مشکلات پیش‌خرید آپارتمان بر هیچ‌کس پوشیده نیست. آپارتمان‌هایی که هنگام عقد قرارداد یک مالک داشته اما هنگام تحویل، هرکدام چندین مالک پیدا می‌کردند و خریدارانی که در راهروهای مراجع قضائی به دنبال گرفتن خانه و سرمایه‌شان در رفت و آمدند. اینها گوشه‌ای از مشکلات عدیده پیش‌فروش آپارتمان است که افراد زیادی را درگیر کرده و تخلفات گسترده‌ای در این زمینه انجام می‌شد. مشکلات فراوان در زمینه پیش‌فروش مسکن باعث شد بخشنامه‌ای از سوی مدیرکل امور مطبوعات وو خبرگزاری‌های داخلی به تمامی رسانه‌ها ابلاغ شود که رسانه‌ها را ملزم می‌کند برای تبلیغ در زمینه پیش‌فروش آپارتمان از فروشنده مجوز درخواست کنند. باید گفت این امر می‌تواند کمک مهمی در زمینه کاهش این مشکل باشد.
اما حال این سوالات مطرح است؛ این بخشنامه تا چه میزان قابلیت اجرایی دارد و آیا ضمانت اجرایی برای رسانه‌های متخلف پیش‌بینی شده است؟ گفت‌وگوی «شهروند» با علی‌اصغر شفیعی‌خورشیدی، قاضی و رئیس شعبه۳۹ دادگاه تجدیدنظر استان و استاد دانشگاه، در این زمینه را بخوانید.
آقای شفیعی‌خورشیدی طی سال‌های گذشته افراد زیادی به واسطه پیش‌خرید ساختمان متضرر شده‌اند که بسیاری از آنها هنوز نتوانسته‌اند به حقوق خود برسند. قانونگذار در این زمینه چه اقداماتی انجام داده است؟
در دهه ۸۰ پیش‌فروش آپارتمان رشد غیرقابل پیش‌بینی و فزاینده‌ای داشت و به دلایل مختلف ازجمله عدم پول کافی برای خرید نقدی، افراد تمایل زیادی به پیش‌خرید آپارتمان پیدا کردند. اما افراد سودجو با توجه به نیاز مردم به خانه، یک آپارتمان را به چند نفر می‌فروختند و برخی از افراد که متضرر می‌شدند، وقتی برای احقاق حق شکایت می‌کردند، یا با تأخیر یا این‌که حتی با هزینه‌هایی که بر آنها تحمیل می‌شد، به حق‌شان می‌رسیدند، زیرا واحد آپارتمان مذکور همیشه به خریدار اول می‌رسید، البته اگر واحد وجود خارجی می‌داشت، زیرا برخی مواقع به‌صرف ادعای ساخت خانه، واحدها را پیش‌فروش می‌کردند. در این راستا به‌دلیل تخلفات گسترده در زمینه پیش‌فروش، مقنن در سال ۱۳۸۹ قانون پیش‌فروش ساختمان را به تصویب رساند که البته آیین‌نامه اجراییی آن در سال ۱۳۹۳ به تأیید رئیس قوه و تصویب هیأت وزیران رسید. این قانون در جهت ساماندهی بخش مسکن و جلوگیری از ضرر پیش‌خریداران و همچنین نظام‌مند و ضابطه‌مند‌کردن پیش‌فروش ساختمان تصویب شد. با تصویب این قانون عملاا پیش‌فروش‌های غیرقانونی کمتر شد و شاید تا حدودی بتوان این قانون را سبب رکود بازار مسکن دانست.
به‌نظر می‌رسد قانون خوبی به تصویب رسیده که می‌تواند مانع تخلفات در زمینه پیش‌فروش ساختمان شود. حال این قانون تا چه میزان قابلیت اجرا شدن دارد؟
بله، قانون خوبی تصویب شده اما به اعتقاد بنده هنوز زمینه اجرای آن فراهم نشده است، زیرا قانونگذار در این قانون مقرر کرده چند سازمان ازجمله شهرداری، مسکن و شهرسازی، دفاتر اسنادرسمی، مشاوران املاک و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی و سازمان نظام مهندسی با هم متفق شوند تا این قانون اجرایی شود و طبق قانون این سازمان‌ها به نوعی متولیان اجرا هستند. اما به دلیل عدم‌تعامل میان سازمان‌های مذکور پس از تصویب به‌صورت کامل اجرا نشده است.
دلیل عدم‌تعامل میان سازمان‌ها چیست؟
قانون پیش‌فروش ساختمان، سازندگان و فروشندگان را موظف کرده جهت پیش‌فروش ساختمان از شهرداری پروانه ساختمانی اخذ کنند تا به واسطه این مجوز اجازه فروش داشته باشند. اما نکته مهم این است که وقتی شهرداری پروانه ساختمانی صادر می‌کند باید شناسنامه فنی ساختمان شامل مشخصات کامل ساختمان ازجمله نام مالک، مهندس ناظر، مهندس مجری، تعداد واحدها، سرمایه‌گذار، موقعیت ملک، کاربری زمین، حدود زمین، نوع مصالح ساختمانی، متراژ و… در این شناسنامه ذکر شود،، به‌دنبال آن نیز باید به اداره ثبت و اسناد و املاک محل اعلام و از طریق اداره ثبت به دفترخانه محل ارسال شود. به عبارت دیگر به محض این‌که شهرداری پروانه ساختمانی را برای ساخت ساختمانی صادر می‌کند، باید آن را به دفتر ثبت اسناد و املاک محلل ارسال کند و این اداره هم آن را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد که این‌جا باید گفت نقش دفاتر اسناد رسمی به ظاهر پررنگ شد، اما شناسنامه فنی که هم در قانون نظام مهندسی، هم قانون پیش‌فروش ساختمان و هم در آیین‌نامه اجرایی به آن تأکید شده،، عملا مغفول مانده است، زیرا در حال حاضر به‌نظر می‌رسد این شناسنامه فنی صادر نمی‌شود. این‌جاست که باید گفت زمینه‌های اجرای این قانون فراهم نیست. البته در برخی از بلوک‌ها و ساختمان‌ها، برای مثال ساختمان‌های ۵ یا ۱۰ طبقه ممکن استت شناسنامه فنی صادر شود اما در مورد ساختمان‌های بلند مرتبه یا برج، شناسنامه فنی به‌درستی صادر نمی‌شود.
چرا شناسنامه فنی به‌درستی صادر نمی‌شود؟ و این مشکل متوجه چه سازمانی است؟
البته این اشکالی است که بر شهرداری، راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی وارد است که با یکدیگر تا به حال نتوانستند روشی ایجاد کنند، البته ممکن است برخی به این حرف بنده معترض شوند، زیرا مهندسان سازمان نظام مهندسی گاهی‌اوقات در طراحی و معماری کپی‌برداری می‌کند، به عبارتی مهندسان این سازمان، صفر تا صد یک بلوک (از پی زمین تا طبقه ۲۰ یا ۳۰ ) را تماما طراحی نمی‌کنند، بلکه اطلاعاتی را جمع‌آوری و به شهرداری ارائه و در دفاتر خدمات الکترونیک ثبت می‌کنند. حال سوالی کهه مطرح است این‌که آیا به این صورت تمامی اطلاعات واقعی فنی ساختمان ثبت می‌شود؟ به نظر بنده با توجه به تجربه فنی و شهرسازی و ساختمان که به‌دست آورده‌ام و به‌عنوان مدیرعامل تعاونی مسکن که با سازمان‌های مربوطه در ارتباط هستم، به اینن صورت اطلاعات لازم فنی ساختمان به‌درستی ثبت نمی‌شود.
نکته دیگر در بحث مهندس ناظر و مهندس مجری ساختمان است که به‌موجب قانون نظام مهندسی توسط سازمان نظام مهندسی باید تعیین شوند، اما درحال‌حاضر عملا مهندس ناظر با توافق مالک انتخاب می‌شود. گاهی مالک علاقه‌مند است دفتر فنی یا شخص حقیقی یا حقوقی را به‌عنوان مهندس ناظر انتخاب می‌کند یا حتی در مورد مهندس مجری، طبق قواعد سازمان نظام مهندسی، مهندس مجری نماینده فنی مالک است که شخص مالک انتخاب می‌کند. به عبارت دیگر در اصل مجری ساختمان، نماینده مالک است که در آیین‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی پیش‌بینی شده و مهندس ناظر بر مجری نظارت می‌کند که آیا مقررات ایمنی ساختمان را به‌طور کامل رعایت کرده است یا خیر. اما بسیای از اوقات مشاهده می‌کنیم پروانه‌های ساختمانی دارای مهندس ناظر است، اما عملا نظارتی بر ساختمان ندارد که در برخی مواقع نیز این ساختمان‌ها دارای عیوب فنی هستند. اصولا باید گفت با این‌که قانون نظام مهندسی در سال ۱۳۷۴ و آیین‌نامه اجرایی آن نیز با ۱۰سال تأخیر به تصویب مجلس رسیده اما هنوزز مقررات شهرسازی و ملی ساختمان دقیقا رعایت نمی‌شود.
دلیل انتخاب مهندس ناظر توسط مالکان چیست؟
بیشتر اوقات به دلیل این‌که هزینه مهندس ناظر و مجری بالاست برای پرداخت هزینه کمتر عموما مالکان خودشان آنها را انتخاب می‌کنند.
آیا نظارتی بر کار مهندسان ناظر و مجری در قوانین تعبیه شده است؟
بله. در قانون نظام مهندسی به سازمان نظام مهندسی و اداره‌کل راه و شهرسازی اجازه داده شده بدون اطلاع قبلی از ساختمان بازدید کنند، هرچند با گذشت حدود پنج‌سال از تصویب قانون همچنان اجرا نمی‌شود اما اگر کسی اقداماتی برخلاف این قانون انجام دهد، به دلیل این‌که قانون لازم‌الاجراست، در صورت داشتن شاکی، تعقیب قضائی صورت می‌گیرد و البته موارد موضوعه این قانون نیز با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی شروع می‌شود و با اعلام گذشت شاکی هم تعقیب متوقفف می‌شود.
آقای شفیعی‌خورشیدی با توجه به این‌که فرمودید قانون به درستی اجرا نمی‌شود، در صورت بروز تخلف به آن رسیدگی می‌شود؟
بله. هرگاه مهندس ناظر و مهندس مجری در طراحی معماری و تأسیسات و ساختمان و ایمنی برخلاف ضوابط مقررات ملی ساختمان عمل کنند، این تخلف به موجب بند ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و قانون نظام مهندسی در شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی قابل طرح و تعقیب انتظامی است.
اما در مورد بخشنامه اخیر که از طرف مدیرکل امور مطبوعات و خبرگزاری‌ها به تمامی رسانه‌ها ارسال شده است، دلیل تدوین این بخشامه چیست؟
به موجب ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان، «پیش‌فروشنده موظف است قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش ساختمان به هر طریق ازجمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و… مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، أخذ کرده و ضمیمه درخواست آگهی را به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه کند.» پس رسانه‌ها برای تبلیغ آگهی پیش‌فروش مکلف هستند مجوز را از فروشنده بخواهند. همچنین در ادامه این ماده برای رسانه‌هایی که بدون مجوز اقدام به درج آگهی پیش‌فروش کنند، ضمانت اجرایی درنظر گرفته شده و رسانه‌های متخلف به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ۱۰میلیون ریال تا ۱۰۰میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. پس مقنن برای جلوگیری از تخلفات در زمینه پیش‌فروش ساختمان، تبلیغ در رسانه‌ها را منوط به ارائه مجوز دانسته است و طبق ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی مرجع صدور مجوز نیز وزارت راه و شهرسازی است. اما به‌نظر می‌رسد از سال ۸۹ تا به حال زمینه اجرای این قانون فراهم نشده است. در صورتی که افراد بخواهند ساختمانی را پیش‌فروش کنند برای تبلیغ باید مجوز تبلیغ را هم بگیرند و در این راستا رسانه‌ها جهت تبلیغ باید اطلاعات لازم مانند شماره و تاریخ مجوز را جهت پیش‌فروش در روزنامه یا رسانه درج کنند تا به اطلاع عموم برسانند.
این بخشنامه تا چه میزان قابلیت اجرایی دارد؟
این بخشنامه تأکید قانون و نوعی اطلاع‌رسانی به رسانه‌هاست. رسانه‌ها چون زیر نظر وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی انجام وظیفه می‌کنند و به نوعی این وزارتخانه متولی امر محسوب می‌شود، حق کنترل و نظارت بر رسانه‌ها را دارد تا رسانه‌ها فقط به فکر کسب درآمد نباشند، بلکه منافع مردم را نیز در نظر بگیرند. باید ویژگی‌های سرمایه‌گذاری به آگاهی عموم برسد. این قانون در دفاع از حقوق عامه مردم است. در گذشته در سطح شهرها شاهد بیلبوردها و درج آگهی در روزنامه‌ها جهت پیش‌فروش ساختمان بودیم و به نوعی باید گفت همه دست در دست یکدیگر داده بودند تا منافع سرمایه‌گذار تأمین شود. حال با قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین بخشنامه اخیر این مسأله ضابطه‌مند شده و کمتر شاهد تخلفات گسترده در این زمینه هستیم.
نفیسه صباغی
