فروش املاک مشاع و سوالات حقوقی پیرامون آن

در این مقاله به سوالات رایج و کاربردی شما عزیزان در مورد املاک مشاع ، حق شفعه، سهم شرکا در املاک مشاع، تقسیم املاک مشاعی و… پاسخ خواهیم داد. لذا در صورتی که سوالاتی از این قبیل در ذهن دارید، در این مقاله ما را همراهی کنید.

پیش از پاسخگویی به سوالات رایج شما عزیزان بهتر است تا با املاک مشاعی و حقوقی که برای شرکا و مالکین این نوع املاک در نظر گرفته شده است، با شما صحبت کنیم.

آشنایی با املاک مشاع

املاک مشاع به آن دسته از املاکی گفته می شود که چند نفر به طور مشترک صاحب آن هستند. این وضعیت که در حوزه حقوقی اشاعه نام دارد، شرایط و حقوقی را برای شرکای این نوع املاک به وجود می آورد. در مورد املاک مشاع دانستن این موضوع ضروری است که تمامی شرکا از بخش بخش ملک مزبور سهم دارند.

به عنوان مثال تصور کنید که ملکی 6 دانگ به شخص الف تعلق دارد که وی 2 دانگ آن را به شخص ب می فروشد. بدین ترتیب شخص الف و ب به طور مشترک صاحب ملک مزبور خواهند بود. یا مثلا ملکی را در نظر بگیرید که به دلیل فوت شخص به ورثه می رسد. در این شرایط هم ورثه به طور مشترک صاحب ملک خواهند شد. البته ناگفته نماند که این شرایط به معنای عدم توانایی در تهیه سند مجزا برای هر شریک نیست. با توجه به قانون می توان برای هر یک از مالکین با توجه به نسبت مالکیتشان سندی مجزا تهیه نمود که در آن سهم مالکانه مشاعی هریک از آنها قید خواهد شد.

به طور کلی فروش املاک مشاعی به دلیل تعدد شرکا و اختلاف نظرهایی که عموما در میانشان شکل می گیرد، کاری دشوار است. در برخی از مواقع این اختلاف نظرها منجر به افت قیمت ملک مشاعی نیز خواهد شد. اما کماکان هیچ گونه محدودیتی برای شرکا به منظور فروش ملک مورد نظر به وجود نخواهد آمد. بر طبق قانون تمامی شرکای املاک مشاعی می توانند بدون کسب اجازه از مالکین دیگر به میزان سهمی که از ملک می برند، نسبت به فروش و اجاره اقدام نمایند. چنین شرایطی در اصطلاح قانونی تصرفات حقوقی نام دارد.

لازم به ذکر است که تصرفات حقوقی درست در نقطه مقابل تصرفات مادی قرار گرفته است. در تصرفات مادی برای هر گونه اقدام و تصرفی به اجازه تمامی شرکا نیاز خواهد بود. از آنجایی که تصرفات مادی محدودیت های مختلفی را برای شرکا به وجود می آورند، عموما تمامی مالکین املاک مشاع به دنبال راهی برای پایان دادن به این شراکت هستند تا بتوانند به صورت مستقل در مورد سهمشان تصمیم گیری نمایند. لذا در صورتی که شرکا تصمیم به پایان این شراکت داشته باشند، می توانند نسبت به تقسیم ملک مزبور اقدام نمایند. به این کار در اصطلاح قانونی افراز گفته می شود.

حق شفعه چیست و چه کاربردی دارد؟

تصور کنید ملکی به دو شریک تعلق دارد. چنانچه شریک اول تصمیم به فروش سهمش بگیرد، شریک دوم حق شفعه خواهد داشت. بنا بر دستور قانون شریک دوم می تواند با خریدن سهم شریک اول، ملک مزبور را به مالکیت خودش درآورد. البته در صورتی که شریک اول سهمش را به شخص سومی فروخته باشد، کماکان حق شفعه برای شریک دوم وجود خواهد داشت. بدین ترتیب وی می تواند تا سهم شریک سابقش را خریدری نماید و ملک مزبور را به مالکیت خود در آورد.

لازم به ذکر است در صورتی که مالکین زمین بیش از 2 نفر باشند، هیچ یک از آنها دارای حق شفعه نخواهند بود.

نحوه فروش ملک کشاورزی

برخی از افرادی که دارای ملک کشاورزی هستند، این سوال برایشان مطرح می شود که دستور فروش این نوع املاک چگونه صادر می شود و برای فروش آن باید چه کارهایی انجام داد؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که به طور کلی دستور فروش ملک کشاورزی مثل فروش سایر املاک است. فقط در این میان به استعلام قابلیت افراز ملک مورد نظر نیاز خواهد بود که اداره ثبت از جهاد کشاورزی پیگیری می نماید.

سهم شرکا در فروش املاک مشاع

بر طبق قانون تمامی شرکا در زمان فروش با توجه به نسبت مالکیتشان از ملک مشاع مورد نظر سهم خواهند برد.

تقسیم ملک مشاع در صورت نارضایتی برخی از شرکا

در صورتی که برخی از شرکا راضی نباشند، چطور می توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟ این مسئله از سوالات رایجی است که تعداد کثیری از شرکا در املاک مشاع با آن مواجه هستند. در پاسخ به این سوال باید بگوییم که در شرایطی که ملک مزبور به ثبت رسیده باشد و یکی از شرکا از فروش آن اجتناب کند، باید در نخستین گام به اداره ثبت رجوع شود. در صورتی که اداره ثبت عدم افراز ملک را تشخیص دهد، باید در گام بعدی به دادگاه مراجعه شود. پس از آن دادگاه به فروش ملک مشاعی دستور خواهد داد. البته لازم به ذکر است در صورتی که اداره ثبت قابلیت افراز ملک را اعلام نماید، دستور فروش آن منتفی خواهد شد.

[3cx-clicktotalk id=”32693″ title=”Live Chat & Talk item 1″]