انتقال مالکیت پرتکرارترین عمل حقوقی است که روزانه بین مردم اتفاق می‌افتد. ما در مراتب مختلف زندگی همیشه در حال خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول هستیم. خانه می‌خریم، اتومبیل می‌فروشیم و برای خرید هر وسیله‌ای اقدام به ایجاد عقد بیع می‌کنیم. در بسیاری از موارد خرید و فروش‌های ما در قالب کلامی باقی می‌ماند و نیاز به هیچگونه تشریفات خاص قانونی وجود ندارد.
اما از میان خرید و فروش‌هایی که نیازمند سند و رسید است، در بیشتر مواقع بسیاری از مردم به تنظیم یک سند عادی بدون حضور مامور قانونی و ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی اکتفا می‌کنند و در واقع بین خودشان یک سند عادی امضا می‌کنند تا از هزینه تنظیم سند و پیگیری‌هایی که دارد رها شوند. اما در صورت بروز مشکل و ارجاع به محاکم قضایی متوجه می‌شوند که علیه سند عادی مطابق ماده 1287 قانون مدنی، می‌توان ادعای تردید و انکار کرد و این سند از لحاظ ارزش اثباتی در جایگاه پایین‌تری از سند رسمی قرار می‌گیرد.
تفاوت‌های میان سند عادی و سند رسمی
سند رسمی مطابق قانون مدنی، سندی است که در مراجع رسمی و در حضور مرجع رسمی تهیه و به امضا رسیده باشد. شکل خاص خود را دارد و در دفتر‌خانه‌ها نیاز به پرداخت هزینه‌ای برای تنظیم آن است. در مقابل سند عادی سندی است که در هر شکلی ممکن است تنظیم شود و صرفا یک توافق‌نامه و قولنامه‌ای میان دو طرف است که به امضا رسیده است بدون اینکه هیچ مامور رسمی حضور داشته باشد و آن را امضا کرده باشد. سند رسمی قابل استناد در مقابل همه می‌باشد اما سند عادی یک توافق میان طرفین است.
سند رسمی از حیث قدرت اثباتی در مراجع قضایی، جز ادله قوی و محکم است که فرض بر صحت آن است مگر اینکه شما بتوانید جعلی بودن آن را ثابت کنید که هم بسیار زمان‌بر است و هم بسیار مشکل. اما ادعای تردید یا انکار نسبت به سند عادی که یک برگه کاغذ امضا شده است، ممکن بوده و در بسیاری از مراجع و دعاوی جز ادله به شمار نمی‌رود.
پس در ابتدای امر توصیه ما به همه این است که در صورتی که شما با یک سند عادی نقل و انتقالی را انجام می‌دهید، حتما در تنظیم سند عادی خود حتما ساز و کار الزام به تنظیم سند رسمی را نیز قید کنند و بدون اطمینان یافتن از این موضوع دست به معامله نزنید. چون در صورتی که بعدها با طرف مقابل خود به اختلافی بر بخورید، اگر الزام به تنظیم سند رسمی را از قبل پیش‌بینی کره باشید دیگر لازم نیست هزینه دادرسی بدهید و در دادگاه چیزی را اثبات کنید و یا منتظر صدور حکم بمانید.
بسیاری از مواقع فرد با در دست داشتن سند عادی سال‌ها و بدون مشکل در مال خود تصرف می‌کند و در بسیاری از موارد قانون نیاز به تنظیم سند رسمی را برای مالکیت اموال متعددی به رسمیت نشناخته است اما مواردی نیز هست که عدم تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده برای خریدار مشکل‌آفرین خواهد بود.
برای طرح دعوی الزام به سند رسمی بهتر است که با یک وکیل یا مشاور مشورت کنید چون دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی با اینکه در این متن به سادگی توضیح داده شده است اما ممکن است با فروض متعدد و پیچیدگی‌های زیادی همراه باشد. خوانده می‌تواند مال را به وثیقه بگذارد یا به ثالثی بفروشد و از طرقی این چنینی مالی را که با سند عادی به دیگری فروخته است از دسترس خریدار خارج کند. حتی در صورتی که خوانده مال را به دیگری نداده باشد باز هم اثبات صحت و سقم سند عادی و اثبات انجام تعهدات خواهان در دادگاه کارآسانی نیست و همه این مراحل باید به خوبی طی شود تا حکم به الزام تنظیم سند رسمی داده شود.
اقدام قانونی
در وهله نخست باید دید که در سند عادی که در دست داریم آیا زمان و مکان مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه مقرر شده است یا خیر. اگر زمان خاصی تعیین شده باشد مالک سند رسمی یعنی فروشنده و خریدار باید در آن تاریخ در دفترخانه حاضر شوند و در صورت عدم حضور فروشنده، خریدار می‌تواند با دریافت گواهی عدم حضور از همان دفترخانه نسبت به دعوای الزام به سند رسمی علیه فروشنده اقدام کند. اما در صورت مشخص نکردن زمان مقرر در هنگام عقد، خریدار باید اظهارنامه‌ای تسلیم فروشنده کند تا با اعلام به فروشنده در زمان و مکان مشخص بتوانند سند رسمی را تنظیم کنند و در صورت عدم حضور فروشنده، مانند فرض قبلی خریدار باید گواهی عدم حضور دریافت کند.
اگر فروشنده خود مالک مال باشد، خواهان (خریدار) با در دست داشتن گواهی عدم حضور و تنظیم دادخواست مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی در دادگاه محل وقوع مال، می‌تواند طرح شکایت کند. مدارک لازم بسته به نوع مال و موارد هر پرونده می‌تواند شامل:
- تصویر مصدق قرارداد یا مبایعه نامه
- تصویر مصدق گواهی عدم حضور
- تصویر مصدق فیش ها و چک های پرداخت ثمن
- حسب تشخیص قاضی یا ضرورت ارجاع به کارشناس
- شهادت شهود
- استعلام از اداره ثبت
- قرارداد مشارکت در ساخت
- قرارداد پیش فروش آپارتمان
- قرار معاینه و تحقیق محل
- و سایر مدارک و دلایل جهت تقویت دعوا باشد.
دادگاه پس از احراز صحت انتقال مالکیت به خواهان، اهلیت خوانده را در هنگام انعقاد عقد بررسی می‌کند و در ادامه با بررسی انجام تمامی تعهدات مقرر شده از سوی خواهان، برآورد هزینه می‌شود تا مشخص شود هزینه انتقال و تنظیم سند رسمی به عهده کدام طرف است و در ضمن این دعوی می‌توان خواستار توقیف ملک تا مشخص شدن نتیجه نیز شد. هرچند در اثنای دادرسی ممکن است قرار معاینه محل یا شهادت شهود و موارد دیگری از دید قاضی لازم باشد تا بتوان حکم درستی را صادر نمود.
در صورتی که دادگاه رای را به خواهان یا همان خریدار صادر کند، خوانده 10 روز از تاریخ حکم زمان دارد تا با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی سند رسمی انتقال مالکیت را به خریدار تنظیم کند. در صورت خودداری خوانده از الزام به تنظیم سند در مهلت مقرر دادگاه این امکان را دارد تا بوسیله دایره اجرای احکام مستقیما سند را تنظیم کند و نماینده دادگاه به جای خوانده آن را امضا خواهد کرد.
