حقوق آپارتمان نشینی و بررسی آن در قوانین موضوعه کشور

امروزه زندگی آپارتمان نشینی نیازمند توجه ویژه همه مالکان و ساکنان به آداب این زندگی جمعی بوده چرا که عدم رعایت نکردن حقوق دیگران و ملزومات آپارتمان نشینی ،تنش ها و ناملایمات بسیاری را ایجاد خواهد نمود. زیر پا گذاشتن قوانین و اصول آپارتمان نشینی و گسترش بی نظمی در یک مجموعه یا برج مسکونی علاوه بر ایجاد هرج و مرج و رواج بی اعتمادی بین همسایگان ،باعث خواهد شد توجه به تمایلات و منافع فردی جای خود را به منافع جمعی داده و زندگی را در آن محیط بسیار دشوارنماید.

بارها و بارها بسیاری از همسایگان از ایجاد مزاحمت های مکرر و یا ایجاد بی‌نظمی و تجاوز به حقوق خود در محیط آپارتمان معترض می باشند و اگر به دفاتر مدیران و هیات مدیره در ساختمان‌ها مراجعه داشته باشید ، متوجه می شوید همه روزه بسیاری از همسایگان شکایت های مختلفی را با مراجعه به مدیران مطرح می نمایند.

از آن جمله برای مثال می‌توان به:  سر و صدا و پایکوبی – اشغال فضای راه پله – گذاردن کفش ،جاکفشی گلدان ، تابلو و … جلوی درب واحد-  شستشوی خودرو در قسمتهای عمومی – فعالیت تجاری در فضاهای مسکونی -ضرورت انجام تعمیرات در مشاعات به علت قدیمی بودن سازه- عدم توجه به تذکرات مدیران و بسیاری از موضوعات و مشکلات که می‌تواند محل اختلاف همسایگان و ایجاد تنش های مختلف باشد و بعضا عدم توجه وپیگیری این مسائل متاسفانه منجر به زدو خورد همسایگان و طرح شکایت در مراجع قضایی کشور شده است

انتخاب مدیران و هیئت مدیره قوی به عنوان رکن اصلی اداره یک ساختمان یا برج

انتخاب مدیر یا هیئت مدیره قوی در یک آپارتمان مسکونی می تواند خیلی از مشکلات و دغدغه‌های ساکنین را در اجرای دقیق و منظم اصول آپارتمان نشینی برطرف نماید . مدیران می توانند با وضع آیین نامه های داخلی به نفع عموم ساکنین و یا تصویب اساسنامه آپارتمان یا برج مسکونی و تشکیل جلسات نوبه ای و تعامل مستمر با ساکنین ، آپارتمان را به محیطی فرح بخش مبدل نمایند. مطلع باشید بسیاری از اختلافات عمومی موجود در محیط های آپارتمانی که میبایست از طریق هیات مدیره پیگیری گردد، بدون برگزاری انتخابات و تدوین کتبی و کامل مراحل انتخاب، در مراجع قضایی قابلیت پیگیری را نخواهد داشت.

نحوه برگزاری انتخابات و وظایف مدیران

• قانون تملک آپارتمان ها ، مالکان آپارتمان های بیش از ۳ واحد را مکلف به تشکیل مجمع عمومی سالانه نموده است.
• انتخاب مدیران و هیات مدیره به اندازه ای حائز اهمیت است که مراجع قضایی نیز در صورتی که مدیران یک مجموعه مسکونی با رعایت کامل موازین انتخاب نشده باشند به طرح شکایت آنها توجه نخواهد نمود.
• طبق قانون زمان تشکیل مجمع عمومی مالکان در مواردی که توافقی بین مالکان تنظیم نشده باشد به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت قسمت های اختصاصی را مالک باشد اگر این اکثریت حاصل نشود زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل ۳ نفر از مالکین تعیین می شود.
• در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع توسط مالکان انتخاب خواهد شد .برای رسمیت بخشیدن به اولین جلسه مجمع عمومی مالکان ، حضور مالکان بیش از نصف مساحت قسمت اختصاصی یا نماینده آنها ضروری است . این نصاب بسیار حائز اهمیت است چون در صورت نرسیدن به نصاب اولیه می بایست اولین جلسه مجمع ملغی و مالکان برای ۱۵ روز آینده مجددا به مجمع دعوت گردند و حتی اگر در جلسه دوم نیز جلسه به همان حد نصاب قانونی نرسد جلسه باز هم برای ۱۵ روز بعد تجدید و تصمیمات آخرین جلسه با تصویب اکثریت حاضر معتبر خواهد بود.
• نصابهای ذکر شده به اندازه حائز اهمیت است که عدم رعایت آن می‌تواند برگزاری مجمع و انتخابات هیئت مدیره را در مراجع قضایی باطل و غیرقانونی تلقی نمایند.
• مالکان می‌توانند خودشان در جلسات حاضر نشوند و قبل از برگزاری جلسه فردی را به عنوان نماینده خود به مسئولان برگزاری طبق وکالت نامه معتبر (رسمی یا عادی) معرفی نماید.
• مجمع عمومی وظایف خاصی دارد که در قانون به تعدادی از آنها اشاره شده است از جمله :
• تعیین رئیس مجمع
• انتخاب هیئت مدیره و رسیدگی به وظایف آنها
• اتخاذ تصمیم نسبت به امورات ساختمان یا برج
• تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه ساختمان
• اتخاذ تصمیم و ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
• تفویض اختیار به مدیران و هیئت مدیره به منظور انعقاد قرارداد لازم برای اداره ساختمان
• تصمیمات اتخاذ شده در مجمع عمومی مالکان ، باید به همه مالکان اطلاع رسانی گردد و کلیه تصمیمات این جلسات بر طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها ، برای کلیه شرکا الزام‌آور خواهد بود .

اخییارات مدیران و هیات مدیره در قوانین :

• پس از برگزاری مجمع عمومی به صورت کاملا قانونی و قبول سمت از ناحیه اعضای هیات مدیره ، مدیران منتخب ، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میگردند. مدت ماموریت مدیران 2سال است ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را ا ضافه نموده و حتی انتخاب مجدد همان مدیران قبلی در دوره جدید بلامانع خواهد بود. در صورت فوت ، استعفا ، عزل یا حجر مدیران قبل از پایان مدت ، مجمع عمومی فوق العاده به منظور تعیین جانشین تشکیل خواهد شد.
• از وظایف مهمی که در یک مجتمع مسکونی و یا برج از اهمیت بالایی برخوردار است ، میزان درآمدهاو مخارج روزانه و ماهانه است که نیاز به سیستم حسابداری قوی و گزارشات مالی ماهانه و سالانه به مالکین وساکنین دارد .قانونگذار مجمع عمومی را مکلف نموده که در حین برگزاری انتخابات هیات مدیره ،فردی را نیز به عنوان خزانه دار تعیین نماید . لازم به توضیح است انتخاب خزانه دار صرفا به عهده مجمع عمومی است و هیات مدیران در این خصوص اختیاراتی ندارند. وظایف خزانه دار نیز طبق قانون تنظیم دفتر ثبت درآمدها و هزینه هاست که به پیوست قبوض واسناد مالی ، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم خواهد شد.
• طبق قانون مدیران امین مالکان محسوب میشوند لذا مدیران در اداره ساختمان نمیتوانند فرد دیگری را جایگزین خود کنند.
• یکی دیگر از اختیارات و وظایف هیات مدیره که هم در قانون تملک آپارتمان ها و هم در آیین نامه اجرایی آن بدان اشاره شده و به عنوان یک تکلیف بر گردن اعضای هیات مدیره گمارده شده است. این است که میبایست تمام بنای ساختمان را به عنوان یک واحد صرفا در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند و سهم هر مالک را دریافت و به شرکت بیمه گر پرداخت کنند. اهمیت این موضوع تا حدی است که قانون تملک آپارتمان ها در صورت سهل انگاری مدیران در این زمینه و بروز آتش سوزی ، هیات مدیره را مسئول جبران خسارت وارده میداند.
• هیات مدیره آپارتمانها مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هرشریک و نحوه پرداخت آن را کتبا به همان نشانی واحد مسکونی و یا هر نشانی که مالک قبلا اعلام کرده اعلام نمایند

از دیگر تکالیفی که هیات مدیره برجها یا ساختمانهای بیش از 10 واحد مسکونی با آن روبرو هستند ، استخدام نگهبان ، یا دربان یا لابی من می باشد که قانونگذار به جهت تمهیدات ویژه از جمله مراقبت از ساختمان و کنترل ترددها نسبت به تصویب این مقرره اقدام نموده است.

در مقالات بعدی پایگاه خبری یاسا به برخی دیگر از اختیارات مدیران هزینه های مشترک و نحوه پذیرش و پرداخت هزینه های مشترک و ضمانت اجرای آن که ملاک عمل مراجع قضایی کشور می‌باشد خواهیم پرداخت.