پرسش مهمی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود این است که در این قبیل دعاوی، صرف بیان درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کافی است یا علاوه بر آن باید الزام به انجام مقدمات تنظیم سند رسمی از قبیل پایان کار و صورتجلسه تفکیکی وغیره را هم از دادگاه درخواست کرد ؟
- و باید برای عدم حضور محکوم علیه در دفتر خانه آینده اندیشی کرد؟ در پاسخ به این پرسش دو دیدگاه وجود دارد دیدگاه اول مبتنی بر این است که درقسمت خواسته ی دادخواست، خواهان باید علاوه بر درخواست در موضوع مورد نظر، الزام به انجام مقدمات موضوع را نیز از دادگاه درخواست کرده و در دادخواست درج کند چرا که در صورت صدور حکم به موضوع و عدم تصمیم گیری قضایی در مورد لوازم و عملیات مقدماتی اجرای حکم، رأی صادر شده بی نتیجه خواهد ماند و امکان اجرای آن وجود نخواهد داشت در همین راستا چنین دادخواستی را با قرار عدم استماع دعوا مواجه می بینند به طور مثال به فرض صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی که محکوم علیه جهت ارائه پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و مواردی از این قبیل حاضر نشود حکم مزیور غیر قابل اجرا خواهد ماند زیرا تنظیم سند مطایق بخشنامه های ثبتی منوط به ارائه مدارک فوق است و این مدارک صرفا به مالک تحویل داده خواهد شد. دیدگاه دوم مبتنی بر این است که اذن به شیئ اذن در لوازم و مقدمات نیز است بنابراین صرف درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کافی است چرا که با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی در صورت عدم حضور محکوم علیه در دفتر خانه، محکوم له می تواند با توجه به حکم مذکور مدارک مورد نیاز خود را از نهادهای مختلف تهیه کند تا زمینه اجرای حکم فراهم شود.
- دیدگاه سوم قائل بر این است که در صورت عدم حضور محکوم علیه، قاعده الحاکم ولی الممتنع جاریست به عبارت دیگر در این موارد نماینده دادگاه یا دادورز حق خواهد داشت مدارک مورد نیاز را تهیه کند دیدگاه چهارم اشاره دارد بر این که در همه ادارات از جمله ثبت ، دارایی،شهرداری بخشنامه هایی مبنی بر ارائه مدارک لازم به محکوم له جهت تنظیم سند، لازم شده است.
- به نظر می رسد دادورز و حتی نماینده دادگاه صرفا در محدوده حکم صادر شده مجاز به عمل هستند پس انجام استعلامات و ارائه مدارک توسط آنان تخلف آشکار است النهایه باید قائل بر این با شیم که از منظر تئوری دیدگاه دوم اقوی است و اذن در شیء اذن در لوازم است حال صدور بخشنامه هایی در این زمینه نیز به تسهیل اجرای حکم کمک میکند اما با توجه به اختلاف نظرهای موجود در محاکم و اجتناب از مشکلات بخشنامه ها، احتیاط بر این است که الزام خوانده به انجام مقدمات اجری حکم نیز درخواست گردد.
ماهیت درخواست الزام به تنظیم سند رسمی
- طبق ماده 220 قانون مدنی ، متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون عقد حاصل می شود ، ملزم می باشند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲-۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابرین ، بنظر میرسد : در قراردادهائی که عرفا و قانونا میبایست برای مبیع سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد ولیکن باید توجه داشت ، در برخی قراردادها چنین تصریح می شود که، اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید فلان مبلغ را باید بپردازد ، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب نماید ، و خریدار نیز صرفا می تواند یا وجه التزام را درخواست کند و یا الزام به تنظیم سند را بخواهد مگر اینکه ،در قرارداد فی مابین ، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود ، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید ، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را بعنوان وجه التزام پردازد.
بنابراین دادرس در موقع بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نمی گردد و در صورت عدم وجود چنین تعهدی به عرف و عادت در منطقه رجوع می نماید به طور مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده و در اراضی منطقه هم اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرد ، دادرس قرار رد دعوا صادر می کند.
در دعوای الزام آنچه که مورد تقاضاست با احراز مالکیت فرق دارد در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به ا لزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام کافی برای این مهم نمی باشد در این مورد سه دیگاه 4 در زمینه دعوای الزام به تنظیم و در قیاس با رأی وحدت رویه شماره 672 5 مطرح است
اول آنکه تا قبل از انقلاب اسلامی مواد 46،47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک دقیقاً رعایت می‌شد و قضات دعاوی خلع ید را که ضمن آن مقررات مـذکـور رعـایـت نمی‌شد، نمی‌پذیرفتند.اما با پیروزی انقلاب اسلامی چون در شرع، مالکیت را منحصر به اسناد رسمی نمی‌دانند و شورای نگهبان نیز طی نظریه شماره 2655، ماده 1309 قانون مدنی را از این نظر که شهادت بینه شرعی را در برابر اسناد معتبر فاقد ارزش دانسته، خلاف موازین شرع اعلام نمود، رویه قضایی راه دیگری را در پیش گرفت. در حال حاضر نیز پیام رأی وحدت مذکور این است که حداقل درمورد دعـوای خـلـع ید،سند عادی پذیرفته نشود و ذی‌نفع در این خصوص اول با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه صالح، مالکیت خود را اثبات کند و سپس مبادرت به طرح دعوای خلع ید نماید یا همزمان اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و خلع ید کند.
رأی وحدت رویه مذکور صرفاً ناظر به دعوای خلع ید بوده و در سایر دعاوی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی، افراز از املاک مشاعی و الزام مکبه تحویل مبیع غیرمنقول که فرع بر اثبات مالکیت است،لازم‌الاجرا نیست. و دیدگاه دوم بیان می دارد که رویه قضایی از قدیم تاکنون دعوای خلع ید را فرع بر احراز و اثبات مالکیت می‌داند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز فرع بر احراز مالکیت است و رأی وحدت رویه اخیرالصدور در این‌خصوص و سایر دعاوی که ملاک رأی مذکور وجود دارد، قابل اعمال است و دیدگاه سوم بر این باور است که دراین‌باره باید قائل به تفصیل شد، با این توضیح که مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت درخصوص عدم پذیرش اسناد عادی به منزله عدم پذیرش وقوع معامله موضوع اسناد مذکور نیست، از این رو در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر وقوع معامله مورد انکار باشد، نیاز به طرح دعوای جداگانه اثبات مالکیت و در نتیجه اعمال رأی وحدت رویه مذکور می‌باشد و در غیر این صورت نیازی نیست
رأی وحدت رویه شماره 672 در راستای احراز مالکیت برای شخص خوهان می باشد در موردی که مستند دعوای خلع ید، سند عادی باشد. و با توجه به صراحت رأی مزبور در خصوص دعوای خلع ید و اجتناب از قیاس در فقه جعفری ، نظر اول اقوی می باشد بدین معنی که برای دعوای الزام به تنظیم نیاز نیست از قبل و یا مقارن با آن دعوای مالکیت طرح کرد.
هر چند که دعوای مالکیت و الزام به تنظیم دو دعوای جداگانه محسوب می شود اما اجـــرای حــکـــم دادگـــاه بـــایــد تــوســط محکوم‌علیه امکان‌پذیر باشد. در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و انجام استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادر شده به لحاظ این کـه امـکـان دارد خوانده، مالک نبوده ، سند مالکیت در اختیار نداشته و یا معامله باطل باشد، در دفاتر اسناد رسمی لازم‌الاجرا نخواهد بود.در نهایت باید قائل بر آن بود که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است .بدون آن که نیاز به تشریفات خاص دعوای مالکیت باشیم.
