معمولا خریدار ملک بازداشتی، از شرایط ملک مورد معامله آگاهی نداشته و در حین تنظیم سند رسمی، متوجه ممنوعیت نقل و انتقال آن میگردد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی نیز علاوه بر مدت زمان زیادی که رسیدگی به پرونده به خود اختصاص میدهد، خسارات فراوانی را به خریداران تحمیل مینماید.
دراین مقاله سعی شده، مخاطبان محترم پایگاه خبری یاسا را با وضعیت نقل وانتقال املاک بازداشت شده آشنا شوند و تکلیف خریدارن و فروشندگان در برخورد با املاکی که داری چنین شرایطی هستند، مشخص نمود، همراهمان باشید.
بازداشت ملک به چه معناست؟
بازداشت ملک به حالتی گفته می شود که به دستور مقامات قضایی، امکان تنظیم سند رسمی آن به صورت موقت یا دائم ممنوع میگردد، لذا با توجه به این ممنوعیت، تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی غیر ممکن خواهد بود، مگر آن که تاریخ انتقال ملک به شخص خریدار از طریق قولنامه مقدم بر تاریخ بازداشت باشد.
به طور مثال اگر احمد ملک خود را در تاریخ 1/1/1399 به سامیار بفروشد ولی بنا به هر دلیلی سند رسمی به نام صادر نشود و در تاریخ 1/1/1400 ملک به دستور مقامات قضایی بابت مطالبه مهریه همسر احمد توقیف شود، در این حالت سامیار می تواند با اثبات تاریخ مقدم معامله خود نسبت به توقیف ملک، اقدام به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی نماید که در این حالت اگر برای دادگاه احراز گردد که تاریخ معامله مقدم بر بازداشت بوده است از ملک توقیف شده رفع بازداشت میگردد.
دلایل مراجع قضایی در بازداشت ملک:
- بازداشت ملک به دلیل تامین خواسته از بابت مطالبه مهریه یا مطالبه وجه چک و…
- بازداشت ملک به دلیل ضمانت یا کفالت
- بازداشت ملک توسط بانک جهت اطمینان از پرداخت بدهی توسط مالک. (رهن ملک)
- بازداشت ملک به درخواست دارندۀ چک برگشت خورده از دادگاه جهت جلوگیری از فروش آن تا زمان صدور حکم نهایی(تامین خواسته)
- بازداشت ملک به دلیل فعالیتهای اقتصادی نامشروع در آن
- بازداشت ملک به دلیل خریداری آن به جرم پولشویی
انواع بازداشت:
- بازداشت دائم ملک: املاکی که به طور دائم بازداشت شده اند، معمولا به نفع دولت مصادره شده و پس از سپری شدن مراحل قانونی، جزئی از اموال دولتی خواهند شد. طبق اصل 49 قانون اساسی: دولت موظف است ثروت‌های ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سوءاستفاده از موقوفات، سوءاستفاده از مقاطعه کاری ها و معاملات دولتی، فروش زمین های موات و مباحات اصلی، دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیر مشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود.
- بازداشت موقت ملک: دادگاه در صورتی حکم بازداشت موقت ملک را صادر میکند که پرونده در جریان رسیدگی قرار دارد و ملک مورد نظر باید تا تعیین تکلیف نهایی موضوع پرونده، از هرگونه خرید، فروش و نقل و انتقال در امان باشد در هر کدام از دو مورد فوق، صاحب ملک یا وکیل او حق فروش ملکی بازداشتی را نداشته و تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی نیز امکان پذیر نخواهد بود.
چگونه میتوان تشخیص داد که ملکی در بازداشت است یا خیر؟
- در صورتیکه ملک دارای سند تک برگ باشد، پشت سند تک برگ، مشخصات مرجعی که دستور بازداشت ملک را صادر نموده و علت بازداشت، درج گردیده است.
- در سندهای منگوله دار نیز در قسمت توضیحات میتوان شرایط ملک را از لحاظ بازداشت یا آزاد بودن آن و مرجع صادرکنندۀ رای را مشاهده کرد.
- مراجعه به دفترخانه ای که ملک در حوزه آن است و استعلام وضعیتی ثبتی ملک از اداره ثبت
آیا میتوان الزام مالک را به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی از دادگاه تقاصا کرد:
پس از توافق اولیه خریدار و فروشندۀ و تنظیم قولنامه و همچنین پرداخت تمام یا قسمتی از مبلغ معامله، تاریخی جهت حضور طرفین معامله در دفترخانه ثبت اسناد معین میگردد.
در تاریخ مذکور، مالکیت رسمی ملک از فروشنده به خریدار منتقل شده و سند مالکیت به نام وی صادر خواهد شد اما چنانچه ملک مورد معامله، در بازداشت باشد، امکان صدور سند رسمی ملک بازداشتی به نام خریدار تا زمانی که موجبات رفع بازداشت فراهم نشود وجود ندارد.
پس در این موارد اگر مورد از موارد بازداشت دائم باشد، این معامله از اساس باطل می باشد و بر این معامله هیچ گونه اثری مترتب نیست و در این صورت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای حقوقی مطالبه ثمن به نرخ روز با توجه به اینکه مال مستحق للغیر در آمده با استناد به رای وحدت رویه شماره 733 نماید و حتی در صورتی که ارکان جرم انتقال مال غیر فراهم باشد، اقدام به طرح این نوع شکایت کیفری نماید. اگر مورد از موارد بازداشت موقت باشد تا زمانی که موجبات رفع بازداشت مرتفع نشود، امکان تنظیم سند رسمی میسر نیست.
به طور مثال خریداری که اقدام به خرید ملکی نموده است که در رهن بانک قرار دارد می تواند با پرداخت مبلغ وام اقدام به رفع توقیف و سپس اقدام به طرح دعوای تنظیم سند رسمی نماید، یا در صورتی که خریدار مدعی این باشد که ابتدا ملک توسط فروشنده به خریدار منتقل شده ولی بنا به هر دلیلی تنظیم سند رسمی به نام ایشان صورت نگرفته و سپس ملک در رهن بانک قرارداده شده است، می تواند اقدام به طرح دعوای اعتراض ثالث در دادگاهی که ملک را توقیف نموده است نماید.
خواهان وخوانده دعوای الزام به تنظیم سند ملک بازداشت شده چه کسانی هستند؟
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید علاوه بر متعهد، افرادی که ملک به نفع آنها بازداشت شده نیز به عنوان خوانده ،طرف دعوا قرار گیرند. درغیر اینصورت دعوا قابلیت استماع را نخواهد داشت.
مستندات قانونی ممنوعیت خرید و فروش و هرگونه نقل و انتقال ملک بازداشتی
- بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا… باطل است. (ماده 348 قانون مدنی)
- هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلااثر است. (ماده 56قانون اجرای احکام مدنی)
- هرگونه قرارداد یا تعهدی نسبت به مال توقیف شده، بعد از توقیف به ضرر محکوم له (شخص حقیقی یا حقوقی که بازداشت به نفع وی صورت گرفته) منعقد شود، نافذ نخواهد بود؛ مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد. (ماده 57قانون اجرای احکام مدنی)
- پس از ابلاغ بازداشت به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده، ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت، تا زمانی که بازداشت باقی است داده نمیشود، مگر در صورت اجازۀ شخصی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در اینصورت باید اشخاص ذینفع، تکلیف ادامۀ بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند. (ماده 89 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا )
جرم انگاری معرفی مال غیر به عنوان مال خود
مطابق با مقرره قانونیه: (هرگاه محکوم علیه یا مدیون یا کفیلی مال غیر را مال خود معرفی نماید و همچنین اگر مدعی علیه برای تامین مدعی به، مال متعلق به غیر را مال خود معرفی کند و برای وصول حق محکوم له یا دائن و یا تامین مدعی به، عملیاتی نسبت به آن مال بشود محکوم له یا دائن … محکوم به مجازات کلاهبرداری می شود)
مطابق این قانون اگر احمد ملک خود به موجب مبایعه نامه به سامیار بفروشد ولی تا قبل از اینکه سند رسمی به نام سامیار صادر شود این ملک را به عنوان وثیقه برای آزادی شخص دیگر یا در رهن بانک قرار دهد، خریدار می تواند اقدام به طرح شکایتی با عنوان معرفی مال غیر به عنوان مال خود در محاکم نماید.
مجازات جرم انتقال املاک توقیف شده
مطابق ماده 663 قانون مجازات اسلامی قسمت تعزیرات: ((هر کس عالما در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرف نماید که منافی با توقیف باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.))
مطابق با این قانون هر کس حتی مالک با علم به این موضوع که مال در توقیف می باشد و پس از توقیف اقدام به انتقال مال توقیف شده نماید به مجازات مقرر در این ماده محکوم خواهد شد.
شما میتوانید سایر مقالات حقوقی مرتبط را در پایگاه خبری یاسا دنبال نمایید .
