دعوی تعدیل اجاره بها از آن دست اعمال حقوقی است که کاربرد آن در زندگی روزمره عینا قابل مشاهده است. این روزها که فشار مشکلات اقتصادی بر زندگی مردم احساس می‌شود و بسیاری از صاحبان حرفه و مشاغل در اماکن تجاری برای گذراندن زندگی و تامین معاش خانواده تلاش می‌کنند و از طرفی صاحبان این املاک هم از اجاره دادن آن‌ها کسب درآمد می‌کنند، نرخ اجاره اهمیت حیاتی می‌یابد.
در کشوری مثل ایران که ارقام و نرخ‌ها ساعتی تغییر می‌کند ثابت ماندن اجاره بهای یک ملک که منبع درآمد مالک است برای مدت طولانی منطقی به نظر نمی‌رسد. هرچند که اصولا با توجه به اوضاع اقتصادی جامعه، مالکین پس از اتمام قرارداد اجاره که اصولا یکساله بسته می‌شود، اقدام به ایجاد قرارداد جدید با همان مستاجر یا مستاجر جدیدی می‌کنند اما در مواقعی هم ممکن است مالک به هر طریقی نتواند مستاجر را ملزم به تخلیه کند مانند زمانی که فرد مالک ملکیت است و سرقفلی برای مستاجر است که در این صورت تخلیه آن جز در موارد خیلی استثنایی ممکن نیست یا نخواهد قرارداد جدیدی ببندد و با حضور مستاجر در ملک خود مشکلی ندارد و تنها اختلاف مرتبط با میزان اجاره بهایی است که سابقا پرداخت شده و اکنون می‌خواهد افزایش یابد.
برای درک بهتر تعدیل اجاره بها به طور خلاصه باید گفت؛ اگر مستاجر یک ملک که می‌تواند محل کسب و پیشه یا تجارت باشد، پس از انقضا مدت اجاره‌نامه همچنان به تصرفات خود در آن ملک ادامه دهد، بعد از گذشت سه سال تمام شمسی از تاریخ اتمام اجاره خود مستاجر یا مالک مالک می‌توانند برای تعدیل اجاره بها دادخواست دهند.
پس اقامه دعوی تعدیل اجاره بها مستلزم وجود دو شرط است: اول آن که مکان اجاره داده شده محل کسب و پیشه و یا تجارت باشد. پس چنین دعوایی در اماکن مسکونی قابل طرح شدن نیست. و دوم مدت اجاره‌نامه میان موجر و مستاجر منقضی شده و از تاریخ انقضا سه سال تمام شمسی گذشته باشد. پس اگر هنوز از مدت زمان اجاره‌نامه باقی مانده یا ادامه تصرفات بدون قرارداد زیر سه سال باشد، طرح دعوی تعدیل اجاره بها ممکن نخواهد بود. به این مسئله در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اشاره شده است.
البته تعدیل لزوما به معنی افزایش اجاره بها نیست و به شکل کاهش اجاره بها هم می‌تواند مطرح شود اما در شرایط کنونی کشور اصولا تعدیل برای افزایش اجاره بها و همواره از سوی موجر (مالک اجاره‌دهنده) مطرح می‌گردد.
توصیه‌ای که برای مخاطبین داریم آن است که از آن‌جایی که دعاوی مالی در زمانه حاضر اهمیت دوچندانی پیدا کرده و مستقیما با معاش و درآمد مردم در ارتباط است، حتما قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت کنید تا با یک اشتباه کوچک ضرر بزرگی برایتان پیش نیاید.
اقامه دعوی تعدیل اجاره بها
در مورد اصل این دعوا که در زمره دعاوی مالی است یا غیر مالی، اختلاف‌نظرهایی وجود دارد. اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ 2/3/61 این دعوا را به دلیل آن که دادگاه باید اجاره‌بها را مقایسه کند و به کم یا اضافه بودن آن حکم دهد، مالی می‌داند. اما نظر درست‌تر در رویه قضایی این است که دعوی تعدیل اجاره‌بها غیرمالی است چون دادگاه صرفا به مقایسه میان اجاره‌بهای سابق و فعلی می‌پردازد اما اگر خواهان دادخواست مطالبه مابه‌تفاوت را ندهد، دادگاه حکمی برای پرداخت صادر نمی‌کند پس بدون خواسته خواهان مالی از جانب خوانده به او نمی‌رسد و از این لحاظ دعوا کاملا غیر مالی است. دلیل بررسی این موضوع احکام و آثاری است که بر هر یک از دعاوی مالی و غیرمالی وارد است و شما را در اقامه آن یاری می‌کند.
حالا که مشخص شد این دعوا غیر مالی است، قدم اول تقدیم دادخواست مبنی بر تعدیل اجاره‌بها است. هر کدام از موجر و یا مستاجر می‌توانند خواهان دعوا واقع شوند و با تقدیم این دادخواست تعدیل اجاره‌بها در ملک تجاری و کسب و پیشه را خواستار شوند.
در اینجا ذکر این نکته ضروری است که ممکن است میان صاحب سرقفلی و مالک ملکیت یعنی مستاجر و موجر در مورد اصل اجاره اختلاف‌نظر باشد. یعنی اساسا اختلاف دارند که آیا در کل قرارداد اجاره‌ای بین ما بوده است یا خیر که برای این موضوع باید به دادگاه عمومی محل اقامت خوانده مراجعه شود.
اما اگر در مورد اصل اجاره اختلافی میان طرفین وجو ندارد، یعنی هر دو نفر قبول دارند که اجاره‌نامه‌ای میان آنان بوده است، پس صرفا برای تعدیل باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند.
بعد از تنظیم دادخواست، باید بتوانید اولا سمت خودتان را به عنوان موجر و یا مستاجر اثبات کنید و سپس رابطه استیجاری بین خود و طرف مقابل را به کمک اسناد و ادله احراز نمایید. سپس پایان یافتن قرارداد اجاره و گذشت سه سال از آن باید برای دادگاه محرز شود. بعد از طی کردن این مقدمات، نوبت به اصل کار می‌رسد. یعنی حالا دادگاه باید بیاید و درخواست تعدیل اجاره‌بها را در جهت کاهش یا افزایش آن بررسی نماید. از آن جایی که قیمت‌‌گذاری و نشان دادن ارزش مالی در اموری مانند اجاره‌بها یک امر فنی است، دادگاه با ارجاع پرونده به کارشناس، سعی می‌کند بهترین نرخ را مشخص نماید.
پس مبنای محاسبه تعدیل اجاره بها، نظر کارشناس است چرا که دادگاه بدون بررسی کامل کارشناس نمی‌تواند نظر خود را بیان کند. کارشناس ضمن بررسی میدانی ملک شما، نوع ملک، قدمت آن، مدت زمان اجاره توسط مستاجر، مساحت و موقعیت جغرافیایی و محلی آن را بررسی می‌کند و نظر نهایی را به دادگاه یا شورا ارجاع می‌دهد. در این بررسی نرخ تورم رسمی بانک مرکزی و مسائل عرفی با توجه به عرف منطقه بسیار اهمیت دارد.
حالا که مبلغ تعدیل در جهت افزایش یا کاهش بنا به خواسته خواهان مشخص شد، خواهان می‌تواند پرداخت این مبلغ را از خوانده در همان جلسه رسیدگی به دعوا مطالبه نماید یا خیر. این کاملا بسته به نظر خواهان است.
اصولا در وضعیت فعلی کشور ما، کمتر پیش می‌آید که کسی ملک خود را مدت زمان طولانی بعد از انقضای اجاره‌نامه در اختیار مستاجر قرار دهد. البته در مورد سرقفلی ها وضع به قدری متفاوت است چون که قواعد خاص خود را دارد و تخلیه عین مستاجره از جانب مستاجر که صاحب سرقفلی است جز در مواقع خاص ممکن نمی‌باشد. دعاوی تعدیل اجاره‌بها در حال حاضر عموما برای افزایش نرخ اجاره‌بها و از جانب موجر اقامه می‌شود و با بررسی‌های دادگاه و نظر کارشناس حکم صادر خواهد شد.