دستور تخلیه، از جمله مفاهیمی است که در روابط استیجاری اهمیت ویژه‌ای دارد و به صاحب‌ملک اجازه می‌دهد با رعایت مقررات قانونی، مستاجر را به تحویل ملک در پایان مدت اجاره ملزم کند. در این مقاله، خواننده با چیستی دستور تخلیه، شرایط صدور آن و نحوه اجرای این دستور آشنا میشود و درک روشن‌تری از موقعیت مالک و مستاجر در چارچوب قانون روابط موجر و مستاجر پیدا می‌کند.
با مطالعه این مقاله، افراد می‌توانند ضمن آشنایی با ضوابط قانونی مربوط به دستور تخلیه، از اختلافات احتمالی میان مالک و مستاجر جلوگیری کرده و در صورت بروز مشکل، از افتادن در مسیر دعواهای طولانی‌مدت خودداری کنند. در واقع، شناخت دقیق مراحل صدور دستور تخلیه و حقوق و تکالیف طرفین، امنیت روانی و مالی را برای هر دوی آن‌ها به ارمغان می‌آورد و اجرای قانون را تسهیل می‌کند.
از این رو، دعوت میکنم برای آگاهی از جزئیات و مقررات حاکم بر دستور تخلیه، ادامه این مقاله را دنبال کنید. آشنایی با این مقررات نه‌تنها زمینه حل و فصل مسالمت‌آمیز اختلافات را فراهم می‌سازد، بلکه با اتکا به قوانین مرتبط، حقوق شما در قراردادهای استیجاری به بهترین شکل محافظت خواهد شد.
آشنایی با مفاهیم اولیه دستور تخلیه ملک
دستور تخلیه یکی از روش‌های قانونی مهم در چارچوب حقوق مدنی است که به مالک اجازه می‌دهد در صورت پایان مدت اجاره یا فراهم شدن شرایط مقرر در قانون، از دادگاه یا مراجع صالح درخواست نماید ملک خویش را از تصرف مستاجر خارج کند.
در این بخش به بررسی مفاهیم ابتدایی مهم در زمینه دستور تخلیه خواهم پرداخت.
دستور تخلیه چیست؟
دستور تخلیه، یک دستور قضایی یا شبه‌قضایی است که از سوی مرجع صالح صادر میشود و هدف از آن، الزام مستاجر به ترک ملک در موعد معین است.
در ادبیات حقوقی، این دستور اغلب بر پایه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرار دارد و با سایر مقررات مربوط به اجاره تکمیل میشود. ساز و کار دستور تخلیه بر این اصل استوار است که وقتی مدت اجاره به پایان رسیده یا شرایط خاصی در قرارداد درج شده باشد که مالک بتواند پایان رابطهٔ استیجاری را اعلام کند، دادگاه یا شورای حل اختلاف پس از بررسی اجمالی قرارداد و اسناد، میتواند بدون ورود به دعوای مفصل، دستور تخلیه را صادر نماید.
ماهیت دستور تخلیه را می‌توان به‌عنوان یک اقدام حقوقی سریع تلقی کرد که اختلاف دامنه‌دار را به یک دعوای ساده تقلیل می‌دهد. چرا که در برخی موارد، مستاجر ادعایی درباره تداوم قرارداد یا وجود حق سرقفلی ندارد و مالک نیز تنها به پایان مدت اجاره یا قطع رابطه اجاری استناد می‌کند. در این شرایط، صدور دستور تخلیه ساده و کم‌هزینه است. ن
کته مهم آن است که دستور تخلیه صرفا زمانی قابل صدور خواهد بود که شرایطِ مذکور در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر (۱۳۷۶) یا مفاد قرارداد رعایت شده باشد.
از منظر رویه قضایی، دستور تخلیه در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی صادر میشود. هرچند قانونگذار در سالیان اخیر صلاحیت‌های زیادی را به شورای حل اختلاف سپرده است، اما تشخیص این‌که دقیقاً کدام مرجع صالح است، بستگی به نوع سند اجاره (رسمی یا عادی) و ارزش ملک دارد.
به طور معمول، بسیاری از پرونده‌های دستور تخلیه به شورای حل اختلاف ارجاع میشود؛ اما اگر در حین بررسی مشخص شود موضوع مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است یا اختلاف‌های ماهوی دیگری وجود دارد، ممکن است پرونده به دادگاه عمومی حقوقی منتقل شود. برتری اصلی این ساز و کار بر دعوای تخلیه، سرعت بالای رسیدگی و صدور حکم است که در نهایت به نفع مالک و نظم بازار اجاره خواهد بود.
درک دستور تخلیه نیازمند توجه به ماهیت اجاره‌نامه و تعهدات موجر و مستاجر است. مثلا اگر طرفین قرارداد توافق کنند که پس از پایان مدت، مستاجر هیچ حقی برای تمدید ندارد و بدون قید و شرط، باید ملک را تخلیه کند، رویهٔ شایع آن است که مالک به محض انقضای مدت اجاره، با مراجعه به مرجع صالح، درخواست دستور تخلیه می‌دهد.
سپس اگر مستاجر ظرف مهلت مقرر اعتراض یا دلیل موجهی نداشته باشد، اجرا به سرعت شروع میشود. باید به این مسئله نیز توجه داشت که در برخی قراردادهای اجاره، ممکن است شرایط ویژه‌ای مانند حق کسب و پیشه یا سرقفلی وجود داشته باشد که صدور دستور تخلیه را پیچیده‌تر کند.
در چنین مواردی، دیگر نمی‌توان از دستور تخلیه به‌عنوان مسیر سریع بهره برد و ممکن است نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه باشد.
شرایط صدور دستور تخلیه
صدور دستور تخلیه، مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین‌نامه‌ها و مقررات ناظر بر آن، مستلزم تحقق پاره‌ای از شرایط است.
نخستین و مهم‌ترین شرط، مرتبط با قرارداد اجاره است. این قرارداد باید تحت حاکمیت قانون ۱۳۷۶ باشد، نه قانون سال ۱۳۵۶ که شرایط متفاوتی برای تخلیه دارد. اگر قرارداد در چارچوب قانون جدید تنظیم شده باشد (و غالبا بهصورت سند عادی), می‌توان از ظرفیت دستور تخلیه بهره برد.
شرط دیگر آن است که مدت اجاره باید منقضی شده باشد یا استناد به بند یا شرطی در قرارداد شود که مستاجر مکلف به ترک ملک باشد. اگر اجاره‌نامه به شکل رسمی تنظیم شده باشد، برتری مهمی خواهد داشت؛ چون اجرای دستور تخلیه از طریق دایره اجرای ثبت نیز میتواند انجام شود. اما حتی اگر اجاره‌نامه عادی باشد، به شرط رعایت مقررات مربوط به تنظیم اجاره‌نامه عادی (وجود دو شاهد در زیر سند و مواردی که قانون تصریح دارد), امکان صدور دستور تخلیه در مسیر قانونی محفوظ است.
بر اساس قانون، مالک مکلف است مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه (معروف به پول پیش) را در صندوق دادگستری یا شعبه مربوطه تودیع کند یا دست‌کم آمادگی استرداد آن به مستاجر را اعلام نماید. این مرحله، یکی از شروط الزامی برای صدور دستور تخلیه است. چرا که قانون معتقد است اگر مستاجر مبالغی را بابت ضمانت یا پول پیش پرداخته، هنگام تخلیه نباید متضرر شود.
لذا مالک قبل از گرفتن دستور تخلیه، باید تکلیف پول پیش را روشن کند. اگر مطابق قرارداد، همه یا بخشی از این مبلغ بابت اجاره‌بهاهای معوقه کسر شده باشد، مدارک و مستندات مربوط به این امر باید ارائه شود. در غیر این صورت، دادگاه یا شورای حل اختلاف بدون تضمین حقوق مستاجر، دستور تخلیه صادر نمی‌کند.
بخش دیگری از شرایط، مربوط به عدم تداوم رابطه استیجاری است. مثلاً اگر مستاجر ادعایی مبنی بر وجود سرقفلی دارد یا می‌گوید با توافق شفاهی، اجاره تمدید شده است، قضیه از حالت ساده خارج میشود و مقام رسیدگی‌کننده ناگزیر به ورود در دعوای حقوقی میشود.
به همین دلیل، اصل بر این است که دستوری تخلیه با سرعت صادر شود، اما به محض مشاهده یک اختلاف اساسی یا ادعاهای مستاجر مبنی بر سرقفلی یا حقی فراتر از مدت اجاره، احتمالات گوناگونی پیش می‌آید که فرایند را پیچیده‌تر می‌کند.
طرفین دعوی دستور تخلیه
در فرآیند دستور تخلیه، علاوه بر مرجع قضایی یا شبه‌قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه)، سه بازیگر اصلی وجود دارند که نقش‌های متفاوتی ایفا می‌کنند: موجر، مستاجر و گاه شخص ثالثی که ممکن است در ملک حضور داشته یا دارای حقی باشد.
اگر بخواهیم نگاه دقیق‌تری داشته باشیم، بهتر است اشاره کنیم که در برخی موارد، اجاره ممکن است با واسطه‌ای (مثلاً سرقفلی یا انتقال منافع) منعقد شده باشد و شخصی که در ملک حضور دارد، الزاما همان مستاجر اولیه نباشد.
با این حال، در شکل ساده و رایج، دو طرف اصلی دعوی دستور تخلیه عبارتند از:
- موجر یا مالک: او کسی است که قرارداد اجاره را با مستاجر بسته یا سند رسمی مالکیت را در دست دارد. در هر دو شکل رسمی یا عادی، برای اثبات مالکیتش باید مدارک کافی ارائه دهد. مالک از دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضا می‌کند که مستاجر به دلیل پایان مدت اجاره، عدم تمایل به تمدید، یا رخداد دیگر نظیر تخلف مستاجر، ملزم به تحویل ملک شود. ادعای مالک بر این است که دیگر هیچ تعهدی برای ادامه دادن رابطه اجاره وجود ندارد. مالک مکلف است در کنار این تقاضا، وضعیت ودیعه مستاجر را مشخص کند تا حق وی تضییع نشود.
- مستاجر: شخصی که ملک را اجاره کرده یا اکنون در آن سکونت یا فعالیت دارد. مستاجر معمولا دو مسیر برای دفاع دارد: یا مدت اجاره هنوز منقضی نشده، یا مستاجر مدعی است که به هر دلیل، حق تمدید یا سرقفلی دارد و بنابراین مالک نمی‌تواند به‌سادگی دستور تخلیه بگیرد. اگر مستاجر نتواند این ادعاها را اثبات کند یا دلیل قانع‌کننده‌ای نداشته باشد، دستور تخلیه صادر میشود و ناگزیر به ترک ملک خواهد بود. اما چنانچه مستاجر موفق شود ثابت کند که قرارداد هنوز معتبر است یا حقی قانونی برای ادامهٔ تصرف دارد، از صدور دستور تخلیه جلوگیری می‌کند و احتمالا پرونده در مسیر دعوای حقوقی تخلیه قرار می‌گیرد.
- در برخی موارد، ممکن است شخص ثالثی نیز در ملک باشد یا ادعایی درباره رابطه‌اش با مالک داشته باشد. اگر این شخص بر حقوقی فراتر از توافق مالک و مستاجر تکیه کند (مثلا شریک ملک باشد یا بابت سرقفلی در موقعیتی ویژه قرار گرفته باشد), وضعیت از حالت عادی خارج میشود. در واقع، دستور تخلیه بیشتر در سناریوهای ساده پاسخگوست که طرفین به قرارداد اجاره سال ۱۳۷۶ پایبندند و حقی غیر از آن مطرح نشده است.
در چارچوب عمل دستور تخلیه، موجر خواهان است و مستاجر خوانده دعوی. اگر مقام صالح پس از بررسی اولیه تشخیص دهد که ادعای مالک موجه است، دستور تخلیه صادر میشود.
سپس پرونده وارد مرحله اجرای دستور میشود که شعبه اجرای احکام (یا اجرای شورای حل اختلاف) دستور را به مستاجر ابلاغ می‌کند.
اگر مستاجر در مهلت مشخص ملک را تحویل ندهد، اجرای حکم با حضور ماموران انجام خواهد شد. در حین اجرای حکم، بازرسی از ملک جهت بررسی میزان خسارت یا وضعیت ودیعه صورت می‌گیرد و سپس قفل و امکانات ملک تحویل مالک می‌گردد.
رابطه میان مالک و مستاجر در دستور تخلیه ساده‌تر از دعاوی سنتی تخلیه است؛ چرا که نقطه تمرکز بر سند اجاره و شرایط منقضی شدن آن است. ازاین‌رو، دستور تخلیه را می‌توان ساز و کاری برای حمایت از حقوق مالک دانست که با کمترین چالش حقوقی، ملکش را بازپس‌گیرد.
از طرف دیگر، اگر مستاجر دلایل محکمی برای تداوم تصرف داشته باشد، احتمالا دستور تخلیه در این مسیر متوقف میشود و پرونده به دعوای حقوقی تخلیه یا دعاوی سرقفلی تبدیل خواهد شد.
شناخت این سه رکن (مرجع قضایی یا شورای حل اختلاف، مالک، مستاجر) و نقش آن‌ها در پرونده دستور تخلیه، کمک می‌کند تا افراد در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، تصمیمات بهتری بگیرند. اگر موجر بخواهد پس از پایان مدت اجاره به سرعت ملک را خالی کند، میتواند از همان ابتدا در قرارداد بنویسد که در صورت انقضای مدت، مستاجر بدون هیچ عذر یا ادعایی باید ملک را تحویل دهد و مبلغ ودیعه نیز همزمان از سوی مالک مسترد میشود.
مستاجر هم باید آگاه باشد که با امضای چنین قراردادی، پس از اتمام مدت، دیگر فرصتی برای تداوم تصرف نخواهد داشت مگر به رضایت مالک یا شرایط خاص قانونی.
بدین ترتیب، آشنایی با مفاهیم اولیه دستور تخلیه ملک، فهم چیستی آن، شرایط صدور و شناسایی طرفین دعوی، پایه‌ای ضروری برای هر شهروند یا وکیل آنلاین و حضوری است که با مسائل استیجاری مواجه میشود.
به ویژه در کلان‌شهرها که سهم قابل‌توجهی از افراد در املاک استیجاری زندگی یا کار می‌کنند، احتمال بروز اختلافاتی درباره پایان مدت اجاره یا تحویل ملک بالاست. بنابراین داشتن دانش کافی از این ابزار قانونی، میتواند از طولانی شدن اختلاف‌ها و افزایش هزینه‌های دادرسی جلوگیری کند.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه ریشه در دو شیوه رسیدگی و دو نوع نتیجه در موضوع پایان رابطه استیجاری دارد.
دستور تخلیه معمولا بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ صادر میشود و رویکردی ساده‌تر و سریع‌تر برای پایان یافتن قرارداد اجاره دارد. مرجع صادرکننده، غالبا شورای حل اختلاف یا دادگاه، در چارچوب مقررات مربوط به قراردادهایی عمل می‌کند که بدون هیچ اختلاف پیچیده‌ای به پایان مدت اجاره رسیده‌اند و مستاجر حقی برای ادامه تصرف ندارد.
در این حالت، مقام قضایی نیازمند ورود عمیق به دعاوی ماهوی نیست و پس از بررسی اجمالی مدارک، دستور تخلیه صادر می‌کند. این دستور، ماهیت یک «دستور قضایی» یا «شبه‌قضایی» دارد و الزام‌آور است، اما درصورتی‌که مستاجر ادعای جدی درباره حقانیت خود داشته باشد یا اختلافی ماهوی به میان بیاید، ممکن است فرایند به دعوای مفصل‌تری بدل شود.
حکم تخلیه، اما نتیجه یک رسیدگی حقوقی کامل در دادگاه است. در مواردی که رابطه استیجاری پیچیده شده و مثلا مسائلی از قبیل سرقفلی، حق کسب و پیشه، قراردادهای قدیمی مشمول قانون سال ۱۳۵۶ یا ادعای وجود توافقات تمدید میان طرفین مطرح باشد، دیگر صدور دستور تخلیه کافی نیست.
در این حالت، مالک (یا موجر) مجبور است دعوای تخلیه را به صورت رسمی و از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقامه کند. دادگاه پس از استماع دفاعیات مستاجر و بررسی تمام ابعاد قضیه، رأی صادر می‌کند که در صورت اثبات حق مالک بر تخلیه، بهصورت حکم قطعی اعلام میشود. حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه، فرایندی زمان‌برتر دارد، چراکه دادگاه وارد رسیدگی ماهوی میشود و ممکن است مستاجر برای ادامه تصرف به دلایل گوناگون تمسک جوید.
در دستور تخلیه، پرداخت یا تودیع مبلغ ودیعه به مراجع قضایی از سوی مالک الزامی است. این موضوع باعث میشود حقوق مستاجر در صورت ترک ملک تضمین شود. صدور دستور تخلیه همچنین سریع‌تر صورت می‌گیرد؛ چراکه مقام قضایی تنها به انقضای مدت اجاره، شرایط ساده قرارداد و عدم وجود اختلاف ماهوی توجه می‌کند.
اما در صدور حکم تخلیه، قضیه متفاوت است. دادگاه برای صدور حکم باید تمام موارد مورد مناقشه را ارزیابی کند. اگر سرقفلی یا حق کسب و پیشه مطرح باشد، باید مشخص شود آیا مستاجر مستحق دریافت آن هست یا خیر. اگر ادعایی درباره تمدید شفاهی یا کتبی وجود دارد، دادگاه باید آن را مورد سنجش قرار دهد. همچنین اگر مستاجر مبلغی بابت سرقفلی پرداخته و هم‌اکنون مدعی حق اولویت در تمدید باشد، این امر میتواند روند رسیدگی را طولانی کند.
آنچه در عمل دیده میشود آن است که دستور تخلیه در چارچوب قانون سال ۱۳۷۶ برای قراردادهای عادی جدید صادر میشود.
این نوع قراردادها معمولا به صورت رسمی یا عادی معتبری تنظیم شده‌اند که در آن‌ها مدت اجاره دقیقاً مشخص است و هیچ اشاره‌ای به سرقفلی نشده یا صراحتا حق تمدید را منتفی کرده است.
چنین وضعیتی موجب میشود مقام قضایی با استناد به همین توافق و پایان مدت، دستور را صادر کند. اما اگر قرارداد از نوع مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد یا قرارداد به شکل مفصلی حق کسب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته باشد، یا حتی اگر قرارداد اخیراً تنظیم شده ولی بندهای ویژه‌ای درباره تجارت و سرقفلی داشته باشد، احتمال نیاز به رسیدگی مفصل و صدور حکم تخلیه بیشتر میشود.
در نتیجه، دستور تخلیه بیشتر یک فرایند ساده، سریع و کم‌تنش است؛ بنابراین در پرونده‌هایی که از قبل مشخص است خریدار یا مستاجر حقی برای ادامه تصرف ندارد، یا فقط پایان مدت اجاره مطرح است، مالک میتواند از دستور تخلیه بهره بگیرد. در صورت وجود اختلاف جدی یا وجود ادعایی نظیر سرقفلی، حکم تخلیه از طریق دادگاه راهگشاست و فرایند طولانی‌تری دارد.
می‌توان گفت دستور تخلیه از جنس تصمیمات فوری برای موضوعی است که اختلاف ماهوی در آن قابل تصور نیست، اما حکم تخلیه نتیجه‌ی رسیدگی قضایی کامل و صدور رأیی است که از قوت و پشتوانه‌ی دادرسی حقوقی برخوردار است.
مراحل دریافت دستور تخلیه
دریافت دستور تخلیه در حقوق ایران یکی از راهکارهای موثر برای بازپس‌گیری سریع ملک اجاره‌ای است. این روش در مقایسه با دعوای حقوقی تخلیه، مسیر کوتاه‌تری دارد و غالبا در شرایطی اعمال میشود که قرارداد اجاره بر پایه قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد. همین قانون با تعیین مقرراتی ساده، صدور دستور تخلیه را تسهیل کرده است.
با این حال، لازم است مالک و مستاجر یا طرفین معامله بدانند چه مراحلی باید طی شود تا دستور تخلیه صادر گردد، چه مدارک و شرایطی مورد نیاز است و در نهایت، چگونه می‌توان این دستور را به اجرا رساند. در میان عوامل گوناگون، شکل تنظیم سند اجاره (رسمی یا عادی) مهم‌ترین تأثیر را بر فرایند اخذ دستور تخلیه دارد.
هر کدام از این دو شکل، مزایا و قواعد خاص خود را دارد و افراد بسته به نوع قرارداد و موقعیت خویش می‌توانند از ظرفیت‌های قانونی مربوط بهره‌مند شوند. هدف اصلی در هر دو نوع سند، پایان سریع رابطه استیجاری در صورتی است که مدت اجاره خاتمه یافته یا مستاجر بدون توجیه قانونی حاضر به ترک ملک نیست.
در ادامه، فرآیند دریافت دستور تخلیه در اسناد اجاره عادی و اسناد اجاره رسمی تشریح خواهد شد.
مراحل صدور دستور تخلیه برای اسناد اجاره عادی
در قراردادهای اجاره عادی که مشمول قانون سال ۱۳۷۶ هستند، متداول‌ترین روش تنظیم سند آن است که یک اجاره‌نامه مکتوب بین مالک (موجر) و مستاجر (مستاجر) تنظیم شود، مدت اجاره دقیقا مشخص گردد، و حداقل امضای دو شاهد ذیل قرارداد وجود داشته باشد. این امضاهای شاهدان اهمیت فراوان دارد؛ چرا که قانونگذار برای صدور دستور تخلیه از مرجع صالح، وجود قرارداد عادیِ معتبر را با حضور حداقل دو شاهد لازم دانسته است.
پس از پایان یافتن مدت اجاره، مالک میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، درخواست صدور دستور تخلیه کند.
طبیعی است که مالک در این مرحله باید اثبات کند که اولاً قرارداد مزبور مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است و ثانیا مدت آن پایان یافته یا مستاجر با نقض تعهدات خویش سبب خاتمه قرارداد شده است.
در ابتدای کار، مالک باید اجاره‌نامه عادی را تحویل شورای حل اختلاف دهد. بهتر است مالک با در دست داشتن نسخه اصلی قرارداد به مرجع یادشده مراجعه کند تا ادعای او مبنی بر واقعی بودن سند اجاره و انقضای مدت استفاده از ملک، تایید شود.
مالک همزمان باید تکلیف ودیعه یا مبلغ قرض‌الحسنه را که مستاجر در ابتدای اجاره به او داده، مشخص نماید. طبق مقررات جاری، صدور دستور تخلیه منوط به تضمین حقوق مستاجر در ارتباط با پس گرفتن ودیعه است. بنابراین یا مالک باید این مبلغ را نزد شورای حل اختلاف تودیع کند یا مستندات کافی ارائه دهد مبنی بر این‌که از ودیعه برای اجاره‌بهاهای معوقه یا خسارات وارده به ملک استفاده شده است و باقی‌مانده‌ای در کار نیست.
اگر مالک بدون روشن‌سازی موضوع ودیعه اقدام کند، احتمالا مرجع رسیدگی‌کننده دستور تخلیه را صادر نمی‌کند؛ زیرا قانون به حفاظت از حقوق مالی مستاجر نیز توجه دارد.
پس از ارائه این مدارک، شورای حل اختلاف وارد مرحله بررسی میشود. در این بررسی اجمالی، معمولا سه پرسش مهم مدنظر است:
- نخست آن‌که آیا واقعا مدت اجاره پایان یافته است یا خیر.
- دوم آن‌که آیا قرارداد مابین طرفین بهصورت صحیح و مطابق قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده یا خیر.
- و سوم، آیا مستاجر دلیل موجهی برای ادامه تصرف دارد یا به هنگام عقد قرارداد بر حق سرقفلی و مسائل مشابه تأکید شده است.
اگر پاسخ پرسش نخست مثبت باشد و پرسش دوم نیز با هیچ مانع حقوقی روبه‌رو نباشد و مورد سوم نشان دهد که مستاجر نمی‌تواند مدرکی برای تداوم تصرف ارائه کند، شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر می‌کند. این دستور معمولاً در قالب یک تصمیم قضایی است که با ابلاغ آن به مستاجر، وی مکلف میشود ملک را در مهلت مقرر ترک نماید.
پس از صدور دستور، بخش اجرای احکام شورای حل اختلاف وارد عمل میشود و نامه‌ای برای مستاجر ارسال می‌کند تا او را از تصمیم متخذه مطلع سازد. مستاجر ممکن است ظرف مدت کوتاهی، مثلا سه یا پنج روز، فرصت داشته باشد ملک را تحویل دهد. اگر در این مهلت اقدامی صورت نگیرد، ماموران اجرای احکام دستور را به شکل قهری اجرا می‌کنند و با تخلیه ملک، درِ آن را به مالک تحویل می‌دهند.
طی این مرحله، اگر مستاجر اعتراضی جدی داشته باشد، باید ادعا یا دعوایی مستقل مطرح کند که در چنین شرایطی ممکن است شورا مسیر رسیدگی را تغییر دهد و ضرورت طرح دعوای حقوقی تخلیه پیش آید. با این حال، در اغلب مواردی که قرارداد صریح و بدون ابهام است، صدور و اجرای دستور تخلیه به سرعت انجام میشود و مالک در زمانی کوتاه ملک خود را پس می‌گیرد.
در فرایند مذکور، اگر تخلیه انجام شود، شورای حل اختلاف یا مرجع مربوط، مالک را مکلف می‌کند ودیعه مستاجر را مسترد نماید یا اگر مالک اعلام کرده بخشی از این ودیعه بابت اجاره‌بهای عقب‌افتاده کسر شده، محاسبات را بررسی و مابقی را عودت خواهد داد. این بخش از فرایند برای تضمین حق مستاجر طراحی شده تا متضرر نشود.
مراحل صدور دستور تخلیه برای اسناد اجاره رسمی
در اسناد اجاره رسمی، وضعیت به مراتب ساده‌تر و حتی سریع‌تر از فرایند شورای حل اختلاف است. در این حالت، مالک و مستاجر در دفترخانه اسناد رسمی، قرارداد اجاره را ثبت می‌کنند و در سند تصریح میشود که این اجاره مطابق قانون سال ۱۳۷۶ بوده و تاریخ شروع و پایان دقیق دارد. همین رسمیت سند موجب میشود هنگام انقضای مدت، مالک نیازی به طرح دعوا در دادگاه یا مراجعه به شورای حل اختلاف نداشته باشد. او میتواند به‌طور مستقیم و از طریق واحد اجرای ثبت، تقاضای صدور اجرائیه تخلیه نماید.
برای این منظور، مالک به دفترخانه‌ای که سند در آن تنظیم شده یا اداره ثبت اسناد و املاک مرتبط مراجعه می‌کند و با ارائه اصل سند رسمی اجاره، تقاضا می‌کند با توجه به انقضای مدت قرارداد، دستور اجراییه تخلیه صادر شود.
واحد اجرای ثبت پس از بررسی اولیه، اگر تشخیص دهد قرارداد رسمی و مدت آن منقضی شده، بدون رسیدگی قضایی دستور اجرا را صادر می‌کند و طی نامه‌ای به مستاجر اطلاع می‌دهد که می‌بایست ظرف مهلت مقرر ملک را تحویل نماید.
اگر مستاجر عذر موجه یا ادعای حقی فراتر از مفاد قرارداد داشته باشد (مانند سرقفلی یا تمدید ضمنی)، فقط از طریق دادگاه میتواند اعتراض کند. اداره ثبت معمولا در این مرحله مجوز متوقف کردن عملیات را ندارد و اجرای دستور ادامه خواهد یافت؛ مگر این‌که دادگاه دستور موقت صادر کند.
این ویژگی بزرگ سند اجاره رسمی برای مالک یک مزیت محسوب میشود، زیرا روند تخلیه را بدون ورود به رسیدگی قضایی مفصل امکان‌پذیر می‌کند و مستاجر نیز به ضرورت خروج از ملک اشراف دارد؛ چراکه اسناد رسمی، اعتباری بالا و ضمانت اجرایی مستقیمی دارند.
در موضوع تودیع ودیعه یا قرض‌الحسنه در اسناد رسمی نیز مانند اجاره‌نامه عادی، مالک باید حقوق مالی مستاجر را رعایت کند. اگر بخشی از ودیعه بابت بدهی‌های گذشته کسر شده باشد، مدارک مربوطه باید به واحد اجرای ثبت ارائه شود.
در صورت صحت ادعا، مبلغ باقیمانده به مستاجر مسترد میشود. واحد اجرا در نهایت با همراهی ماموران انتظامی میتواند ملک را خالی کرده و در اختیار مالک بگذارد. این اقدام منوط به صدور اجراییه معتبر، اطلاع‌رسانی به مستاجر و انقضای فرصت مقرری است که قانون اجازه داده تا مستاجر، اگر اعتراضی دارد، طی مسیر قضایی مطرح کند.
در اکثر موارد، ادعاهای مستاجر درباره حق ادامه تصرف در شرایطی نظیر سرقفلی یا توافق مجدد بدون ثبت رسمی، دیگر در صلاحیت اداره ثبت نیست و وی باید با مراجعه به مرجع قضایی اقدام نماید. اما تا زمانی که حکمی از آن مرجع قضایی مبنی بر توقف عملیات ارائه نشود، اداره ثبت حکم تخلیه را اجرا می‌کند.
به طور کلی، اسناد رسمی اجاره دست مالک را برای بازپس‌گیری ملک پس از انقضای قرارداد بازتر می‌گذارد و روند اداری کم‌دردسری را رقم می‌زند.
در مقابل، مستاجرانی که در قالب سند رسمی اجاره کرده‌اند، اگر واقعا دلیلی برای ادامه تصرف داشته باشند و نتوانند در دفترخانه به توافق برسند، باید همزمان با اطلاع از تقاضای اجرای ثبت، به دادگاه رجوع کنند و با ادله قوی نشان دهند که وضعیتشان فراتر از انقضای اجاره است.
اما در عمل، چنین مواردی کم‌تر پیش می‌آید؛ چراکه نهاد سند رسمی عرفا شفافیت بیشتری درباره مدت اجاره دارد و بسیاری از روابط حقوقی فراتر، در متن سند تصریح میشود.
در نتیجه، مراحل دریافت دستور تخلیه چه برای اسناد عادی و چه برای اسناد رسمی، در یک اصل مشترک است: وجود قرارداد اجاره معتبر، پایان مدت آن یا تحقق علت موجهی برای فسخ، و تضمین حقوق مالی مستاجر.
تفاوت اساسی در این است که مالک در سند عادی باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه و دستور قضایی اخذ کند، حال آن‌که در سند رسمی به واحد اجرای ثبت رجوع کرده و بدون تشریفات دادرسی، اجرا را آغاز می‌کند. این تمایز در عمل سبب میشود افراد زیادی به سمت تنظیم اجاره‌نامه رسمی پیش بروند تا هزینه‌ها و زمان کمتری در صورت درخواست تخلیه صرف کنند.
هر صورت، آگاهی از جزئیات این فرایند و تنظیم دقیق اجاره‌نامه بر مبنای مقررات موجود، میتواند مسیر را برای هر دو طرف ساده‌تر سازد. مستاجرانی که به‌طور شفاف از پایان مدت اجاره آگاهند و حقی برای ادامه تصرف ندارند، بهتر است به دستور تخلیه گردن نهند، زیرا اعتراض بی‌اساس تنها موجب صرف هزینه و زمان بیشتر میشود.
از سوی دیگر، مالکان نیز باید به الزامات قانونی در خصوص مسترد کردن ودیعه یا تعیین تکلیف خسارات احتمالی ملک پایبند بمانند تا بعداً با ادعای مستاجر روبه‌رو نشوند.
بدین ترتیب، فرآیند دریافت دستور تخلیه با شناخت کافی از قوانین حاکم بر اجاره، شکل سند، شرایط خاتمه رابطه استیجاری و مستندات مربوط به ودیعه و اجاره‌بها، برای مالکان و مستاجران روشن‌تر میشود. با رعایت این اصول و مراجعه به مراجع صالح، می‌توان در مدت کوتاهی تکلیف تخلیه را مشخص کرد و از انباشت مناقشات حقوقی در دادگاه پرهیز نمود.
مدارک مورد نیاز جهت دریافت دستور تخلیه
- مدارک هویتی از جمله اسنادی است که برای اثبات صلاحیت مالک یا نماینده قانونی او در مراجعه به مراجع قضایی یا اداره ثبت، ضرورت دارد. این مدارک معمولا شامل کارت ملی و شناسنامه مالک میشود. اگر یک فرد به نمایندگی از مالک قصد پیگیری دارد، باید علاوه بر مدارک هویتی خود، وکالت‌نامه یا مدرک دیگری که نمایندگی وی را اثبات کند ارائه دهد.
- قرارداد اجاره نیز جایگاه کلیدی در فرایند درخواست دستور تخلیه دارد. مالک باید اصل یا نسخه معتبر اجاره‌نامه را برای مرجع رسیدگی‌کننده ارائه دهد. در اسناد اجاره عادی، ضروری است که قرارداد حاوی امضای دو شاهد باشد و شروط مربوط به مدت اجاره و نحوه تحویل ملک به شکل روشن درج شده باشد. در اسناد اجاره رسمی، ثبت اجاره در دفترخانه اسناد رسمی ملاک عمل قرار می‌گیرد و مالک با ارائه سند رسمی، میتواند مسیر کوتاه‌تر و بدون دعوا در اداره اجرای ثبت را طی کند.
- اثبات مالکیت گامی جداگانه از ارائه قرارداد اجاره محسوب میشود. مالک باید با در دست داشتن سند مالکیت ملک یا دیگر اسناد معتبر (مانند بنچاق رسمی یا سند تک‌برگی ملک) نشان دهد که حق مطالبه ملک از تصرف مستاجر واقعا در اختیار اوست. اگر ملک مشاعی است، ارائه مدرک نشان‌دهنده میزان سهم مالک یا رضایت سایر شرکا برای تخلیه لازم است. در مواردی که مالک در زمان تنظیم قرارداد، ملک را اجاره داده اما سند انتقال هنوز ثبت نشده، اسناد مبایعه‌نامه یا مفاصاحساب‌های رسمی میتواند مکمل اثبات مالکیت باشد.
- رسید یا اعلام تودیع مبلغ ودیعه در پرونده‌های دستور تخلیه بسیار اهمیت دارد. قانونگذار با درنظرگرفتن حقوق مالی مستاجر، صدور دستور تخلیه را منوط به آن کرده که مالک تکلیف مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه دریافتی را مشخص کند. مالک میتواند با ارائه رسید واریز این وجه به صندوق دادگستری یا اعلام آمادگی کتبی در شورا یا مرجع قضایی، حسن نیت خود را در استرداد پول پیش نشان دهد. در صورت وجود اجاره‌بهای معوق یا خسارت، باید محاسبات لازم به تایید مقام رسیدگی‌کننده برسد.
- استعلام‌های اداری بسته به نوع ملک و شرایطش میتواند نقشی مکمل داشته باشد. اگر ملک تجاری است و احتمال ادعای مستاجر درباره سرقفلی وجود دارد، بهتر است مالک هر گونه مدرک رسمی یا عرفی که نشان می‌دهد مستاجر سرقفلی پرداخت نکرده یا حق تمدید ندارد را تحویل دهد. در ملک مسکونی نیز ممکن است مدارکی درباره تسویه حساب قبوض آب، برق، گاز و… هنگام درخواست دستور تخلیه ضرورت پیدا کند تا در مرحله تحویل، اختلافی میان مالک و مستاجر شکل نگیرد.
- گواهی‌ها و مستندات پزشکی یا بیمه‌نامه برای شرایط خاص بسته به قرارداد و ادعای طرفین ممکن است مطرح شود. اگر در قرارداد شرطی وجود دارد که در صورت وقوع حادثه یا بیماری مستاجر، تخلیه به تعویق بیفتد، ارائه گواهی پزشکی از سوی مستاجر یا این‌که مالک برای رد چنین ادعایی مدارکی بیاورد، مفید خواهد بود. البته این موارد نسبتا کم است و بیشتر به‌عنوان نمونه در قراردادهای بلندمدت یا مواردی که مالک و مستاجر بر برخی معافیت‌ها توافق کرده‌اند رخ می‌دهد.
- وکالت‌نامه یا نمایندگی حقوقی ممکن است گاهی ضرورت داشته باشد. اگر فرایند را خود مالک شخصاً پیگیری نمی‌کند، کسی که مراجعه می‌کند باید وکالت‌نامه محضری یا سندی معتبر که نمایندگی از مالک دارد ارائه دهد. این وکالت‌نامه باید مشخص و صریح باشد که اقدامات قضایی و اداری مربوط به دستور تخلیه را پوشش دهد. در غیر این صورت، مرجع رسیدگی‌کننده درخواست را از نماینده نمی‌پذیرد یا او را موظف به تکمیل مدارک نمایندگی می‌کند.
- مستندات هویتی مستاجر از طرف مالک به‌طور الزام‌آور لازم نیست ارائه شود، اما گاه مفید است. اگر مالک بخواهد روند ابلاغ دستور را تسریع کند، ارائه نشانی دقیق مستاجر و مدارک شناسایی او میتواند عملیات ابلاغ را بی‌دردسرتر سازد. بنابراین درج اطلاعات مستاجر در قرارداد، همراه با کد ملی یا نشانی صریح، از همان ابتدا کارساز خواهد بود. در اسناد رسمی، مشخصات طرفین در سند به تفصیل ثبت میشود؛ اما در اجاره‌نامه عادی ضروری است که مالک جزئیات هویتی مستاجر را در اختیار مرجع قضایی قرار دهد.
- مدارک بانکی یا رسیدهای اجاره‌بهای پرداخت‌شده می‌توانند در مواردی نیاز شوند که مستاجر ادعایی مبنی بر پرداخت اجاره‌بها بهصورت مقدم دارد یا مالک مدعی است که مستاجر اجاره‌بها را به‌موقع نداده است و به همین دلیل خواهان تخلیه است. اگر چه دستور تخلیه معمولاً بیشتر بر پایان مدت اجاره تکیه دارد، اما اگر میان طرفین بحثی پیرامون اجاره‌های معوق شکل بگیرد، ارائه رسیدهای بانکی یا فیش‌های واریزی میتواند به روشن‌شدن وضعیت کمک کند. هر گاه تضادی در این موارد رخ دهد، امکان تبدیل موضوع به دعوای حقوقی گسترده‌تری وجود دارد.
- عکس‌ها یا فیلم‌های مربوط به وضع ملک گاهی برای اثبات این موضوع استفاده میشود که آیا مستاجر در موعد توافق تخلیه کرده یا خسارتی وارد کرده است. اگر چه در صدور دستور تخلیه، مبنای اصلی پایان مدت اجاره و فقدان مانع قانونی است، اما اگر بحثی راجع به علت فسخ قرارداد به دلیل ورود خسارت یا تغییر کاربری ملک مطرح شود، عکس‌ها و شواهد فیزیکی می‌توانند نقش مکمل داشته باشند. در نهایت، مهم‌ترین اصل آن است که مدرک نشان‌دهنده اتمام رابطه استیجاری و تعهد مالک به استرداد ودیعه به صورت همزمان ارائه شود تا فرایند اداری یا قضایی دستور تخلیه بدون مانع خاصی طی شود.
تمامی این مدارک باید در چارچوب قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد. اگر قرارداد قدیمی و مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است، رویکرد متفاوتی باید پی گرفته شود؛ چرا که دستور تخلیه عمدتا در بستر قانون ۱۳۷۶ مطرح است.
با این حال، ارائه مستنداتی درباره ماهیت قرارداد، نوع ملک، مدت اجاره و تاریخ انقضای آن در هر حالت لازم است. بدیهی است که اسناد رسمی، کار مالک را در اثبات مطلب ساده‌تر می‌کند و مراجعه به اداره ثبت یا دفترخانه مبنای قانونی دارد؛ در حالی که در قراردادهای عادی، مالک باید به مرجع قضایی (اغلب شورای حل اختلاف) مراجعه کند و تصمیمی قضایی اخذ شود.
درست بودن و کامل بودن مدارک، روند را از اتلاف وقت و هزینه بیهوده مصون نگه می‌دارد و امکان صدور دستور تخلیه را بدون بروز مناقشه جدی فراهم می‌سازد.
مرجع صالح برای رسیدگی به تخلیه
مرجع صالح برای رسیدگی به تخلیه، بنابر شکل و نوع قرارداد اجاره و نیز قوانین حاکم بر آن، میتواند متفاوت باشد.
در این بخش به بررسی مرجع صالح مطابق با قرارداد اجاره می‌پردازم.
شورای حل اختلاف محل ملک
شورای حل اختلاف محل وقوع ملک در بیشتر موارد به‌عنوان نخستین مرجع برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا شکایات اجاره‌ای در قراردادهای عادی معرفی شده است.
قانونگذار با لحاظ توان شورای حل اختلاف در حل‌وفصل سریع اختلافات ساده، صلاحیت صدور دستور تخلیه را به این نهاد سپرده است. بر این اساس، موجر – پس از پایان مدت اجاره یا تحقق شرایط مقرر در قرارداد – باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با ارائه مستندات لازم، از جمله اجاره‌نامه دارای امضای دو شاهد، اسناد مالکیت و نیز تعیین تکلیف مبلغ ودیعه، تقاضای خود مبنی بر صدور دستور تخلیه را مطرح نماید.
مهم‌ترین نکته در این مرحله، رعایت تشریفات مورد نیاز از سوی مالک است؛ مثلا پرداخت هزینه رسیدگی یا کارمزد تعیین‌شده و نیز فراهم کردن مستنداتی که نشان بدهد اکنون حق ادامه تصرف برای مستاجر وجود ندارد.
پس از ارجاع پرونده، شورای حل اختلاف – که ماهیتا رویکردی ساده و غیرترافعی دارد – به بررسی اجمالی قرارداد می‌پردازد. اگر در این بررسی اطمینان حاصل شود که سند اجاره عادی با قانون سال ۱۳۷۶ انطباق دارد، تاریخ انقضای اجاره فرا رسیده و اختلاف جدی درباره تمدید یا حقوق اختصاصی مستاجر مطرح نیست، دستور تخلیه صادر می‌گردد.
شورای حل اختلاف همزمان از مالک می‌خواهد مبلغ ودیعه را به حساب امانی یا نزد شورا تودیع کند تا پس از تخلیه ملک، مستاجر بتواند پول خویش را پس بگیرد. مالک نیز اگر ادعایی درباره کسر قسمتی از ودیعه بابت اجاره‌بهای معوقه داشته باشد، در همین مرحله آن را اثبات می‌کند.
پس از صدور دستور تخلیه، اداره اجرای احکام شورا مراتب را به مستاجر ابلاغ می‌کند و برای تخلیه مهلت کوتاهی داده میشود.
اگر مستاجر در این زمان نسبت به دستور اعتراض یا ادعای وجود سرقفلی یا حقی اضافی مطرح نکند، یا نتواند ادعای خویش را بهصورت مستند پیگیری نماید، تخلیه توسط ماموران اداره اجرا صورت خواهد گرفت. بدین ترتیب، شورای حل اختلاف همان‌گونه که قانون قصد داشته، مسیر ساده و سریعی را برای پایان‌دادن به تصرف مستاجر در شرایط عادی فراهم می‌آورد.
در غیر این صورت، اگر اختلافی پیچیده ظهور کند (مثلا مالک و مستاجر درباره شرایط مندرج در قرارداد اختلاف دارند یا سرقفلی در میان است)، شورا دستور تخلیه را صادر نمی‌کند و دو طرف ناگزیر به طرح دعوای حقوقی در دادگاه خواهند بود.
اداره ثبت برای قراردادهای رسمی
در صورتی که قرارداد اجاره به شکل سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، مالک میتواند پس از خاتمه مدت اجاره یا تحقق شرایط مقتضی، با مراجعه مستقیم به اداره ثبت اسناد و املاک محل، دستور تخلیه ملک را درخواست کند.
در این حالت، نیازی به شکایت در شورای حل اختلاف یا دادگاه نیست؛ چرا که سند رسمی به‌عنوان یک سند لازم‌الاجرا شناخته میشود و مرجع اجرای ثبت قادر است بدون ورود به بررسی ماهیت اختلاف، حکم به تخلیه ملک صادر کند. مالک با ارائه اصل سند رسمی اجاره و گواهی انقضای مدت یا محقق شدن شروط تخلیه، دستور اجراییه را از اداره ثبت درخواست می‌کند.
پس از ثبت درخواست، اداره ثبت مراتب را به مستاجر ابلاغ نموده و برای تحویل ملک زمان مشخصی تعیین می‌کند. اگر مستاجر در این فاصله ادعای دیگری همچون حق سرقفلی، تمدید شفاهی یا وجود مانعی برای تخلیه داشته باشد، باید به دادگاه صالح مراجعه و در آنجا درخواست صدور قرار موقت یا توقف عملیات اجرای ثبت را مطرح کند.
است که انجام این کار مستلزم دلایل جدی و حقوقی است و صرف ادعای شفاهی نمی‌تواند روند اجرا را متوقف سازد. اصولا یکی از مزیت‌های برجسته اسناد رسمی اجاره برای مالک همین است که عملیات تخلیه را می‌توان بدون تحمل پروسه طولانی‌مدت در نهادهای قضایی پیش برد و هزینه و زمان را به حداقل رساند.
در حین اجرای دستور تخلیه از سوی اداره ثبت، مالک همچنان مکلف است تکلیف ودیعه یا پول پیش مستاجر را مشخص کند.
اگر بر طبق محاسبات رسمی، قسمتی از این مبلغ بابت اجاره‌بها یا خسارات ملک در طول مدت اجاره کسر شده باشد، مدارک آن به واحد اجرا تحویل داده میشود تا بخش باقیمانده ودیعه به مستاجر برسد.
این مرحله نیز به صورت اداری پیگیری میشود و نیازی به رأی قضایی یا حکم دادگاه ندارد. فقط در صورتی که اختلافی جدی پیرامون میزان بدهی مستاجر بروز کند، مستاجر یا مالک می‌توانند دعوای مستقل در دادگاه عمومی حقوقی طرح نمایند.
با این حال، اصل تخلیه ملک طبق سند رسمی همچنان ادامه یافته و اداره ثبت بدون مانع به کار خود ادامه می‌دهد، مگر این‌که دستور قضایی مبنی بر توقف صادر شود.
در مجموع، اداره ثبت به دلیل اعتبار بالای اسناد رسمی و قوانین حمایتی، نقش میانجی قضایی را ایفا نمی‌کند و صرفا به درخواست مالک و طبق مفاد سند رسمی، اقدام به تخلیه می‌نماید. این وضعیت تا حد قابل توجهی به نفع مالک است و موجب میشود فرایند پایان اجاره تسهیل شود. از طرفی، مستاجر اگر به حقی فراتر از مفاد سند رسمی معتقد باشد – مانند وجود توافق مکتوب نشده یا طولانی‌شدن قرارداد فراتر از زمان ثبت شده – ناچار است در چارچوب نظام قضایی دعوای خود را ثابت کند. در غیر این‌صورت، سند رسمی و واحد اجرای ثبت نقش اصلی را در تحویل ملک به مالک ایفا خواهند کرد.
اجرای دستور تخلیه
اجرای دستور تخلیه، واپسین مرحله از فرایند بازپس‌گیری ملک استیجاری است که با صدور دستور قضایی یا اجراییه پایان نمی‌یابد؛ بلکه مرجع اجرا باید طی تشریفاتی نسبت به تخلیه‌ی فیزیکی ملک و تحویل آن به مالک اقدام کند. در این مرحله، مالک پس از دریافت دستور تخلیه از شورای حل اختلاف یا واحد اجرای ثبت (بسته به نوع سند اجاره)، باید درخواست اجرای آن را ارائه کند تا با ابلاغ رسمی و فراهم‌شدن مقدمات قانونی، ماموران مربوطه وارد عمل شوند.
در سناریویی که دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف صادر میشود، بخش اجرای احکام شورا مسئول پیگیری اجرای دستور است. پس از صدور دستور تخلیه، اطلاعیه‌ای به مستاجر ابلاغ میشود تا در یک مهلت محدود – گاه سه تا پنج روز – اقدام به ترک ملک کند.
اگر مستاجر در این بازه واکنشی نشان ندهد یا اعتراض جدی بر مبنای وجود حقی فراتر از مفاد قرارداد مطرح نکند، ماموران اجرای احکام شورا در موعد مقرر به ملک مراجعه می‌کنند و ملک را از اموال احتمالی مستاجر خالی کرده و به مالک تحویل می‌دهند.
در طی این عملیات، یکی از وظایف اصلی مامور، صورت‌برداری از اموال موجود مستاجر در ملک است تا در صورت بروز ادعا درباره‌ی تلف یا مفقود شدن وسایل، امکان ارزیابی و پاسخگویی وجود داشته باشد. همچنین مأمور اطمینان حاصل می‌کند خسارات احتمالی یا تغییرات ناموجه از سوی مستاجر وارد نشده باشد.
اگر آسیبی دیده شود، مالک میتواند در چارچوب قانونی آن را مطالبه کند. پس از رفع تصرف، کلید و کنترل ملک به مالک تحویل میشود.
در حالتی که سند اجاره رسمی باشد و اداره ثبت مسئول صدور اجراییه، اجرای دستور تخلیه نیز از طریق واحد اجرای ثبت انجام می‌گیرد.
این واحد با ابلاغ اجراییه به مستاجر، در ابتدا فرصتی برای تخلیه‌ی داوطلبانه در اختیار او می‌گذارد. اگر مستاجر به‌موقع اقدام نکند یا ادعای قابل قبول در مرجع قضایی مطرح نکند، ماموران اجرای ثبت در معیت ماموران انتظامی وارد ملک می‌شوند و روند تخلیه را آغاز می‌کنند.
این عملیات شباهت زیادی به اجرای احکام دیگر دارد؛ اموال مستاجر شناسایی و در صورت لزوم با تهیه فهرست، به مکان امنی انتقال داده میشود تا در دسترس یا تحویل مستاجر قرار گیرد. اگر مستاجر به‌کلی همکاری نکند، روش‌های قانونی برای پلمپ ملک و تحویل آن به مالک وجود دارد. ویژگی اصلی این شیوه، سرعت و قطعیت آن است، چرا که سند رسمی از قدرت لازم‌الاجرای قدرتمندی برخوردار است.
در هر دو شیوه، مالک مکلف است تکلیف ودیعه یا قرض‌الحسنه را روشن کند. اگر مالک مبلغی را از این محل بابت اجاره‌بهای عقب‌افتاده یا خسارات ملک کسر کرده باشد، باید مدارک آن را ارائه دهد.
مابقی وجه نیز باید در لحظه‌ی اجرای دستور یا حداکثر در بازه‌ای کوتاه به مستاجر مسترد شود. مرجع اجرا با داشتن رسید تودیع ودیعه در صندوق امانات یا حساب معرفی‌شده از سوی مراجع قضایی، میتواند اجرای دستور را تکمیل کند.
در غیر این صورت، ممکن است مانعی برای ادامه‌ی تخلیه به وجود آید؛ زیرا قانونگذار به صراحت بر حفاظت از حقوق مالی مستاجر نیز تاکید دارد.
در برخی موارد خاص، اگر مستاجر ادعایی مبنی بر حق سرقفلی یا وجود توافقات شفاهی ارائه کند، میتواند در لحظه‌ی اجرای دستور تقاضای توقف عملیات را داشته باشد. اما صرف ادعا کافی نیست؛ او باید حکم یا دستور قضایی مبنی بر توقف ارائه کند.
در غیر این‌صورت، ماموران اجرا مجاز به ادامه‌ی روند تخلیه هستند. این امر باعث میشود مالک از به تعویق افتادن تخلیه با بهانه‌های واهی مستاجر مصون بماند. البته اگر مستاجر استدلال قوی یا اسناد معتبر درباره‌ی حقی فراتر از مدت اجاره داشته باشد، میتواند آن را از قبل در دادگاه ثبت کند و به دستور قضایی دست یابد تا روند تخلیه را مسدود کند.
در نهایت، اگر دادگاه تشخیص دهد که ادعای مستاجر صحیح نیست، دستور تخلیه به مرحله‌ی اجرا بازمی‌گردد.
با پایان عملیات تخلیه، گزارش مختصری از فرایند توسط مامور اجرا تنظیم میشود و به مرجع صادرکننده دستور تحویل داده میشود. مالک میتواند پس از آن ملک را تغییر قفل دهد یا در اختیار مستاجر جدید بگذارد.
از سوی دیگر، اگر پس از اجرای دستور، اختلافی پیرامون اموال باقیمانده مستاجر یا تصفیه حساب باقی بود، این موارد باید جداگانه در چارچوب دعاوی حقوقی (مثلا دعاوی مربوط به خسارات یا اجاره‌بهای معوقه) پیگیری شود.
بنابراین اجرای دستور تخلیه عمدتا بر موضوع «آزادسازی ملک از تصرف» متمرکز است و مسائلی چون ضرر و زیان‌های جانبی یا اختلاف بر سر ادامه‌ی رابطه‌ی حقوقی باید در قالب دعاوی مستقل بررسی شوند.
در جمع‌بندی، اجرای دستور تخلیه اوج فرایند بازپس‌گیری ملک است که میتواند از سوی شورای حل اختلاف (برای اجاره‌نامه‌های عادی) یا اداره ثبت (برای اسناد رسمی) پیگیری شود. مالک با رعایت تشریفات قانونی، تودیع ودیعه و اثبات خاتمه‌ی مدت اجاره، به‌سرعت دستور را می‌گیرد و با کمک مأموران اجرا، ملک را تحویل می‌گیرد. این کار، اگرچه برای مالک حائز اهمیت و سودمند است، باید همراه با رعایت حقوق مستاجر و ارائه فرصت و اخطار کافی انجام شود.
به این ترتیب، نظم عمومی در بازار اجاره ملک حفظ میشود و طرفین معاملات استیجاری می‌دانند که چگونه از مسیر قانونی، مسائل خود را حل و فصل کنند.
نکات کلیدی درباره دعوی تخلیه
دعوی تخلیه، چه در قالب دستور تخلیه و چه در شکل یک دعوای حقوقی مفصل، از رایج‌ترین مسائل میان موجر و مستاجر است.
با وجود سادگی ظاهری، این دعوی میتواند در عمل پیچیدگی‌های متعددی به همراه داشته باشد و در صورت ناآگاهی طرفین، به اختلافات بلندمدت منجر شود. شناخت نکات کلیدی، از جمله امکان اعتراض به دستور تخلیه، تأثیر امضای شهود در قرارداد و جایگاه مالکیت منافع برای مطالبه تخلیه، ضروری است.
همچنین در حوزه اجرای دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه، بندهایی از قوانین یا رویه‌های قضایی ممکن است نادیده گرفته شوند و مشکلاتی را برای هر دو طرف ایجاد کنند. در ادامه تلاش میشود مهم‌ترین این نکات تشریح شود تا مسیر بازپس‌گیری ملک یا دفاع در برابر خواسته تخلیه با شفافیت بیشتری صورت گیرد.
امکان اعتراض به دستور تخلیه
وقتی دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف یا اداره ثبت صادر میشود، در نگاه نخست، فردی که دستور علیه او صادر شده (معمولاً مستاجر) ممکن است تصور کند دیگر راهی برای اعتراض ندارد. اما قانونگذار، برای حفظ حقوق مستاجر در شرایط خاص، مسیرهایی را در نظر گرفته است.
اگر مستاجر واقعا ادعا یا دلیل موجهی داشته باشد – مثلا در قرارداد حقی مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه درج شده باشد یا مدت اجاره به ادعای وی بهصورت توافق شفاهی تمدید شده باشد – میتواند با ارائه مدارک کافی، در مرجع صالح طرح دعوا کند.
در مواردی که دستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف صادر شده باشد، مستاجر میتواند در همان شورا یا دادگاه عمومی حقوقی با ارائه دادخواست مستقلی مبنی بر وجود حقی اضافه بر شرایط عادی، بخواهد که دستور تخلیه متوقف شود. البته این امر منوط به آن است که دادگاه با نگاه به ادله مستاجر، متقاعد شود که ادامه تصرف میتواند مشروع باشد.
از سوی دیگر، اگر سند رسمی اجاره مبنای صدور اجراییه تخلیه قرار گرفته، مستاجر تنها با اخذ حکم توقف از دادگاه عمومی حقوقی میتواند اجرای دستور ثبت را متوقف کند.
در همه این‌ها، صرف ادعای شفاهی کافی نیست و مستاجر باید بتواند اظهارات خویش را بهصورت مکتوب یا مدرک معتبری پشتیبانی نماید. در غیر این صورت، مقام مربوط دستور توقف را صادر نخواهد کرد و روند تخلیه اجرا میشود.
امضای قرارداد توسط شهود
در قراردادهای اجاره عادی که تحت شمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم می‌شوند، حضور و امضای دست‌کم دو نفر شاهد ذیل قرارداد امری مهم تلقی شده است. نبود امضای شهود در اجاره‌نامه عادی، ممکن است اعتبار کافی برای صدور دستور تخلیه سریع را خدشه‌دار سازد و روند کار را پیچیده کند. قانونگذار، امضای شهود را به‌منظور اعتباربخشی به قرارداد و تسهیل در صدور دستور تخلیه پیش‌بینی کرده؛ زیرا هنگامی که شورای حل اختلاف می‌بیند عقد اجاره توسط شاهدان تأیید شده، در بررسی اجمالی خود سریع‌تر به اصالت قرارداد و تاریخ انقضای آن اعتماد می‌کند.
اگر اجاره‌نامه فاقد امضای شاهد باشد، مالک ناگزیر است یا در همان شورا تلاش کند اصالت اجاره‌نامه را به شیوه‌های دیگر ثابت کند یا به دادگاه عمومی حقوقی و دعوای کلاسیک تخلیه رجوع کند. لذا توصیه میشود در هر قراردادی که بهصورت عادی بین موجر و مستاجر منعقد میشود، دو شاهد مورد اطمینان هر دو طرف پای سند را امضا کنند و مشخصاتشان قید شود. این اقدام ساده، هنگام بروز اختلاف در پایان اجاره، مسیر مالک برای دریافت دستور تخلیه را بسیار آسان می‌کند. از جانب مستاجر نیز این شفافیت موجب میشود هر ادعای غیرواقعی درباره مدت اجاره یا شرایط تحویل ملک، با وجود امضاهای شاهدان رد شود.
کفایت مالکیت منافع برای دستور تخلیه
نکته دیگری که در دعوای تخلیه مطرح میشود، جایگاه مالکیت منافع در مقابل مالکیت عین ملک است.
در اغلب پرونده‌ها، موجر کسی است که سند مالکیت عین ملک را در اختیار دارد؛ اما اگر شخصی مالک منافع ملک باشد – به معنای آن‌که حق بهره‌برداری از آن ملک را به هر دلیلی (مثلا به سبب عقد صلح منافع، اجاره بلندمدت از شخص ثالث یا خرید حق انتفاع) به دست آورده – میتواند به‌عنوان موجر، قرارداد اجاره منعقد کند و در پایان مدت، دستور تخلیه بخواهد.
در واقع، قانون خود را محدود نکرده که حتماً صاحب عین ملک باید موجر باشد. اگر شخصی که حق بهره‌برداری مدت‌دار از ملک را بهصورت قانونی دارد، آن ملک را به فرد دیگری اجاره دهد، در زمان مقرر میتواند علیه مستاجر طرح دعوای تخلیه کند یا از شورای حل اختلاف دستور تخلیه بگیرد.
این موضوع زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که گاه مستاجر با اعتراض بگوید «شما مالک ملک نیستید و نمی‌توانید دستور تخلیه بگیرید». اگر در قرارداد اجاره درج شده باشد که موجر حق بهره‌برداری از ملک را داشته، شورای حل اختلاف یا مرجع ثبت در قراردادهای رسمی، همین حق را برای صدور دستور تخلیه کافی می‌داند.
مستاجر چنانچه بخواهد برخلاف آن ادعا کند، باید سندی مبنی بر باطل بودن حق بهره‌برداری موجر ارائه دهد که عملاً نیازمند طرح دعواست.
تخلیه ملک نیمه‌مشاع
در برخی پرونده‌ها، ملک مورد اجاره ممکن است تماما در مالکیت یک فرد نباشد و بخشی از آن متعلق به شریک یا ورثه باشد. این موقعیت پرسش‌برانگیزی برای شورای حل اختلاف یا اداره ثبت ایجاد می‌کند که آیا دستور تخلیه تنها برای سهم مالک متقاضی صادر میشود یا برای کل ملک. اصل بر این است که اگر قرارداد اجاره با موافقت همه شرکا بسته شده باشد، هر یک از شرکا می‌توانند در پایان مدت اجاره، درخواست تخلیه دهند. اگر بقیه شرکا با پایان اجاره مخالف باشند یا توافق جدیدی با مستاجر داشته باشند، موضوع دیگر از سادگی دستور تخلیه خارج میشود و ممکن است نیاز به دعوای حقوقی بین شرکا باشد. در نتیجه، بر همین مبنا بسیاری توصیه می‌کنند قبل از اجاره ملک مشاع، تکلیف اجازه شرکا برای تصرف و نیز روش پایان قرارداد مشخص شود.
تسویه هزینه‌های جاری ملک
در آستانه تحویل ملک، ممکن است مالک یا مستاجر با موضوع هزینه‌های آب، برق، گاز، شارژ ساختمان یا عوارض مواجه شود. پرسش این‌جاست که آیا عدم تسویه این هزینه‌ها میتواند مانع اجرای دستور تخلیه شود یا تخلیه در گرو دریافت مفاصا حساب است. اصولا دستور تخلیه بیشتر بر پایان رابطه اجاره و تحویل فیزیکی ملک تمرکز دارد.
شورا یا اداره ثبت به موضوع هزینه‌های جاری ورود ماهوی نمی‌کند، مگر آن‌که قراردادی تصریح کرده باشد بدون تصفیه این هزینه‌ها، ملک تحویل نخواهد شد. با این وجود، مالک میتواند ادعا کند از ودیعه موجود، این مبالغ کسر شود. اگر مستاجر معترض باشد، ممکن است نیاز به ارائه اسناد مبالغ مصرفی داشته باشد؛ اما صدور دستور تخلیه الزاما مشروط به تسویه این هزینه‌ها نیست.
بیشتر دعواهای مرتبط با این مبالغ در مسیر حقوقی جداگانه مطرح می‌شوند، ولی مالک و مستاجر می‌توانند با رضایت خود، در همان مرحله اجرای دستور، حساب‌ها را تسویه کرده و اختلاف را خاتمه دهند.
انتقال به غیر و ادعای شخص ثالث
اگر هنگام اجرای دستور تخلیه، شخص ثالثی در ملک باشد که مدعی است با مستاجر اولیه متفاوت است و حقوقی دارد، این ادعا ممکن است فرایند تخلیه را متوقف یا تعلیق کند. برای مثال، مستاجر ملک را بدون اجازه موجر به فرد دیگری واگذار کرده یا شراکتی در تصرف شکل گرفته است.
اگر قانون یا قرارداد اصل چنین انتقالی را اجازه نداده باشد، شورای حل اختلاف یا اداره ثبت معمولا ادعای شخص ثالث را نمی‌پذیرد؛ اما اگر از این انتقالِ بدون اذن مدت طولانی گذشته باشد و شخص ثالث ادله‌ای درباره وجود رابطه اجاره یا حقی مستقل ارائه کند، امکان دارد موضوع از دایره دستور تخلیه خارج شود و نیاز به رسیدگی حقوقی بیشتر پیدا کند.
اصل آن است که دستور تخلیه تنها در مواردی صادر میشود که رابطه اجاری مشخص بین موجر و مستاجر شکل گرفته و مستاجر به پایان تعهد خود رسیده باشد. هرگونه اعتراض اساسی و پیچیده میتواند روند را به دعوای حقوقی مفصل‌تری بدل کند.
پرسش‌های متداول
آیا دستور تخلیه نیازمند طی فرایند دادرسی مفصل است؟
آیا می‌توان به دستور تخلیه اعتراض کرد؟
آیا در قرارداد اجاره عادی، امضای دو شاهد الزامی است؟
آیا مالکیت منافع برای اخذ دستور تخلیه کافی است؟
دریافت دستور تخلیه با گروه وکلای یاسا
خدمات گروه وکلای یاسا در زمینه دستور تخلیه، با بهره‌گیری از وکلای متخصص در حوزه روابط موجر و مستاجر، شامل ارائه مشاوره حقوقی با وکیل موجر و مستاجر دقیق برای تنظیم قرارداد و اجاره‌نامه‌ای منطبق با قانون ۱۳۷۶ است.
در این راستا، وکلای یاسا با تشریح بندهای مهم قرارداد و تأکید بر نکاتی مانند امضای شهود یا ضوابط تودیع ودیعه، به طرفین کمک می‌کنند تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
این گروه با دارا بودن تجربه عملی در پرونده‌های مرتبط، در صورت نیاز برای اخذ دستور تخلیه، با پیگیری‌های مؤثر در شورای حل اختلاف یا اداره ثبت – بسته به شکل سند اجاره – زمان رسیدگی را کاهش داده و از تحمیل هزینه‌های اضافی به موکلان جلوگیری می‌کند. در صورت شکل‌گیری اعتراض از سوی مستاجر یا مطرح شدن ادعای سرقفلی، مشاوره حقوقی یاسا با دفاع حرفه‌ای، حقوق مالک را در فرایند رسیدگی تضمین می‌نمایند.
وکلای یاسا همچنین در زمینه اجرای دستور تخلیه و نظارت بر تحویل ملک، از ابتدا تا انتهای عملیات کنار موکل می‌مانند و مسائل جانبی مانند چگونگی استرداد ودیعه یا رفع خسارت‌های احتمالی ملک را مدیریت می‌کنند.
این همراهی جامع، اطمینان می‌دهد که همه مراحل قانونی به‌درستی انجام میشود و طرفین پس از صدور دستور، با حاشیه‌سازی یا اختلافات جدید مواجه نشوند.
سلام ملک من به دلیل وام مسکن بهصورت وکالت بنام من است چرا برای تخلیه ملک من نمیتونم اقدام کنم من ملک رو کرایه دادهام چرا باید اینطوری باشد
سلام. اگر مستأجر خسارتی به خانه زده باشه چه کار باید کرد؟چطور باید خسارت رو گرفت؟
سلام
من مستاجر هستم و قرارداد دستی دارم مهلت قرارداد به پایان رسیده و مالک هنوز پول پیش مرا نداده ایا این مدتی که نشستم اجاره بدهم یا خیر
ممنون
سلام
مستاجر هستم و مالک یک قرارداد دستی نوشتیم و موعد اجاره من به اتمام رسیده و الان مالک پول پیش مرا نداده این مدتی که نشستم ایا به مالک اجاره بدهم یا خیر در قرارداد هیچ موردی ذکر نشده
ممنون
سلام
من ۵ سال مستاجر هستم و قرارداد دستی نوشتیم موعد اجاره تمام شده ولی مالک پول مرا هنوز نداده این مدتی که هستم کرایه بدم یا نه در قرارداد هیچ گونه ذکری در تخلیه نشده
ممنون
سلام
نزدیک ۶ سال مستاجر هستم قرارداد دستی نوشتم در این چند سال یکسال قرارداد ندارم و الان که موعد قرارداد تمام شده و میخوام برم مالک میگه کرایه اون یکسال رو کم میکنم ایا میتونه کم کنه
ممنون
عالدبود کامل❤
سلام
قرارداد اجاره دستی نوشته شده بین موجر و مستاجر و شاهدی امضا نکرده الان که به شکایت رسیده موجر قرارداد را داده دو نفر به عنوان شاهد امضا کردن ولی در قرارداد مستاجر شاهدی امضا نشده الان چه راهنمایی میتوانید بکنید که مستاجر چه کاری انجام دهد
با ادب و احترام
با سلام
من از سال ۹۳ الی ۹۸ مستاجر هستم و قرارداد دستی نوشتیم و در این چند سال کرایه دادم حتی اضافه هم ریختم ولی موجر از قرارداد اخری ۹۷ الی ۹۸ شکایت نموده و الان به شورای حل اختلاف میگم کرایه را در سال گذشته ریختم قبول ندارد و میگه از ۹۷ تا ۹۸ ریختی محاسبه میشود ایا شورا میتواند قبول نکند اینطوری کلی ضرر خواهم کرد
لطفا راهنمایی کنید مورخ ۱۰/۴ جلسه دارم
با ادب و احترام