفات مزایده و همچنین بیع شرطی که در این ماده قید شده بود به دلیل این که در واقع عقد بیعی واقع نشده است و مغایر قانون مدنی است و حالت طلبکار وبدهکار راداشت، شرعی ندانستند، بویژه اینکه بدون مزایده مورد رهن ممکن است چند برابر قیمت واگذاری، ارزش داشته باشد .

• چرا نظریه شورای نگهبان عملاٌ به اجرا در نمی آمد؟

به نظر من دلیل اینکه این نظریه شورای نگهبان عمراٌ مورد توجه قرار نگرفت این بود که: بهر حال یکی از مراجع عمده برخوردار از مزایا آن، بانک ها بودند . اغلب این نهادها وثیقه داشتند و ممکن بود وثیقه مطالبات آنها متزلزل شود و مشکلات اقتصادی رخ دهد .بدین ترتیب به منظور جلوگیری از معضلات اقتصادی این نظریه عملاٌ اجرا نشد .

• روند اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت به چه ترتیب بود؟

ابتدا باید اشاره کنم که درموره ۱۰/۹/۸۶ بخشنامه ای از سوی قوه قضائیه صادر شد . در این بخشنامه تاکید شده بود، نظر به اینکه براساس نظریه ۴۸ و۴۹ مورخ سال ۶۴ فقهای محترم شورای نگهبان قانون اساسی ، ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب سال ۱۳۵۱ از لحاط واگذاری کل عین مرهونه به مرتهن در صوتی که قیمت آن بیش از عین باشد، مغایر با موازین شرعی تشخیص داده شده است بنابرین آن قسمت از ماده مذکور که واگذاری مال مرهون به بستانکار را بدون در نظر گرفتن قیمت آن ومیزان بدهی مجاز شناخته است، قابلیت اجرا ندارد و ادارات ثبت واسناد واملاک مکلفند در صورت نبودن خریدار با توجه به عمومات بالاخص ماده ۷۸۱ قانون مدنی از طریق برگذاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام ومازاد را به راهن مسترد کند پیرو این بخشنامه بالاخره دو ماده بعد ماده مزبور اصلاح شد . وفق اصلاحیه مذکور:(کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده۳۳ قانون ثبت راجع به اموال غیر منقول در صوتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد، طلبکار می تواند از طریق اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست کند چنانچه بدهکار طرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، بنا به تقاضای بستانکار اداره ثبت پس از ارزیابی تمام  مورد معامله و قطعیت آن حداکثر طرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می کند.

پس از این به بعد با توجه به ماده مذکور در صورتی که مدیون درخواست فروش مال غیر منقول میکرد با توجه به این اصلاحیه ابتدا توسط کارشناسی ارزیابی می شود . پس نتیجتاٌ اگر بستانکار حاضر نشد تمامی پول را بدهد، مشاعاٌ با شخص دیگر شریک مال به نسبت طلب خود میشود . این موضوع موجب شده بود که بانک ها با مشکل مواجه شوند . بنابرین تمهیداتی نظیر وکالت بالاعزل در نظر گرفته شد . از لحاط قانونی می توان از طریق عقد خارج لازم دیگری، موکل اختیار عزل وکیل  را از خود ساقط کند . به این ترتیب برخی از بانک ها دادن وام را مستلزم دادن وکالت بلاعزل به خود بانک کردند تا این نهاد بتواند از طریق این اختیار نسبت به فروش ملک وثیقه اقدام کند.