صاحب‌خانه شدن آرزوی بزرگی است به‌خصوص برای اجاره‌نشینی که هر ماه مبلغ زیادی را برای مسکن پرداخت می‌کند، بد نیست بدانید در قانون شرایطی پیش‌بینی شده است که در آن ممکن است یک فرد مستأجر بتواند خانه‌ای را که در اجاره دارد به‌دست آورد و مالک آن شود. این قرارداد را اجاره به‌شرط تملیک می‌نامند. باور کنید رؤیا نیست، در ادامه با این شرط عقدی آشنا می‌شویم. در همین اول ماجرا بدانید که این موضوع، یکی از انواع قرارداد است که در آن و در حین نوشتن قرارداد شرط می‌شود، «مستأجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد عین مستاجره را مالک شود.» البته برخلاف بسیاری از مواد قانونی که می‌توان تاریخچه آن را به دست آورد، این مورد خیلی ریشه مشخصی ندارد و شاید بتوان قدمت آن را به اندازه اجاره‌نشینی دانست.
همچنین طرفین این قرارداد می‌توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند. اما بیشتر میان بانکها و اشخاص خصوصی منعقد می‌شود تا از این راه تضمین‌های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ شود و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد، توجیه‌کننده منتقل نشدن مال به وی باشد. در قرارداد اجاره به‌شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می‌شود به‌صورتی‌که برای مدتی منافع و پس‌ازآن عین، به مستأجر می‌رسد. مالک می‌داند پس از پایان مدت و انجام شرایط توسط مستأجر، دیگر مالکیتی به ملک ندارد؛ اما در صورت تخلف مستأجر، مال هم‌چنان در اختیار مالک خواهد ماند.
انواع این قرارداد
بهتر است ماجرا را با این موضوع شروع کنیم که این قرارداد عجیب انواع مختلفی هم دارد. بد نیست بدانید که این نوع قرارداد که در آن شرط می‌شود مستأجر بعد از پایان قرارداد اجاره بتواند مالک آن شود و آن را از مالک بخرد با توجه به شروطی که در آن درج خواهد شد به دو دسته تقسیم می‌شود.
- شرط فعل
- شرط نتیجه
در ادامه این دو را توضیح می‌دهیم تا تفاوت‌های آن‌ها را متوجه شوید.
- شرط فعل
گفتیم یکی از انواع عقد اجاره به‌شرط تملیک به‌صورت شرط فعل در قرارداد درج می‌شود. یعنی اینکه صاحب ملک در عقد اجاره شرط یا شروطی را درج می‌کند که در صورت محقق شدن آن‌ها، مستاجر می‌تواند مالک شود، البته بعد از محقق شدن شروط باید پول ملک را هم بدهد. این را خوب به یاد داشته باشید که مالک باید ملک را به مستاجر منتقل کند، یعنی حتی اگر شرط موجود در قرارداد هم اجرا شود، مالک مجبور نیست که ملک را به وی منتقل کند، اما اگر شروط اجرا نشود، به‌طورکلی عقد اجرا نخواهد شد. در این باره بحث وفای به عهد هم به میان می‌آید. به‌عبارت‌دیگر شرط فعل یعنی مستأجر علاوه بر پرداخت پول ملک و رضایت مالک به واگذاری، شرط‌هایی را نیز انجام دهد.
- شرط نتیجه
و اما درباره شرط نتیجه بدانید؛ این شرط بیشتر به نفع مستأجر است یعنی در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، ملک به مالکیت مستأجر در می‌آید. دراین‌باره بد نیست بدانید که در این قرارداد نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر نیست و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (مانند تنظیم سند) این تشریفات تاثیری در مالکیت ندارد و فقط نقل‌وانتقال انجام شده را محکم‌تر و به قول قدیمی‌ها چهارمیخه می‌کند.
دو جمله ای که باید در قرارداد ذکر شود
این را به خاطر داشته باشید که در این نوع قرارداد حتماً باید ذکر شود که «در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، (مستأجر) عین مورد اجاره را مالک گردد.» یعنی اگر قرار است ملکی بعد از اجاره به شما که مستأجر آن هستید منتقل شود باید این جمله در آن درج شده باشد. فقط به‌این‌ترتیب است در پایان مدت اجاره و عمل به شرایط ویژه آن، عین مورد اجاره خودبه‌خود و بدون نیاز به اقدام دیگری در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد. دراین‌باره لازم است نکته دیگری را نیز به خاطر داشته باشید و اینکه «در قرارداد اجاره به‌شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‌الاجاره، درصورتی‌که تعهدات مستأجر انجام شده باشد، عین مورد اجاره در مالکیت مستاجر درآید.» یعنی در قراردادی که بین شما و مالک بسته شده است، باید حتماً این جمله نیز وجود داشته باشد تا بعد از ادای شروط و پرداخت اقساطی هزینه ملک، شما مالک شوید.
سه نکته را بخوانید بعد امضا کنید
پیش از این گفتیم که ماهیت اجاره به‌شرط تملیک، همان عقد اجاره است که تعدادی شرط و شروط وارد آن شده است. بر این اساس می‌توان احکام و آثار این قرارداد را مورد بررسی قرار داد:
- این عقد، یک عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش‌بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند آن را به هم بزنند.
- چون ماهیت این عقد اجاره است، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شده است.
- بسیاری از احکامی که در قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند. یعنی بیان‌کننده اراده طرفین هستند؛ به‌این‌ترتیب هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی بر کنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز کنند، حقوق و تکالیف طرفین تابع همان‌ها خواهد بود. یعنی قرارداد «اجاره به‌شرط تملیک» چه بیع باشد چه یک عقد بی‌نام یا اجاره، برای دو طرف الزام‌آور است؛ ازاین‌رو موارد فسخ آن محدودیت‌های قانونی و قراردادی دارد.
شرایط فسخ اجاره به شرط تملیک
گفتیم این عقد تابع اجاره است و همان شرایطی را که قانون برای فسخ اجاره پیش‌بینی کرده است در این قرارداد نیز اثر دارد. مثلاً اگر عین مستاجره با اوصاف بیان شده در عقد، تطابق نداشته باشد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. این را نیز به خاطر داشته باشید که در ضمن عقد لازم، می‌توان علاوه بر موارد قانونی، مواردی را نیز به‌صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به‌عنوان حق فسخ پیش‌بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می‌توان برای مالک حق فسخ قرارداد در نظر گرفت.
حقوق و تکالیف طرفین
ازآنجاکه ماهیت حقوقی قرارداد «اجاره به‌شرط تملیک» را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. بااین‌حال ازآنجایی‌که شرط تملیک مال در قرارداد قید می‌شود، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی دارد که در دو دسته حقوق مالک و حقوق مستأجر قابل‌بررسی است. بهتر از ابتدا با حقوق مالک آشنا شویم. ازجمله حق‌وحقوقی را که مالک با این عقد به دست می‌آورد عبارت‌اند از:
- موجر حق مطالبه اقساط را دارد
- اگر مستأجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، مالک حق دارد عقد را فسخ کند
- اگر مستأجر ورشکسته شود، مالک حق دارد مال خود را از اموال او بردارد، بدون آنکه لازم باشد در سایر طلبکاران وارد دعوا شود.
در این قرارداد علاوه بر حقوق مالک، تکالیفی نیز بر عهده مالک است، به‌این‌ترتیب او باید:
- عین مستاجره را درحالی‌که از عیب و نقصی ندارد به مستأجر تحویل دهد. همچنین ملک نباید مالک سومی داشته باشد یعنی مالک فعلی باید مالک مطلق ملک باشد.
- تعمیرات و تمام مخارجی که در ملک برای بهره‌برداری از آن لازم به نظر می‌رسد به عهده مالک است، مگر آنکه در قرارداد چیز دیگری شرط شده باشد.
- مالک باید اطلاعات لازم برای بهره بردن از ملک را در اختیار مستأجر قرار دهد.
- هر اقدامی که با بهره‌برداری از ملک منافات دارد را نباید انجام دهد.
- مالک باید هزینه‌های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق‌الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند.
- موجر مکلف است پس اینکه مستأجر به شروط قرارداد عمل کرد، مال را به وی بدهد.
حقوق و تکالیف مستأجر
تا اینجا درباره مالک گفتیم، حالا بد نیست کمی هم درباره مستأجر بدانید. برابر قانون، مستأجر از حقوقی برخوردار است مثلاً او حق دارد ملک را بدون عیب تحویل بگیرد و از منافع آن در مدت اجاره بهره ببرد. یا می‌تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد برای تعمیر در اختیار فرد دیگری قرار دهد. حق سوم مستأجر این است که او حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند؛ یعنی ملک را تا زمانی که طی قرارداد اجاره به شرط تملیک قرار است به وی واگذار شود، نمی توان بدون رضایت مستاجر به دیگری واگذار کرد. و اما درباره تکالیف مستاجر باید بدانید که:
- مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند؛
- ملک در دست مستاجر امانت است و اگر در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود باید جبران خسارت کند؛
- مستاجر باید از ملک در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند اگر این کار را انجام ندهد مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
تاریخ انقضای این قرارداد
این قرارداد هم مانند هر قرارداد دیگری تاریخ انقضا دارد و اگر مستاجر در بازه زمانی شرط شده در قرارداد به شروط عمل نکند، دیگر مالک نخواد شد. این را نیز به خاطر داشته باشید که اگر مدت اجاره تمام شود و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کند و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، ملک مال او می‌شود خلاص؛ اما اگر مدت اجاره سپری شود؛ اما مستاجر به وظایف خود که شرط و توافق شده است عمل نکرده باشد، مالک حق دارد ملک را پس بگیرد.
از کجا میشه ملکی با این شرایط پیدا کرد یعنی در سطح شهر تهران موجود هست؟ اون اجاره به شرط تملیک که تو بانکها هست بچصورت هست. ممنون میشم راهنمایی کنید
نوع اجاره و مدت زمان این شروع تا پایان قرارداد طبق فیمت خونه هست؟