تقریباً تردیدی نیست که خرید یک واحد مسکونی یا زمین، بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانوار در ایران است، تا جایی که این موضوع به یکی از آرزوها یا برنامه‌ریزی‌های بلندمدت بسیاری از خانواده‌ها تبدیل شده است. بسیاری از افراد برای خرید یک ملک، حتی بسیار کوچک، سال‌ها کار و پس‌انداز می‌کنند. به همین دلیل، اگر این مالکیت به دلایل مختلف از دست برود، ضرر سنگینی می‌کنند، آن‌قدر که معلوم نیست چند سال دیگر بتوانند از زیر بار این زیان خارج شوند. اما مالکیت‌هایی از این دست چگونه ممکن است از دست بروند؟
در ادامه، یکی از مهم‌ترین دلایل بروز چنین مشکلی را بررسی می‌کنیم، موضوعی که به گفته مسئولان قوه قضائیه، باعث و بانی یک‌سوم پرونده‌هایی است که هر سال روانه دادگاه‌ها می‌شوند؛ بی‌توجهی به تنظیم سند رسمی.یک پژوهشگر اقتصادی با بیان اینکه مالکیت در ایران پشتوانه اقتصادی خانواده‌ها محسوب می‌شود، می‌گوید: در اقتصادی که مبتنی بر بازار است، مالکیت به عنوان وثیقه و رهن است. بنابراین، دارایی مهم افراد و پشتوانه خانوارها به حساب می‌آید. «کمال اطهاری» می‌افزاید: مردم راه جمع‌آوری این سرمایه‌ها را می‌دانند و حتی از پیامدهای مثبت در دست داشتن این سرمایه از نظر اجتماعی آگاه‌اند، اما متأسفانه اکثر آنها راه محافظت از آن را نمی‌دانند. به همین دلیل است که انرژی و سرمایه‌ای مضاعف را برای بازپس‌گیری مالی که از دست داده‌اند در دادسراها هزینه می‌کنند. مسلماً این روند باید تغییر کند، چرا که با هزینه‌ای کمتر می‌توان از بروز مشکلاتی در این زمینه پیشگیری کرد.
- اما راه محافظت از این سرمایه‌ها و فراتر از آن، آسیب ندیدن از تخلفاتی چون جعل، تقلب و مخدوش شدن در مورد هر سندی که سرمایه زندگی افراد بر آن بنا شده است، چیست؟
یک عضو کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران قوه قضائیه در این باره می‌گوید: همه تلاش ما در جامعه و زندگی رسیدن به یک آرامش است. در دست داشتن سند رسمی، فضایی آرام را برای خانواده‌ها ایجاد می‌کند که در این آرامش، اقتصاد خانواده تأمین می‌شود. «بهروز میرزایی» می‌گوید: در عمل، وضعیت مقابل را می‌توان دید که اکثر افرادی که از طریق اسناد عادی ملکی را می‌خرند، مدام درگیر محافظت و هزینه برای مراقبت از مال خود هستند.
سند رسمی و آسودگی از معامله
دبیر اول کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی نیز معتقد است که سند رسمی از همه نظر به تزریق آرامش و اطمینان به مردم در معاملات و حفظ و نگهداری اموال‌شان منجر می‌شود.«میرهادی قره سید رومیانی» می‌گوید: نگاه آماری و آمایشی به پرونده‌های دادگستری و قوه قضائیه نشان می‌دهد که دلیل بسیاری از مشکلات و تعارضات در حوزه املاک و اسناد و نحوه کاربری به نبود اسناد رسمی مرتبط است. به گفته وی، این پرونده‌ها نیروی افراد حقیقی و حقوقی و نیز وقت و نیروی قوه قضائیه را برای رفع تنازعات و حل اختلاف در این حوزه در محاکم دادگستری بدوی و تجدید نظر، دیوان عالی کشور، دادسراها و نیز شوراهای حل اختلاف هدر می‌دهد. البته علاوه بر هزینه دادرسی و زمانی که افراد برای رسیدگی به مشکلات ناشی از بی‌توجهی به تنظیم سند رسمی می‌پردازند، هزینه‌های رفت و آمد، هزینه‌های مشاوره حقوقی یا استخدام وکیل و مهم‌تر از آن هزینه‌هایی معنوی را باید در نظر گرفت که مستقیماً با روح و روان افراد سر و کار دارد.
سند عادی یعنی نابودی اعتماد
زمانی که مردم با تسلسلی از جعل و تقلب روبه‌رو باشند، اعتماد و اطمینان در جامعه برای ورود به فعالیت‌های اقتصادی از بین می‌رود. بدین ترتیب، فعالیت اقتصادی در بسیاری از حوزه‌ها دچار رکود می‌شود. یکی از آسیب‌های مهم بی‌توجهی به تنظیم سند رسمی و اکتفا کردن به اسناد عادی همین رواج بی‌اعتمادی است. اهمیت ثبت رسمی اسناد به حدی است که اطهاری بی‌توجهی به آن را باعث به خطر افتادن اقتصاد کل جامعه می‌داند. به گفته این کارشناس اقتصاد توسعه، در چنین وضعیتی، سرمایه به سمت رانت‌خواری و زمین‌خواری هدایت می‌شود و سرمایه‌گذاران بزرگ نیز در بازار سرمایه با احتیاط عمل می‌کنند. وی می‌افزاید: با این اوصاف خانواده‌ای که همه عمر خود را برای پس‌انداز سپری کرده است، یا باید سرمایه خود را راکد بگذارد و به کسی اعتماد نکند، یا اینکه از منفعت‌های کوچک که سرمایه اجتماعی را به مخاطره می‌اندازد نهایت بهره را ببرد. در این حالت دوم، چون بازار در دست کسانی است که با قواعد بازی آشنایی دارند، سرمایه‌گذاران کوچک یا همان خانوارها معمولاً دچار ضررهای هنگفتی می‌شوند.
وقتی زنجیره بی‌اعتمادی ادامه می‌یابد
اما داستان به این راحتی نیست که یک سرمایه‌گذار با دیدن اوضاع و احوال بازار، بی‌اعتماد شود و دست به فعالیت اقتصادی نزند، چرا که معمولاً این بی‌اعتمادی به زنجیره‌ای درازدامن تبدیل می‌شود. اطهاری در این باره می‌گوید: اگر مالکیت کسی مخدوش شود، او هم مالکیت دیگران را محترم نمی‌شمارد. بدین ترتیب، بی‌اعتمادی اجتماعی مانند یک بهمن به راه می‌افتد. این در حالی است که اعتماد اجتماعی بزرگ‌ترین سرمایه برای توسعه است. یکی از مبانی این اعتماد این است که از حقوق مردم به درستی دفاع شود. رومیانی نیز در این خصوص می‌گوید: یکی از مؤلفه‌های اصلی سرمایه امنیت است. تا زمانی که سرمایه‌گذار احساس امنیت کافی برای سرمایه‌گذاری نکند، چه در حوزه داخلی و چه خارجی، دست به سرمایه‌گذاری نمی‌زند. این یک نکته علمی و عملی است. زمانی که سرمایه‌گذار با سند رسمی روبه‌رو می‌شود و اطمینان می‌یابد سندی با پشتیبانی دولت را در دست دارد، احساس امنیت خواهد کرد.
امنیت در سرمایه‌گذاری با سند رسمی
حال این پرسش مطرح می‌شود که امنیت در سرمایه‌گذاری را چه کسی باید ایجاد کند؟ اطهاری در پاسخ می‌گوید: اگر فرد دارای حقوق نباشد، جامعه ایجاد نمی‌شود. یکی از این حقوق، حق مالکیت است. این حقوق از حقوق پایه است که سرآغاز ارتباطات اجتماعی است. بنابراین باید یک بسته کامل در مورد سند رسمی در جامعه از سوی دولت فعال شود تا مبنایی اجتماعی برای آن به وجود آید. رومیانی نیز با بیان اینکه امنیت سرمایه‌گذاری را حاکمیت باید ایجاد کند، می‌افزاید: حاکمیت با اعطای سند رسمی و پشتیبانی از آن، امنیت سرمایه‌گذاری را ایجاد می‌کند. اگر تمامی املاک سند رسمی داشته باشند، از سردرگمی مردم و هدررفت هزینه‌ها در دستگاه قضایی نجات پیدا می‌کنیم.
همه دلایل یک بی‌میلی
اما اگر فواید استفاده از سند رسمی این‌قدر بدیهی است، چرا بسیاری از مردم به آن بی‌توجه‌اند؟ شاید نخستین دلیل آن هزینه‌های ثبت سند به صورت رسمی باشد. ممکن است مردم تصور کنند در صورت مبادله در بنگاه‌های خودرو یا در دفاتر مشاوران املاک، هزینه‌های کمتری را پرداخت می‌کنند. اما این تصور اشتباه است، زیرا سند عادی نیز همانند سند رسمی هزینه‌هایی را دارد. به گفته رومیانی، سند رسمی حتی اگر هزینه‌ای بیشتر از سند عادی داشته باشد که البته ندارد، در درازمدت هزینه مراقبت ندارد، زیرا از لحظه ثبت سند به صورت رسمی، مراقبت از آن بر عهده حاکمیت است.
شاهین قوچانی
