حدود 40 درصد پرونده‌‌های تشکیل شده در مراجع قضایی کشور مربوط به کلاهبرداری‌‌هایی است که به بهانه پیش‌‌فروش ساختمان صورت گرفته است.
پرونده‌‌هایی که برخی از آنها به علت بالا بودن مبالغ کلاهبرداری و تعداد شاکی‌‌ها بارها تیتر اخبار رسانه‌‌های مختلف و روزنامه‌‌ها شده است.
در همین راستا نیز دستگاه قضایی گاهی اوقات شعبه ویژه‌‌ای را برای رسیدگی به یک پرونده بزرگ اختصاص داده است.از سوی دیگر وقتی آمار این‌‌گونه کلاهبرداری‌‌ها در کشور افزایش یافت، قانونگذار نیز به فکر افتاد تا با وضع قانونی جامع و کامل راه را بر کسانی که سرمایه‌‌های مردم را نشانه گرفته‌‌اند، ببندد و از به یغما بردن پول ملت بخصوص کسانی که حاصل سال‌‌ها کار و تلاش خود را در اختیار این کلاهبرداران قرار می‌‌دادند، پیشگیری کند.
به همین منظور در سال 1389 قانون پیش‌‌فروش ساختمان تصویب شد اما اجرایی شدن این قانون از زمان تصویب 4 سال به تعویق افتاد تا اینکه سرانجام در تیر 94 و همزمان با هفته قوه قضائیه آییننامه اجرایی این قانون لازم‌‌الاجرا شد.
اما اینکه چرا قانون مورد نظر با تأخیر چهار ساله به اجرا درآمد، سؤالی است که محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران درباره‌‌اش این چنین پاسخ داد: «علت اصلی این تأخیر اختلافی بود که میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی وجود داشت چرا که طبق ماده 4 قانون پیش‌‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌‌فروش منوط به ارائه مدارکی است که یکی از آنها شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است و دیگر مدارک نیز عبارتند از: سند رسمی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل. اما به علت مشکلاتی که بین شهرداری و سازمان نظام مهندسی وجود داشت، این مدارک به طور کامل در اختیار ثبت قرار نمی‌‌گرفت تا اینکه سرانجام مشکل حل شد.»
تأخیر در تصویب آییننامه اجرایی
نعیم علی نقی سردفتر اسناد رسمی درباره مسائل مرتبط با قوانین ملکی می گوید: «آیین‌نامه‌‌های اجرایی مقرراتی هستند که به حکم صریح یا ضمنی قانونگذار برای تکمیل قانون وضع میشوند و تا زمانی که آییننامه اجرایی به تصویب نرسیده، اجرای قانون با مانع روبه‌‌رو است.
در قانون پیش‌‌فروش ساختمان پیش‌‌بینی شده بود که آییننامه اجرایی آن باید طی سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه شود و پس از تأیید رسمی قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران برسد اما علت اینکه مدت سه ماه، چهار سال شد، کوتاهی دستگاه‌‌هایی بود که باید آییننامه را تنظیم می‌‌کردند، البته در این میان دادگستری و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به دلیل اینکه خودشان درگیر تبعات اجرایی نشدن این قانون بودند، تلاش می‌‌کردند که هر چه سریع‌‌تر آییننامه اجرایی تهیه، تصویب و ابلاغ شود، چرا که به طور قطع گرفتاری و مشکلات مردم در این زمینه به طور مستقیم به آنها هم بر‌‌می‌‌گشت.
به عنوان مثال تا جایی که اطلاع دارم، هنوز هم کارگروه ویژه ای در دادسرای عمومی و انقلاب تهران برای رسیدگی به پرونده کلاهبرداری ناشی از انبوه سازی و پیش فروش این واحد‌‌ها اختصاص دارد و درگیر این موضوع و تبعات ناشی از آن است. یکی دیگر از عوامل تأخیر در اجرایی شدن این قانون نیز شهرداری‌‌ها بودند که در صدور شناسنامه فنی ساختمان همکاری نمی‌‌کردند اما طبق آخرین اخبار در حال حاضر در دو استان فارس و چهارمحال و بختیاری شناسنامه فنی ساختمان صادر شده است و امیدواریم این روند با سرعت بیشتری در سایر استان‌‌ها ادامه پیدا کند.
علی نقی درباره فواید صدور شناسنامه فنی ساختمان نیز اظهار داشت: «در واقع این یکی از مزایای قانون فوق است، چرا که وقتی این شناسنامه به عنوان یکی از مدارک تنظیم سند پیش فروش ساختمان به دفترخانه ارائه می‌‌شود، نشان می‌‌دهد ساختمان مورد‌‌نظر از استانداردهای لازم برخوردار است.»
الزام قانون در مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
نکته مهمی که پیش فروشندگان و پیش‌‌خریداران باید مد‌‌نظر قرار دهند، اهمیت و لزوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند است. متأسفانه طبق عادت و به دلیل نا‌‌آگاهی از قانون جدید، بسیاری از پیش خریداران و حتی پیش فروشندگان برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه‌‌های مشاور املاک مراجعه می‌‌کنند، در حالی که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده و مجازات دارد.
علی نقی در این‌‌باره گفت: یکی از مزایای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی این است که پیش‌‌خریدار مدارکی را که طبق ماده 4 قانون مذکور برای ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان لازم است، از جمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌‌نامه، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک را مشاهده می‌‌کند و به نوعی اطمینان حاصل می‌‌کند که سرمایه‌‌اش بر باد نمی‌‌رود و بنای خریداری شده از نظر استحکام و ایمنی در وضعیت مناسب و مورد تأیید مراجع ذی صلاح قرار دارد.
از سوی دیگر طبق ماده 24 قانون پیش‌‌فروش ساختمان، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌‌فروش ساختمان به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، چرا که خودشان نمی‌‌توانند مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌‌فروش کنند، زیرا اگر چنین اتفاقی رخ دهد، برای نخستین‌‌بار تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند. در واقع تنظیم سند عادی در این معامله جرم تلقی می‌‌شود و مجازات دارد.
کارشناس حقوق در ادامه گفت: قانونگذار در ماده 10 قانون مدنی می‌‌گوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. این بدان معنا است که اگر قراردادی در بنگاه نوشته شد یا حتی در خانه بین دو طرف معامله، اما خلاف قانون نباشد معتبر خواهد بود و تفاوتی میان قرارداد عادی تنظیم شده در خانه یا مشاور املاک وجود ندارد و هیچ کدام مزیتی نسبت به همدیگر ندارند. اما سردفتر اسناد رسمی در قبال تمام کلماتی که در سند رسمی می‌‌نویسد و به امضای طرفین معامله می‌رساند و حتی هویت و اهلیت ایشان مسئول است.
به گفته این سردفتر اسناد رسمی، مردم باید بدانند که وظیفه بنگاه‌‌های مشاور املاک فقط معرفی طرفین معامله به یکدیگر است و کتابت و تنظیم قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. طبق قانون تجارت، به کسانی که در مقابل دریافت اجرت، واسطه انجام معاملاتی میشوند یا برای کسی که می‌‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پیدا کنند، دلال می‌‌گویند. دلال هم وظیفه کتابت معامله را ندارد ولی اجرت را باید دریافت کند.
اگر این قانون نبود، ما حتی موظف نبودیم به دلال اجرت بدهیم و نتیجه آنکه اگر از قانون در جایی که بحث از دریافت اجرت است تمکین می‌کنیم باید از دیگر بخشهای قانون نیز تمکین کنیم. متأسفانه در حال حاضر بسیاری از بنگاهداران ما سواد لازم برای کتابت معامله را هم ندارند اما نمی‌‌دانم چرا مردم این امر مهم و حساس را به آنها واگذار می‌‌کنند. از سوی دیگر هزینه‌‌ای که برای تنظیم سند اجاره، رهن و خرید و فروش ملک به دفترخانه می‌‌پردازند، بسیار کمتر از بنگاه‌‌ها است. نکته قابل ذکر اینکه از قدیم‌‌الایام دفترخانه‌‌ها جایگاه ویژه‌‌ای در جامعه و بین مردم داشته‌‌اند، به عبارتی یکی از قشرهای مورد اعتماد در جامعه، سردفتران بوده‌‌اند.
ضرورت اطلاع‌‌رسانی به مردم درباره قانون پیش‌‌فروش ساختمان
علی نقی درباره چگونگی اطلاع‌‌رسانی به مردم برای جلوگیری از مشکلات ناشی از نا‌‌آگاهی آنها از قانون می‌‌گوید: «خوشبختانه در این قانون همه موارد دیده شده است. از آنجا که جهل به قانون پذیرفتنی نیست مردم باید از قوانین آگاه باشند. قانونگذار نیز در قانون مدنی آورده: «قوانین 15 روز پس از انتشار در روزنامه رسمی در سراسر کشور لازم الاجرا است مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد. »
همه تلاش قانونگذار و مسئولان اجرایی بر این است که مردم گرفتار نشوند، پس باید قوانین به مردم اطلاع‌‌رسانی شود. ماده 21 آییننامه اجرایی قانون مذکور هم می‌‌گوید: «وزارتخانه‌‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری صدا و سیمای جمهوری اسلامی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزام‌‌های قانون و آییننامه و نحوه اجرای آنها به شکل مقتضی اطلاع‌‌رسانی کنند» چرا که این اطلاع‌‌رسانی از سوی مطبوعات و رسانه‌‌ها بسیار کمک خواهد کرد تا مردم گرفتار مشکلات ناشی از نا‌‌آگاهی قانون نشوند.
قانون پیش‌‌فروش ساختمان، حامی طرفین معامله
یکی از ویژگی‌‌های قانون مورد نظر این است که هم حقوق پیش‌‌خریدار را به طور کامل دیده و هم حقوق پیش‌‌فروشنده را. در واقع قانون کاملی است که حقوق هر دو طرف معامله را به یک اندازه رعایت کرده است. به عنوان مثال اگر خریدار به تعهداتش عمل نکرد، به جای آنکه پیش فروشنده ماه‌‌ها در راهروهای دادگاه‌‌ها به دنبال احقاق حق خود باشد از طریق دفترخانه تقاضای صدور اجرائیه می‌‌کند و با اجرای ثبت همه حقوقی که با عقد قرارداد به او تعلق گرفته را مطالبه می‌‌کند.
از دیگر مزایای این قانون می‌‌توان به موضوع تنظیم سند رسمی اشاره کرد که در ماده 23 قانون آمده و می‌‌گوید: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌‌فروش ساختمان کنند یا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.» نگاهی به مواد این قانون نشان می‌‌دهد قانونگذار برای پیشگیری از وقوع هرگونه کلاهبرداری یا سوء‌‌استفاده تمام جوانب و راهکارهای قانونی را درنظر گرفته است. پس به طور حتم اجرای این قانون در کاهش آمار پرونده‌‌های کلاهبرداری و اختلاف‌‌های ملکی در زمینه پیش‌‌فروش ساختمان مؤثر خواهد بود.
فرناز قلعه دار