برای پرداختن به بحث مالکیت مشاع ابتدا این حالت را در نظر می گیریم، وقتی دو نفر در ملکی شریک هستند و بعد از مدتی سر ناسازگاری دارند، تصمیم به تقسیم ملک می‌گیرند. «افراز» راهی برای پایان دادن به شرکت در اموال است. پیرامون این موضوع با «سیداحمد باختر»، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری به گفت‌وگو پرداختیم.
«سید احمد باختر» در بیان مفهوم افراز می‌گوید:
افراز به معنای تقسیم مال غیر منقول با توجه به عدم رضایت شرکا برای ادامه اشتراک است و به‌تعبیری افراز به معنای انحلال حالت اشاعه می باشد.
این حقوقدان با اشاره به ماده571 قانون مدنی، توضیح می‌دهد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به‌نحو اشاعه. پس وقتی بحث از اشاعه می‌شود، شرکت در آن نهفته است. افراز به معنای انحلال حالت اشاعه، و از بین بردن شرکت است.
مبانی اشاعه مال غیر منقول
این حقوقدان ادامه می‌دهد: مبانی اشاعه یا ارادی است یا قهری. مبنای اول ارادی است؛ اراده دو نفر یا بیشتر عاملی است بر ایجاد حالت اشاعه. مبنای دیگر قهری است که از مصادیق بارز آن ارث است، آنچه که به‌عنوان ماترک از متوفی باقی می‌ماند، اگر اموال غیر منقول هم جز ماترک باشد، آن مال به مالکیت ورثه منتقل شده است و ورثه به‌صورت مشاع از آن بهره‌برداری می‌کنند.
مرجع افراز مال مشاع
مرجع صالحی که به درخواست افراز رسیدگی می‌کند و حکم به افراز صادر می‌کند، برای کسانی که قصد تقسیم ملک مشاعشان را دارند، از اهمیت زیادی برخوردار است. این وکیل دادگستری در این خصوص توضیح می‌دهد: طبق قاعده اصلی و کلی، محاکم صلاحیت عام دارند، اما در پاره‌ای از موارد، ما می‌بینیم که قانون‌گذار اختصاصا رسیدگی به یک موضوع را در صلاحیت مرجع دیگری غیر از محاکم دادگستری قرار داده است. ما تا پیش از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع که مصوب آبان‌ماه سال 57 است، تنها یک مرجع برای رسیدگی به افراز داشتیم و آن محاکم دادگستری بودند اما با تصویب این قانون، در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: یکی محاکم دادگستری و دیگری ادارات ثبت. باختر اذعان می‌کند: به دلالت ماده یک قانون افراز و فروش اموال مشاع، ادارات ثبت صرفا در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.
وی در پاسخ به اینکه چگونه تشخیص دهیم که عملیات مقدماتی ثبت، خاتمه پیدا کرده است، می‌گوید: برای این تشخیص، ما مراحل مقدماتی ثبت را به 4مرحله، تقسیم کرده‌ایم: مراحل اول تا سوم مورد بحث نیست اما مرحله چهارم انتشار آگهی تحدیدی (تحدید حدود) موضوع ماده 14 قانون ثبت است.
در این آگهی مشخص شده است که چه روزی باید مجاورین متقاضی درخواست ثبت، برای تحدید حدود در محل حاضر شوند. صورت‌جلسه‌ای تنظیم می‌شود، حاضرین امضاء می‌کنند. مجاوری که به تحدید حدود اعتراض داشته باشد، باید ظرف 30روز، اعتراض خودش را تقدیم کند. اگر اعتراض واصل و رد شد، مرحله چهارم کامل هست، یعنی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده است. در فرض دیگر اگر اعتراض واصل نشد، یعنی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده است. پس در مرحله چهارم که انتشار آگهی تحدید حدود است، ما باید این موارد را هم مد‌نظر قرار دهیم. بنابراین زمانی که تحدید حدود شد، مجاور اعتراض نکرد یا اگر اعتراض کرد و نسبت به اعتراض تعیین تکلیف شد، اینجا عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده است. اگر یک پلاک مرحله چهارم را سپری کرده باشد، مرجع صالح برای درخواست افراز اداره ثبت محل هست.
در بحث افرازنیاز نیست متقاضی درخواست افراز، متصرف هم باشد. همین که ملک ثبت شد، من مالک هستم، چون مالک هستم حق هرگونه دخل و تصرف در مایملک خود را دارم. افراز هم یکی از مصادیق دخالت است. در این خصوص در ماده 5 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، تعیین تکلیف شده است که نیاز به تصرفات ندارد ولی رویه‌ی غلطی که حاکم هست، بعضی ادارات این ایراد را وارد می‌کنند.
به گفته این وکیل دادگستری، لازم نیست که در جلسه تحدید حدود متقاضی و مجاورین تا پایان جلسه حضور داشته باشند، همچنان که اجباری به حضورشان هم نیست، چون ما در آیین دادرسی مدنی هم قاعده کلی داریم. پیش‌بینی شده است عدم حضور، مانع اتخاذ تصمیم نیست اما اگر مالکین یا مجاورین تا پایان بودند، باید آن صورت‌جلسه را امضاء کنند.
نیاز نیست که همه متفق‌النظر باشند
در افراز، کافی است که یک نفر از مالکین مشاع، تقاضای افراز بدهد. این کارشناس ثبتی در پاسخ به این سوال که دادگاه‌های عمومی حقوقی، چه زمانی صالح به رسیدگی به درخواست افراز هستند، بیان می‌کند: از مفهوم مخالف همان عبارتی که در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بیان کردیم، استنباط می‌کنیم که هر زمان که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل استقرار مال غیر منقول است. وی اضافه می نماید: با عنایت به رای اخیرالصدور هیئت عمومی دیوان عالی کشور تقسیم ماترک در فرضی که منحصر به مال غیرمنقول هم باشد در صلاحیت دادگاه است.
وی در رابطه با صلاحیت محاکم، به نکته‌ای ظریف اشاره می‌کند و آن جایی است که بین مالکین محجور یا غایبی باشد. صغار، مجانین و سفها، این‌ها اشخاص محجور هستند و غایب مفقودالاثر در قانون مدنی تعریف شده است. باختر می‌گوید: اگر بین مالکین غایبی یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است. این موضوع در ماده 313 قانون امور حسبی آمده است. مضاف بر آن چون قانون امور حسبی مصوب 1319 است و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 57 هست. مطابق رای وحدت رویه شماره 29/59 مورخ 15/1/60 هیات عمومی دیوان عالی کشور قانون افراز قانون عام است اما قانون امور حسبی خاص است. عام مؤخر التصویب ناسخ خاص مقدم التصویب نیست. این حساسیت به لحاظ احتیاط در حفظ حقوق اشخاص محجور هست. از این جهت قانون‌گذار در صلاحیت ذاتی دادگاه قرار داده است.
وی تاکید می‌کند که اگر درصدی از ملک مشاعی ولو 1درصد یا کمتر ازآن از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، در این فرض هم افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. به گفته این حقوقدان، مجهول المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. درمجهول‌المالک ثبتی معنا و مفهوم این است که مالک درخواست ثبت نکرده است، مالکش مشخص و معلوم است ولی نیامده درخواست ثبت کند. اما در حقوق مدنی این‌گونه نیست، در حقوق مدنی مالک مشخص نیست و معلوم نیست که چه کسی مالک است. وی در پاسخ به اینکه مراد از خاتمه عملیات ثبتی، انجام گرفتن عملیات ثبتی نسبت به تمام پلاک ثبتی است یا قسمتی از آن کفایت می‌کند، می‌گوید: در این قسمت از بحث که درصدی از ملک مجهول‌المالک باشد، نکته بسیار ظریفی نهفته است، اختلافی که بین محاکم و ادارات ثبت هست. این نکته را برای شما تبیین می‌کنم تا روشن شود و بدانید که در هر صورت در صلاحیت ذاتی محاکم است.
از عبارت عملیات ثبتی خاتمه کرده باشد دو استنباط متفاوت وجود دارد: برداشت اول این است که عملیات ثبتی الزاما باید نسبت به کل پلاک صورت گرفته باشد، از استنباط اول نتیجه می‌گیریم که اگر نسبت به کل پلاک عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، باز در صلاحیت محاکم خواهد بود، هم نظریه مشورتی در این زمینه وجود دارد و هم بخش‌نامه ثبتی این مطالب را بیان می‌کند. اما دیدگاه دوم بیان می‌کند که اگر نسبت به قسمتی از پلاک عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، مالک مشاعی می‌تواند درخواست افراز کند. البته این دیدگاه قابل دفاع نیست، چون گفتیم مرحله چهارم، مرحله تحدید حدود است. یعنی مشخص می‌کند حدود اربعه این پلاک کجاست. مرحله چهارم نسبت به کل پلاک هست، نسبت به قسمتی از پلاک نیست. اگر نسبت به قسمتی از پلاک باشد، مشاع بودن آن موضوعا منتفی است و ما دیگر حالت اشاعه نداریم. اگر نسبت به قسمتی، تحدید حدود صورت گرفته باشد، این ملک از ابتدا مشاع نبوده است، اگر بگوییم مشاع هست، ما باید دیدگاه اول را بپذیریم که عملیات ثبتی نسبت به کل پلاک خاتمه پیدا کرده باشد.
مقررات شکلی تقاضای افراز
مطابق ماده1 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، صرف درخواست،کفایت می کند. به‌عبارت‌دیگر درخواست افراز در ادارات ثبت مستلزم تقدیم دادخواست نیست ولی متاستفانه یک رویه غلطی در برخی ادارات ثبت حاکم است و این رویه به غلط می‌گوید درخواست افراز در ادارات ثبت نیز باید به موجب تقدیم دادخواست باشد.
برابر ماده 48 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی در محاکم مستلزم تقدیم دادخواست است پس هرکجا که نیاز به تقدیم دادخواست بوده است، تصریح قانون داریم. در ادارات ثبت، دادخواست افراز معنا و مفهومی ندارد. ماده 1 آیین‌نامه قانون افراز به صراحت بیان می کند درخواست. در این درخواست باید نکاتی لحاظ شود از جمله آن‌ها، نام مالکین و آدرس مالکین است.
درخواست افراز در دادگاه
آنچه که در محاکم وجود دارد ماده 48 قانون آیین دادرسی مدنی است. در این ماده به‌صراحت بیان شده است که طرح هرگونه دعوا در محاکم، مستلزم تقدیم دادخواست است. چون در اینجا نص قانونی وجود دارد، متقاضی افراز باید تقاضای خود را در فرم‌های چاپی که تحت عنوان دادخواست نامیده می‌شود، بنویسد. نکته مورد توجه اینکه دعوای افراز باید به طرفیت کلیه‌ی مالکین مشاعی اقامه شود .در غیر این صورت، به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای شما رد خواهد شد و مجددا باید طرح دعوا نمائید.
اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
پس از اینکه متقاضی درخواست خود را به اداره ثبت تقدیم کرد. تصمیم اداره ثبت مبنی برپذیرش یاعدم پذیرش درخواست افراز قابل اعتراض در دادگاه است. از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، ظرف 10 زورمهلت دارد تا چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواستی مبنی بر اعتراض از تصمیم مذکورتقدیم کند. این اعتراض هم با توجه به رویه قضایی باید درفرم چاپی دادخواست نوشته و تقدیم شود.
این مدرس دانشگاه، درباره هزینه‌های اعتراض می‌گوید: اعتراض به تصمیم واحد ثبتی از مصادیق دعاوی غیر مالی است که مطابق مقررات حاکم در مرحله بدوی 50000 ریال و در مرحله تجدیدنظر 100000 ریال تمبر بابت هزینه دادرسی الصاق و ابطال می شود.
رعایت مقررات شهرداری و سایر سازمان‌های دولتی
به‌موجب ماده 154 قانون ثبت، محاکم باید هر زمان که درخواست افرازی را رسیدگی می‌کنند، نقشه‌ای که مد‌نظر آنهاست حالا چه کارشناس تهیه کند چه خود متقاضی تهیه کند، چه نماینده اداره ثبت. این نقشه باید به تایید شهرداری محل برسد، شهرداری محل مشخص می‌کند که ملک مورد نظر قابل افراز هست یا نیست. بر این اساس کمسیون ماده 5 شورای عالی مسکن و شهرسازی در رابطه با هر شهر، مصوباتی دارد که در این مصوبات پیش بینی شده است که حداقل نصاب برای افراز یا تفکیک چه میزان هست و شهرداری محل هم تبعیت می‌کند. وی ادامه می‌دهد: رعایت مقرراتی که در خصوص افراز لازم است صورت بگیرد را، در سه دسته طبقه‌بندی می‌کنیم:
- اول این که نقشه به تایید شهرداری برسد، شهرداری نسبت به اراضی و املاکی که در محدوده و حریم شهر هستند، اظهار‌نظر می‌کند هر کجا که افرازی رسیدگی می‌شود، اگر این ملک داخل محدوده و حریم شهر باشد، اظهار نظر در صلاحیت شهرداری محل هست.
- دوم اما اگر این ملک داخل محدوده و حریم شهر نباشد، نقشه مورد نظر باید به تصویب و تایید سازمان مسکن و شهرسازی استان برسد. در مواد 5 و 6 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی به شرکت‌های تعاونی مسکن، پیش‌بینی شده که باید به تصویب و تایید سازمان مسکن و شهرسازی برسد.
- سوم، اراضی با کاربری زراعی و باغ‌ها هستند. اگر زمین و مستغلات کاربریش زراعی باشد، کشاورزی باشد، یا باغ باشد؛ تشخیص اجازه افراز با سازمان جهاد کشاورزی است. پس اگر کاربری زمین، کشاورزی یا باغ بود، چنانچه داخل محدوده شهر باشد، شهرداری می‌تواند اظهار‌نظر کند، اما اگر خارج از محدوده یا حریم شهر باشد، اظهار‌نظر در مورد افراز در صلاحیت سازمان جهاد کشاورزی است.
