رؤیای خانه‌دار شدن بی‌دردسر

یکی از گزینه‌های موجود برای داشتن مسکن، پیش‌خرید آپارتمان است.

این نوع قرارداد، علاوه بر محاسن زیاد، معایبی نیز دارد تا جایی که حالا مشکل‌سازترین قراردادهای موجود در کشور شده است. اصل این مشکلات به دو دلیل بی‌توجهی به تنظیم سند رسمی در یک طرف و طعمکاری برخی از فروشنده‌ها از طرف دیگر باز می‌گردد. این در حالی است که طبق مواد 2 و 18 آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ممنوع است. بر این اساس، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی بفرستند. به عبارت دیگر، این افراد نباید در بنگاه اقدام به تنظیم قرارداد یا مبایعه‌نامه پیش‌فروش کنند اما با رعایت نشدن همین دو ماده مشکلات زیادی ایجاد می‌شود.

این مشکلات تا آنجا پیش رفت که سرانجام نمایندگان مجلس شورای اسلامی پس از 8 سال، دستی به قانون بردند و سختگیری‌هایی انجام دادند تا بخشی از مشکلات قضایی و کلاهبرداری‌های این حوزه کم شود. تابستان گذشته، قانونی به تصویب رسید با نام «آیین‌نامه قانون پیش‌فروش آپارتمان» تا شاید با وجود مقررات کارآمدتر در حمایت از پیش‌خریدار، قراردادهای موجود دراین زمینه را سامان دهد.

در این آیین‌نامه، بعضی ابزار حقوقی برای جلوگیری از سوء‌‌استفاده برخی سازنده‌ها بابت پیش‌‌فروش یک واحد به چند نفر یا تغییر در قیمت، تعریف شده است، به طوری که پیش‌فروشنده فقط با مجوز رسمی از وزارت راه و شهرسازی مجاز به تبلیغ طرح خود در روزنامه‌ها و رسانه ملی خواهد بود. ضمن اینکه در مرحله پیش‌فروش نیز فقط در دفترخانه‌ها باید قرارداد محضری با پیش‌خریدار منعقد شود؛ 2 شرطی که به متن دستورالعمل اجرایی قانون پیش‌فروش آپارتمان اضافه شد تا از مشکلات موجود و کلاهبرداری‌های رایج در معاملات کاسته شود. «علیرضا خسروی» عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز معتقد است این قانون می‌تواند در بیرون آمدن بازار مسکن از حالت رکود نقش بسیار مهمی ایفاد کند.

فواید اصلی قانون پیش‌فروش آپارتمان

عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران و کانون سراسری انبوه‌سازان کشور که در کارگروه مشورتی قانون پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان حضور داشته است، در خصوص مزایای قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گوید: سند موقت برای پیش‌فروش آپارتمان در دفترخانه‌ها و به صورت رسمی ثبت می‌شود. بنابراین تا حدود زیادی از امکان فروش یک ملک یا آپارتمان به چند نفر که مشکل عمده رایج در جامعه بود جلو گیری می‌شود. «ایرج رهبر» حسن دیگر این قانون را رفع مشکلات برای پیش‌فروشنده می‌داند و معتقد است: پیش‌فروشنده با فروختن ملک یا آپارتمان به پیش‌خریدار و رد و بدل شدن مبایعه‌نامه بین طرفین، در صورت پرداخت نشدن اقساط در بلاتکیفی بود و نمی‌توانست با خریدار دیگری وارد معامله شود.
آن‌گونه که رئیس سابق انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران می‌گوید، با تصویب این قانون، تکلیف روشن و مشخص شد و این اختیار به دفترخانه داده شده است که در صورت اعلام پیش‌فروشنده به دفتر خانه در خصوص پرداخت نشدن اقساط پیش‌خریدار، با دادن اخطار و مهلت یک‌ماهه به پیش‌خریدار، او را وادار به پرداخت اقساط کند و در غیر این صورت، معامله باطل شود و پیش‌فروشنده مجاز به معامله با خریدار بعدی باشد.

نقاط ضعف و قوت قانون

یک حقوقدان معتقد است که این قانون در نوع خود دارای نقاط قوت و مثبتی است. «شیرزاد حیدری شهرزاد» می‌گوید: این قانون با دیدی سخت‌گیرانه به نفع پیش‌خریدار عمل کرده و باعث شده است پیش‌فروشنده با احتیاط بیشتری عمل کند.
به گفته وی، هدف قانونگذار از تصویب این قانون بر طرف کردن مشکلاتی است که به ویژه در چند سال گذشته، گریبان‌گیر پیش‌خریداران شده بود. حیدری می‌افزاید: در ماه‌های گذشته، بسیاری از معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه‌های رسمی منتقل شده است و دیگر به تنظیم مبایعه‌نامه اولیه در دفاتر مشاور املاک نیازی نیست. بنابراین قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه ها تنظیم می‌شود که ضامن امنیت مالی برای خریداران است.
خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز یکی از نکات قوت این آیین‌نامه را جلوگیری از انجام معامله قبل از 30 درصد پیشرفت فیزیکی می‌داند و می‌افزاید: در این موارد، در صورت بروز اختلاف، کار به داوری ارجاع می‌شود، ضمن اینکه قابلیت فسخ قرارداد هم وجود دارد و می‌توان با اطلاع طرفین، به گرفتن وام اقدام کرد.

بعضی اشکالات قانونی

اما این همه ماجرا نیست. این قانون علاوه بر وجود نکات مثبتی که بیشتر برای پیش‌خریدار در نظر گرفته است، اشکالاتی هم دارد. مثلا در یک بند از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش مسکن آمده است که فعالان بازار دوم معاملات مسکن (یعنی بازاری که در آن به جای خرید و فروش آپارتمان آماده، واحدهای در حال ساخت مبادله می‌شود) مکلف‌اند از ابتدای شهریور این نوع معاملات را بدون مراجعه به بنگاه‌های املاک، فقط در دفاتر اسناد رسمی منعقد و ثبت کنند.
طبق این قانون، خریدار و فروشنده می‌توانند به طور مستقیم به دفترخانه مراجعه کنند و معامله را انجام دهند. این موضوع اعتراض مشاوران املاک را در پی داشت و آنها بنا به دلایل خودشان، معتقدند باید در انجام معامله حضور داشته باشند تا به اصطلاح، مقدمات معامله را فراهم کنند و سپس طرفین معامله به دفترخانه مراجعه کنند. یک کارشناس مسکن درباره اجرای این قانون می‌گوید: باید به جزئیات آیین‌نامه بیشتر پرداخته شود تا  قابلیت اجرایی آن شفاف‌تر شود. به گفته وی، در صورت اجرا شدن این قانون، علاوه بر رفع نقاط ضعف و حل بسیاری از ریزه‌کاری‌های موجود در قانون، مشکلات نیز حل می‌شود، از جمله حذف مشاوران املاک و بی‌نیازی به آنان. با همه این موارد، به نظر می‌رسد نقاط قوت این قانون بیش از نقاط ضعف باشد، چرا که معامله در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می‌شود و به راحتی مخدوش نمی‌شود.

اجرای نامناسب

با وجود گذشت چند ماه از ابلاغ این آیین‌نامه، همچنان دیده می‌شود که در بسیاری از موارد، این قانون اجرا نمی‌شود. عده‌ای معتقدند نقص‌هایی که در این قانون وجود دارد مانع از اجرای آن شده است. حیدر شیرزاد یکی از دلایل اجرایی نشدن این آیین‌نامه را ناآشنایی عموم مردم با قوانین می‌داند و معتقد است که اساسا در این زمینه اطلاع‌رسانی دقیقی صورت نمی‌گیرد.

این وکیل دادگستری می‌افزاید: آپارتمان‌ها بر اساس جواز ساختمان، در یک مرحله خاص امکان پیش‌فروش دارند و بعد از آن باید حتما به دفترخانه مراجعه شود. به گفته وی، با توجه به اینکه املاک مشکلات ثبتی دارند و زمینه اجرایی شدن این قانون نیز فراهم نیست و مردم هم زمینه اجرای آن را فراهم نمی‌بینند، این قانون به نحو درستی اجرا نمی‌شود، چرا که پیش‌فروش آپارتمان خارج از روند این قانون، با منع قانونی مواجه نیست؛ به عبارت دیگر، قانون ضمانت اجرای تخلف شرایط آن قانون را مشخص نکرده است تا مثلا اگر فردی با تخلف از اجرای این قانون، اقدام به پیش‌فروش کند، این پیش‌فروش باطل باشد. بنابراین، مقررات پیش‌فروش آپارتمان فرع بر مقررات قانون مدنی است و مردم هم می‌توانند در قالب این مقررات و هم بر اساس روال قبلی (بدون مراجعه به دفترخانه) اقدام به پیش‌فروش کنند. این حقوقدان می‌افزاید: اگرچه طبق این قانون، پیش‌فروش باید از طریق سند رسمی و دفترخانه باشد، اما این قانون و وضع پیشین هیچ مغایرتی با هم ندارند و مردم بدون اینکه بخواهند با تشریفات قانون پیش‌فروش عمل کنند، می‌توانند به روال سابق، قولنامه تنظیم کنند یا ملکی را پیش‌فروش کنند.

حبس و جزای نقدی برای متخلفان

با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلف هستند، برای ثبت معاملات پیش ‌فروش مسکن باید از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند. این آیین‌نامه برای متخلفان حبس و جزای نقدی نیز در نظر گرفته است. بنا بر تاکید ماده 19 این آیین‌نامه، سازنده‌ها و مالکانی که قصد پیش‌فروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی، ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند، در غیر این صورت، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم می‌شوند. قانونگذار، مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیش‌فروش، ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده 21 قانون پیش‌فروش، برای مطبوعات متخلف تعیین شده، توقف انتشار به مدت حداکثر 2 ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا 10 میلیون تومان است.

شناسنامه فنی ساختمان

جلوگیری از صدور شناسنامه فنی یکی دیگر از مواردی است که ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران و کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به آن می‌پردازد. به گفته این کارشناس مسکن، تا زمانی که جزئیات کار به صورت کامل تعریف نشود و مسئولیت آن به عهده ناظران گذاشته نشود، این قانون به درستی اجرایی نمی‌شود. به عبارت دیگر، اگر اطلاعات کافی به دفترخانه ارائه نشود، قضاوت‌ها کامل و عادلانه نخواهد بود.
علیرضا خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز در این زمینه می‌گوید: شناسنامه فنی ملک جزء ملزومات یک ساختمان است و تمامی مشخصات ملک را برای خریدار به صورت جزئی مشخص می‌کند. این موضوع با جلسات داخلی شهرداری و نظام مهندسی قابل حل است.

خسروی که بازار مسکن را در حالت رکود می‌داند معتقد است: هم مشاوران املاک و بنگاه‌ها و هم شهرداری و نظام مهندسی بلاتکلیف هستند و در وضع کنونی ضرر می‌کنند. بنابراین، همه باید دست به دست هم بدهند تا مشکلات را حل کنند، زیرا در این 2 سال گذشته که رکود حاکم بود و در زمینه سراشیبی قرار داشتیم، کار مفید و مثمرثمری صورت نگرفته است. به گفته وی، در مجموع، در وضع فعلی که بازار مسکن در مدت 2 سال پی‌در‌پی در رکود و خواب زمستانی فرو رفته است، پیش‌فروش می‌تواند معجزه به حساب آید. اما رئیس سابق انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران به موارد دیگری نیز اشاره می‌کند و ادامه می‌دهد: وظایف دیگری هم هست که بر اساس این قانون به عهده ناظر گذاشته شده تا درخصوص پیشرفت کار قضاوت کند. اما ناظران نظام مهندسی به صورت جزء به جزء و جدی وارد کار نمی‌شوند و به همین دلیل، گزارش پیشرفت مورد نظر دفترخانه به طور دقیق نمی‌تواند تحقق یابد. رهبر در پاسخ به این پرسش که اجرایی شدن این طرح با وجود اینکه بیش از نیمی از اراضی تهران و کشور فاقد سند رسمی هستند چگونه عملی خواهد شد، می‌گوید: این مورد هم یکی از مشکلاتی است که باید به آن پرداخته شود، زیرا املاکی که فاقد سند هستند، به دفترخانه ارجاع نمی‌شوند تا معامله‌ای برای آنها صورت گیرد.

دفترخانه محل تنظیـم قرارداد پیش فروش

بسیاری از معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه‌های رسمی منتقل شده است و دیگر به تنظیم مبایعه‌نامه اولیه در دفاتر مشاور املاک نیازی نیست. بنابراین قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه ها تنظیم می‌شود که ضامن امنیت مالی برای خریداران است.

روشنک محمدی