بدون شک گزاف نیست که بگوییم؛ خرید خانه در کشورمان ایران برای اکثریت زوج‌های جوان، اقشار کم درآمد و اشخاص فاقد شغل، همچون آرزو و هدف بزرگ تعریف شده است و امروزه مشکلات اقتصادی و قیمت بالای خانه، به عنوان سد مستحکی در مقابل اراده مردم برای خرید خانه واقع شده است.
قطعا این شرایط نابسمان مسکن و وضعیت اقتصادی بغرنج مردم؛ نیاز به توجه ویژه مسئولان کشور دارد و نمی‌توان با وعده و وعیدهای دلگرم کننده، مشکلات اقتصادی مردم در خصوص خرید خانه را ریشه کن کرد.
بحث در این خصوص نیاز به بررسی و ریشه یابی علمی و تجربی از جانب مسئولان، صاحب نظران و دیگر کارشناسان حوزه املاک و مسکن دارد که در چارچوب این مطلب گروه وکلای یاسا نمی‌گنجد.
در راستای رسالت و خط مشی سازمانی گروه وکلای یاسا در خصوص ارائه مطالب آموزشی در حوزه‌های حقوقی از بستر وب سایت گروه وکلای یاسا؛ تیم حقوقی این مجموعه اقدام به تهیه و تدوین مقاله‌ای آموزشی تحت عنوان “نگاهی به مهم‌ترین نکات حقوقی در خصوص خرید خانه” نموده است که خدمت شما سروران ارائه می‌نماییم.
در این مطلب مهم‌ترین نکات حقوقی که خریداران محترم بایستی قبل از خرید خانه مد نظر قرار دهند، را با قلمی روان و ساده بیان نموده‌ایم.
با گروه وکلای یاسا در مطلب آموزشی “نگاهی به مهم‌ترین نکات حقوقی در خصوص خرید خانه” همراه باشید.
8 نکته طلایی که بایستی قبل از خرید خانه مورد توجه قرار دهیم:
کلیه خریداران خانه لازم است 8 نکته طلایی را قبل از خرید خانه مد نظر قرار داده و به صورت دقیق رعایت نمایند:
کسب اطمینان قطعی در مورد مالکیت حقوقی فروشنده خانه
اساسی‌ترین نکته حقوقی که خریدار بایستی در مورد خرید خانه مد نظر قرار دهد؛ بحث مالکیت فروشنده در مورد خانه مورد معامله می‌باشد. به طور کلی در کلیه خرید و فروش‌های متداول، بحث کسب اطمینان قطعی از مالکیت فروشنده یک اصل بدیهی و مهم تلقی می شود ولی به این دلیل که؛ هزینه خرید خانه بسیار زیاد می‌باشد، توجه دو چندانی در مورد حصول اطمینان از مالکیت فروشنده را می‌طلبد.
به منظور کسب اطمینان از مالکیت فروشنده در مورد خانه مورد معامله؛ بایستی به اسناد رسمی ارائه شده از جانب خریدار توجه نمود.
اگر خانه مورد معامله دارای سند رسمی می‌باشد؛ بایستی در خصوص مشخصات شناسایی فروشنده در سند رسمی توجه لازم را به عمل آورد. اما اگر فروشنده از سند قطعی خانه مورد معامله برخوردار نمی‌باشد، بایستی نسبت به بررسی درج نام فروشنده در مبایعه نامه ارائه شده به عنوان خریدار اقدام نمود.
بررسی برخورداری فروشنده از اختیار فروش ملک:
در برخی از موارد؛ اشخاص به عنوان وکیل مالک اصلی خانه، اقدام به فروش خانه مورد معامله می‌نمایند. خریداران محترم بایستی در این موارد، از صحت و ابعاد حقوقی وکالت نامه کسب اطمینان حاصل نمایند. خریدار خانه ضمن بررسی صحت وکالت نامه مربوطه، بایستی در خصوص اختیار فروش خانه در چارچوب وکالت نامه نیز اطلاع به دست آورد. گاهی اوقات؛ وکالت نامه ارائه شده از جانب شخص مدعی برخوردار از وکالت فروش خانه، مربوط به وکالت در امور دیگر بوده و طی وکالت نامه مورد نظر، هیچ اختیار فروشی در مورد خانه به وکیل داده نشده است.
بنابراین؛ صاحب ملک بایستی در وکالت نامه، اختیار فروش خانه را به صراحت به وکیل مربوطه اعطا نماید و اگر خلاف این موضوع می‌باشد؛ خریدار بایستی از خرید خانه مورد نظر خودداری نماید.
همچنین؛ در برخی از موارد که خانه فاقد سند رسمی است، دیده شده که فروشنده طی مبایعه نامه که به عنوان خریدار معرفی شده است، از حق فروش به مدت معینی از جانب فروشنده قبلی منع شده است. در این موارد معامله خانه دارای اشکال بوده و خریدار بایستی از خرید خانه‌ای که دارای منع قانونی فروش در مدت معین می‌باشد، پرهیز نماید. مثال: گاهی اوقات فروشنده خانه به شرطی اقدام به فروش خانه به خریدار مربوطه می‌نماید که؛ خریدار به مدت 5 سال از حق فروش خانه منع باشد.
با این اوصاف؛ توصیه تیم حقوقی گروه وکلای یاسا این می‌باشد که قبل از خرید خانه علاوه بر بررسی مشخصات شناسایی درج شده در مبایعه نامه، از بخش‌ها و بندهای دیگر مبایعه نامه نیز اطمینان حاصل فرمایید.
تطبیق مشخصات ثبت شده در سند خانه با مشخصات واقعی ملک:
در برخی از موارد دیده شده است که خریداران به دلیل سهل انگاری و کم توجهی جهت تطبیق سند و مشخصات ثبتی خانه مورد معامله با مشخصات واقعی خانه دچار مشکلات حقوقی مخاطره آمیزی می‌‌شوند.
تاکید گروه وکلای یاسا این می‌باشد که قبل از انجام معامله، نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه بر اینکه در سند و مبایعه نام درج شده است، در نزد مراجع ذی صلاح نیز موجود می‌باشد.
در رهن نبودن خانه و عدم توقیف ملک:
چهارمین نکته حقوقی که خریداران خانه بایستی به آن توجه داشته باشند؛ بحث عدم توقیف و در رهن بودن خانه است. اصطلاحا به خانه‌ای که توقیف و در رهن نباشد؛ خانه آزاد یا ملک طلق اطلاق می‌شود.
اساسا؛ خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک بوده و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده است، دارای منع قانونی می‌باشد.
توجه داشته باشید که؛ تنظیم مبایعه نامه در خصوص خانه‌ای که تحت رهن و بازداشت می‌باشد، امکان پذیر است ولی جهت تنظیم سند رسمی؛ بایستی مراحل قانونی و اداری رهن و بازداشت ( توقیف) صورت پذیرد.
یکی از راهکارهای حقوقی مرسوم در خصوص خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت؛ این می باشد، که خریدار وکالت نامه‌‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ نموده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه ساز توقیف ملک مربوطه شده است؛ مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام دهد.
به تعبیر دیگر؛ خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌نماید.
لازم به ذکر است که این راهکار نیاز به بررسی و سنجش همه جانبه خریدار با رعایت نکات حقوقی است؛ لذا توصیه گروه وکلای یاسا، کسب مشاوره حقوقی از وکلای مجرب و متعهد می‌باشد.
مطالبه مفاصا حساب خانه از فروشنده:
طبعا هر خانه‌ای دارای میزانی بدهکاری به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات می‌باشد که از همین رو؛ فروشنده بایستی این بدهکاری‌ها و دیون را به دستگاه های ذی ربط پرداخت نموده و حساب را به خریدار ارائه نماید. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره های مربوطه، نسبت به صحت و تایید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید.
همچنین دیده شده است که بسیاری از آپارتمان‌های به فروش گذاشته دارای بدهکاری‌های معوقه در خصوص شارژ و دیگر مسائل مالی آپارتمان است؛ لذا توصیه می‌شود قبل از خرید خانه در خصوص این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.
توجه به قراردادهای مربوط به اجاره خانه:
بر اساس قانون؛ خرید و فروش خانه‌ای که در اجاره مستاجر می‌باشد، منع قانونی ندارد ولی توصیه می‌شود که قبل از انجام معامله و خرید خانه، در خصوص مستاجر و مدت اجاره تعیین و تکلیف نمایید تا دچار مشکلات خاصی نشوید.
قید نمودن انشعابات آب، برق، گاز و… در سند:
نکته حقوقی دیگری که بایستی قبل از خرید خانه به آن توجه داشته باشید؛ بحث قید نمودن انشعابات آب، برق، گاز و.. در سند و مبایعه نامه است. به طور کلی خرید خانه سوا از خرید انشعابات مذکور نمی‌باشد ولی جهت کسب اطمینان خاطر، در سند و مبایعه نامه به طور صریح و شفاف این انشعابات را درج نمایید.
لازم به ذکر است که در مورد تلفن ثابت؛ حتما بایستی نسبت به قید انتقال تلفن در سند مبادرت نمایید.
تصریح در مورد انتقال پارکینگ و انباری:
آخرین نکته حائز اهمیت در خصوص خرید خانه؛ بحث قید و درج نمودن انتقال پارکینگ و انباری در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه می‌باشد. در مورد انتقال چند پارکینگ و انباری به همراه خانه نیز بایستی هر یک از پارکینگ‌ها و انباری‌ها به طور مجزا در سند و مبایعه نامه درج شوند. چرا که عدم قید انتقال پارکینگ و انباری، مسئولیت حقوقی را برای فروشنده در قبال انتقال این موارد به همراه ندارد.
این 8 نکته طلایی می‌باشد که کلیه خریداران بایستی قبل از خرید خانه از آن اطمینان حاصل نمایند. گروه وکلای یاسا توصیه می‌نماید که؛ در خرید خانه به دفاتر ثبت رسمی مراجعه نموده و با رعایت این 8 نکته طلایی، با خیال آسوده خانه خود را بخرید.
شایان ذکر است که؛ گروه وکلای یاسا مجموعه ای از وکلای متخصص و مجرب جهت خدمات دهی به هموطنان عزیز می‌باشد.
با سلام و احترام
با تشکر از مواد ارزنده یک سوال داشتم چگونه میتوانم تماس حاصل کنم
ممنون راهنمایی بفرمایید.