فرم جدید شناسنامه فنی ساختمان با ابتکار شهرداری تهران تدوین شده و در انتظار ابلاغ از سوی وزارت راه و شهرسازی است. با ابلاغ این دستورالعمل جدید، مهم‌ترین مانع اجرایی‌شدن قانون پیش‌فروش ساختمان رفع می‌شود. تا‌کنون وجود یک مانع در متن قانون و آیین‌نامه اجرایی باعث معطل ماندن اجرای قانونی شده بود که براساس آن باید برای واحد‌های ساختمانی که قرار است پیش‌فروش شوند هم سند صادر می‌شد تا راه کلاهبرداری در این زمینه بسته شود.
براساس ماده ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه، مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان برای هر واحد با ذکر مشخصات کامل هستند. اما براساس بند «د» آیین‌نامه اجرایی همین قانون، این شناسنامه باید مطابق بند «ز» ماده ۲۱ قانون نظام مهندسی باشد؛ یعنی شناسنامه فنی زمانی صادر شود که عملیات ساختمانی تمام‌شده و توسط مهندسان طراح و ناظر ساختمان تأیید شود. همچنین باید تأیید سازمان نظام مهندسی در مورد جزئیات (برای کل ساختمان) وجود داشته باشد.
روشن است که پیش از اتمام ساخت هیچ بنایی نمی‌شد چنین اسنادی برای آن صادر کرد و در نتیجه با وجود گذشت 2 سال از تدوین آیین‌نامه در خرداد‌ماه سال ۱۳۹۳، قانون پیش‌فروش ساختمان اجرایی نمی‌شد. حالا اما با ابتکار شهرداری تهران، راه برای حل این مشکل در تمام شهرهای کشور باز شده است. محمد ابراهیم دادسرشت، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در گفت‌وگو با “همشهری” می‌گوید: اختلاف نظرهایی در سازمان بازرسی و سازمان شهرداری‌ها برای اجرای این آیین‌نامه وجود داشت. سال گذشته سازمان شهرداری‌ها با همکاری شهرداری‌های کلانشهر‌ها به‌ویژه شهرداری تهران، مسئول تعیین تکلیف و ارائه راه‌حل برای این مشکل شد.» راه‌حل پیشنهادی تنظیم فرم تک‌برگ «اطلاعات ساختمان» است که مشخصاتی مانند پروانه ساختمان، مشخصات مالک، موقعیت مکانی، پلاک ثبتی، مشخصات کلی از تاسیسات، نحوه کاربری ساختمان، تعداد پارکینگ، نوع اسکلت و مشخصات مهندسان آن را شامل می‌شود. این فرم قرار است جایگزین شناسنامه‌ای شود که تک تک جزئیات و مصالح و متراژ و… ساختمان در آن گنجانده می‌شود. این فرم سال گذشته تهیه و تدوین شده و حالا در انتظار ابلاغ وزیر راه و شهرسازی است.
در انتظار تأیید
این مشخصات در حالی به‌عنوان اطلاعات اولیه فنی ساختمان تدوین می‌شود که به گفته مهندس دادسرشت چالش اصلی شهرداری‌ها برای تهیه شناسنامه فنی ساختمان، نوع مصالح مصرفی در آن است. دادسرشت با تأکید بر اینکه شهرداری مسئولیتی در قبال تعیین نوع مصالح مصرفی ندارد، توضیح می‌دهد: «پیشنهاد ما این بود که وزارت راه و شهرسازی یا سازمان شهرداری‌ها فرمی را تهیه کنند که در آن مشخصات فنی و اجرایی ملک باشد. منظورم برگه اطلاعات ساختمان نیست. فرمی است که در آن پیش‌فروشنده جزئیات و مشخصات فنی فونداسیون، اسکلت، سفتکاری، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی را اعلام کند.»
او که نماینده شورای تدوین مقررات ملی ساختمان نیز هست، می‌گوید: «برگه اطلاعات ساختمان که پیشنهاد شهرداری تهران است به درخواست سازمان بازرسی کل کشور و با رهبری سازمان شهرداری‌ها تهیه شده است. این فرم درصورتی مفید خواهد بود که وزیرمحترم راه و شهرسازی به‌عنوان پیوست آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان را ابلاغ کند تا تفاوت بند«د» این آیین‌نامه با آنچه در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان آمده، مشخص شود. »
دادسرشت با توضیح اینکه شهرداری به هیچ عنوان مقابل اجرای قانون قرار نداشته است، مشکل را چنین توضیح می‌دهد: «ما در شهرداری تهران همواره بر اجرای قانون تأکید داشته و همراه بوده‌ایم. ولی الحاقیه وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از اجرای سلیقه‌ای قانون در شهرداری‌های کشور جلوگیری کند. نماینده وزارت راه وشهرسازی نیز در جلسه ۲۱ تیرامسال آن را تأیید کرده ولی هنوز ابلاغ نشده، به همین دلیل شهرداری هنوز نتوانسته فرم مذکور را در سیستم صدور پروانه پیاده‌سازی و اجرایی کند.»
معطل‌ماندن اجرای این قانون در حالی است که قوه قضائیه برای کاهش پرونده‌های حقوقی در زمینه پیش‌فروش ساختمان بر اجرای آن اصرار دارد. به گفته مدیرکل پیشگیری‌های وضعی معاونت اجتماعی قوه قضائیه عمده پرونده‌هایی که در رابطه با ساختمان و مسکن در دستگاه قضایی تشکیل می‌شود با عناوین الزام به تنظیم سند، تأخیر در اجرای تعهدات، مطالبه خسارات ناشی از عدم‌تحویل بموقع تعهدات، جعل و کلاهبرداری، فروش مال غیر و فروش چند‌باره است. دکتر علیرضا ساوری با اعلام رشد 13درصدی پرونده‌های این حوزه در سال 94، می‌گوید: «با مذاکره و موافقت بیمه مرکزی مشکل بیمه ساختمان‌هایی که هنوز ساخته نشده است نیز برطرف شد. همچنین تدوین قرارداد بیع متقابل در دفاتر مشاوران املاک غیرقانونی است و مطابق قانون مجازات‌هایی برای متخلفان درنظر گرفته شده است.
رسانه‌ها و مطبوعات نیز بدون دریافت مجوز از سوی وزارت راه و شهرسازی، نمی‌توانند آگهی پیش‌فروش ساختمان منتشر کنند. انعقاد قرارداد پیش‌فروش توسط مشاوران املاک بعضا منجر به تضییع حقوق خریداران می‌شود و در این مرحله امکان اثبات اصالت مالکیت توسط مشاوران املاک در هنگام عقد قرارداد وجود ندارد. هدایت خریدار و فروشنده به دفاتر اسناد رسمی از جرایم احتمالی پیشگیری می‌کند.» وی از مردم می‌خواهد پیش از خرید یا فروش ساختمان به قانون پیش‌فروش ساختمان نگاهی بیندازند و می‌گوید: «این قانون متضمن حقوق شهروندان و باعث ایجاد نظم در بازار مسکن و ساختمان خواهد شد. اطلاع مردم از حقوق خود از بسیاری از پرونده‌های غیرضروری در محاکم قضایی و خسارات احتمالی جلوگیری خواهد کرد. نامه پیش‌فروش ساختمان با تغییرات جدید و رفع موانع هم‌اکنون در استان‌های آذربایجان شرقی، فارس، البرز، قم و خراسان رضوی در حال اجراست. اگر دستگاه‌ها در اجرای وظایف قانونی در زمینه پیش‌فروش قصور و کوتاهی داشته باشند، به‌گونه‌ای که باعث وقوع خسارات برای مردم شوند، باید پاسخگوی مسئولیت خود باشند.»
چه مدارکی برای پیش‌فروش ساختمان لازم است؟
براساس این قانون تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است: اسناد هویتی و سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته پروانه ساخت و شناسنامه فنی (جدید)، بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی‌ساختمان و استعلام از اداره ثبت اسناد.
زهرا رفیعی
