هزینه‌ تعمیرات ملک بر عهده کیست؟ موجر یا مستاجر؟

ملکی که اجاره داده‌ می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی معیارهای قانون برای نحوه تقسیم هزینه‌های تعمیرات بین موجر و مستاجر می‌پردازیم.

عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های مربوط تعمیرات بین موجر و مستاجر با توجه به قوانین موجود می‌گوید: در صورتی که در ملک اجاره داده‌شده عیبی به‌وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینه‌های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می‌شود.

دکتر غلامعلی سیفی‌زیناب توضیح می‌دهد: هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده‌ مستاجر است و هزینه‌ تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است. تشخیص هزینه‌های جزیی یا فرعی از هزینه‌های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه‌های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه‌‌های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.

مطالبه هزینه‌ها از موجر

مشخص شد که هزینه‌های تعمیرات کلی و اساسی بر عهده صاحب خانه یا موجر است؛ اما اگر او از این تکلیف خود سر باز زد و از انجام آن خودداری کرد تکلیف چیست؟ این حقوقدان در این باره توضیح می‌دهد: در صورتی که موجر از تعمیر ملک استیجاری خودداری کند ابتدا مستاجر به صورت محترمانه از مالک درخواست تعمیر بنا را می‌کند، در صورتی که موجر در تعمیر بنا کوتاهی کند اگر هزینه تعمیرات بالا باشد و مشکل ایجاد شده در بنا زیاد باشد به طوری که مانع استفاده مستاجر از ملک مذکور شود باعث «فسخ قرارداد» می‌شود و موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود.

اما در چنین شرایطی به هیچ عنوان مستاجر حق کاهش اجاره در قبال تعمیراتی را که به عهده موجر بوده و خودش پرداخت کرده است، ندارد زیرا در این صورت باعث آشفتگی و بروز هرج و مرج می‌شود. سیفی‌زیناب در ادامه به بررسی فرض دیگری می‌پردازد و می‌گوید: اگر در بنا مشکلی جدی ایجاد شود که هزینه تعمیر آن به عهده موجر است و مستاجر هزینه تعمیر آن را متقبل شده باشد موجر به مستاجر بدهکار می‌شود و مستاجر باید به دادگاه اطلاع دهد.در این صورت دادگاه شورای حل اختلاف با استفاده از کارشناس مبلغ را بررسی و صورت‌جلسه می‌کند.

خودداری مستاجر از همکاری برای تعمیرات

این وکیل دادگستری در ادامه به فرضی اشاره می‌کند که مستاجر در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کند. سیفی‌زیناب توضیح می‌دهد: مالک در این شرایط می‌تواند مستاجر را ملزم به تعمیراتی که به عهده وی است، کند و اگر مستاجر در برابر هزینه این تعمیرات مقاومت کند موجر می‌تواند ملک مذکور را به میزانی که مستاجر بتواند از آن بهره‌برداری کند تعمیر نماید و برای بازستانی طلب خود تا زمان تمام شدن اجاره صبر کند و سپس از طریق مراجعه به دادگاه درخواست طلب خود را از مستاجر اعلام کند، زیرا در صورتی که برای بازستانی طلب خود اقدام کند باعث ایجاد اختلال می‌شود.

سوالی که پیش می‌آید این است که اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، تکلیف قرارداد اجاره چه می‌شود؟ این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: اگر عیبی در ملک به وجود بیاید که مانع بهره‌برداری مستاجر از آن شود تشخیص آن به عرف یا بسته به زمان و مکان بروز آن مشکل است. برای مثال اگر در یک منطقه در نزدیکی ملک مسکونی گاوداری احداث شود عیب ملک به عرف و شرایط مکانی جایی که نقص را به‌وجود آورده است، بستگی دارد؛ اما در صورتی که ملک غیر قابل استفاده شود و نتوان از آن بهره‌برداری کرد باعث فسخ قرارداد می‌شود.

سیفی‌زیناب ادامه می‌دهد: در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند رفع چنین مشکلاتی که در آن مسبب خرابی یک واحد، مالک واحد دیگری است هزینه‌های مربوط به این مشکل و تعمیرات آن به عهده عامل زیان‌رسان است. اگر این مشکل، مشکل کلی و پرهزینه‌ای باشد پرداخت هزینه‌ها و تعمیرات آن به عهده موجر است و اگر موجر در دسترس نباشد و مشکل آن واحد ضروری باشد، مستاجر اقدام به تعمیر واحد زیان‌دیده می‌کند و از موجر طلبکار می‌شود. ولی در صورتی که مشکل جزیی باعث بروز خرابی واحد دیگری شده باشد، هزینه و تعمیرات آن به عهده مستاجر واحدی است که مسبب زیان واحد دیگری شده است.

تفکیک اجاره‌نامه‌های قبل از ۷۶ و بعد از آن

یک وکیل دادگستری در خصوص هزینه‌های تعمیرات آپارتمان و نحوه تقسیم آن بین موجر و مستاجر می‌گوید: در صورت بروز مشکلات و معایبی در یک ملک استیجاری، باید در نظر گرفته شود که اجاره‌نامه تابع قانون چه سالی است. اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در هر صورت عیبی که ناشی از ملکیت باشد یعنی لازمه نگهداری عین باشد به عهده مالک است. مسعود امانی توضیح می‌دهد: به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اگر مشکل ایجاد شده لازمه انتفاع باشد به عهده مستاجر است و همچنین اگر عیب و نقص ایجاد شده بر اثر استهلاکی باشد که به مرور زمان و طی استفاده مداوم باشد به عهده مالک است.

این کارشناس حقوقی اضافه می‌کند: در صورتی که در ملک استیجاری مشکلاتی ایجاد شود که تعمیرات و پرداخت هزینه‌های آن به عهده موجر است و موجر از تعمیرات آن سرباز زند و کوتاهی کند مستاجر می‌تواند الزام او را بخواهد و اگر مشکل ایجاد شده اورژانسی بوده و نیاز به تعمیرات فوری باشد و امکان اعزام مالک و رفع مشکل نباشد، مستاجر اقدام به تعمیر ملک مذکور می‌‌کند و به میزان هزینه‌های پرداخت شده از موجر طلبکار می‌شود. اما به طور کلی بهتر است در زمان نوشتن اجاره‌نامه شرط شود که در صورت بروز چنین مشکلاتی پرداخت هزینه‌ها و رفع مشکل به عهده چه کسی است.

اما به هیچ عنوان مستاجر در صورت پرداخت هزینه‌هایی که به عهده موجر بوده و خود او متقبل شده است نمی‌تواند در قبال آن از اجاره بکاهد؛ زیرا در هر صورت باید مراحل قضایی آن طی شود مگر در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت بروز مشکلی که به عهده موجر است اما مستاجر هزینه‌های خسارات وارده را متقبل شود مستاجر اختیار دارد که به میزان هزینه‌های پرداختی از اجاره بکاهد.

این وکیل دادگستری اضافه می‌کند: جبران خسارت‌های وارده توسط مستاجر جزو حقوق مالک است و مستاجر موظف به پرداخت هزینه‌ها و رفع مشکل ایجاد شده است و موجر می‌تواند از طریق دادگاه الزام رسیدگی مستاجر را بخواهد. اگر در صورت بروز مشکل و ممانعت مستاجر در رفع آن، آسیب ایجاد شده گسترش یابد، موجر می‌تواند الزام رفع آسیب را از حیث مسئولیت مدنی از مستاجر بخواهد.

امانی متذکر می‌شود: اگر عیب ایجاد شده به گونه‌ای باشد که ملک استیجاری فاقد بهره‌برداری شود و مستاجر نتواند از آن استفاده کند، در این صورت از زمان بروز عیب اجاره‌نامه فسخ می‌شود و مالک مستحق اجاره‌بها نیست. همچنین اگر خرابی ملکی مسکونی باعث بروز مشکلات و زیان به ملک مسکونی دیگری شود در هر حال رفع مشکل و پرداخت هزینه‌ها به عهده صاحب ملک زیان‌رسان است و مالک باید از باب مسئولیت مدنی به رفع مشکل بپردازد و هزینه‌های تعمیرات ملک زیان دیده را متقبل شود

یک وکیل دادگستری در بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های تعمیرات بین موجر و مستاجر می‌گوید: اگر در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید مثلا به دلیل نشت لوله دیوارها نم بکشد، در این صورت باید توجه داشت که عقد اجاره مشمول روابط خصوصی افراد می‌شود و با توجه به اصل آزادی اراده طرفین می‌توانند در این خصوص هر‌گونه که می‌خواهند توافق کنند. علیرضا جعفرزاده خاطرنشان می‌کند: اگر موجر و مستاجر هیچ‌گونه توافقی با هم نداشته باشند بر اساس ماده 486 قانون مدنی چنانچه عین مستاجره برای انتفاع نیاز به تعمیرات و مخارجی داشته باشد بر عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد. بنابراین تعمیرات جزیی و تزیینی که مربوط به استفاده بهتر و شخصی مستاجر است به عهده خود مستاجر است.

این وکیل دادگستری می‌گوید: چنانچه تعمیرات جزو تعمیراتی باشد که موجر باید انجام دهد و مشارالیه از این کار استنکاف کند مستاجر می‌تواند با طرح دعوی الزام موجر را از دادگاه بخواهد؛ اما حق کاهش از اجاره بها را ندارد و تنها حق فسخ قرارداد را دارد.
علیرضا جعفرزاده می‌گوید: اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، باید در نظر داشت عیبی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد موجب فسخ اجاره است ولیکن هرگاه به دلیل عیب موجود درعین مستاجره، مورد اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود نتوان رفع عیب کرد قرارداد اجاره به استناد ماده 481 قانون مدنی باطل می‌شود و در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند، در صورت عدم توافق دو واحد برای رفع این مشکل واحدی که از نشتی آب خسارت دیده است باید به طرفیت مالک واحد دیگر طرح دعوی مطالبه خسارت کند. اگر سبب ورود این خسارت مستاجر باشد آنگاه مالک می‌تواند خسارت‌های پرداختی را از مستاجر دریافت کند.