این روزها با گسترش ساخت‌وسازهای عمودی و آپارتمان‌نشینی، تغییر شمایل زندگی کلاسیک به زندگی‌های مدرن و از طرفی نبود آگاهی نسبت به حقوق و وظایف ساکنان آپارتمان‌ها، مشکلات و اختلافاتی را ایجاد می‌کند که با کمی آگاهی و اطلاعات می‌توان از گسترش آن جلوگیری کرد. مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است:
- مالکیت قسمت‌های اختصاصی
- و مالکیت قسمت‌های مشترک.
به عبارت دیگر مالک هر واحد علاوه بر مالکیت واحد خود، مالک قسمت‌های مشترک ساختمان هم است. قسمت‌های اختصاصی، همان محلی است که سند مجزا از سایر واحدها داشته و برای استفاده انحصاری مالک اختصاص دارد که شامل انباری و پارکینگ هم می‌شود مگر آنکه در سند به نحو دیگری نوشته‌شده باشد.
قسمت‌های مشترک به آن بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که مورداستفاده همه ساکنان است.مانند:حیاط،پیلوت،راه‌پله، آسانسور، پشت‌بام و… بنابراین گذاشتن میز و صندلی یا وسایل مستعمل و بدون استفاده یا کپسول گاز یا نگهداری حیوانات خانگی در این قسمت‌ها به‌کلی ممنوع است. باید بپذیریم فضاهای مشترک به همه اهالی آن تعلق دارد و استفاده شخصی و انحصاری از این قسمت‌ها می‌تواند جرم تلقی شود. پاگرد و فضای روبه‌روی در واحدها، حتی در ساختمان‌هایی که در هر طبقه‌اش یک واحد وجود دارد، جزو قسمت‌های مشترک است. سروصدای غیرمتعارف، صدای بلند موسیقی، صدای حیوانات خانگی که مخل آسایش دیگران است در آپارتمان ممنوع بوده و جرم ایجاد مزاحمت تلقی می‌شود.
جلسه‌ای که مالکان برای اداره آپارتمان تشکیل می‌دهند، مجمع عمومی نامیده می‌شود. مجمع عمومی (جلسه مالکان) وقتی رسمیت می‌یابد که شرکت‌کنندگان؛ بیشتر از نصف مساحت کل قسمت‌های اختصاصی را در اختیار داشته باشند. اگر در جلسه اول، تعداد لازم حضور نیافتند جلسه بعدی باید 15 روز بعد برگزار شود. اگر تعداد شرکت‌کنندگان در جلسه دوم هم کافی نبود جلسه سوم با دعوت مجدد باید 15 روز بعد برگزار شود و هر تصمیمی که در این جلسه با هر تعداد افراد گرفته شود برای غایبین هم قابل‌اجراست و کسانی که در جلسه حضورداشته ولی رأی آنها مخالف رأی اکثریت بوده و یا کسانی که غایب بوده‌اند نمی‌توانند دیگر با تصمیمات گرفته‌شده مخالفت کنند و چاره‌ای ندارند جز اینکه رأی اکثریت را بپذیرند.
تصمیمات جلسه مالکان در صورتی قابل‌پذیرش است که صورتجلسه شده و به امضای حاضران برسد. مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را به‌عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند و درصورتی‌که واحدی دچار آتش‌سوزی شود و مدیر یا مدیران از قبل اقدام به بیمه تمام ساختمان به‌عنوان یک واحد نکرده باشند مسئول جبران خسارت وارده هستند. مجمع مالکان نمی‌توانند تصویب کنند که در صورت بیمه نکردن ساختمان در مقابل آتش‌سوزی مدیر،مسئول جبران خسارات نباشد.
پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورداستفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. حتی اگر یکی از ساکنان از برخی قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کند باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازد پس اعتراض طبقه همکف یا طبقه اول مبنی بر اینکه از آسانسور استفاده نمی‌کنم پس نباید شارژ یا هزینه‌های نگهداری آن را بپردازم قابل‌قبول نیست. سهم هریک از مالکان از هزینه‌های مشترک از قبیل: آب،گاز،برق مشترک،آسفالت و ایزوگام پشت‌بام به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر یک از آنها تعیین می‌شود، مگر اینکه روش دیگری، به عنوان مثال سهم مساوی را تعیین کرده باشند.
سایر مخارجی که ارتباطی به زیربنا ندارد مانند: هزینه‌های سرایداری، نگهبان، نظافت، متصدی آسانسور، باغبانی و نگهداری تأسیسات، به‌طور مساوی بین مالکان تقسیم می‌شود مگر اینکه ترتیب دیگری تعیین کرده باشند. در صورتی‌که مالک هزینه‌های مشترک را نپردازد مدیر ساختمان باید به‌وسیله اظهارنامه مبلغ بدهی را مطالبه کند درواقع وقتی می‌خواهیم مطلبی را به‌طور رسمی به کسی بگوییم متن موردنظر را به‌وسیله برگه‌ای که به آن اظهارنامه می‌گویند برای طرف مقابل می‌فرستیم فرم اظهارنامه ازجمله اوراق قضایی است که باید از دادگستری تهیه‌شده و از همان طریق یا دفاتر خدمات قضایی برای طرف مقابل ارسال شود. اگر مالک یا استفاده‌کننده از آپارتمان ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، بدهی خود را نپردازد، اداره ثبت به تقاضای مدیر برای وصول اقدام و علیه مدیون اجرائیه صادر می‌کند یا مدیر می‌تواند به تشخیص خود، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، گاز، آب گرم، برق و غیره خودداری کند.
نسبت به تصمیم مدیر ساختمان مبنی بر قطع کردن آب، شوفاژ، آب گرم وگاز واحدی که بدهی‌اش را نمی‌پردازد، می‌توان به دادگاه شکایت کرد در این صورت دادگاه فوری به موضوع رسیدگی کرده و اگر دلایل مالک را قوی تشخیص دهد، دستور متوقف کردن تصمیم قطع خدمات را تا صدور رأی صادر می‌کند البته آنچه عنوان شد مربوط به خدمات مشترک، از قبیل آب و گاز و شوفاژ مشترک است بدیهی است مدیر ساختمان حق ندارد برق اختصاصی مالک را قطع کند این عمل جرم ممانعت از حق، موضوع ماده 690 کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی و قابل مجازات است.
پارکینگ و انباری از توابع واحد آپارتمانی است بنابراین به طور مستقل نه می‌توان آن را خرید و فروش یا تبدیل به محل تجاری کرد حتی اگر شهرداری هم مجوز دهد چراکه قبلاً گفتیم فضای پیلوت و حیاط جزو قسمت مشترک آپارتمان است و متعلق به همه مالکان مجموعه است و دایر کردن محل تجاری در انباری مستلزم ورود افراد غیر برای دسترسی به محل تجاری است و همین مقدار برای تحقق جرم تجاوز به حقوق دیگران کافی است. بنابراین نمی‌توان انباری را به واحد تجاری تبدیل کرد. درصورتی‌که شهرداری با دریافت جریمه، اجازه تبدیل پارکینگ را به واحد مسکونی بدهد این اجازه، مانع آن نیست که سایر مالکان، موضوع را در دادگاه مطرح و تقاضای تخریب کنند.
اگر مالکی بدون کسب نظر اکثریت، اقدام به نصب در یا پنجره غیر همسان کند، مدیر می‌تواند از طریق دادگاه او را وادار به نصب در و پنجره همگون با سایر واحدها کند. در صورت بروز اختلاف برسر قسمتی از ساختمان که آیا جزو مالکیت اختصاصی هست یا مشترک، می‌توان به مندرجات سند رسمی واحد موردنظر مراجعه کرد چون مشخصات کامل قسمت‌های اختصاصی، ازلحاظ حدود، طبقه، شماره. مساحت و قسمت‌های وابسته در سند قید می‌شود.
باوجوداینکه مطالب عنوان‌شده فقط بخشی از گستره مسائل حقوق آپارتمان‌نشینی است ؛درواقع می‌بایست این نکته را متذکر شد که نه‌تنها در روابط زندگی آپارتمان‌نشینی بلکه در تمامی جنبه‌ها از زندگی امروزی بالا بردن اطلاعات حقوقی و مدد جستن از وکلا و مشاوران حقوقی امر اجتناب‌ناپذیر است.
محمدرضا سرافرازیان
