چگونه از مالک زمین اجرت المثل کشاورزی بگیریم؟

به عنوان یک اصل یا قاعده، اجرت المثل یا همان قیمت زمان استفاده از ملک یا  زمین کشاورزی، باید به مالک یا صاحب زمین پرداخت شود. موضوع برخی پرونده‌ها حقوقی یا کیفری، منافع حاصله از اموال یا املاکی است که یک طرف دعوی از آن، بی جهت بهره برداری نموده و طرف دیگر را از آن منافع به کل محروم نموده است. قانونگذار به این منافع اجرت المثل می‌گویند. در جریان این پرونده‌ها، کارشناسان رسمی قوه قضاییه نقش اصلی را ایفا می‌نمایند، چرا که مبلغ دقیق اجرت المثل ایام تصرف، به دست همین کارشناسان معین می گردد. به عبارتی بسیار ساده اگر شخصی از اموال شخص دیگری استفاده کند و از منافع آن منتفع گردد، در حالی که اصل و فرع آن مال باقی بماند و از بین نرود، باید اجرت منافع یا همان اجرت المثل استفاده را به دیگری پرداخت کند.

در حقوق مدنی ایران، متصرفین غیرقانونی زمین های زراعی، در زمان تصرف خود از زمین یا هر نوع مالی، باید ارزش و قیمت آن را به مالک یا مالکین پرداخت کنند.

مثلا اگر شخصی بدون کسب اجازه مالک، زمین کشاورزی او را تصرف کرده و از منافع آن استفاده نماید، مالک زمین زراعی می تواند با تنظیم دادخواست حقوقی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف زمین، به صورت کاملا قانونی درخواست تعیین قیمت و بهاء مدت زمان تصرف را مطرح نموده و نسبت به دریافت آن اقدام نماید.

شرایط و مراحل طرح دعوای اجرت المثل ایام تصرف زمین مزروعی

طرح دعوا و ارائه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف، شرایط و مراحل خاص خود را دارد که در ذیل به صورت مختصر به آن اشاره می نماییم:

• مالک زمین یا وکیل او یا نماینده قانونی وی می توانند نسبت به تشکیل پرونده اقدام نمایند و هیچ شخص دیگری جز اشخاص مذکور، حق طرح دعوی و پیگیری آن را به دلیل نداشتن نفع یا سمت ندارند.
• مالک باید کلیه مدارک اثبات کننده مالکیت خود را، همچون سند رسمی و مبایعه نامه و… را در حین طرح دعوی به دادگاه ارائه نماید.
• مشخصات کامل زمین کشاورزی از جمله شماره پلاک ثبتی و نشانی زمین زراعی و… برای تقدیم دادخواست الزامی است.
• داشتن مشخصات فرد متصرف غیرقانونی، از قبیل نام، نام خانوادگی، نام پدر و نشانی دقیق محل اقامت او و دلایل تصرف وی از جمله شهادت شهود یا تأمین دلیل با جلب نظر کارشناس و… نیز ضروری می باشد.
• دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد که زمین کشاورزی در حوزه قضایی آن واقع شده است.
• به عنوان مثال اگر متصرف، زمین را در تهران به صورت غیرقانونی و بدون اذن و اجازه مالک، تصرف کرده باشد، هر چند محل اقامت متصرف قزوین باشد، صرفا دادگاه حقوقی محل وقوع زمین در تهران صالح به رسیدگی است، حتی اگر مالک مدعی اجرت المثل زمین، در شهر یا استان دیگری ساکن باشند.

 رویه قصایی فعلی محاکم در مطالبه اجرت المثل ایام تصرف زمین زراعی و کشاورزی

• مالک یا مالکین مدعی حق یا وکلای قانونی آنها، باید با رعایت موارد و با در دست داشتن مدارک ذکر شده، به یکی از دفاتر خدمات قضایی در سطح کشور مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده و ارائه دادخواست حقوقی با عنوان، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف زمین کشاورزی نمایند.
• دفاتر خدمات قضایی پس از تشکیل پرونده قضایی و دریافت هزینه های دادرسی در دعاوی مالی، اوراقِ و ضمائم پرونده را به صورت الکترونیکی به دادگاه محل وقوع زمین کشاورزی ارسال می نمایند.
• دادگاه صالح در صورت کامل بودن پرونده، وقت رسیدگی را تعیین و به طرفین ابلاغ می نماید. در این حالت از طرفین دعوی شامل مالک زمین و متصرف غیرقانونی زمین، جهت حضور در دادگاه دعوت می گردد.
• برای اثبات و احراز مالکیت خواهان، دادگاه یک بار از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، استعلام لازم را به عمل می آورد تا مالکیت خواهان برای دادگاه محرز گردد.
• در صورتی که متصرف غیرقانونی تصرف خود را انکار کند، دادگاه ممکن است از مالک بخواهد که نسبت به حاضر نمودن شهود خود در دادگاه اقدام نماید تا اظهارات آنها توسط دادگاه شنیده شود.
• اگر متصرف غیرقانونی (بدون اذن و اجازه مالک) در جلسه دادگاه، قانونی بودن (با اذن و اجازه بودن) تصرفات خود را ثابت کند دادگاه با عنایت به نوع تصرفات صورت گرفته و با تعیین و جلب نظر کارشناس مربوطه، قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر می نماید.
• کارشناس منتخب پس از بازدید از زمین زراعی و ملاحظه نوع تصرفات و استفاده صورت گرفته، مقدار، مساحت ، محل وقوع ملک، مدت زمان تصرف و ارزش و بهاء تصرفات را برآورد نموده و به دادگاه اعلام می کند.
• اگر به نظر کارشناس منتخب اعتراض نشود یا پس از اعتراض قطعی گردد، دادگاه با توجه به مبلغی  که کارشناس یا کارشناسان به عنوان اجرت زمان تصرف تعیین نموده اند، حکم به پرداخت کامل اجرت المثل ایام تصرف زمین مزروعی، علیه متصرف را به نفع مالک صادر می کند.

هزینه دادرسی دعوای اجرت المثل ایام تصرف زمین زراعی و کشاورزی

هزینه مالی دادخواست اجرت المثل ایام تصرف زمین کشاورزی، براساس قیمت منطقه ای زمین مذکور محاسبه خواهد شد. دفاتر خدمات قضایی فرم های مخصوصی را در اختیار خواهان دعوا قرار خواهند داد که اطلاعاتی از قبیل مساحت، موقعیت و کاربری زمین زراعی و… توسط وی تکمیل و هزینه دادرسی مطابق آن محاسبه خواهد شد.که البته مبلغ بالایی نخواهد بود.

هزینه کارشناسان در دعوای اجرت المثل ایام تصرف زمین کشاورزی

همیشه حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری مطابق نوع عملکرد او از طریق دادگاه محاسبه می شود. رویه قضایی این است که در بدو امر دادگاه اجرت مختصری را به عنوان علی الحساب تعیین و به مدعی حق (خواهان) اخطار می نماید که هزینه مذکور را به صندوق دادگستری پرداخت نماید. پس از واریز شدن هزینه، کارشناس منتخب به شعبه مراجعه نموده و اقدام به  مطالعه کامل پرونده می نماید و متعاقبا از زمین کشاورزی نیز بازدید و نوع کشت و تصرف و زرع و همچنین مدت زمان تصرفات صورت گرفته و… را دقیقا بررسی و نهایتاً نظریه خود را به صورت مکتوب به دادگاه ارائه می نماید. گاها دادگاه در صورت نیاز می تواند، تقاضای تکمیل نظر را از کارشناس بخواهد.

اگر کارشناس مربوطه، هزینه پرداختی توسط خواهان را کمتر از میزان عملکرد خود تشخیص دهد، در انتهای نظریه کارشناسی خود از دادگاه تقاضای پرداخت و تکمیل ما به التفاوت حق الزحمه را می نماید. در اینجا اگر قاضی پرونده تشخیص دهد که مبلغ پرداخت شده به کارشناس کمتر از میزان فعالیت و کارشناسی صورت گرفته وی بوده است، مبلغ دیگری را تعیین و خواهان مکلف به پرداخت ما به التفاوت خواهد بود.

عوامل موثر در محاسبه اجرت المثل اراضی کشاورزی در ایام تصرف

• مدت زمان تصرف: مدت زمانی که زمین زراعی به تصرف در آمده است، اغلب توسط قاضی دادگاه معین شده و معمولا مدتی از زمان صدور حکم خلع ید توسط دادگاه تا آغاز تصرف مالک را در بر خواهد گرفت.
• نوع کاربری زمین کشاورزی: زمین های کشاورزی از لحاظ حقوقی به سه نوع کاربری آبی، دیم و باغی تقسیم می شوند.
• تشخیص محصول غالب: منطقه از طریق شناسایی بازار منطقه و آمار وزارت جهاد کشاورزی تعیین می شود.
• عملکرد محصول غالب: منطقه به صورت تن در هکتار است.
• ارزش واحدی محصول غالب: در منطقه در خلال سال های مورد دعوی مطالبه اجرت المثل
• محاسبه ارزش ناخالص تولید: از طریق ضرب ارزش واحد محصول در میزان تولید در مساحت زمین مورد دعوا در هر سال
• محاسبه ضریب ارزش ناخالص تولید: در سالهای مورد مطالبه.

روش های محاسبه اجرت المثل اراضی زراعی

سه شیوه محاسبه وجود دارد :

1. بر اساس کل سال های تصرف و قیمت تمام شده روز محصول
2. محاسبه در هر سال بر اساس آخرین قیمت تمام شده محصول در آن سال
3. محاسبه اجرت المثل طبق میانگین سالیان مورد مطالبه

معمولا دادگاه ها ،کارشناسان را مکلف به تعیین اجرت المثل به روش تفکیک سال های مورد مطالبه با ارزش همان سال می نماید. بدین صورت که اجرت المثل هر سال با آخرین نرخ محصول در همان سال تعیین می شود. این امر از یک سو به این دلیل است که مالک در همان سال برای دریافت اجاره بها مراجعه ننموده است و مستأجر محصولی با شرایط همان سال تولید نموده است.

روش محاسبه ریاضی

تعداد سالهای تصرف ضربدر مساحت مزرعه ضربدر میانگین عملکرد سالانه گذشته گندم و جو ضربدر میانگین سالانه نرخ تضمینی گندم……..ریال (ضربدر 40درصد)= مساوی است با اجرت المثل یا اجور معوقه مالک در سالهای تصرف