تخلیه املاک مسکونی چگونه است؟

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 وقانون مدنی. موضوع عقد اجاره در بخش املاک به دو دسته اماکن تجاری و مسکونی تقسیم می شود که می توان به طور کلی گفت که در بخش اجاره محل کسب و تجارت قانون مصوب 1356 و در بخش اجاره محل سکونت قانون مصوب 1362 حاکم است و در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال 1376 منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 حکومت دارند.قوانین فوق مواردی را مشخص کرده است که موجر یا مستاجر می توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند و تخلیه عین مستاجره را بخواهند.

پیشگفتار

اگر دو شاهد وجود نداشت چطور؟
چنانچه قرارداد شفاهی باشد تکلیف چیست؟ و …

پیچیدگی هایی که در این پاسخ هرچند مختصر وجود دارد این نیاز را در ما نمایان می کند که بایستی اطلاعات بیشتری پیرامون اجاره و تخلیه اماکن تجاری و مسکونی بدست آوریم.امیدواریم این مقاله که انجام آن حاصل رهنمود های استاد گرانقدر ،حسینی پاسندی است قدمی مارادر نیل به این هدف نزدیکتر کند.

مقدمه

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم‌ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.
بخش قابل توجهی از شهروندان در شهرهای کوچک و بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند که چنانچه مالکین به‌عنوان طرف دیگر این موضوع را نیز به جمعیت آنها بیفزاییم به حدود40درصد از جمعیت در شهرهای بزرگ می‌رسیم. چنانچه موجرین و مستاجرین از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جای هرگونه تنش و درگیری را خواهد گرفت بلکه از تعدد شکایت‌های اجاره نیز که نظام دادرسی را دچار مشکل تراکم پرونده می‌کند جلوگیری خواهد کرد.هدف ما در این مقاله بررسی کامل عقد اجاره نیست بلکه در صدد هستیم تا با بیان کلیاتی پیرامون عقد اجاره درنهایت به مواردی اشاره کنیم که امکان تخلیه را فراهم می آورند.

با بررسی قوانین مربوط به اجاره و موجر و مستاجر به سه دسته قوانین مهم بر می خوریم که کماکان قابلیت اجرایی دارند. پس باید این قوانین را شناخت و دایره شمول و مصادیق آن را مشخص کرد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 56
قانون روابط موجر و مستاجر سال 62
قانون روابط موجر و مستاجر سال 7
به طور خلاصه می توان گفت اماکن تجاری که قبل از سال56 یا بعد از سال56 تاقبل از سال 76 به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 خواهند بود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 56فقط در نقاطی اجرا می شود که وزارت دادگستری لزوم اجرای آن را در این نقاط آگهی کرده باشد.آیین نامه ای وضع شده است که این نقاط رامشخص کرده است مثلا در نقاط روستایی این قانون اجرا نمی شود.
اماکنی که از قبل از سال 62 تا قبل از سال1376 برای سکنی به تصرف مستاجر داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال1362می باشند. درواقع قانونگذار اماکن مسکونی را از شمول قانون 56 خارج کرد.
کلیه اماکن مسکونی،تجاری ،کسب و پیشه، اماکن آموزشی،خوابگاه های دانشجویی، ساختمانهای دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی بعد از سال 76 تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376و قانون مدنی خواهد بود.
البته به موجب ماده 2 قانون سال 76قرارداد های عادی اجاره باید در دو نسخه تنظیم،مدت اجاره قید شود،به امضای طرفین برسد و بوسبله دو شاهد گواهی شود. در غیر این صورت مشمول قانون 76 نمی شود.

به موجب ماده 2 آیین نامه اجرایی این قانون موارد ذیل از شمول قانون 76 خارج هستند:

•  روابط استیجاری قبل از اجرای قانون
•  روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن این قانون باشد.
•  روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات شفاهی با موجر به عنوان اجاره

موارد تخلیه ی اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت قرارداد.مثلا قراردادی در سال 1380 به مدت دوسال منعقد می شود.قبل از اینکه دوسال تمام شود مستاجر ملک را تخلیه می کند.در اینجا نمی توان از مقررات قانون سال 1376 استفاده کرد.

در صورتی که سند عادی اجاره مطابق ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد.

سوالی که در اینجا مطرح می شود ابن است که اگرقرارداد اجاره ای بعد از سال 76 منعقد شود اما شرایط مقرردر ماده 2 در آن رعایت نشود مشمول چه قانونی است؟در پاسخ می توان گفت اگر قرارداد اجاره مسکونی باشد مشمول مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجر سال 62 می شود.اگر تجاری باشد مسئله اختلافی است.بعضی ها معتقدند که مشمول قانون سال 56 است و دکتر کاتوزیان مشمول قانون مدنی می دانندبا این استدلال که قانونگذار پس از تصویب قانون سال 76 قصد داشت برای همیشه خود را از قید و بند های مقررات سالهای 56 و 62 رها کند.

تعریف اجاره

مفهوم لغوی اجاره

«اجاره» به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می‌شود. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می‌باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است.«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است، امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن‌چه که بعضی تصور می‌کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی محسوب نمی شود:«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

دکتر کاتوزیان تعریف این ماده از اجاره را کامل نمی دانند و اینگونه تعریفی از اجاره ارائه می دهند:«اجاره عقد معوضی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره به مدت معینی می شود.

انواع اجاره ها و قانون حاکم:

با بررسی قوانین موجر و مستاجر به سه گروه اجاره بر می خوریم که بایستی قوانین حاکم بر هر یک از آنها را پیدا کنیم.

اجاره محل سکونت:

تجربه قانونگذاری نشان داده است که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران در بحث اجاره محل سکونت آثار نامطلوبی به بار می آورد چرا که دیگر مالکان میلی به انعقاد قرارداد با مستاجران ندارند که این خود باعث کم شدن عرضه محل های مسکونی می شود که از نتیجه های طبیعی آن بالا رفتن قیمت اجاره بها است. بهمین جهت دولت ناچار شد که آرام آرام به سوی قانون مدنی متمایل شود و از دخالت بی مورد در این رابطه اجتماعی پرهیز کند. که ابتدائا از قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 شروع شد وسپس تاثیر خود را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نشان داد. بدن ترتیب که اجاره محل های مسکونی از شمول قانون خارج و به حکومت قانون مدنی پیوست.از جمله مهمترین استثناها عبارتند از:

ساختمانها و محل هایی که به منظور سکونت عرفا بطور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود(بند 3 ازماده 2)
کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 54 صادر شده و می شود.
خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی  که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی،بمناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد.(بند5 ماده2)
واحد های مسکونی که پس از اجرای این قانون(1356) به اجاره واگذار می گردد.

نتیجه اینکه : قانون روابط موجر و مستاجر تنها در مورد املاکی که قبل از سال 1354 ساخته و پیش از اجرای قانون(10/6/56) به اجاره واگذار شده است حکومت دارد و بقیه اجاره هاو از جمله اجاره املاکی که بطور فصلی و کمتراز شش ماه داده می شود تابع قانون مدنی و قرارداد های خصوصی است.

البته قانون 1362 نیز بدون استثنا باقی نمانده است.چنانکه در بند ب از ماده 2 خانه های سازمانی تابع قوانین خاص خودقرار گرفت.پس باید پذیرفت که هنوز هم قواعد قانون 1356 در مورد تخلیه این گونه خانه ها حکم فرما است.

اجاره محل کسب،پیشه و تجارت:

در مورد اینگونه اجاره ها روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکمفرما است؛ نظارت دولت بر رابطه طرفین قرارداد ادامه دارد و اجاره را به صورت یک سازمان حقوقی نگاه می دارد.البته دو استثنا نیز وجود دارد:

در گذشته  دادگاه ها بطور قاطع باغ هایی که بمنظور پرورش گل و نهال اجاره داده می شود راتابع قانون روابط مالک و مستاجر می شناختند اما در وضع کنونی قانون مدنی و قواعد امری دیگر در این زمینه بر روابط طرفین حکومت دارد.
وا گذاریهای شهرداری تهران که بطور معمول برای کسب و پیشه و تجارت است تابع قرارداد است و شهرداری می تواند مستاجر را در پایان مدت یا در صورت فسخ موظف به تخلیه کند.

اجاره های به منظور دیگر:

قبلا تصور بر این بود که اجاره ها یا به منظور سکونت است یا برای کسب و پیشه و تجارت، ولی دادگاهها به مواردی برخورد می کردند که در هیچیک از این دو گروه نمی آمد: برای مثال،محل درمانگاه عمومی یا انجمن حمایت از هنرمندان و نویسندگان و … که نه محل سکونت بشمار می آمد و نه در زمره محل های تجارت و پیشه بود.پس رویه قضایی به تردید می افتاد که اجاره این محل ها را تابع چه قانونی قراردهد،قانون مدنی یا قانون روابط مالک و مستاجر؟

در اثر همین تجربه در ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر 1356 به « محل هایی که بمنظور دیگری اجاره داده می شود» اشاره شد و تبصره 2 ماده 14 قانون 1356 افزود که:« درصورتی که مورد اجاره بمنظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده می شود،از هر حیث تابع مقررات مربوط به محل سکنی خواهد بود.»

در تبصره یک ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر1362 نیز آمده است:«در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب و پیشه و تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.»

فصل اول-بررسی اجاره محل کسب پیشه و تجارت و تخلیه آن:

اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

محل‌هایی که تا تاریخ 27 /9 /1365 به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند.
محل‌هایی که از تاریخ 27 /9 /1365 تا تاریخ 1 /7 /1376 برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 8/9/1365 هستند.
محل‌هایی که از تاریخ 1/7/1376 به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 17/6/1376 هستند.
این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.
از آنجایی که تخلیه اماکن ازنتایج مستقیم انحلال قرارداد اجاره است ما در قالب انحلال اجاره به موارد تخلیه محل کسب ،پیشه و تجارت می پردازیم.

مبحث اول :انحلال اجاره

اجاره ممکن است در اثر درخواست ابطال یا فسخ یکی از دوطرف عقد یا جانشین آنان منحل شود.بحث درباره بطلان و فسخ اجاره تنها جنبه نظری ندارد.زیرا،نه تنها فسخ اجاره ناظر به آینده است و ابطال آن آثار عقد را از روز نخست از بین می برد،درخواست فسخ را تنها کسی می تواند بکند که قانون به او حق داده است ولی تقاضای ابطال از هر ذینفعی پذیرفته می شود.باید این نکته را یادآور شد که پایان یافتن مدت اجاره باعث انحلال رابطه حقوقی دوطرف نمی شود؛با وجود این نباید چنین پنداشت که سپری شدن مدت اجاره هیچ اثری در این رابطه ندارد.بنابراین موارد انحلال اجاره را در سه گفتار پی می گیریم:

گفتار اول :بطلان اجاره

از آنجایی که قواعد کلی معاملات برقرارداد اجاره حکومت می کند،قرارداد اجاره درصورتی باطل است که یا بطور صریح از طرف قانونگذار ممنوع شده باشد یا در ارکان اساسی آن خللی موجود باشد.اکنون باید دید کدامیک از موارد پیش بینی شده در مواد 12 و14 قانون روابط موجر و مستاجر56 ناظر به بطلان اجاره است.

بند اول: قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره

موضوع عقد اجاره منفعت است و هدف از قرارداد این است که مستاجر بتواند استفاده ای را که مقصود دو طرف بوده است از عین ببرد.بنابراین،اگرمورد اجاره قابل استفاده نباشد،از لحاظ مستاجرو بر مبنای قراردادی که او با مالک بسته است،مانند موردی است  که عین از بین رفته و توافق بدون موضوع باقی مانده است.(مواد481و483 و496 ق.م). عیبی هم که رفع نشود و قابلیت انتفاع را از بین ببرد در دید مستاجر به منزله تلف مورد اجاره است و عقدی که موضوع خود را از دست بدهد وجود ندارد تا قابل فسخ باشد.بنابر این نباید این مورد را از موارد فسخ پنداشت بلکه از موارد بطلان است.

بند دوم: انتقال به غیر از طرف مستاجری که این حق از او سلب شده است:

در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستاجر باشد،بدین گونه که تنها او بتواندمالک منافع و متصرف عین  باشد، یا حق انتقال به غیر بطور صریح از مستاجر سلب شود مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست و نمی تواند آن را به دیگری منتقل سازد.طبیعی است که در چنین شرایطی، اگر مستاجر منافع را به دیگری انتقال دهد، این اجاره باطل است و موجر می تواند ابطال آن و تخلیه مستاجر دوم را از دادگاه بخواهد. ولی ابطال اجاره ای که با تجاوز از حق مستاجر منعقد شده،در پاره ای مواردبرای حفظ حقوق مالک کافی نیست.زیرا احتمال دارد که مستاجر اول همینکه سرنوشت اجاره دوم را در خطر ببیند عین مورد اجاره را خود تصرف و ادعا کند که ابطال اجاره دوم به رابطه حقوقی او با مالک خلل نمی رساند.این ادعا از نظر بطلان اجاره اول درست است،زیرا اعلام بطلان اجاره دوم به خودی خود اجاره اول را باطل نمی کند.ولی از آنجا که مستاجر برخلاف شرط صریح یا ضمنی اجاره اقدام کرده است، موجر حق پیدا می کند که عقد را فسخ کند و تخلیه عین را خواستار شود.

بنابراین مالک برای تخلیه کامل عین باید ابطال اجاره دوم را به منظور اثبات تخلف مستاجر از شرایط عقد، و فسخ اجاره نخست را درخواست کند،سپس بر مبنای این مقدمه تخلیه عین را بخواهد(ماده 489ق.م)

بهر حال بند2 از ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر،این فرض را در مورد محل کسب و پیشه و تجارت پیش بینی کرده و آن را از موارد فسخ اجاره شمرده است:

در مورد این بند باید توضیح داد که،برطبق مستفاد از ماده 19، انتقال محل کسب از طرف مستاجر به دیگری، باید بوسیله سند رسمی وتشریفات خاص انجام پذیرد و بدیهی است که سردفتر اسناد رسمی از ثبت سند اجاره ای که در آن مستاجر حق انتقال به غیر ندارد خودداری می کند(تبصره 2 ماده19). بنابراین،تنها موردی که باقی می ماند این است که مستاجر بخواهد عناوین صوری برای انتقال به غیر بکار برد و قانونگذار بدین وسیله می خواهد از تقلب او نسبت به قانون جلوگیری کند.

گفتار دوم: فسخ اجاره

از نظر قواعد عمومی، فسخ اجاره ناظر به مواردی است که یکی از دو طرف برطبق اختیاری که قانون به او داده است، تمام یا بخشی از مبادله منافع و عوض را بر هم می زند.بنابراین، چون تملیک منافع برای مدت معین انجام می شود، فسخ اجاره ناظر به تمام یا بخشی از همان مدت است.پس از پایان مدت، عقد پایان می یابد و فسخ آن کاری بیهوده.

ولی در قانون روابط موجر و مستاجر، که پایان مدت اجاره رابطه ی حقوقی بین دو طرف را قطع نمی کند و موجر ناگزیر است به درخواست مستاجر اجاره را تجدید کند، فسخ اجاره از جانب موجر به معنی قطع رابطه نیمه قراردادی خود با مستاجر و رهایی از الزاماتی است که قانون بر او تحمیل کرده.برعکس،مستاجر هیچ الزامی خارج از قرارداد خود با موجر در باب ادامه اجاره ندارد و می تواند هرگاه بخواهد، به انتفاع خود پایان دهد و ملک را تخلیه کند.پس فسخ در مورد او تنها به معنی مرسوم خود،یعنی برهم زدن قرارداد اجاره، بکار می رود.

بدلیل همین تفاوت،قانون روابط موجر و مستاجر مواردی را که موجر می تواند اجاره را فسخ کند از مواردی که مستاجر چنین اختیاری دارد جدا ساخته است و مانیز همین نظم را در بررسی فسخ اجاره دنبال می کنیم.

بند اول: فسخ اجاره بوسیله مستاجر

• الف) خیار شرط و خیار تخلف از شرط

ممکن است در اجاره به سود مستاجر شرط خیار شود.برای مثال،اجاره برای مدت یک سال منعقد شود و مستاجر در پایان شش ماه برای خود حق فسخ بگذارد.(بند 3 ماده 12.ق.م.م) البته به طور معمول در اجاره های محل های مسکونی اینگونه شروط می شود چرا که سرقفلی محلهای کسب پیشه و تجارت مانع از اینست که مستاجر نفعی در آوردن شرط خیار یا استفاده از آن داشته باشد.

از بند3 ماده 12 می توان امکان استفاده از خیار تخلف شرط را نیز استنباط کرد،زیرا به موجب قانون مدنی تخلف از شرط ایجاد خیار فسخ می کند(ماده496) و قانون روابط موجر و مستاجر استفاده از اینگونه خیارها را که متکی بر توافق طرفین است برای مستاجر مجاز شمرده است.

• ب) خیار عیب

در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند:

بند2 ماده12ق.م.م ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
در بند 2 فسخ اجاره بر مبنای عیب مورد اجاره منوط به تحقق دو شرط است:

1. عیب چنان باشد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج سازد
2. رفع عیب مقدور نباشد.

یکی از مصداقهای خیار عیب که در قانون جداگانه به آن اشاره شده،هنگامی است که:« مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.(بند5 ماده 12)» از مفاد این بند امکان استفاده از خیار تبعض صفقه را می توان استنباط کرد.زیرا وقتی مستاجر می تواند بدلیل عیب در بخشی از مورد اجاره عقد را نسبت به تمام آن فسخ کند، بیگمان در فرض مربوط به بطلان عقد درباره همان بخش نیز از این حق بهره مند می شود.

• ج) فوت مستاجر و درخواست تمام ورثه

اجاره عقدی است لازم وبنابراین به فوت موجر یا مستاجر منحل نمی شود.این قاعده کلی را قانون روابط موجر و مستاجر در موردی که مستاجر در مدت اجاره فوت می کند نپذیرفته و به ورثه او حق داده است که بطور اجتماع اجاره را فسخ کنند(بند 4 از ماده 12)ولی باید دانست که ای حق به مجموع وراث مستاجر تعلق دارد و تجزیه ناپذیر است.پس اگر مستاجر دارای دو فرزند باشد که یکی از آنها مایل به ادامه کسب د عین مستاجره است،دیگری حتی نسبت به سهم خود حق فسخ اجاره را ندارد.

• د) خیار تخلف از وصف

بموجب بند اول ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد، مستاجر با رعایت ماده 415 قانون مدنی حق درخواست فسخ اجاره را از دادگاه دارد.استفاده از این حق در صورتی امکان دارد که مستاجر پس از اطلاع از تخلف وصف، فوری برای فسخ اجاره اقدام کند.

• ه) سایر خیارات

گذشته از مواردی که در ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر آمده است، در قانون مدنی احکام دیگری نیز فسخ اجاره را مجاز می شمرد که به حکم انصاف باید چنانکه هست اجراء شود:برای مثال در موردی که موجر عین مستاجره راتسلیم نکند و اجبار او به تسلیم نیز ممکن نباشد(ماده 476ق.م) یا پیش از قبض شخص ثالثی بدون ادعای حق مزاحم مستاجر و مانع از قبض شود(ماده 488) و همچنین است در رابطه با تدلیس موجرو غبن فاحش مستاجر.اجرای این خیارات با هدف قانون روابط موجر و مستاجر نیز منافات ندارد و رویه قضایی می تواند پاره ای از آنها را به سادگی بپذیرد. برای مثال، وقتی در نتیجه تدلیس موجر وجود وصفی در عین مستاجره وانمود شود که حقیقت ندارد، مستاجر می تواند به استناد خیار تدلیس نیز فسخ اجاره را درخواست کند.

بند دوم:فسخ اجاره بوسیله موجر

• الف) انتقال ارادی به غیر

در مواردی که حق انتقال به غیر به مستاجرداده نشده یا عین مستاجره به منظورکسب یا تجارت یا پیشه خود مستاجر اجاره داده شده است، انتقال اجاره به غیر یا واگذاری عملی مورد اجاره به دیگران،به موجر حق فسخ اجاره اصلی را می دهد(بند1و2 ماده14)

• ب) انتقال قهری به ورثه مستاجر که شرط مباشرت او شده است

می دانیم که در قواعد عمومی اجاره «.. اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.»(ماده 497ق.م) ولی در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر،شرط مباشرت مستاجر از مواردی شناخته نشده که به استناد آن موجر بتواند با فوت مستاجر بطلان اجاره را تقاضا کند.بنابراین،ممکن است گفته شود که، چون قانون در مقام بیان از این مورد نامی نبرده، باید پذیرفت که در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر تخصیص پیدا کرده است.پس اگر در عقد اجاره لزوم مباشرت مستاجر، بعنوان قید یا شرط،آورده شود، بعد از فوت او موجر نمی تواندبه استناد این شرط تخلیه ید وارث او را بخواهد.ولی، درخواست فسخ اجاره از طرف وارث مستاجر، در موردی که فوت او شرط ایجاد فسخ معین شده باشد، امکان دارد(بند 3 از ماده 12ق.م.م)

• ج) تعدی و تفریط مستاجر- تغییر شغل

فسخ اجاره و تشخیص موارد تعدی و تفریط تابع قواعد عمومی اجاره است.(ماده 478ق.م). در قانون روابط موجر و مستاجر قید«موجر قادر بر منع آن نباشد» نیامده است. بنابراین، در صورت تعدی و تفریط مستاجر، موجر می تواند اجاره را فسخ کند، هرچند که قادر به منع او نیز باشد(بند8از ماده14).بنابراین هرگاه مستاجر خودسرانه بخشی از مورد اجاره را خراب کندو به میل خود بسازد یا در حفاظت از آن مواظبتهای متعارف را نکند،موجر حق فسخ پیدا می کند.یکی از مصداقهای تعدی و تفریط موردی است که مستاجر از مورد اجاره برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده کند(بند6 ا ز ماده 14)پس اگر مستاجر نوع پیشه خود را تغییر دهد و در نظر عرفشغل جدید او مشابه شغل پیشین نباشد(بند 7 ماده 14)موجر حق فسخ اجاره را دارد.برای مثال، هرگاه دکانی که برای مبل فروشی به اجاره داده شده تبدیل به نانوایی و آهنگری شود،موجر حق فسخ اجاره را پیدا می کند.

• د)احتیاج موجر پس از پایان مدت اجاره

در بند 2 و3 از ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر و در زمره مواردی که موجر می تواند درخواست تخلیه محل کسب را بکند، چنین آمده است:«…2- تخلیه بمنظور احتیاج شخص موجر، برای کسب یا پیشه و تجارت 3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب بای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.»

در این موارد نیزموجر باید احتیاج خود را در دادگاه ثابت کند و ضمانت اجرای مقرر در ماده 16 نیز درباره موجری که پس از تخلیه مورد اجاره،« چنانکه مورد ادعا بوده است از آن استفاده نکند»، قابل اجرا است.در این ماده می خوانیم:« در موارد مذکوردر ماده قبل(15)… هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره  به نحوی که ادعا نکرده استفاده ننماید، به درخواست مستاجر سابق، به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجارهدر حق او محکوم خواهد شد، مگر آنکه ثابت شود تاخیر ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است».

• ه)تاخیر در پرداخت اجاره

در صورتی که مستاجر از پرداختن اجاره خودداری کند، موجر می تواند اجبار او را بخواهد. منتها،اگر اجاره نامه رسمی باشد،این اجبار از طریق اجرای ثبت بعمل می آید و در سایر موارد دادگاه باید،بوسیله صدور حکم،اجاره را از مستاجر بگیرد.برطبق قانون مدنی، تاخیر در پرداخت اجاره به تنهایی به موجر حق فسخ نمی دهد. ولی ،قانون روابط موجر و مستاجر، به موجر حق داده است که در موارد خاص با فسخ اجاره تخلیه مورد اجاره را بخواهد.تخلیه ملک بموجب حکم قطعی دادگاه انجام می شود، ولی منوط به تشریفات خاصی است که بدین شرح خلاصه می شود:

در مورد اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف 10 روز از موعد آن( بطورکلی در آخر هر ماه اجاری) پرداخته نشود، موجر می تواند بوسیله اخطار دفتر تنظیم کننده سند و درصورتی که اجاره نامه رسمی در بین نباشد، بوسیله اظهارنامه از مستاجر بخواهد که ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بها یا اجرت المثل را بپردازد.درصورتی که در این مهلت نیز اجارره پرداخته نشود،موجر حق دارد، در موردی که اسناد اجاره رسمی است، از دفتر تنظیم کننده سند یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه مورد اجاره و وصول اجاره بها را بخواهد.ولی هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را به صندوق ثبت بسپارد،اجراییه توقیف می شود،لیکن موجر می تواند به استناد این تخلف از دادگاه درخواست تخلیه کند.

• و) ضرورت نوسازی مورد اجاره

در بند5 از ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مواردی پیش بینی شده که موجر می تواند، بعلت ضرورت خراب کردن مورد اجاره یا احداث ساختمان جدید، تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
شق1 ماده 15:« تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.»
ماده 16:«… هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال ازمحل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه‌ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است‌.»

گفتار سوم: پایان مدت اجاره

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 پایان مدت اجاره رابطه حقوقی میان مالک و مستاجر متصرف را از میان نمی برد:مستاجر از قید اجاره رها می شود و می تواند، هرگاه بخواهد، محل پیشه یا تجارت خود را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد.ولی،موجر به عهد قانونی و قراردادی خویش پای بند است  و نمی تواند به بهانه پایان مدت تخلیه مستاجر را درخواست کند و باید اجرت المثل دوران تصرف اورا برابر با اجاره بهابگیرد، مگر اینکه قانون درخواست تعدیل اجاره را به اوبدهد.(ماده4)

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365 گامی در راستای پایان بخشیدن به حکومت قانون 1356 برداشت:
ماده واحده(مصوب 15 آبان 1365) ـ از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری‌که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به‌اجاره واگذار می‌شود، در رأس انقضاء مدت اجاره‌، مستأجر موظف‌به تخلیه آن می‌باشد مگر آن‌که مدت اجاره با توافق طرفین تمدیدشود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفادقانون هستند.

در ماده الحاق شده برای اینکه مستاجر محل کسب و پیشه نیز در پایان مدت اجاره موظف به تخلیه باشد،سه شرط معین شده است:
اجاره باید بعد از تاریخ تصویب قانون باشد:این قانون در 15 آبان 65 به تصویب مجلس و در 21آبان به تایید شورای نگهبان رسیده است.رئیس جمهور در تاریخ 28 آبان قانون را امضا کرده و برای اجرا به نخست وزیری فرستاده است.قانون در 8 آذر1365 در روزنامه رسمی منتشر شده و 15 روز بعد،یعنی 24آذر1365 قابل اجرا شده است.

1. اجاره باید با سند رسمی باشد
2. هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت نباید گرفته شود.

گفتار چهارم: اجرای حکم تخلیه محل های کسب،پیشه و تجارت

اجرای حکم تخلیه به خودی خود با خشونت همراه است.برای ملایم ساختن حکم و رفع عسروحرج مستاجر است که ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر دادگاه را مامور می کند تا بر مبنای انصاف مهلتی میان 10 روز تا 2ماه به مستاجر بدهد.این مهلت از تاریخ قطعی شدن حکم شروع می شود و میزان آن در پاره ای مواردتغییر می یابد و قانونگذارمهلتهای متناسب با موضوع معین می کند،بدین ترتیب:

1. «تبصره 1ماده 27 ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ‌تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.» فرض قانونگذار این است که سرقفلی پس از قطعی شدن حکم و صدور اجراییه پرداخته می شود.لیکن،هرگاه در جریان دادرسی، همین که موجر احساس کند که در دعوی برنده می شود، سرقفلی را ایداع کند،نمی توان ادعا کرد که مهلت از همان تاریخ آغاز شده است.
2. «تبصره 2ماده 27 ـ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر می‌شود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.» یکی از دلایل کوتاه کردن مهلت در این مورد شاید این باشد که اگر مستاجری توانایی پرداختن اجاره را نداشته باشد حق موجر کمتر در معرض تفویت قرار گیرد.

برای اینکه موجر نتواند حکم تخلیه را بعنوان حربه تهدید کننده به زیان مستاجر بکار برد، در قانون روابط موجر و مستاجر،مدت اعتبار حکم تخلیه محدود به یک سال از تاریخ ابلاغ آن شده است.بخش اخیر ماده 28 قانون در این باره مقرر می دارد:

بند اول: اجرای حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی

در مواردی که حکم تخلیه به سود موجر صادر می شود ولی او نیز بایستی به مستاجر سرقفلی بدهد، معمول دادگاه ها این است که، پس از احراز شرایط لازم دعوی تخلیه، از کارشناس برای تعیین سرقفلی نظر می خواهند و دادگاه حکم تخلیه را صادر می کند، لیکن اجرای آن را منوط به پرداخت یا ایداع مبلغ سرقفلی در صندوق دادگستری می سازد.«ماده 28 ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت‌حق کسب یا پیشه  یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌بیشتری توافق کرده باشند….»

بند دوم: موارد پرداخت سرقفلی

با توجه به مفاد مواد 15و19 قانون روابط موجر و مستاجر سال56، مواردی را که دادگاه،ضمن صدور حکم تخلیه،موجر را نیز موظف به پرداختن سرقفلی می کند،بدین شرح می توان خلاصه کرد:

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید(بند1ماده15)
2. تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه(بند2 ماده15)
3. تخلیه محل کسب، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن(بند3 ماده 15)
4. در موردی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد(ماده19)
5. در صورتی که مستاجر، بدون تحصیل اذن دادگاه یا موافقت موجر، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد،منافع را به دیگری منتقل کند که در این صورت مستاجر یا متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد(تبصره 1 ماده19)

فصل دوم: بررسی اجاره محل سکونت و تخلیه آن

در اردیبهشت ماه سال 1362، قانونگذار اجاره محل سکنی را تابع قانون مدنی و تراضی طرفین قرارداده است:در ماده اول قانون روابط موجر و مستاجر 1362 آمده است:« اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌عنوان اجاره‌یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره به تصرف‌متصرف داده شده یا بشود اعم از این‌که سند رسمی یا سند عادی‌تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است‌.»

در ماده 15 همین قانون می خوانیم که:«ا ز تاریخ تصویب این قانون اجاره محل‌هائی که برای‌سکونت واگذار می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و این قانون وشرایط مقرر بین طرفین می‌باشد.». بدین ترتیب، روشن است که اجاره های آینده را حکومت تراضی و قواعد مدنی اداره می کند و قانون 1362 به عنوان استثناء یا کامل کننده آنها تلقی می شود.

مبحث اول: انحلال اجاره

گفتار اول: فسخ اجاره
فسخ اجاره در قانون 1362 همان مفهوم مرسوم خود در قانون مدنی را دارد بدین معنی که رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره از بین می رود و فسخ ناظر به موردی است که یکی از دو طرف عقد، بر مبنای شرط خیار یا حکم قانون،در زمان اجاره آن را برهم زنند.

بند اول: فسخ اجاره بوسیله موجر
بموجب ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1362:« موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

• الف) « در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به‌غیر مورداجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یاعملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.»:این حکم از بند اول ماده 14 قانون 1356 گرفته شده است،جز اینکه در آن قانون مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد، مگر اینکه به او داده شده باشد، و در این حکم اعلام شده است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد، مگر اینکه از او سلب شود.

در هر حال، اگر مستاجری که حق انتقال به غیر از او گرفته شده است مورد اجاره را به دیگری واگذار کند،موجر می تواندبر مبنای خیار تخلف از شرط اجاره را فسخ کند.ولی، این فسخ به تنهایی برای تخلیه مورد اجاره از متصرف کافی نیست:برطبق ماده 489ق.م در مواردی که منافع به دیگری انتقال  داده شده است، دعوی بایستی به طرفیت موجر و مستاجر هردو اقامه شود و حق در برابر هر دو اثبات گردد.بیگمان، اجاره دوم باطل است و مالک بایستی ابطال آن را همراه با فسخ اجاره نخستین از دادگاه بخواهد. ولی در جایی که منافع از آن مستاجر است و مباشرت در انتفاع به دیگری واگذار شده، کافی است که متصرف نیز به دادرسی دعوت شود تا با اثبات حق به طرفیت اودادگاه بتواند حکم تخلیه صادر کند.

• ب)  « در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌قطعی شرط شده باشد.»: این اختیار چهره ای از خیار شرط است که موجر به سود خود می کند تا به هنگام فروش ملک از رغبت خریدار کاسته نشود.(ماده498ق.م)
• ج) « در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.»: مانند اینکه محل سکونت به محل کسب و پیشه تبدیل شود.یا محلی را که برای تشکیل انجمن حمایت از حیوانات اجاره داده شده است به کانون شکارچیان تبدیل کنند.(بند2ماده490 و ماده492ق.م)

در موردی که اجاره بدون قید و شرط انجام می پذیرد،قانونگذار فرض می کند که این اطلاق در حدود کارهای مباح است.بهمین جهت،در تبصره2 ماده 8 آمده است که:« اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد بمحض ثبوت آن، دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.»

• د) « درصورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید»: در حقوق ما خودداری یکی از دو طرف از انجام تعهدی که دارد به طرف دیگر حق فسخ نمی دهدملتزم را باید به آنچه برعهده گرفته است الزام کرد، مگر اینکه اجبار او ممکن نباشد.

هرگاه درباره چگونگی پرداخت اجاره بها شرطی نشده باشد، به استناد تاخیر در پرداخت نمی توان عقد را فسخ کرد.ولی در مواردشایع که طرز پرداخت اجاره بها ضمن شرایط در می آید،تخلف از آن به موجر حق فسخ می دهد.

بند دوم: فسخ اجاره بوسیله مستاجر

فسخ اجاره از طرف مستاجر بندرت انجام می شود و او بطور معمول مایل است که رابطه حقوقی را حفظ کند،مگر اینکه انتفاع از عین مورد اجاره ممکن نباشد.ماده 6 قانون، مواردی را که مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند،بدین شرح معین کرده است:

«در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد(با رعایت ماده 415 ق.م)»:این فرض ، تکرار بند اول ماده 12 قانون 1356 است و حکم تازه ای ندارد.بنابراین آنچه در خیار تخلف از وصف درباره اجاره محل کسب و پیشه گفته شد،در اجاره مسکن نیز مصداق دارد.

« در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد»: این موارد را به دو گروه می توان تقسیم کرد:

• الف)خیاری که بموجب شرط برای مستاجر بوجود می آید:مانند اینکه شرط شود، هرگاه در زمان اجاره در محل دیگری مامور خدمت اداری گردد، حق فسخ اجاره را تا 10 روز دارد(خیار شرط)
• ب) خیاری که در نتیجه تخلف از شرایط عقد برای او ایجاد می شود:مانند اینکه موجر بر طبق تعهدی که کرده است حمام خانه را تعمیر نکند.

البته این ماده ناظر به مورد غالب است و نمی توان فسخ اجاره رامحدود به این سه مورد پنداشت.برای مثال مستاجری که مغبون شده است می تواند بر مبنای خیاری که قانون مدنی به او داده است اجاره را فسخ کند.

گفتار دوم: تخلیه و تحویل عین

مستاجری که اجاره را فسخ می کند، باید مورد اجاره را به موجر تحویل دهد.قاعده این است که مستاجر تا هنگام فسخ اجاره بها را بدهد و پس از آن تا زمان تخلیه اجرت المثل بپردازد. با وجود این، ماده 7 قانون از این قاعده دست برداشته و مستاجر را تا زمان تحویل، آن هم در دورانی که موجر ممتنع است، مکلف به پرداخت اجاره بها کرده است.در این ماده می خوانیم:« هرگاه مستأجر به‌علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردفسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن‌امتناع کند مستأجر می‌تواند به‌دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.»

«از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌بها را نسبت به آینده ندارد ودفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطارمی‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضرشود.»

مبحث دوم: اجرای حکم تخلیه محل های مسکونی

بنداول: عسر وحرج مستاجر
پس  از پایان مدت اجاره یا فسخ آن،موجر الزامی ندارد که مستاجر را در محل سکونت باقی گذارد و این حق اوست که از دادگاه تخلیه را بخواهد.مستاجر نیز وظیفه دارد که مال دیگری را به قهر در تصرف نگیرد و اکنون که پیمانی آن دو را به هم مربوط نمی سازد، بیدرنگ مورد اجاره را به مالک بسپارد.پس دادگاهی که حکم به تخلیه می دهد عدالت را اجرا می کند. در ماده 9 قانون، که در واقع مهمترین حکم قانون 1362 است چنین می خوانیم : « در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را ، به لحاظ کمبود مسکن ، موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد».

لیکن توجه به چند نکته ضروری است :

1. مقصوداز«عسروحرج »به لحاظ کمبود مسکن ، این نیست که مستاجرتوانایی یافتن مسکن دیگری رانداشته باشدوبدون سرپناه بماند .عسروحرج مفهومی میانه آسانی وعدم توانایی دارد؛امری که به سختی میسر است وباعث فشاروتنگنای نامتعارف می شود.
2. دراثبات عسروحرج مستاجرمدعی است وبایستی وضع ویژه خود وفشاری را که اجرای حکم تخلیه بر او وارد می سازد اثبات کند. ولی، جایی که موجر ، در برابر ادعای مستاجر ، به عسر و حرج خود در صورت خودداری از تخلیه استناد می کند، مدعی محسوب می شود.
3. عسروحرج مفهوم عرفی و نوعی است؛بدین بیان که دادرس باید احراز کند،آیا آنچه مورد استناد قرار می گیرد موجب فشار و دشواری است یا نه؟پس،انسانی زودرنج و کم طاقت نمی تواند وضع روانی خاص خود را مانع اجرای حکم بداند.با وجود اینکه، بایستی شرایط زندگی مدعی را درنظر گرفت.برای مثال، برای مستاجری که توان اجاره دادن محدودی دارد و از داشتن فرزندی فلج و عقب افتاده رنج می برد،تلخی و دشواری از دست دادن سرپناه خانوده همانند توانگری سالم و فعال نیست.

بدین ترتیب، باید انسانی متعارف را که درشرایط خاص مدعی قرار گرفته است، معیار تمیز عسروحرج قرارداد:درجه شدت فشار و مضیقه را معیار نوعی«انسان متعارف» معین می کند، لیکن رسیدگی به شرایط نسبی و شخصی در هر دعوی خاص انجام می شود.

بنددوم: تزاحم دو عسروحرج

عسروحرج مستاجر در صورتی مانع از اجرای حکم تخلیه می شود که با عسروحرج موجر برخورد نکند. در صورت تزاحم این دو ضرورت، چون هیچکدام را بر دیگری نمی توان ترجیح داد ، باید از آن گذشت و به قاعده عمومی بازگشت (اذا تعارضا تساقطا). در فرض ما، قاعده اجرای عدالت (حکم دادگاه) است.

ولی، این سوال باقی می ماند که، اگر عسروحرج یکی از آن دو (موجر و مستاجر) شدیدتر از دیگری باشد، آیا بایستی پرهیز از ضرر شدیدتر ر ا مقدم داشت؟

در این حالت، هر گاه مضیقه مالک شدیدتر باشد، بیگمان باید وضع اورا که بااجرای قواعد عمومی سازگار است  مقدم داشت. پس، باید وضعی را تحلیل وبررسی کرد که عسروحرج شدیتر است. مستاجر در این وضعد است که باید دید آیا شدت عسروحرج مستاجر می تواند مانع از اجرای حکم شود یا به هنگام تعارض با ضرر موجر بایستی بدان بی اعتنا ماند؟

از نظر اجرای قواعد و ظاهر ماده 9 ،بنظر می رسد که عسروحرج موجر ، همین اندازه که محقق شود واز حد متعارف بگذرد ، مانع اجرای حکم را از بین می برد واصل حمایت کننده از مستاجر را ساقط می کند. با وجود این، انصاف فرمان می دهد که ، اگر محروم ماندن از انتفاع مورد اجاره به واقع از طاقت موجر بیرون نباشد، به مستاجر مهلتی داده شود. منتها ، این مدت را بایست کوتاهتر معین کرد. این ندای انصاف بی گمان در روان دادرس اثر می گذارد و اورا به انعطاف وا می دارد.وانگهی ،چنان که گفته شود ، ماده 277 ق. م. می تواند مستندی برای پاسخ دادن به این ندای ملکوتی شود. به بیان دیگر، تساقط دو عسروحرج مانع از اجرای ماده277 و دادن «مهلت عادله» نیست.

بند سوم: موارد مربوط به نظم عمومی: تاخیر صدور حکم

اجرای حکم تخلیه گاه با نظم عمومی برخورد پیدا می کند و آثار آن از مرز تعارض با منافع خصوصی فراتر می رود. در این موارد خاص، قانونگذار نمی تواند سرنوشت نفع عموم را به تصمیم شکننده دادرس واگذارد و مایل است خود در آن دخالت کند، گاه با حکم قاطع تخلیه را به تاخیر می اندازد و گاه بر مهلت متعارف قضایی می افزاید. در قانون اصلاح تبصره 1 مصوب 28/6/1364 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی، که در 24/مهر/1365 به تصویب رسید، از شیوه ی اخیر پیروی شده است:

ماده واحده: تبصره 1 مصوب 28/6/1364 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی به شرح ذیل اصلاح می گردد:

تبصره 1- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن‌آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به‌علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف‌است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ 28/6/1364 ازصدور حکم خودداری کند و مستأجرین اماکن آموزشی و دولتی‌مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذنمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است‌.»
منتها، چنانکه ملاحظه می شود، قانون دادگاه را موظف کرده است که از صدور حکم خودداری کند، در حالی که در موارد عادی، عسر و حرج اجرای حکم را به تاخیر می اندازد نه صدور آن را، این انحراف از قاعده، شاید به دلیل جلوگیری از اضطرابی باشد که صدور حکم به بار می آورد.

نگاهی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در 13  ماده تنظیم یافته است. به موجب ماده 1 این قانون، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد  می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنکه ماده 11  قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (26/5/1376) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده2 قانون مدنی که می گوید: «قوانین 15 روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد». باید تاریخ 2/7/1376 را ملاک قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می کند.

خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون 1376 کلیه اماکن استیجاری – اعم از تجاری، مسکونی، دانشجویی و غیره –  تابع قانون ذکر شده می باشند.
قانون سال 1376 یک قانون غیره آمره است، زیرا اشاره بر آن دارد که برای رسیدگی به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشی از آن، می توان به قانون مدنی و قانون 1376 و شرایط مقرر بین طرفین مراجعه کرد.
قراردادهای اجاره کتبی (اعم از رسمی یا عادی)، تابع قانون سال 1376 می باشند. در این قانون، ذکری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استیجاری به صورت شفاهی معتبر می باشد)؛ لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضی شفاهی طرفین و همچنین، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهی، به علت نقص در شرایط شکلی، عنوان رابطه استیجاری نداشته، و دادگاه نمی تواند به این گونه اختلافات رسیدگی کند و مشمول قانون سال 1376 نمی باشند.
اساس بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر، در ماده 3 به چشم می خورد؛ یعنی تخلیه ظرف یک هفته پس از انقضای مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی. برخلاف قانون سال 1356 که انقضای مدت اجاره در قرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آمد و همان طوری که قبلا اشاره گردید، ذکر مدت در قرارداد اجاره برای اماکن تجاری، طبق قانون سال 1356 صرفا جنبه صوری داشته و به لحاظ رعایت ماده 468 قانون مدنی صورت می گرفت.
در ماده 3 قانون سال 1376 برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست، کافی است. بدیهی است که درخواست یا تقاضای تخلیه درمورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت، و در مورد قرارداد عادی اجاره، به مقام قضائی صالح ارائه می گردد.

گزارشی از کمیسیون حقوقی و قضایی قضات

در پایان شاید ذکر گزارشی از کمیسیون حقوقی و قضایی قضات خالی از فایده نباشد. سوالی که از معاونت قضایی، آموزش و تحقیقات اداره کل دادگستری تهران پرسیده شد بدین قرار است:
سوال215- چنانچه موجر با اجاره دادن محل کسب مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند، با فرض اینکه قرار داد بعد از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 منعقد شده باشد آیا مستأجر در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد یا نه؟

نظریه اکثریت قریب به اتفاق5/7/1380 :عقد مطابق قانون مدنی (ماده 191 قانون مدنی) به قصد انشای طرفین معامله محقق می شود و الفاظ عقود محمول است بر معافی عرفیه (ماده 224 قانون مدنی) لذا اصل حکومت اراده اصحاب عقد در فرض مرقوم مستأجر تحت عنوان قرض الحسنه مبلغی در زمان انعقاد عقد اجاره به موجر پرداخت می کند و قصد آن دو استرداد وجه مذکور در زمان تخلیه عین مستاجره است. بنابراین مبلغ مأخوذه قرض الحسنه ممکن نیست در طول زمان عقد زیاد یا تقلیل یابد حال آنکه مبلغ تحت عنوان سرقفلی امکان افزایش در طی زمان دارد که پرداخت آن توسط موجر (با فرض افزایش قیمت) ناعادلانه خواهد بود(1)

زیرنویس 1- مقنن در سال 76 ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را که مقرر می داشت: «کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد. » حذف کرد چون مقررات جدید متخذ از شرع اسلام می باشد.

نظریه اقلیت: مقنن در سال 76 برای جلوگیری از سوء استفاده موجر، قانون روابط موجر و مستأجر را بر پایه «سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره به مستأجر باید پرداخت شود» به تصویب رسانید لذا هر گونه توافق طرفین عقد اجاره املاک تجاری که نافی حق سرقفلی باشد کان لم یکن تلقی می گردد. از طرف دیگر، املاک تجاری ارزش افزوده در طول زمان ایجاد می کنند که متعلق به فعالیت مستأجر در ملک مذکور است. بنابراین ارزش افزوده در زمان تخلیه باید به مستأجر مستردد گردد ولو اینکه طرفین عنوان «قرض الحسنه» در عقد قید نمایند. از این رو، به لحاظ اینکه قاضی باید عناوین مندرج در قرارداد را در جای صحیح و مقصود اصحاب معامله احراز کند هر عنوان دیگر غیر از سرقفلی را نمی پذیرد زیرا پذیرش آن با عدل و انصاف هم ناسازگار است.