یکی از مشکلات رایج در جوامع امروزی، آپارتمان و قواعد مرتبط با آن است. شاید برای شما همین اتفاق افتاده باشد در آپارتمانی که زندگی می‌کنید همسایه‌ای عملی را انجام دهد که در نتیجه آن به ملک شما آسیب وارد شود.
به عنوان مثال ممکن است لوله آب همسایه شما دچار پوسیدگی شده باشد و نشت لوله آب دیوار منزل شما را خراب کند. در صورت بروز این مشکل، مقصر و مسئول کیست؟ آیا همان شخص مسئول است یا به دلیل مشترک بودن لوله و مجرای آب، تمام اهالی ساختمان مسئول جبران خسارت هستند؟
ابتدا باید درباره کلمه مشاع بدانید. در واقع مشاع به معنای مشترک است؛ زمانی که بیش از 2 نفر در مالی حق مالکیت یا به نحوی حق انتفاع داشته باشند آن مال مشاع است.
نمهمترین ویژگی مال مشاع این است که هر کدام از مالکان در هر جزء و هر ذره‌ای از مال مشاع، سهم دارند. یعنی همه مالکان همزمان در هر ذره‌ای از مال مشاعی حق دارند و نمی‌توان حق آنها را نادیده گرفت. برای مثال اگر ساختمانی 10واحد دارد هر 10مالک در هر جزء از مشاعات حق و سهم دارند.
دکتر «علیرضا شمشیری» عضو
هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی با بیان این مطالب گفت: «وقتی کسی بخواهد از مال مشاعی که هم زمان یک یا چند نفر دیگر هم در آن مال حق دارند استفاده کند برخوردهایی به‌وجود خواهد آمد. به همین دلیل می‌گویندکه یکی از معایب وضعیت جوامع امروزی و شهرنشینی به گونه‌ای است که نمی‌شود از این مسائل اجتناب کرد. نوع زندگی جوامع امروزی به گونه‌ای است که مشاعات وجود دارد.»
معلوم شدن تکلیف قسمت‌های نامعلوم
شمشیری اعتقاد به احصایی بودن ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها دارد. از نظر وی اگر در متن ماده به عنوان مثال کلمه «از قبیل» آورده می‌شد، نشان از تمثیل داشت. اما در بند (خ) این ماده گفته شده است «محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده است…»
از این قسمت می‌توان دریافت که اگر در مورد جزء یا اجزایی از ساختمان شک شود که اختصاصی است یا مشاعی چنانچه اختصاصی بودن قید نشده باشد، مشاعی است. یعنی ممکن است در برخی از ساختمان‌ها قسمت‌هایی ساخته شود که با توجه به نیاز روز پس از ساخت، به کل مجموعه اضافه شده است.
فرض کنید کتابخانه یا محل ورزش به ساختمان اضافه شود، این قسمت‌ها تا زمانی که وارد سند نشده باشند مشترک و مشاعی هستند؛ یعنی تا زمانی که وارد سند یک یا چند نفر از مالکان نشده باشد اصل بر مشاعی بودن آنهاست. بنابراین با اینکه از صدر ماده به نظر می‌رسد احصایی است اما با توجه به بند (خ) ماده، این مطلب برداشت می‌شود که ممکن است اجزایی وجود داشته باشند که در مالکیت اختصاصی قید نشوند، بنابراین جزء موارد مشترک و مشاعی هستند.
مسئولیت در آسیب رسیدن به ملک همسایه
این وکیل دادگستری در پاسخ به تقصیر و مسئولیت در بحث آسیب رسیدن به ملک همسایه به خاطر عملی که درون ملک شخصی یک فرد اتفاق افتاده است، گفت: براساس عمومات اولیه، مردم مالک اموال خود هستند. ویژگی‌های مالکیت نیز عبارت است از
«دائمی بودن، انحصاری بودن و مطلق بودن».
از مطلق بودن استنباط می‌شود که هرکس در مال خود هرگونه تصرفی می‌تواند داشته باشد شامل تصرفات حقوقی و اعتباری و تصرفات مادی و فیزیکی. وی ادامه داد: تصرفات مادی و فیزیکی موجب تضییع حقوق دیگران می‌شود و حداقل این است که حقوق مجاوران را به نحوی تحت تأثیر قرار می‌دهد. از طرفی یک قاعده فقهی مشهور از قواعد ثانویه تحت عنوان «قاعده امتنانی لاضرر» وجود دارد.
طبق این قاعده کسی نمی‌تواند عملی انجام دهد که موجب ضرر به دیگری شود. به این قاعده فقهی هم در اصل 40 قانون اساسی و هم در ماده 132 قانون مدنی اشاره شده است.
طبق ماده 132 مالک نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی داشته باشد که به مجاوران و همسایگان آسیب بزند، البته طبق قسمت اول ماده، به عنوان مثال مالک طبقه دوم هیچ‌وقت نباید تصرفی همراه با ایجاد صدا، گرد و غبار و… داشته باشد زیرا حقوق همسایگان تضییع می‌شود.
اما از طرف دیگر یک قاعده ثالثی هم وجود دارد که تعارض پیدا می‌کند با قاعده لاضرر و آن هم قاعده نفی عسر و حرج است که به مالک مربوط می‌شود. طبق این قاعده اگر مالکی می‌خواهد در ملک خود تصرفی داشته باشد و این تصرف مستلزم ضرر رسیدن به حقوق دیگران است، با قاعده لاضرر محدود می‌شود و از طرفی هم به این تصرف نیاز داشته باشد یعنی برای رفع این نیاز و دفع ضرر از خود باید این عمل را انجام دهد، می‌تواند به حد متعارف «حدود تصرفات متعارف باشد و برای رفع نیاز خودش و دفع از خودش باشد» آن کار را انجام دهد. یعنی اگر این دو شرط وجود داشته باشد اشکالی ندارد که به سایران آسیب برسد.
شمشیری ادامه داد: بنابراین هرکسی می‌تواند در ملک خودش با رعایت این شرایط تصرف داشته باشد. اما اگر این شرایط رعایت نشود و تصرفی کند که آسیبی به دیگری برساند از باب قواعد عام مسئولیت مدنی، مسئول جبران خسارت همسایگان است. حتی با اینکه در ملک خود تصرف کرده اما این تصرفات سبب خسارت به همسایه شده است بنابراین تصرف در مال خود که موجب تضییع مال دیگری شود مسئول جبران خسارت خواهد بود.
نشت لوله آب
یکی از مشکلات همیشگی ساختمان، پوسیدگی یا خرابی لوله و مجرای آب و نشت لوله آب ,حسب آن ایجاد خسارت برای مالکان است. حال اگر لوله‌ای که مشترک است در واحد و ملک شخصی دچار آسیب شود و بر اثر نشت لوله آب ، سرایت آن به ملک مجاور خسارتی بار آید، جبران خسارت با کیست؟ به گفته عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی این موضوع وجوه مختلفی دارد که باید هر کدام تفکیک شود. وی گفت: یک فرض این است که آن مجرا، مجرای اشتراکی باشد.
اگر مجرا و لوله اصلی که میان واحدها مشترک است آسیب ببیند و از محل نشت لوله آب و ترکیدگی به یک یا چند واحد از واحدهای ساختمان خسارتی وارد شود دو حالت دارد: اول اینکه نشت لوله آب یکی از مالکان به لوله اصلی آسیب‌زده باشد (عمدی یا غیرعمدی) و با فعل زیان‌بار این شخص به دیگران خسارت وارد شده است.
در اینجا کل واحدها در مقابل واحدی که متحمل آسیب شده است، مسئول نیستند و فقط مالکی که آسیب را به وجود آورده مسئول است. دوم اینکه کسی که موجب آسیب نشده بلکه پوسیدگی طبیعی یا… شده است بخشی از لوله آسیب ببیند و نشت لوله آب به یکی از واحدها خسارات وارد کند، در این حالت تمام واحدها در مقابل آسیب‌دیدگی مسئول هستند.
اگر‌چه باید در نظر داشت واحدی که خسارت‌دیده جزیی از این خسارات را نباید بگیرد یعنی اگر 10 واحد در ساختمان موجود است و خسارت 100تومان است، 100 تومان را فقط 9 واحد دیگر جبران نمی‌کنند بلکه مالک ملکی که زیان دیده است نیز باید بخشی از خسارت را بپردازد.
این مدرس دانشگاه افزود: فرض دیگر این است که از لوله یا مجرای اختصاصی یک واحد به واحد دیگر یا واحدهای دیگر آسیبی برسد. در این حالت هر اتفاقی بیفتد، مستند به همان واحدی است که لوله اختصاصی در آن قرار دارد مگر اینکه یکی از مالکان موجب ضرر شود.
ناآگاهی نسبت به مشاعی‌یا اختصاصی بودن
دکتر علیرضا شمشیری: در مباحث مسئولیت مدنی فرض بر عدم احراز سوءنیت است. یعنی فرد با انجام فعل و تصرف در مالش قصد ضرر رساندن به دیگران را ندارد. اگر قصد احراز شود، جنبه کیفری پیدا می‌کند؛ یعنی عنوان تخریب مال غیر مطرح می‌شود. به عبارتی علاوه‌بر مباحث مسئولیت مدنی، تخریب هم به میان می‌آید.
بنابراین در فرض سئوال، اگر شخص تصور این را داشته که مال مشاع، جزء مال اختصاصی خودش است و تصرفاتی در آن انجام دهد، و در اصل در اموال دیگران نیز دخالت کرده باشد، اگر تخریب صورت گیرد، می‌توان گفت که این عمل جنبه کیفری ندارد اما آسیب زدن به سایران طبق ماده 1 قانون مسئولیت مدنی و سایر قواعد عام مسئولیت مدنی، به طور حتم مسئولیت مدنی برای فرد به همراه دارد. البته اگر بداند که مال مشاع است و با این آگاهی به مال آسیب برساند مسئولیت کیفری متوجه وی خواهد بود.
- در صورت بروز خسارت و عمدی بودن آن، شکایت باید به طور دقیق در دادسرایی که این ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است، مطرح شود. در واقع حوزه قضایی باید محل وقوع مال غیرمنقول و شکایت کیفری به همراه جمع ادله، شهود، چند عکس یا فیلم باشد.
- آیا می دانید که: قسمت‌هایی که در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده است مشترک محسوب می‌شود، در غیر این‌صورت اختصاصی است.
محمدسعید رمضانی
سلام ما طبقه سوم هستیم و زمانی که ما منزل نبودیم لوله ماشین لباسشویی از بیخ در اومده بود وخونه پر از اب شده بود وبه طبقه زیرین سرایت کرده الاان طبقه زیرین ما میگه باید فلان میلیون به من خسارت پرداخت کنید الان خسارت با کی هست لطفا راهنمایی کنید