متاسفانه شیوع بیماری کرونا در دو سال گذشته زندگی همه مردم را تحت شعاع قرار داده است که در این میان مستاجران، به دلیل افزایش افسارگسیخته نرخ اجاره بها ، فشارهای بسیاری را متحمل می شوند و تمدید قراردادهای اجاره واحدهایشان، جزو دغدغه‌های تمامی مستاجران سراسر کشور است.
ستادملی مبارزه با کرونا، در جلسات ماه‌های گذشته خود و برای حمایت کامل از مستاجران در این ایام، طی مصوبه ای اعلام نمود، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی، که از تاریخ ابلاغ مصوبه ستاد کرونا، تا پایان سال ۱۴۰۰، اعتبار آنها به اتمام خواهد رسید، به مدت یکسال تمدید خواهند شد، ومعاون محترم قوه قضاییه نیز پس از ابلاغ این دستورالمل توسط رییس جمهور، آن را به تمام دادگستریهای سراسر کشور ابلاغ نمودند.
آیا مصوبه ستاد کرونا سقفی برای میزان اجاره بها تعیین کرده است؟
مصوبه ستادملی کرونا برای کلیه ی اجاره های واحدهای مسکونی استیجاری شهر تهران، افزایش تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهرهای کشور، تا سقف ۲۰ درصد را تعیین و تصویب کرده است، ضمناً شهرهای کوچک نیز تا سقف ۱۵ درصد مجاز به افزایش سقف اجاره واحدهای مسکونی خود خواهند بود.
آیا شوراهای حل اختلاف یا مراجع قضایی کشور این مصوبه را اجرا می نمایند؟
شوراهای حل اختلاف به عنوان متولی قانونی و قضایی روابط و اختلافات فی مابین صاحبخانه‌ها و مستاجران، طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، وپس از ابلاغ معاون اول قوه قضاییه، از ابتدای تصویب این مصوبه، به دقت شرایط مذکور را رعایت نموده و مالکان و مستاجران واحدها را نیز در هنگام طرح‌شکایت یا طرف شکایت قرار گرفتن، ارشاد قضایی می نمایند.
آیا دستورالعمل ستاد ملی کرونا در این خصوص قانونی و لازم الاجراست؟
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر، به محض این که موعد اجاره به اتمام رسید به تقاضای صاحبخانه دستور تخلیه ملک، به مدت ۲ روز کاری صادر می شود. همین ماده قانونی مقرر داشته از زمان تقدیم دادخواست تا زمان اجرای حکم یا همان زمان تخلیه، تنها یک هفته مهلت قانونی برای انجام فرایند تخلیه واحد مسکونی وجود خواهد داشت. این ماده قانونی ملاک صدور دستور تخلیه در تمام محاکم قضایی است، که البته تا قبل از شیوع بیماری کرونا لازم الاجرا بود.
اما پس از شروع بیماری کرونا بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، مقرر شد فعلاً اجرایی شدن این ماده قانونی به دلایل خاص و حساس کشور، از دستور کار خارج شده و مالکان و مستاجرانی که حائز برخی از شرایط ستاد کرونا باشند قرارداد اجاره آنها به مدت یک سال، از سال ۱۴۰۰ تمدید گردد و در حقیقت ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر از دستور کار خارج گردید.
سایر شرایط ستاد ملی کرونا جهت تمدید اجاره به مدت یکسال:
- اگر در شرایطی، صاحبخانه به دلیل نیاز شخصی، به خانه خود احتیاج داشته باشد، مثلاً خودش یا فرزندان ذکورش نیاز به اسکان داشته باشند، اگر این نیاز شخصی توسط مرجع قضایی که همان شورای حل اختلاف است احراز شده باشد، مستاجر باید خانه را تخلیه نمایند.
- از دیگر شرایط این است که مستاجر در طول مدت اجاره قبلی، نباید مرتکب تخلفات قراردادی شده باشد. مثلاً اجاره ها را به موقع پرداخت نکرده باشد، از ملک مسکونی برخلاف موضوع اجاره استفاده کرده باشد، موجبات آزار و اذیت موجر و سایر همسایگان را فراهم کرده باشد، شارژ آپارتمان تحت سکونت را پرداخت نکرده باشد، همسایگان از او رضایت نداشته باشند، که البته باید به نحوی هیات مدیره ساختمان یا سایر همسایگان از مستاجر مربوطه در مرجع قضایی شکایت نموده باشند. در صورت احراز این تخلفات توسط شورای حل اختلاف، امکان تمدید اجاره وجود نخواهد داشت و دستور تخلیه مستاجر صادر خواهد شد.
- اگر مالک واحد با در دست داشتن مجوز یا پروانه ساختمانی قصد تخریب، احداث ساختمان جدید، یا تعمیرات اساسی ساختمان خود را داشته باشد و این موارد در شورا به اثبات برسد، امکان تخلیه ملک استیجاری به دستور شورا وجود خواهد داشت.
- اگر مستاجر پس از تمدید قرارداد برابربا مصوبه ستاد ملی کرونا، اجاره های واحد مسکونی تحت سکونت خود را تا یک ماه پرداخت نکند و مابه‌التفاوت تعیین شده را به حساب مالک واریز ننماید، به تقاضای موجر امکان صدور دستور تخلیه واحد وجود خواهد داشت.
- اگر مالک ثابت نماید که همان واحد مسکونی، طی قراردادی مربوط به سال گذشته، فروخته شده و به طور قطعی و رسمی سند را نیز انتقال داده است، به مستاجر دوماه فرصت داده خواهد شد که نسبت به تخلیه ملک اقدام لازم را بعمل آورد.
- اگر مستاجر با نرخ های اعلام شده ستاد کرونا مخالف باشد، ملک استیجاری قابل تخلیه می باشد.
برابر با مصوبه ستاد کرونا قراردادها در چه تاریخی تمدید شده محسوب است؟
همانگونه که تاکید شد، اصل بر تمدید اجاره تا سقف ۲۵ درصد است. یعنی اگر مستاجر در ماه اول ۲۵ درصد اجاره را خودش اضافه کند و به حساب صاحبخانه واریز نماید و صاحب خانه هم با توجه به شرایط قبلی ستاد کرونا، شکایتی نداشته یا دلیلی برای تخلیه ارائه نکند، در این صورت قرارداد در اولین تاریخ واریزی تمدید شده محسوب میشود.
مثالی ساده برای درک بهتر :
مستاجر، اجاره نامه ای با صاحبخانه از تاریخ دهم خرداد ۱۳۹۹ تا یکم خرداد ۱۴۰۰ منعقد نموده است. صاحبخانه در تاریخ یکم خرداد ۱۴۰۰ به مستاجر اعلام نموده که ملک را تخلیه کند، در این حالت اگر مستاجر به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و ۲۵ درصد ودیعه و اجاره بها را به حساب قوه قضایی واریز نماید، در این صورت قرارداد اجاره تمدید شده محسوب میشود و استثنائاً سیر این مراحل در شوراها نیازبه تشریفات دادرسی نخواهد داشت و با سرعت انجام می پذیرد.
یک توصیه مهم به مسئولین:
لازم به توضیح است مراتب عنوان شده، صرفا جهت واحدهای مسکونی استیجاری به تصویب ستادملی مقابله با کرونا رسیده و هیچ مصوبه ای در خصوص واحدهای تجاری اعلام نشده است . از آنجایی که شیوع این بیماری و تعطیلات مستمر و مکرر سالهای گذشته در اغلب صنوف کشور، تاثیرات مخربی بر وضعیت مستاجرین واحدهای تجاری داشته ، امید است مسئولین در این خصوص نیز چاره اندیشی عاجل نمایند.
