در ادامه مطالب گام به گام در خصوص اصول وآپارتمان نشینی، همانگونه که در مطالب قبلی هم به آن اشاره شد، سکونت در محیط های آپارتمانی نسبت به زندگی در خانه‌های شخصی، ابعاد پیچیده تری دارد که دلیل این امر پیوند خوردن منافع مشترک اشخاص مختلف، در این محیط هاست.
قوانین تملک آپارتمانها با هدف تنظیم روابط بین همسایگان، مقررات خاصی را در ابعاد مختلف وصع نموده که در این بخش، نسبت به بررسی دو مقوله مهم در قوانین و آیین ها که شامل قسمت های مشترک و هزینه های مشترک در یک آپارتمان میشود، می پردازیم.
قسمت های مشترک به چه قسمتهایی در آپارتمان ها گفته می شود؟
- قسمتهایی از یک آپارتمان یا برج مسکونی، که متعلق به همه مالکین بوده و عموم ساکنان یک برج حق استفاده از آن را داشته باشند، به قسمتهای مشترک یا مشاعات در آپارتمان معروف هستند. به عبارت دیگر قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و تمام مالکان واحدها به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود در آن قسمت هم سهیم هستند.
- در تمام آپارتمان ها بخش هایی وجود دارد که در اسناد مالکیت برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و در هیچ سند مالکیت خصوصی ثبت نمی گردد، این قسمتها طبق قانون به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده همه ساکنان یک آپارتمان بوده و نمی‌توان حق انحصاری برای آن قائل شد.
این قسمت های مشترک عبارتند از:
- زمین زیر بنا
- تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب- موتورخانه -تابلوهای برق- منبع آب- پمپها-تلفن مرکزی- انبارهای عمومی ساختمان- اتاق سرایدار- دستگاه آسانسور- اتاق آسانسور- چاه‌های فاضلاب -لوله ها شامل: (لوله فاضلاب ،حرارت مرکزی، گاز، هواکش های تهویه، بخاری و…) و گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و …
- اسکلت ساختمان
- درها و پنجره ها- راه پله ها- پاگردها که خارج از محیط اختصاصی واحد قرار گرفته‌اند
- تاسیسات مربوط به راه پله ها از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی- وسایل اخبار- شیرهای آتش نشانی و غیره
- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم ساکنان و یا حفظ بنا در آنجا ایجاد شده است.
- نمای خارجی آپارتمان
- محوطه ساختمان شامل باغ ها- فضاهای سبز- پیاده روها- مخازن زباله و غیره
- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی واحد خود و همچنین سهم او در قسمت های مشترک یک آپارتمان یا برج، غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که انجام پذیرد، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
- قرار دادن هر نوع شی یا وسیله اعم از: میز- صندلی-کفش- جاکفشی- پادری- کالسکه- دوچرخه- نخاله‌های ساختمانی- لوازم مستعمل-گلدان- تابلو و غیره، در قسمتهای مشترک و جلوی درب واحد مسکونی ممنوع می باشد
- نمای بیرونی بالکن ها نیز از آنجایی که در منظر عموم ساکنان قرار دارد هرچند فضای اختصاصی محسوب میشود ولی بهره‌برداری از آن، یا قرار دادن اجسامی که در مرئی عموم باشد ممنوع بوده و مجمع عمومی مالکان می تواند اختیاراتی را به هیئت مدیره منتخب جهت کنترل این فضاها محول نماید.برای مثال:
- نصب طناب رخت و آویزان نمودن لباس در منظر عمومی را ممنوع نماید.
- تغییر شکل بالکن ها و نصب هرگونه حفاظ و غیره ، به نحوی که به ظاهر ساده نمای آپارتمان خدشه وارد آورد را ممنوع نماید یا ترتیبات خاصی را برای آن در نظر بگیرد.
هزینه های مشترک در آپارتمان ها و برج های مسکونی
پس از درک درست از فضاهای عمومی و مشترک یک آپارتمان مسکونی، حال می‌توان به اداره این فضاها و هزینه‌های مشترکی که برای اداره کردن آن لازم است نگاهی دقیق تر نمود.
الف ) هزینه های مشترک:
هزینه های مشترک یک آپارتمان، به هزینه های لازم برای حفظ و نگهداری عادی و متعارف ساختمان، تاسیسات و تجهیزات اطلاق میشود که معمولاً همه ساله از سوی مجمع عمومی ساختمان به تصویب می رسد و مالکان واحدهای مسکونی مکلف به پرداخت آن می باشد.
این هزینه ها شامل هزینه های نوسازی آپارتمان وبیشتر برای فعالیت‌های عمرانی خاص در مجموعه‌های مسکونی در نظر گرفته میشود و معمولاً شامل استهلاکات کلی آپارتمانهای مسکونی می گردد.
برای نمونه می‌توان به رنگ آمیزی نمای آپارتمان، تعمیرات اساسی و اصلی آسانسورها یا تعویض کابین آسانسور، مبلمان و زیباسازی فضاهای عمومی، احیای کلی فضای سبز، بیمه آتش سوزی و غیره اشاره نمود.
ازآنجایی که این هزینها به نحوی منجربه افزایش سرمایه آپارتمان یا برج خواهد شد، پرداخت آن جزیی از تکالیف مالکین واحدهاست نه مستاجرین.
ب ) حق شارژ:
در یک تعریف کلی ، حق شارژ عبارت است ازپرداخت هزینه های استهلاک جزئی و استفاده از امکانات و منافع آپارتمان و فضاهای عمومی ساختمان را حق شارژ گویند.
هزینه های شارژمعمولاً صرف موارد ذیل خواهد شد که البته متناسب با هر آپارتمان یا برج مسکونی متفاوت خواهد بود و حتی ممکن است شامل مالیات بر خدمات نیز بشود. مدیران آپارتمان صمن محاسبه دقیق آن و اطلاع‌رسانی جامع به کلیه ساکنین، نسبت به دریافت آن اقدام خواهند نمود.
این موارد عبارت است از:
قبض برق عمومی ساختمان-قبض آب مشترک آپارتمان- قبض گاز مشترک آپارتمان -حقوق و دستمزد کارکنان استخدامی شامل : (نگهبانان، باغبانان، لابی من، نظافتچیان، مدیر اجرایی، مسئول تاسیسات و غیره)-هزینه های تعمیر و نگهداری جزئی تاسیسات عمومی شامل : (نگهداری آسانسورها، ژنراتورها، پمپ های آبرسانی، سیستمهای برقی، نگهداری جزئی ابنیه، سرویس و تعمیر دوربین های مداربسته و غیره)- گل کاری های فصلی و اصلاح جزئی فضای سبز
همانگونه که در بخش های قبلی تأکید ویژه‌ای بر انتخاب هیئت مدیره قوی در آپارتمان ها و برج های مسکونی گردید، مسلما یک تیم مدیریت قوی می تواند ضمن محاسبه دقیق هزینه های مشترک و نرخ دقیق شارژ آپارتمان و کسب مجوز لازم از مجمع عمومی آپارتمان جهت دریافت و هزینه کرد های لازم دغدغه‌های مالکین و ساکنین را برای زندگی در محیطی توام با آرامش، بسیار کم نموده و با برنامه ریزی دقیق ضمن جمع آوری به موقع این هزینه ها فعالیت های عمومی خود را با ارائه گزارش کامل به ساکنین و مجمع عمومی در دستور کار قرار دهد.
در مقالات بعدی پایگاه خبری یاسا و به صورت گام به گام ، به تحلیل کامل سایر قوانین ومقررات آپارتمان ها و برجهای مسکونی که اجرای آن ملاک عمل مراجع قضایی کشور می‌باشد خواهیم پرداخت.
