پایان کار اصطلاحی است که به گوش همه ما آشنا است. در واقع این اصطلاح مربوط به ساخت و ساز و خرید و فروش املاک است. اینکه دقیقا پایان کار چه مرحله ای است و چطور می توان دعوای الزام به پایان کار را مطرح کرد، موضوعی است که قصد داریم در این مقاله بررسی کنیم.
پایان کار چیست؟
همانطور که می دانید این روزها بازار ساخت و ساز املاک قدیمی رشد چشمگیری داشته است. به طوری که با عبور از کوچه و خیابان های شهر آپارتمان های نوساز یا در حال ساخت زیادی را می بینیم. لازم به ذکر است که ساخت یک آپارتمان مراحل مختلفی دارد. در واقع مالک ملک و سازنده در قالب یک قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص تمام مراحل از جمله شروع، مواد مورد استفاده، هزینه ها و غیره توافقاتی می کنند و برای هر مرحله در صورت عدم انجام تعهد از سوی متعند ضمانت اجراهایی را پیش بینی می کنند.
ممکن است بپرسید پایان کار دقیقا چه مرحله ای است و به چه معناست؟ همانطور که از نام آن پیداست آخرین مرحله ساخت و ساز ملک را مرحله پایان کار می نامند. برای اخذ پایان کار در واقع سازنده بعد از اتمام مراحل ساخت باید به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه نماید و درخواست صدور گواهی پایان کار را نماید. شهرداری تمام مدارک را بررسی می نماید و در صورت نبود خلافی و بدهی، اقدام به صدور گواهی پایان کار می نماید. نکته ای که در خصوص پایان کار لازم به ذکر است این است که اخذ این گواهی یک امر الزامی است. به این معنا که تا زمانی که گواهی پایان کار اخذ نشود دفاتر اسناد رسمی نمی توانند سند مالکیت را منتقل کنند. بنابراین تنظیم سند رسمی ملک یا هر واحد آپارتمان نیازمند گواهی پایان کار است، زیرا این سند نشان دهنده و بیانگر آن است گه مراحل ساخت ملک به اتمام رسیده است و آماده نقل و انتقال است. به نوعی می توان گفت که این سند شناسنامه فنی ملک محسوب می شود از این جهت که ملک با تمام ضوابط و مقررات قانونی که مورد تایید شهرداری هم هست ساخته شده است.
چه کسی باید گواهی پایان کار اخذ کند؟
همانطور که پیش تر بیان شد اخذ گواهی پایان کار امری ضروری و لازم است و اهمیت آن به قدری است که بدون آن امکان نقل و انتقال ملک منتفی می شود. بنابراین اهمیت دارد که بدانیم اخذ گواهی پایان کار وظیفه کیست؟ معمولا مالک قانونی ملک باید مراحل و تشریفات قانونی برای اخذ گواهی پایان کار را دنبال کند، اما اگر مالک با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده ای مبنی بر ساخت ملک توافق کرده است می تواند در قالب یک وکالتنامه رسمی اختیار اخذ گواهی پایان کار را به سازنده واگذار کند.
سازنده باید به موجب وکالتنامه مذکور بعد از اتمام ساخت و عملیات ساختمانی جهت اخذ گواهی پایان کار به شهرداری مراجعه کند. در صورتی که سازنده با وجود داشتن وکالت نامه از انجام این کار خودداری کند یا در مواقعی که ملکی بدون اخذ گواهی پایان کار فروخته شود. شخص ذینفع می تواند با مراجعه به دادگاه شخص سازنده یا مالک را ملزم به اخذ پایان کار نماید. البته همیشه دعاوی مربوط به الزام اخذ گواهی پایان کار مربوط به مالک یا سازنده نیست. گاهی ممکن است شهرداری به جهات گونانون و غیر موجهی از صدور چنین گواهی خودداری کند. در این مواقع شخص ذی نفع باید دعوای خود را علیه شهرداری مطرح کند و این نهاد را ملزم به صدور گواهی پایان کار کند.
چه مدارکی برای اخذ گواهی پایان کار لازم است؟
برای اخر گواهی پایان کار مدارکی لازم است که در ادامه به آن ها می پردازیم.
- اصل یا رونوشت مدارک شناسایی مالک و در صورتی که مالک در قید حیات نباشد باید اصل و رونوشت گواهی انحصار وراثت و مدارک شناسایی ورثه را ارائه کنید.
- ارائه اصل و رونوشت عوارض نوسازی ساختمان که به صورت سالانه پرداخت می شود.
- ارائه اصل و رونوشت سند مالکیت
- ارائه اصل کارت ساخت
- ارائه فیش های مربوط به گاز، تلفن، برق و آب
- ارائه تمامی مدارک مربوط به پایان رسیدن مراحل و عملیات ساختمانی
- ارائه گزارش هر مرحله که به اتمام رسیده است
- ارائه تاییدیه ای مبنی بر اینکه آسانسور با استاندارهای لازم ساخته شده است
- ارائه اصل و رونوشت پروانه ساختمانی
- ارائه نقشه معماری ملک که ممهور به مهر شهرداری شده باشد و ارائه همان نقشه در قالب یک سی دی
چه مراحلی را برای اخذ گواهی پایان کار می‌بایست طی نمود؟
حال که با مدارک مورد نیاز برای اخذ گواهی پایان کار آشنا شدیم. ممکن است بپرسید این مدارک به کدام قسمت شهرداری باید ارائه شود و اینکه مراحل و تشریفاتی که در خود شهرداری برای صدور گواهی پایان کار طی می شود چیست؟ در این بخش قصد داریم به تک تک مراحل و تشریفات اخذ گواهی پایان کار اشاره کنیم.
- مرحله اول برای اخذ گواهی پایان کار بعد از اتمام عملیات ساختمانی مراجعه به شهرداری که پروانه احداث بنا را صادر کرده است، می باشد.
- با مراجعه به شهرداری مدارک مذکور را تحویل می دهید
- بعد از تحویل مدارک، فرم پایان کار به شما داده می شود تا آن را تکمیل نمایید.
- بعد از تکمیل فرم پایان کار، سند مالکیت را ارائه کنید. بعد از تحویل سند مالکیت، بخش دبیرخانه شهرداری تاریخ و ساعتی را برای اینکه کارشناس فنی از ملک بازدید کند برای شما تعیین می کنند.
- حتما دقت کنید که در روز و ساعت تعیین شده بازدید به عمل آید، زیرا برای اخذ گواهی پایان خدمت، ارائه گزارش مهندس ناظر از ساختمان ضروری است.
- اگر ملک شما بدهی و خلافی ندارد به بخش محاسبات مراجعه نمایید.
- در مرحله محاسبات بدهی و خلافی شما استعلام می شود اگر در این مرحله بدهی نداشته باشید، مدارک شما تکمیل و پیش نویسی تهیه می شود. اگر بدهی داشته باشید ابتدا باید بدهی خود را پرداخت نمایید و سپس پیش نویس آماده می شود.
- بعد از گذشت تمام مراحل، مدارک مربوطه به ترتیب باید توسط ناظر فنی، معاونت شهرسازی و معماری منطقه و همچنین شهردار منطقه به تایید برسند و در نهایت گواهی پایان کار صادر می شود.
دادخواست الزام به اخذ گواهی پایان کار
همانطور که در مباحث فوق بیان شد ممکن است گواهی پایان کار به هر دلیلی صادر نشود و فرد ذینفع از دادگاه صالح تقاضای صدور گواهی پایان کار نماید. در این بخش قصد داریم به موضوع دادخواست الزام به اخذ گواهی پایان کار و طرفین دعوا بپردازیم. خواهان این دعوا کسی است که از صدور گواهی پایان کار نفع ببرد. خوانده نیز کسی است که به موجب قانون یا قرارداد متعهد به اخذ گواهی پایان کار بوده است ولی به تعهد خود پایبند نمانده است. خوانده می تواند مالک ملک، فروشنده ملک، سازنده یا حتی شهرداری در مواقعی که بدون عذرموجه از صدور گواهی پایان کار خودداری می کند باشد. اگر به عنوان خواهان، قصد طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار دارید باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید. با توجه به اینکه گواهی پایان کار مقدمه ای بر اخذ صورت جلسه تفکیکی و تنطیم سند رسمی است، می توانید تمام این موارد را در ستون خواسته خود درج کنید.
دادگاه صالح برای دعوا و نحوه اجرای حکم
دادگاه صالح برای چنین دعوایی دادگاه محلی است که ملک در آن منطقه واقع شده است. همچنین لازم به ذکر است که این دعوا یک دعوای غیرمالی است. از این رو هزینه دادرسی معادل دعوای غیر مالی است.
اگر در دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار حکم به نفع شما صادر شود، بعد از قطعیت حکم می توانید تقاضای صدور اجرای آن را داشته باشید. در این خصوص دادگاه بعد از صدور اجراییه به مدت 10 روز به خوانده مهلت می دهد تا حکم را اجرا کند. اگر بعد از گذشت مهلت از اجرای حکم بدون عذرموجهی امتناع کند، خواهان می تواند با کسب اجازه از مقام قضایی گواهی پایان کار را با هزینه خود بگیرد و سپس هزینه های آن را از محکوم علیه درخواست نماید. برای این منظور نیاز به طرح دعوای مجدد نیست. با همان حکم و اجراییه صادر شده می تواند هزینه های آن را پس بگیرد. البته اگر چنین امکانی برای خواهان فراهم نباشد می تواند قرارداد خود با خوانده را فسخ کند و خسارت عدم انجام تعهد را از او بگیرد.
