دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستاجر طرح میشود قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد. برای آشنایی با طرح این دعوا و جزییات قانونی حاکم بر آن به گفت‌وگو با دکتر سید محمد آذین، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری پرداخته‌ایم.
این عضو هیات علمی دانشگاه مهم‌ترین حالتی را که دعوای تخلیه قابل تحقق است، موردی عنوان می‌کند که مالک پس از انقضای قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک توسط او میشود.
دکتر سیدمحمد آذین ادامه می‌دهد: در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد نیز عنوان دعوای تخلیه صدق می‌کند بنابراین در یک کلام، دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق میشود که مالک مال غیرمنقول علیه متصرفی طرح می‌کند که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است.
این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که تقاضای تخلیه آیا صرفا در مورد انقضای مدت در اجاره مطرح میشود یا ممکن است به دلایل دیگری باشد؟ می‌گوید: مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است اما به هر دلیلی که مالک، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعوای تخلیه اقامه کند.
دکتر آذین با ذکر مثالی توضیح می‌دهد: به‌عنوان مثال ممکن است مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده کند، ولو بدون هیچ دلیل موجهی، می‌تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، از طریق طرح دعوای تخلیه حق خود را پیگیری می کند.
این عضو هیات علمی دانشگاه، مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره می‌داند و می‌گوید: در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر این حق را دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.
برای اقامه دعوای تخلیه به کجا مراجعه کنیم؟
به گفته دکتر آذین، با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. وی اضافه می‌کند: البته ممکن است در پاره‌ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت‌هایی هم کنند؛ مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می‌گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.
دعوای تخلیه تشریفات پیچیده‌ای ندارد
آذین درباره اینکه چه تشریفاتی را موجر باید برای اقامه دعوای تخلیه طی کند، می‌گوید: باتوجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیده‌ای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست و بنا بر نظر درست‌تر و رویه جاری، دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است و در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد.
وی خاطرنشان می‌کند: اما در مواردی که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغی را به‌عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف ،پول پیش، به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید تودیع این مبلغ به ثبت برساند. این مدرس دانشگاه در بیان اینکه چرا این الزام پیش‌بینی شده است؟ می‌گوید: فلسفه این الزام این است که مستاجر از نظر استرداد پرداختی آسوده خاطر شود و موجر نتواند بدون بازپرداخت این مبلغ، مستاجر را از ملک بیرون براند.
آذین با تاکید براینکه بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف موظف است ظرف یک هفته در صورت جمع بودن شرایط، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد، می‌گوید: شورای حل اختلاف در صورتی که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است و همین اجرای فوری، در عمل مشکلاتی را برای مستاجران بی‌سرپناه فراهم می‌آورد.
وی در ادامه بیان می‌کند: برای گرفتن حکم تخلیه یک‌هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده است، دو شاهد زیر آن را ا مضا کرده باشند؛ هر چند که در عمل گاهی شهود زیر این قرارداد‌ها را امضا نمی‌کنند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند.
تخلیه ملک دارای سرقفلی
این عضو هیات علمی دانشگاه در بیان تفاوت تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی می‌گوید: قانونگذار در سال 1356 ضمن تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، برای اماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی، یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه پیش‌بینی کرد به این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است، میتوانست از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد هم‌چنین در موارد محدودی که موجر میتوانست پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر می‌پرداخت تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد.
آذین در ادامه می‌افزاید: هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود که در این صورت نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد. موارد تخلف عبارت‌اند از اینکه:
- مستاجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛
- در صورت احتیاج مالک؛
- وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد؛
- وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود؛
- مستاجر شغل خود را تغییر دهد؛
- مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد؛
- هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.
وی ضمن بیان اینکه با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاری را ، به جز مواردی که سابقه اجاره آن به قبل از تصویب این قانون باز می‌گردد، مشمول قانون جدید قرارداده است، می‌گوید: در این قانون، تقاضای سرقفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به موجر می‌پردازد. از طرف دیگر در بیشتر قراردادهای اجاره امروزی، موجر شرط می‌کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد.
آذین در نتیجه‌گیری می‌گوید: بنابراین، هر چه از نظر زمانی جلوتر می‌رویم، موارد امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه مورد تجاری به تخلیه مورد مسکونی شبیه‌تر میشود؛ با این حال، همان‌طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.
با سلام
اجاره نامه ملک ورثه ای که به نام من نبوده و به نام برادرم بوده مبلغ رهن ان 19میلیون بوده در سال 92 مبلغ 5میلیون از مستأجر با امضا من و پسر برادرم دریافت گردیده و ذیل آن در کاغذ معمولی نوشته شده مبلغ 24میلیون از مستاجر دریافت کردم حال برادرم مجدد در سال 95 ذیل آن کاغذ از مستاجر 5000میلیون دریافت می کند با مبلغ 50هزار کرایه که جمعا 31میلیون میشود و مستاجر کرایه خانه را در این سال ها به خواهرم می داده
اکنون در سال 97 مستاجر بدون توسط به اجاره نامه اصلی فقط کاغذ و نوشته مرا ملاک قرار داده و توسط مشاور املاک از قول من اظهار می شود که 24میلیون من گرفته ام و برادرم پس داده است و این را بعنوان سند در دادگاه ارائه کرده و دادگاه هم رای منع تعقیب صادر نموده البته مشاور املاک بدون توجه به اصل اجاره نامه و دو شاهد که یک شاهد مستاجر جدید است و دیگری معلوم الحال با مهر مشاور املاک این نوشته را تایید نموده و خانه را به مبلغ 40میلیون رهن داده بدون توجه به مالک اصلی و تنظیم اجاره نامه با کد رهگیری و همه اینها تبانی شده ضمنا مشاور املاک دیگری بخاطر هشدار اینجانب نسبت به عدم اجاره منزل مشاع با برادرم تبانی کرده و مستاجر را معرفی می کند و برادرم بصورت دستی اجاره نامه را می نویسد این تبانی ها و دور زدن قانون تا کی باید ادامه پیدا کند و مردم را درگیر کند و حق را ناحق حال از کجا معلوم شده برادرم با مشاور املاک تبانی کرده چون پشت اجاره نامه مستاجر سابق پول رهن ان توسط این مشاور املاک مهر شده و چون من تذکر قضایی به مشاور املاک داده ام در مورد عدم اجاره آنها اینچنین رفتار می کنند
حال بیا شکایت کن مگر رسیدگی می شود چرا اتحادیه مشاورین املاک یک برخورد مقتدرانه با چنین بنگاه هایی ندارد چرا هنوز بعد از ده سال از تصویب دادن اجاره با کد رهگیری در تهران هنوز این مشکل در مناطق 18،19،20حل نمی شود ولی با کسی که بخاطر کسب درآمد از زباله دان ها و خیابان ها ظروف پلاستیکی و بطری خالی نوشابه جمع می کند و کولبری می کند سریع واحد های گشت سایر زحمات چند ساعته او را از دستش می گیرند واقعا چرا ؟