به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، ملکی که اجاره می‌شود ممکن است در اثر گذشت زمان دچار خساراتی شود مثلا درهای آن فرسوده شود یا کولر آن غیرقابل استفاده شود. همچنین وسایل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببیند. سوالی که مطرح می شود این است که آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همانطوری که تحویل گرفته به موجر برگرداند؟ در ادامه به دنبال بررسی پاسخ این پرسش هستیم.
مستاجر امین موجر است
وقتی کسی ملکی را اجاره می‌کند آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟ پاسخ سوال مطروحه وفق ماده 493 قانون مدنی مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع می‌شود و نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد.
صرف‌نظر از اینکه مستاجر بار مسئولیت‌های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش می‌کشد از طرفی نیز، چنانچه عین مستأجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط، ناقص و یا تلف شود هیچگونه مسئولیتی متوجه مستأجر، نمی‌باشد مانند اینکه ملک مورد اجاره در اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود و یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عیب و نقصی در ساختمان حادث شود. در این شرایط نمی توان از مستاجر تقاضای خسارت کرد.
حدود مسئولیت مستاجر
وقتی شخصی ملکی را اجاره می‌کند و آن را از موجر تحویل می‌گیرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا ید وی امانی است. ید متصرف ماذون امانی است. ید ضمانی استثنایی بوده و نیاز به تصریح دارد و چنین تصریحی (اضافی بودن ید مستاجر) در مقررات مالک و مستاجر وجود ندارد.
در صورتی که مورد اجاره با وسائل و با اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر هم‌چنان امانی است مگر اینکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجر است.
طبق ماده 10 قانون مدنی، اصل بر صحت و لازم‌الاجرا بودن قراردادهای خصوصی بین اشخاص است مگر این که توافق بین موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد. در امور مالی اصل بر تکمیلی و تفسیری بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر ضامن هر عیب و نقصی است که در آینده در ملک بوجود آید اگر چه ناشی از اعمال وی نباشد این توافق بین موجر و مستاجر در امر مالی لازم‌الاجرا و نافذ بنظر می‌رسد همانطوریکه قانون‌گذار در عقد عاریه در قانون مدنی در ماده 642 ذکر کرده است که اگر بر مستعیر(عاریه گیرنده)شرط ضمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصانی خواهد بود اگر چه مربوط به عمل او نباشد از وحدت ملاک این ماده می‌توان نتیجه گرفت که در سایر عقود نیز شرط ضمان نافذ است.
بنابراین با توجه به این که در مسئولیت متصرف ماذون، اصل بر امانی بودن ید است، در خصوص سکوت قرارداد اجاره مستاجر امین محسوب می‌شود نه ضامن و همانطوریکه در ماده 614 قانون مدنی ذکر شده است امین ضامن تلف یا نقصان مالی که به او سپرده شده است نیست مگردر صورت تعدی یا تفریط و همچنین در ماده بعدی همان قانون آمده که امین درمقام حف1 مسئول وقایعی نیست که دفع آن از اقتدار او خارج است.
در صورتی که مورد اجاره با وسائل و با اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر هم‌چنان امانی است مگر اینکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجر است.
با توجه به قاعده حقوقی: اذن در شی، اذن در لوازم آن است؛ دادن وسایل برای استفاده متعارف مستاجر مستلزم پذیرش کسر منفعت استفاده از وسایل توسط مستاجر است. بنابراین اگر وسایل و مبلمان منزل همه نو باشد و بصورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمی‌تواند در پایان مدت اجاره مطالبه وسایل و مبلمان دست اول و نو را بنماید. زیرا این عمر مستلزم عدم استفاده از وسایل است که با فلسفه اصلی اجاره در تعارض است. ماده 643 قانون مدنی راه‌حلی در عقد عاریه ارائه کرده است که در عقد اجاره نیز قابل استفاده می‌باشد مبنی بر این که اگر بر مستعیر شرط ضمان منقصت ناشی از صرف استعمال نیز شده باشد ضامن این منقصت خواهد بود.
هزینه تعمیرات بین موجر و مستاجر
ملکی که اجاره داده می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد.
در صورتی که در ملک اجاره داده‌شده عیبی به‌وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینههای تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می‌شود.
هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده مستاجر است و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است. تشخیص هزینههای جزیی یا فرعی از هزینههای کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینههای مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینههای مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.
در چه موارد ی مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید؟
- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی)
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
- هر گاه مورد اجاره کلا یا جز در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده 7 – هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
موجر در چه مواردی می تواند اجاره را فسخ کند؟
ماده 8 – موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند
- الف – در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جز به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
- ب – در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
- ج – در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. - د – در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره 1 – در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره 2 – اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ماده 9 – در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره – شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد.
