غفلتی که قطعا پشیمانی به دنبال دارد
ثبت ملک : فرض کنید شخصی بدون آنکه حقی نسبت به ملکی داشته باشد، با رعایت تمام ضوابط و مقررات قانون ثبت، ملکی را که متعلق به دیگری است، به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد. در این فرض مالک واقعی باید چکار کند؟ احتمالا برای پاسخ به این سوال دنبال راهی برای ابطال سند مالکیت می‌گردید. اما راهی برای ابطال سند مالکیت وجود ندارد. در قانون ثبت ملک برای حفظ مصالح جامعه و روشن شدن وضع مالکیت املاک و ایجاد نظم و انضباط ثبتی، ثبت ملک را قاطع دعاوی و دلیل قطعی شدن مالکیت دانسته‌اند. علاوه بر این مالکی که بعد از چند آگهی مقدماتی، نوبتی، تحدیدی و… به خاطر بی‌اطلاعی، تنبلی یا تسامح حقوق خود را حفظ نکرده علیه خود اقدام کرده است. بنابراین ابطال سند کسی که در فرض بالا سند مالکیت گرفته است امکان ندارد مگر در دو فرض استثنایی «صدور سند مالکیت معارض» و «اشتباهات ثبتی».
با این وجود، کسی که با سوءنیت ملک دیگری را به نام خود ثبت کرده است، باید منتظر برخورد سخت کیفری باشد. در قانون ثبت ملک معمولا برای چنین اشخاصی مجازات سنگین جرم کلاهبرداری را در نظر گرفته‌اند. مالک اصلی ملک هم برای رسیدن به حقوق خود می‌تواند علیه کسی که حق او را تضییع کرده است، با طرح شکایت کیفری، درخواست محکومیت کیفری متهم به مجازات قانونی به جبران خسارت وارده شامل قیمت ملک، مجوز و سایر خسارات کند.
بهترین امانت‌دار برای سند رسمی شما
اداره ثبت اسناد بهترین امانت‌دار برای سند شماست. در صورتی که قصد سفری طولانی دارید یا به هر دلیل از نگهداری سند در خانه خود آسوده‌خاطر نیستید می‌تواند با توجه به مقررات ماده 75 به بعد «قانون ثبت اسناد و املاک»، سند رسمی خود را نزد اداره ثبت اسناد و املاک محل زندگی خود به امانت بگذارید.
برای این کار باید سند را در پاکت یا لفاف دیگری که لاک و مهر شده باشد قرار دهید و شخصا روی پاکت، تاریخ تسلیم امانت را با تمام حروف در حضور مسئول دفتر قید کنید. مسئول دفتر تاریخ تسلیم را تصدیق و پاکت را با مهر اداره ثبت مهر می‌کند و در دفتر مخصوصی شماره امانت را به همراه اسم امانت‌گذار، تاریخ امانت و اسامی شهود (اگر باشند) می‌نویسد و به امضای امانت‌گذار و شهود می‌رساند. شما می‌توانید توسط اداره ثبت از سند امانتی خود رونوشت هم تهیه کنید. در این صورت اداره ثبت رونوشت گواهی شده سند را به شما خواهد داد اما روی این رونوشت قید خواهد کرد که این رونوشت مطابق با اصلی است که در اداره ثبت اسناد و املاک به امانت گذاشته شده است و به هیچ‌وجه رسمیت ندارد مگر اینکه آن سند مطابق قانون ثبت شده باشد. استرداد امانتی که به این ترتیب به اداره ثبت داده‌اید تنها با حضور دو نفر شاهد امکان‌پذیر خواهد بود.
سردفتران مسئولیت‌های سنگینی دارند
سردفتران ماموران رسمی هستند و به نمایندگی از سازمان ثبت، به ثبت رسمی اسناد اقدام می‌کنند؛ بنابراین طبیعی است که این شغل حساس، مسئولیت‌های سنگینی داشته باشد. اگر سردفتران مرتکب جرمی شوند شکایت از آنها در دادسرا طرح و تعقیب می‌شود و در دادگاه‌های عمومی کیفری مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. مهمترین جرمی که امکان وقوع آن از سوی سردفتران و دفتریاران وجود دارد جعل در سند رسمی است. ماده 100 به بعد قانون ثبت اسناد و املاک مصادیق این جرایم را بیان کرده است. اما در صورتی که تخلف سردفتر یا دفتریار جنبه جزایی نداشته باشد، در «دادسرا و دادگاه انتظامی سردفتران و دفتریاران» رسیدگی می‌شود و متخلف به مجازات‌های انتظامی که حسب مورد از توبیخ با درج در پرونده تا انفصال دایم از شغل سردفتری و دفتریاری است، محکوم می‌شود.
علاوه بر نظارت‌هایی که بازرسان سازمان ثبت، کانون سردفتران و سازمان بازرسی کل کشور بر کار سردفتران دارند در صورتی که تخلفاتی از سوی شهروندان مشاهده شود به موضوع رسیدگی می‌شود. بنابراین شهروندان در صورت شکایت، می‌توانند موضوع را به بازرسان سازمان ثبت یا اداره‌های‌کل ثبت استان‌ها یا بازرسی واحدهای ثبتی در شهرستان‌ها منعکس کنند. رسیدگی مقدماتی به شکایت‌ها و گزارش‌ها در اداره امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌شود. سپس پرونده به دادسرای انتظامی سردفتران و دفتریاران خواهد رفت و در صورت صدور کیفرخواست، رسیدگی به موضوع در دادگاه آغاز خواهد شد.
ثبت ملک
دفترخانه‌های اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت سند رسمی وجوهی شامل حق‌التحریر، حق‌الثبت، مالیات و حق تمبر و سایر وجوهی که طبق قوانین وصول آن برعهده دفترخانه محول شده است را وصول می‌کنند. تمامی این مبالغ، مبنای قانونی دارد و سردفتر حق ندارد مبلغی اضافه از مبالغی که تعیین شده است، بگیرد. حق‌التحریر مطابق تعرفه‌های اعلامی از سوی قوه‌قضاییه و حق‌الثبت مطابق مواد 123 قانون ثبت و 50 قانون دفاتر اسناد رسمی وصول می‌شود. معمولا تعرفه ثبت اسناد رسمی نیم درصد مبلغ مندرج در سند است مگر در موارد استثنایی که ترتیب‌های دیگری برای محاسبه حق‌الثبت در نظر گرفته می‌شود.
سردفتر در مقابل گرفتن این وجوه باید رسیدی به متقاضی بدهد و علاوه بر آن شماره و تاریخ قبوض و حق ثبت و حق‌التحریر را در دفتر و سند درج کند. طرفین قرارداد باید قبل از تنظیم و ثبت سند در دفترخانه حق‌الثبت را پرداخت کنند اما تا قبل از تنظیم سند و ثبت آن در دفتر، هر زمانی که از انجام معاملات صرف‌نظر کنند سردفتر باید در رد آن به پرداخت‌کننده وجه اقدام کند. ملاک ثبت، امضای دو طرف معامله است بنابراین حتی بعد از ورود اطلاعات به دفتر و قبل از امضای طرف‌های معامله، انصراف از معامله و استرداد وجوه پرداخت شده، امکان دارد. حق‌الثبت جزو درآمدهای دولت و حق‌التحریر جزو درآمدهای دفترخانه محسوب می‌شود.
امید عبدالهیان
