استفاده تجاری از ملک مسکونی

یکی از اختلافاتی که بین مردم با یکدیگر و یا با شهرداری بروز می‌کند درخصوص نحوه استفاده از اماکن مسکونی است و به‌ اصطلاح بدون مجوز کاربری مسکونی، ساختمان به تجاری تغییر داده می‌شود. مطابق طرح جامع شهر نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات، تسهیلات شهری و نیازمندی‌های عمومی شهری تعیین شده است. همچنین مقررات مربوط به همه موارد فوق و ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، بر اساس این طرح، تهیه و تنظیم می‌شود. طرح جامع شهر، بر حسب ضرورت، قابل تجدیدنظر است.

همچنین در طرح تفصیلی، بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت همه عوامل مختلف شهری تعیین می‌شود.

در مورد شهر تهران، برابر طرح جامع جدید مصوب 1386 استفاده از اراضی در این شهر بر اساس ضوابط و معیارهای مشخص در چهار پهنه متمایز و کلان است که عبارت‌اند از: سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت. بر این اساس و با توجه به آنچه بیان شد، اصل بر لزوم رعایت کاربری‌های مصوب در طرح‌های جامع و تفصیلی است و مالکان و ذی‌نفعان املاک موظف‌اند در نحوه بهره‌برداری از زمین، ضوابط مقرر را رعایت کنند که این موضوع در مجوزها و پروانه‌های صادرشده از طرف شهرداری لحاظ می‌شود.

رسیدگی به تخلفات در کمیسیون ماده 100

در این زمینه، بند 24 ماده 55 «قانون شهرداری‌ها» صدور پروانه برای تمامی ساختمان‌هایی که در شهر انجام می‌شود وظیفه شهرداری است. ماده 100 این قانون نیز مالکان املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم شهر را مکلف به اخذ پروانه از شهرداری کرده است. مطابق تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها (الحاقی 17/5/1352) در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌کند و پس از احراز تخلف مالک یا مستأجر، در ارتباط با تعطیل محل کسب و پیشه از جانب کمیسیون اتخاذ تصمیم خواهد شد.

چند استثنا

در خصوص استفاده کسبی از محل‌های مسکونی استثنائاتی هم وجود دارد. یکی از این استثناها دارا بودن حقوق مکتسبه است که منظور از آن وجود سابقه فعالیت کسبی قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن تبصره ذیل بند 24 ماده 55 (17/5/1352) است که از آن با عنوان سابقه کسبی معتبر یاد می‌شود. بنابراین، اگر ملکی قبل از تاریخ یادشده دارای سابقه فعالیت کسبی در محل مسکونی بوده باشد، امکان ادامه فعالیت را خواهد داشت. استثنای دیگر در این زمینه اخذ پروانه از شهرداری است، با این توضیح که با فرض صدور مجوز بهره‌برداری کسبی از جانب شهرداری، مالک می‌تواند در حدود مجوز صادره، از محل استفاده کند.

مشاغل مستثنی‌شده در قوانین

طبق قسمت اخیر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی «به وسیله مالک» از نظر این قانون، استفاده تجاری محسوب نمی‌شود. همچنین بر مبنای «قانون محل مطب پزشکان» مصوب 1366 فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه‌های وابسته در ساختمان‌های مسکونی، تجاری و ملکی استیجاری بلامانع است.

برابر ماده واحده «قانون دفاتر روزنامه و مجله» مصوب سال 1377 هم تأسیس دفتر مطبوعات و فعالیت شغلی صاحبان روزنامه‌ها و مجلات در واحدهای مسکونی مستقل یا مجتمعی که به طور کامل در اختیار روزنامه و مجله قرار گیرد و همچنین ساختمان‌های اداری، تجاری و استیجاری، پس از اخذ مجوز قانونی از شهرداری بلامانع است. قانون «کانون کارشناسان رسمی دادگستری» مصوب سال 1381 (ماده 34) نیز فعالیت کارشناسان و مترجمان رسمی دادگستری را در واحدهای مسکونی مشمول تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها کرده است. بنابراین، این افراد از امتیاز مقرر در این تبصره برخوردارند.

مالک یا مستأجر؟

مشاغلی که در تبصره بند 24 ماده 5 قانون شهرداری‌ها ذکر شده یا به موجب قوانین دیگر از امتیاز آن برخوردار می‌شوند، استثنایی بر اصل لزوم استفاده از املاک موافق کاربری مصوب هستند و در اجرای استثنا باید به نص قانونی اکتفا کرد. بر این مبنا، منظور از «مالک» در این تبصره مالک عین (مالک اصل ملک) است، نه مالک منافع. نظریه شماره 4472/7-21/7/1388 اداره کل حقوقی قوه قضائیه مؤید این نظر است. در سایر موارد قانونی به شرح مستندات اشاره‌ شده، بهره‌برداری از محل از سوی مستأجر با رعایت ضوابط مقرر بلامانع خواهد بود.

بدیهی است در بهره‌برداری از اماکن مسکونی به عنوان محل کسب و پیشه، رعایت نظامات و اصول فنی و ضوابط شهرسازی الزامی است و در صورت تخلف از این امور، موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها قابل رسیدگی است. ضمناً اگر فعالیت شغلی برخی مشاغل سابق‌الذکر، واجد شرایط و وصف مزاحمت به شرح مقرر در بند 20 ماده 55 قانون شهرداری‌ها باشد، با طرح شکایت از سوی مجاوران و همسایگان یا تشخیص عوامل شهرداری، قابل طرح در کمیسیون مربوط خواهد بود.