تعیین جلسه رسیدگی به چه عواملی بستگی دارد؟

با سلام میایع نامه مغازه ای را در ۸ بهمن ۹۵ به قیمت ۷۰۰ میلیون در دفتر املاک با شخصی که با وکالت محضری۹۰ ساله( در آن نوشته بود همه کارهای اداری ، اجاره ،فروش و صلح سرقفلی و..)وداشتن سندبه متراژ ۱۲ متر صادر شده سال ۸۰ وبا پایانکارکلی ملک(ملک شمالی دارای ۳طبقه و یک مغازه در جلوی آن) سال ۸۰که متراژ تجاری را ۱۲ متر نوشته بود و صورت مجلس تفکیکی و کروکی تفکیکی ملک، که درسال ۸۲از صاحب سندخریداری کرده بود در دفتر املاک با کد رهگیری امضاء کرده ام . ۱/۳ ثمن معامله را طی ۲ چک ۳۰ میلیون فی المجلس و ۲۰۰ میلیون ۹۵/۱۲/۰۱ با ذکر شماره های آن در مبایع نامه نوشتیم با مراجعه به محضر کلیه استعلامها را به فروشنده دادندو زمان تحویل ملک و انتقال سند همزمان ۱۵ اردیبهشت ۹۶ در نظر گرفته شد با توجه به مغایرت در حدود اربعه و ابعاد مغازه در کروکی که بزرگتر از ۱۲ نشان میداد( حدود ۱۵ متر) ولی زیر آن را ثبت نوشته بود که براساس پایانکار شهرداری متراژ سند ۱۲ متر ثیت میگردد، با یک وکیل صحبت کردم و ایشان مواردذیل را فرمود که موارد زیر را در مبایع نامه بیاور(و یا به صورت متمم) وطرفین امضاء کنید که همین کار را کردم یه شرح ذیل : ۱-قیمت ثمن معامله تحت هیچ عنوان غیر قابل تغیر است ۲-در قسمت توضیحات ۲ جا نوشتیم یک باب مغازه با کلیه متعلقات به صورت کامل بدون ذکر متراژ ۳-به علت مغایریت حدود اربعه با مکان مغازه فروشنده موظف است نسبت به اخذ پایانکار ۹۵ اقدام و انتقال سند با سند اصلاحی منطبق با آن ،ضمن اصلاح حدود اربعه در زمان تحویل و انتقال سند اقدام نماید ۴-چنانچه ملک داری خلافی باشد و یا بدهی رهن ومالیات و….تماما بعهده فروشنده است و اگر به هر علتی نتواند نقل و انتقال ملکیت و سرقفلی را به نام خریدار نماید علاوه بر استرداد ثمن اخذ شده مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان بلاعوض به خریدار بپردازد ۵- به ازاء هر روز دیر کرد در تحویل مغازه در تاریخ انتقال سند مبلغ ۵۰۰ هزار تومان فروشنده باید به خریدار بپردازد(زمان تحویل و انتقال سند ۱۵ اردیبهشت۹۶ و همزمان است) ۶- کلیه خیارات به جز خیار تدلیس ساقط است و کلیه چیزهای معمول در مبایعنامه از قبیل پرداخت آخرین قبوض وانتقال قبوضی که در اختیلر فروشنده است و در غیر این صورت معادل ریالی آن را بپردازد پس از دریافت ۳۰ میلیون به اتفاق فروشنده به اداره مالیات رفتیم و آنجا به فروشنده گفت که شما فقط مالکیت را دارید و سرقفلی مربوط به شوهر شمااست که در سال ۷۸ فوت کرده و ۱۰ وارث دارد و شمافقط یکی از وراث هستیدو برگه های مالیات را که برای مغازه صادر میکنیم به اسامی تعداد بسیاری است و پرسید الان در مغازه کی مشغول است که گفت پسرم است و سپس گفت برگه های انحصار وراثت را بیاورید و از کلیه وراث به نام خود وکالت محضری صلح گرفته سپس با ۳ نقل و انتقال و پرداخت مالیات این چند سال که حدود۳۰ میلیون میشود جواب محضر را میدهیم بعد از اینکه فروشنده رفت مسئول مالیاتی به من گفت بهتر است به محضر اولی بری و تقسیم نامه را بگیری حتما نام صاحب سزقفلی در آن است ( فروشنده تقسیم نامه را به محضر هم نداد و تدلیس کرده بود و در آن نوشته بود سرقفلی متعلق به غیر است ) با وکیل صحبت کردم و ایشان گفت به دادسرا برو وبه عنوان فروش مال غیر سرقفلی از ایشان شکایت کنید به دادسرا رفتم وبا طرح شکایت فروش مال غیر سرقفلی، قاضی با رویت تقسیم نامه که نوشته بود سرقفلی مربوط به غیر است با ارائه فرم ۱۴بانک به بانک نسبت به مسدودی چک نامه نوشت و باتکمیل کردن موجودی جلوی چک ۲۰۰ میلیون را بستم و در پرونده مربوطه در دادیاری نوشتم( وصول مبلغ جک ۲۰۰ میلیونی منوط به ارائه پاسخ اداره مالیات مبنی بر اینکه انتقال سند قطعی صلح سرقفلی به نام من بلامانع است امکان پذیر است) و قاضی گفت تا رفع مشکل و تا هر وقت بخواهید چک مسدود خواهد بود و سپس پرونده را به واحد کیفری فرستادوگفت اگر تا وقت محضر مشکل حل شد متوانی با ادله رفع مشکل پرونده کیفری را ابطال کنید چون زمان رسیدگی به آن یک ماه بعد از زمان انتفال سند در محضر است و اگر فروشنده نیامد میتوانی برگه عدم حضور گرفته و سپس درخواست الزام به تنظیم سند و ضرروزیان بدهید . ضمنا وقتی فروشنده پایانکار جدید را گرفتند دیدند که ۱۵/۲ متر است و گفتند که باید پول ۳ متر را بدهید و من گفتم در قرارداد متممی که امضاء کردید برای یک همچین روزی بود و شما تعهد به انتقال با سند اصلاحی منطبق با پایانکار جدید ضمن عدم تغییر ثمن معامله را تعهد دادید وقتی هم که چک دوم را وصول نکردند دنبال هیچ کاری نرفتندفقط فروشنده ازترس دادگاه کیفری در ۳ اردیبهشت از کلیه وراث نسبت به خودش وکالت صلح سرقفلی گرفته و از من درخواست دارد تا شکایت کیفری را باطل کنم و جلوی چک را باز کنم و به ایشان گفتم هر وقت دادگاه شد ببنم چطور میشود. ولی من چند روز دیگر برگه عدم حضور و سپس دادخواست الزام به تنظیم سند و خسارت دیر کرد را به دادسرا میدهم حال با عرض کلیه موارد چند سوال دارم : ۱- هزینه ابطال تمبر برای مال غیر منقول نسبت به چه چیز محاسبه میشود(قیمت منطقه یا کف ۲۰ میلیون در دادسرا که ظاهرا ۳/۵% است)؟ ۲-از زمان دادخواست تا رسیدگی چقدر طول میکشد؟و این ۲۰۰ میلیون تا کی باید مسدود باشد؟ ۳-آیا چون با طرح شکایت فروش مال غیر جلوی چک ۲۰۰ رابستم و فروشنده یکی از وراث است و حال ازدیگر وراث وکالت انتقال صلح سرقفلی دارد،در زمان بررسی قاضی بیع را باطل نمیکند(مالکیت راازاول داشته) ۴- آیااز قاضی کیفری پرونده میتوتنم با توجه به وکالتی که از کل وراث گرفته بخواهم تا ارده پاسخ اداره مالیات مبنی بر صحت وکالت نامه پرونده مفتوح باشد؟ ۵-قاضی کیفری چون از اول فقط فروشنده مالکیت را داشته و از نظر سرقفلی در زمان مبایع نامه فاقد وکالت از کلیه وراث بوده و این وکالت را جدیدا گرفته بیع را باطل نمیکند؟ و آیا بر روند الزام به سند که در مسیر دیگری است تاثیر میگذارد؟(چون خواستارابطال نیستم بهتر نیست زودترشکایت کیفری را پس بگیرم) ۶-آیا چون فقط ۳۰ میلیون گرفته اند و به خاطر خبطی که کردند ۲۰۰ را بستم ولی موجودی تکمیل و مسدود کرده ام در زمان رسیدگی الزام به تنظیم قاضی روزی ۵۰۰ هزار تومان را برایم در نظر میگیرد؟ ۷-آیادرنهایت پول ۳ متر را باید بدهم و بر چه مبنا اگر قاضی قانون ۱۴۸ ثبت را در نظر بگیرد به قیمت سال صدور سند است؟ ضمنا خواهشمندم پاسخ سوالات اینجانب را بدهید چون اینجانب دچار موج انفجار شده و بازنشسته و اعصابم ضعیف است نیاز به وکیل دارم منتهی ابتدا پاسخ سوالات را بفرمایید و سپس بفرمایید در چه زمانی احتیاج به وکیل دارم واهزینه آن چقدر است و نهایتا تا زمانیکه مغازه را تحویل وسند بنامم بشود چقدر طول میکشد؟ آیاوکیل میتواند زمان رسیدگی را کوتاه کند؟ با تشکر پیشاپیش از لطف و بزرگواری شما کمال تشکر را دارم