امروزه به دلیل مشغله‌‌های کاری، بحث وکالتنامه بلاعزل یا سند وکالتی در بین افراد جامعه خیلی بیشتر از قبل مطرح می‌شود و دفاتر اسناد رسمی مملو از مراجعات مکرر مردم جهت دریافت این نوع وکالتنامه ها هستند. هرچند خرید و فروش ملک از طریق وکالتنامه، دغدغه بسیاری از مردم را مرتفع نموده است، ولی در سال‌های اخیر مشکلات و معضلات بسیاری را نیز پدید آورده است.
افراد معمولاً به دلایل بسیاری مانند سفر، بیماری و … به شخصی که اعتماد دارند یا وکیل، وکالت فروش ملک خود را واگذار میکنند. این کار علیرغم اینکه به خودی خود و فی النفسه عمل درستی است، اما باید تمام موارد قانونی و اصولی، در مورد آن اجرا شود. بسیاری از مردم هنگام خرید و فروش ملک، به یک نفر دیگر نمایندگی یا وکالت بلاعزل میدهند تا امور آنها را انجام دهد. یا به وفور می بینم که افراد برای انجام معاملات اموال منقول و غیرمنقول ، خود اقدام به معاملاتی در قالب وکالت بلاعزل می کنند بدون اینکه از مفاد قانونی، محاسن و پیامدها و مشکلات آن مطلع باشند؛ به همین دلیل برآنیم در این مقال به زبان ساده و مختصر، به تعریف ویژگی ها و پیامدهای این مقوله بپردازیم. همراهمان باشید.
منظور از وکالت در فروش چیست؟
وکالت، به عقدی گفته می‌شود که به موجب آن یکی از افراد، طرف دیگر را برای انجام امری وکیل خود می‌کند. وکالتنامه باید توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر یا سفارتخانه‌ها، ثبت و ممهور به مهر برجسته ای باشد که جزء لاینفک اسناد رسمی است. وکالتنامه‌ای که توسط خود شخص نوشته شده فاقد اعتبار است و هیچ مرجع قضایی به آن ترتیب اثر قانونی نخواهد داد.
یک نکته بسیار مهم:
وکالت بلاعزل، جزء وکالت‌های غیر قابل فسخ است و فقط با فوت یا جنون طرف های قرارداد باطل می‌شود. لذا به عنوان یک نکته بسیار مهم همیشه بدانید، فوت وجنون هر وکالتی را باطل خواهد کرد حتی وکالت بلاعزل را.
توصیه بسیار مهم به افرادی که با اخذ وکالتنامه اقدام به معامله میکنند
باید توجه داشت که پس از اخذ وکالت فروش ملک، در نزدیکترین زمان ممکن اقدام به انتقال قطعی و رسمی سند در دفاتر اسناد رسمی شود، زیرا اگر مالک، وکالت بلاعزلی به نام خریدار تنظیم کند، مالکیت ملک به وی (خریدار) منتقل نمی‌شود، و اگر قبل از انتقال سند قطعی موکل(فروشنده یا همان مالک) فوت کند، دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی برای انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند و احیانا در صورت امتناع وراث، اگر سایر مدارک شامل مبایعه نامه و… کامل نباشد، باید درگیر فرآیند سخت و زمانبر دادگاه ها شد . بنابراین شخص نمی‌تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند.
باید توجه داشت که وکالتنامه‌هایی که در خارج از کشور تنظیم می‌شود و به تائید دفاتر سیاسی (نمایندگان کنسولی خارج از کشور) می‌رسد، وکالت رسمی محسوب می‌شوند و مشخصات آن از جمله محل تنظیم باید در قرارداد فروش ذکر شود. در ضمن افراد میتوانند خرید املاک مورد نظر خود را به شخص دیگری از طریق وکالت خرید ملک واگذار و اختیارات وکیل را به صورت کلی و جزئی مشخص کنند.
برای فروش ملک با وکالت بلاعزل، مراقب باشید!!
احتمال اینکه با امضاء یک وکالتنامه رسمی بلاعزل، افراد ناخواسته تمام دارایی و اموال خود را از دست بدهند، وجود دارد. بنابراین موکل (صاحب ملک) باید تمام نکات و اصول قانونی را رعایت کند تا به مشکل برنخورد.
این موارد حائز اهمیت عبارتست از:
- وکالت بلاعزل در امور جزئی و مشخص داده شود نه کلی
- در وکالت بلاعزل، مورد وکالت توسط طرف‌های قرارداد به طور دقیق مطالعه و ملک یا املاک مورد نظر با مشخصات کامل ذکر شود.
- حتما با دقت کامل قبل از امضا وکالت، آن را مطالعه و مجهولات ذهنی خود را از طریق افراد معتمد ویا خود سردفتر برطرف نموده وبعد وکالت را امضا نمایید.
نکات مهمی که خریداران املاک وکالتی باید به آن توجه کنند
- از صحت و قانونی بودن وکالت بلاعزل فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی معتبر اطمینان کسب کنند.
- در نزدیکترین فرصت نسبت به انتقال قطعی و رسمی سند اقدام کنند.
- در صورتی که به دلیل مشکلاتی نظیر بیماری یا سفر، انتقال رسمی سند مقدور نیست، حتماً قبل از تنظیم وکالت بلاعزل مبایعه‌نامه را تنظیم کرده و در فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل، سند رسمی را انتقال دهند.
- از مراکزو مراجع مربوطه، از میزان بدهی‌ها و وضعیت تسویه حساب ملک اطلاع و اطمینان یابند و سپس هرگونه وجهی را برای خرید پرداخت کنند. بنابراین خریدار قبل از پرداخت کامل وجه ملک خریداری شده باید از میزان بدهی‌های مالیاتی و بانکی یا تخلفات احتمالی آن مطلع باشد.
وکالت بلاعزل چیست؟
وکالت بلاعزل در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. بنابراین سند رسمی و محضری است که در آن شخصی به نمایندگی قانونی از طرف شخص دیگر (موکل) اختیاراتی دارد که امور مربوط به موکل را مطابق با مفاد تعیین شده در وکالتنامه برای وی انجام دهد.
سلب حق عزل وکیل چه مفهومی دارد؟
در وکالت بلاعزل علاوه بر دادن اختیارات به وکیل، موکل حق عزل وکیل را از خود سلب می‌کند و دیگر تحت هیچ شرایطی، موکل نمی‌تواند وکیل را عزل کند به این دلیل که خودش این حق را از خود سلب و ساقط کرده، مگر این که موضوع عقد وکالت که طی آن به وکیل اختیاراتی داده شده است، به هر دلیلی مثل فوت یا جنون یکی از دو طرف از بین برود.
پس به عنوان یک اصل، هر عقدی که طی آن وکالت به موکل داده شده، فسخ یا اقاله یا باطل شود، به این ترتیب وکالت نیز قابل ابطال است و می‌توان وکیل را عزل کرد. یا وکیل و موکل طبق قانون، مدارک و شواهد و دلایلی به دادگاه ارائه کنند، مبنی بر انصراف از وکالتنامه‌ای که منعقد کرده اند.
آیا انجام موضوع وکالت توسط خود موکل هم ممکن است؟
پرسشی که معمولا برای افراد پیش می آید این است که اگر به شخص دیگری وکالت بلاعزل بدهند دیگر خود آنها نمی توانند موضوع وکالت را انجام بدهند و این حق منحصر به وکیل می‌شود؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که مطابق قانون، دادن وکالت بلاعزل مانع از آن نمی‌شود که خود موکل نتواند مورد وکالت را انجام دهد. پس هیچگونه منع قانونی ندارد و موکل می‌تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده است را خود انجام دهد.
انواع وکالت بلاعزل
وکالت بلاعزل به دو دسته صورت میگیرد.
- وکالت بلاعزل عام : این وکالت اختیارات وکیل در مورد تمام امور زندگی موکل به او داده شده است و تا زمان زنده بودن موکل، عقد وکالت باقی و پایدار خواهد بود
- وکالت بلاعزل خاص: این نوع وکالت فقط در مورد یک موضوع مشخص شده از طرف موکل به وکیل داده می‌شود و وکالت بعد از انجام دادن آن موضوع به پایان می‌رسد
برای نوشتن وکالت بلاعزل چه مدارکی باید از قبل آماده داشت؟
شایان ذکر است برای نوشتن وکالت بلاعزل در معاملات ملکی باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد. وهمراه داشتن کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل و نیز رونوشت آنها ضروری است. همچنین در مواردی که قرار است برای خرید و فروش یک ملک، وکالت داده شود، باید سند و مدارکی که نشان‌دهنده مالکیت موکل است نیز به دفترخانه ارائه شود.
