پیش فروش ساختمان این قانون بسیار پیشرفته و جامع است و با وزارت مسکن و شهرسازی، دادگستری، اداره مالیات، بیمه و شهرداری سروکار دارد. بنابراین می توان امیدوار بود که با اجرای آن دست خیلی از کلاهبرداران بسته شود. طبق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم قرارداد پیش فروش باید از سوی دفاتر اسناد رسمی معتبر صورت گیرد و هر پیش فروشی که با سند عادی و مبایعه نامه و قراردادها در مشاور املاک صورت بگیرد قانونی نیست. هر چند بنگاهداران این موضوع را ایرادی بر قانون مذکور می دانند اما متاسفانه نبود همین نکته مهم در سال های قبل باعث شده بود پرونده های کلاهبرداری در دادگستری تشکیل شود.
قانون پیش فروش ساختمان شامل تمام مالکان رسمی زمین می شود که قصد پیش فروش ساختمان دارند یا متعهد به ساخت یا تکمیل واحدهای ساختمانی مشخص در زمین با هر نوع کاربری تجاری، اداری و مسکونی هستند. در این قرارداد نام و مشخصات طرفین، اشخاص حقیقی و حقوقی، پلاک، نشانی وقوع ملک و مشخصات ثبتی اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله همانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه و واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمان، موقعیت و کاربری و حتی بها، عوض یا ثمن در قراردادهای معوض و تعداد و نحوه پرداخت اقساطی که پیش خریدار باید پرداخت کند، شماره قبض های اقساطی، زمان تحویل واحدهای پیش فروش شده و زمان تنظیم سند رسمی انتقال همه باید مشخص شود. از سوی دیگر خسارت ها، قراردادهای بیمه ای، تضمین ها و قیمت همگی در این قانون دیده شده است و باید قبل از شروع کار و بستن قرارداد به طور شفاف تعیین تکلیف شود.
پیش فروشنده طبق این قانون به مراجع صادرکننده پروانه مثل شهرداری تعهداتی دارد که با انجام آنها می تواند پروانه ساخت بگیرد. از دیگر تعهدات پیش فروشنده عبارت است از آماده سازی، انجام فضاهای خدماتی و عمومی یا پرداخت حقوق دولتی، اجازه پیش فروش واحدها که در تبصره ماده 4 منوط به حداقل 30 درصد پیشرفت در انجام کل تعهدات و تایید آن از سوی مرجع صادرکننده پروانه یعنی شهرداری است.
طبق این قانون تنظیم قرارداد پیش فروش باید از سوی دفاتر اسناد رسمی معتبر صورت گیرد و هر پیش فروشی که با سند عادی و مبایعه نامه و قراردادها در مشاور املاک صورت بگیرد قانونی نیست. هر چند بنگاهداران این موضوع را ایرادی بر قانون مذکور می دانند اما متاسفانه نبود همین نکته مهم در سال های قبل باعث شده بود پرونده های کلاهبرداری در دادگستری تشکیل شود. چرا که یک واحد ساختمانی را به 10 نفر می فروختند و سرانجام هم واحد را تکمیل نمی کردند.
از سوی دیگر طبق دستورالعمل 2 مرداد 1382 اداره ثبت، پارکینگ و انباری جزو مفروضات ساختمان است نه مشاعات و در هر واحدی که فروخته می شود باید وضع این دو مشخص شده باشد. انجام تعهد در قسمت های مشاعی ساختمان مثل حیاط، پشت بام و راه پله ها باید انجام شود در غیر این صورت به اندازه قدرالسهم پیش خریدار باید خسارت و جریمه دهد.
طبق ماده 7 این قانون صورت مجلس تفکیکی سند مهمی است که تا تهیه نشود هیچ تصمیمی نمی توان درباره ساختمان گرفت. این سند مساحتی را مشخص می کند که برای پیش خریدار و پیش فروشنده وجود دارد. اگر براساس این صورت مجلس تفکیکی ملک کمتر یا بیشتر باشد تا 5 درصد طرفین حق فسخ ندارند. طبق ماده 355 قانون مدنی، طرفین در صورت کم یا زیاد بودن ملک حق فسخ داشتند اما اینجا اگر کمتر از 5 درصد باشد باید به قیمت توافق کنند و اگر بیشتر باشد فقط خریدار حق فسخ دارد نه فروشنده.
همچنین طبق قانون مذکور پیش فروشنده در قبال خسارت ناشی از عیب بنا و تجهیزات یا رعایت نکردن ضوابط قانونی در مقابل پیش خریدار مسئول است و باید ساختمان را بیمه کند. در ضمن طبق ماده 10 این قانون بانک در قبال تسهیلاتی که به پیش خریدار یا پیش فروشنده می دهد ساختمان را به عنوان رهن تا پایان پرداخت تسهیلات تضمین می گیرد. نحوه پرداخت اقساط بهای مورد توافق طرفین با بانک نیز باید مشخص شود. حال اگر عملیات ساختمانی پیشرفت نداشت خریدار می تواند اقساط را پرداخت نکند. در مورد گزارش پیشرفت کار نیز مهندس ناظر باید آن را تایید کند و ظرف یک ماه گزارش دهد.
در مورد واگذاری ملک نیز باید گفت: پیش خریدار در صورتی که تمام اقساط را پرداخت کند و تا پایان مدت قرارداد پیش فروش، ساختمان نیز تکمیل شده باشد و مهندس ناظر این را تایید کند، می تواند ملک را تحویل بگیرد و در دفترخانه اسناد رسمی با ارائه مدارک و تنظیم سند رسمی آن را به نام خود انتقال دهد اما اگر هنوز تکمیل واحدها به شکل جزیی و کمتر از 10 درصد کل ملک باقی مانده باشد خریدار می تواند آن را تکمیل کند و سند بزند اما از هیات داوری خسارت خود را مطالبه کند.
یکی از مزایای قانون مذکور این است که همه اختلاف ها از طریق هیات داوری که متشکل از سه داور هستند حل می شود. داورها نیز از سوی خریدار، فروشنده و یک نفر هم با رضایت طرفین انتخاب می شود که نفر سوم را رئیس دادگستری محل وقوع ملک هم می تواند انتخاب کند. نکته مهم دیگر اینکه پیش فروشنده بدون رضایت خریداران یا نماینده آنها نمی تواند تعهدات خود را به شخص دیگری واگذار کند چرا که اگر بدون رضایت واگذاری انجام شود در قبال آن مسئولیت دارد.
بعد از تکمیل ساختمان و آماده شدن برای سند رسمی انتقال، دیگر سند واحد پیش فروش شود و قراردادهای دیگر از درجه اعتبار ساقط می شود. در این مرحله نیز اگر اختلافی بین فروشنده و خریدار پیش آید مطابق ماده 20 قانون باید به هیات داوران ارجاع شود. طبق این قانون اگر قرار است پیش فروشنده یا مالک در مطبوعات یا سایت های اطلاع رسانی آگهی درج کند باید از وزارت مسکن و شهرسازی مجوز دریافت کند وگرنه مرتکب جرم شده است و طبق ماده 21 باید جریمه پرداخت کند.
حتی مطبوعات و رسانه ها نیز باید هنگام درج آگهی مجوز و شماره مسلسل آن را در پایین آگهی منتشر کنند وگرنه آنها نیز مستوجب مجازات خواهند بود. پس در می یابیم که این قانون بسیار پیشرفته و جامع است و با وزارت مسکن و شهرسازی، دادگستری، اداره مالیات، بیمه و شهرداری سروکار دارد. بنابراین می توان امیدوار بود که با اجرای آن دست خیلی از کلاهبرداران بسته شود.
عباس بشیری
