اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

می دانیم که برای ثبت املاک، مراحل مختلفی طی می شود تا ملک مزبوز در دفتر املاک به نام فردی که اقدام به ارائه اظهارنامه ثبتی نموده ثبت و سند مالکیت به نام وی تنظیم و صادر شود.

این سند علاوه بر پلاک ثبتی و حدود و مشخصات ملک مزبور، حاوی شماره دفتر املاکی که ملک در آن به ثبت رسیده، صفحه مربوطه و شماره ترتیبی که در دفتر املاک برای آن ملک در نظر گرفته شده نیز می باشد.

این اطلاعات همراه با شماره چاپی دفترچه سند مالکیت مربوط به هر ملک در هر معامله ای که نسبت به آن ملک واقع می شود از جمله انتقال اجرایی آن ملک باید قید گردد و در اکثر قریب به اتفاق اسناد انتقال اجرایی، دفترچه مالکیت مربوطه در دست مالک بوده و دسترسی به اطلاعات یاد شده تنها با مراجعه به پرونده ثبتی ممکن می باشد. در همین راستا برای اجرای حکم الزام به تنظیم، محکوم علیه باید در دفتر خانه حضور داشته باشد و بعد از احراز هویت طرفین سند انتقال موضوع معامله تنظیم گردد.

وقتی محکوم علیه، محکوم به تنظیم سند رسمی می شود حکم اجرایی به محکوم علیه ابلاغ می شود و اگر وی ظرف 10 روز آن حکم را اجرا نکرد محکوم له مراتب را به اجرا اعلام می کند. دایره اجرا نیز بعد از آگاهی از شماره دفترخانه ای که محکوم له قصد تنظیم دارد به مرجع مزبور اطلاع می دهد که در صورت آماده بودن سند به مشار الیه جهت امضاء خبر دهد ماده 145 قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً برهمین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاهسند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید»

ماده 47 قانون اجرایی احکام مدنی نیز بطور عام معترض این موضوع گردیده و می گوید هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می تواند تحت نظر دادورز(مامور اجراء)آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد که در این ماده بطور عام واژه محکوم علیه را به کار برده است که می توان شامل فروشنده یا خریدارگردد لذا چنانچه خریدار از انجام معامله خود داری نماید وفق این ماده شخص دیگری که در دادگاه معین می نماید نمایندگی خریدار ممتع تعهد را اجرا می نماید.

مشکل دیگر محکوم له پرداخت هزینه استعلامات است به طور مثال امروزه جریمه شهرداری ها بسیار گزاف است و محکوم له را به عقب نشینی وادار می کند در این زمینه هم دو نظر متصور است نظر اول بر این قرار است که هزینه ها توسط محکوم له متقبل گردد سپس مطابق ماده 47 قانون اجرای احکام بدون ارائه دادخواست جدید، آن را از محکوم علیه مطالبه کند عده ای دیگر بر این باورند که در این راستا می توان امال محکوم علیه را فروخته وهزینه استعلامات مذکور را از آن تأمین کرد. اما محکوم علیه، محکوم به تنظیم سند است نه پرداخت بدهی هایش به اداراتی همچون شهرداری و غیره 7،

بنابراین اقوی این است که مطابق نظر اول، موقتا برای پیشبرد اجرای حکم، هزینه ها توسط محکوم له متقبل شود.
البته باید خاطر نشان کرد که در مواردی که حکم الزام مبتنی بر استرداد مابقی ثمن معامله به فروشنده باشد عدم پرداخت مبلغ مورد نظر موجب ناکارایی اجرای حکم مورد نظر می شود. گاهی اوقات نیز خود محکوم له بعداز اخذ دستور موقت مبنی بر توقیف ملک و حکم الزام به تنظیم به له او، ممکن است عامدا از اجرای حکم صرف نظر کند که در مواقعی حتی برای شخص محکوم علیه مشکل ساز است.

در نهایت باید اضافه کرد که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی متقبل نمی شود بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از مقدمات و از آثار حکم الزام نمی باشد.

نتیجه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی  است که با وجود دادخواست مختصر و یا حتی با وجود صدور حکم به آن، می تواند با مشکلات اجرایی مواجه شود. به همین دلیل باید نهایت دقت را در طرح، دفاع و اجرای آن به عمل آورد  و به هنگام اقدام به این دعوا باید تمام جوانب احتیاط را چه در هنگام ارائه دادخواست و چه در اجرای،برای اجتناب از آراء متفاوت موجود، رعایت کرد.

1. بخشنامه شماره 40485/1-16/8/85 :از آنجائیکه برخی از آرای محاکم قضائی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به یک یا چند واحد آپارتمانی یا قطعاتی از املاک، علیه مالک یا مالکینی است که املاک آنها فاقد سابقه تفکیکی میباشد و شماره قطعه و حدود و مشخصات ومساحت آنها در حکم دادگاه قید نمیگردد و نتیجتا دفاتر اسناد رسمی بر خلاف تکلیف مقرر در ماده 32 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317  قادر به درج حدود ومشخصات ملک در سند انتقال نمی باشند لذا بمنظور حل مشکل مطروحه ، کلیه واحدهای ثبتی میبایست در اجرای احکام نهائی دادگاهها نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد حکم اقدام و صورتمجلس تفکیکی را جهت تنظیم سند انتقال به دفترخانه مربوطه ارسال دارند و دفاتر اسناد رسمی نیز مطابق مقررات جاری پس ازاخذ استعلامهای مربوطه از مراجع ذیصلاح اقدام به تنظیم سند نمایند بدیهی است تنظیم صورتمجلس تفکیکی متمم برای سایر واحدها و قطعات تفکیکی ،حسب مورد طبق حکم نهائی مرجع قضائی یا تقاضای مالک یا مالکین وارائه پایان کار ساختمانی ومقررات مربوطه خواهد بود.
2. اصلانی، حمیدرضا، جزوه اجرای احکام، دانشکده تحصیلات تکمیلی، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران، 1390
3. شمس، عبدالله، جزوه ی اجرای احکام دانشکده حقوق ، دانشگاه شهید بهشتی، تهران، 1389
4. نشست قضایی دادگاه‌های تجدیدنظر استان فارس، برگرفته از نشریه مأوی،خرداد 1389
5. رای شماره :672– 1/10/1383
6. رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
   خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابر این طرح دعوای خلع ید اززمین قبل از احراز واثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا بمراتب و با توجه به مواد46 ، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک رای شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان بنظراکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح وقانونی تشخیص می شود.
7. حجتی اشرفی، غلامرضا و آذرپور، حمید، مجموعه محشای از بخشنامه های ثبتی تا لول دی 1382، ص 262
8. شمس،عبدالله، همان ، ص 30
9. دادخواستی به طرفیت «ب» به خواسته الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی مبیع(یک باب آپارتمان) تقدیم می ششود. خوانده در مرحله رسیدگی اعلام می کند که چون خواهان(مشتری) مابقی ثمن معامله را نپرداخته است لذا از انتقال رسمی مبیع خودداری کرده است. دادگاه رسیدگی کننده، اقدام به اصدار رأی وفق خواسته با پرداخت مابقی ثمنمعامله از سوی خواهان می نماید و رأی صادره در مرحله تجدید نظر مورد تأیید قرار می گیرد. با قطعیت رأی، خواهان درخواست صدور اجراییه می کند. پس از صدور اجراییه نیز قید می گردد که اجرای رأی منوط به له پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی خواهان است. در مرحله ی اجرا نیز بایع (محکوم علیه) اعلام می کند که در صورت پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی محکوم له(مشتری) نسبت به انتقال رسمی مبیع اقدام خواهد کرد. طرفین به دفتر اسناد رسمی دلالت می شوند، لکن محکوم له در دفتر اسناد رسمی حاضر نمی گردد و مابقیثمن معامله را نیز به بایع نمی پردازد.حال تکلیف محکوم علیه در مطالبه مابقی ثمن معامله چیسست؟ می تواند معامله به استناد تأخیر ثمن فسخ کند یا باید دوباره روند دادرسی را در مورد مطالبه مابقی ثمن طی کند؟ مطابق با یک نظر راه حلی که به نظر می رسد این است که قوه مقننه با وضع ماده واحده ای مهلت مناسبی، مثلا سه ماه جهت پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی محکوم له، رأی صادره ملغی الاثر گردد و بایع بتوان درخواست فسخ معامله را بنماید . کما این که قانون گذار در مواد 16 و 19 و 28 قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب سال 1356 و ماده واحده قانون تعیین مدت اعتبار گواهی عدم امکان سازش مصوب سال 1376، مواعدی را برای اعتبار آرای صادره در موارد مذکور در مواد فوق الذکر، تعیین نموده است: برگرفته از : کاویار، میر حسین، پیشنهاد تصویب یک ماده قانونی در نظام حقوقی ایران (بررسی مرحله ی اجرای یک رأی در خصوص الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مبیع)، ماهنامه دادرسی، شماره 66، بهمن و اسفند 1386