سند زدن ملک و آشنایی با قوانین از صفر تا صد سند زدن

آشنایی با قوانین از صفر تا صد سند زدن ملک: به دست آوردن یک خانه ایده آل کاری پر زحمت است که زمان و پشتکار زیادی را می‌طلبد.

برای اینکه بتوان خانه‌ای متناسب با سلایق خود پیدا کنیم باید مداما به بنگاه‌های معاملات املاک مراجعه کنیم و پس از معرفی خانه‌ها با توجه به شرایط و هزینه‌ها، مطلوب‌ترین گزینه را انتخاب نماییم.

چالش‌های مربوط به سند زدن خانه

اما باید بدانید که این موارد تنها بخش اولیه پیدا کردن یک خانه ایده ال است. از زمانی که بتوانید منزلی درخور و متناسب با سلایق خود بیابید تا وقتی که آن را سند بزنید با چالش‌های مختلفی مواجه خواهید شد.

سند زدن خانه یکی از مهم‌ترین مسائل خرید و یا فروش ملک است که باید به تمامی جزئیات آن دقت شود. در صورت بی‌توجهی به مسائل حقوقی سند زدن ملک، عواقب سختی در انتظار خریدار و یا فروشنده خواهد بود.

لذا تصمیم گرفتیم در این مقاله به منظور آگاهی بیشتر شما عزیزان، تمامی مراحل سند زدن ملک را شرح دهیم.

افراد مهم در سند زدن ملک

پیش از هرچیزی برای خریدن و سند زدن ملک به دو نفر نیاز خواهد بود. نفر اول شخصی است که قصد فروش ملک را داشته باشد که به آن فروشنده می‌گویند. نفر دوم شخصی است که قصد خرید ملک مورد نظر را دارد که به آن خریدار می‌گویند.

اگر خانه ایده آلتان را پیدا کرده‌اید و با فروشنده ملک به توافق رسیده‌اید، می توانید وارد معامله شوید و مراحل مختلف سند زدن را طی نمایید.

برای معامله ملک چه مراحلی باید طی شود؟

بر طبق قانون برای اینکه بتوان ملکی را معامله کرد باید مراحلی را طی نمود که در ادامه این مراحل ذکر می‌شود و به تفکیک شرح داده می‌شوند.

• توافق
• دریافت کد رهگیری
• مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی
• انتقال سند

مرحله توافق در معامله

در نخستین گام برای اینکه بتوان ملکی را سند زد، باید پیش از آن فروشنده و خریدار با یکدیگر به توافق برسند.

آن‌ها توافقی را بین خودشان مکتوب می‌کنند که در اصطلاح به آن قول نامه گفته می‌شود.

در قول نامه رضایت طرفین اعلام می‌شود و در نهایت به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد.

قول نامه و مبایعه نامه چه نفاوتی با یکدیگر دارند؟

مبایعه نامه را می‌توان نام حقوقی قول نامه دانست. زیرا قول نامه فاقد بار قانونی است و در صورتی که طرفین به اختلاف برسند و به دادگاه مراجعه نمایند، قول نامه از شرایط فقهی لازم برخوردار نخواهد بود و گزینه ای محکمه پسندی محسوب نمی‌شود.

فقه را می‌توان بخش اساسی قانون کشور دانست. لذا با تبدیل قول نامه به مبایعه نامه به این قرار مکتوب، شمایلی قانونی و حقوقی بخشیده شده است.

قدمت مبایعه نامه به حدود ۱۰۰ سال پیش باز می‌گردد. در آن زمان به مبایعه نامه، مجتهد نویس می‌گفتند. در آن زمان که مردم سواد نداشتند، برای معاملات خود از حضور ملا و یا شیخی که به اصول فقهی آگاه بود، کمک می‌گرفتند.

وظیفه این شیخ تنظیم کردن مبایعه نامه بود. پس از مدتی که سواد مردم ارتقا پیدا کرد، دیگر برای گرداوری مبایعه نامه به مجتهد مراجعه نشد. عموم مردم این کار را خودشان انجام می‌دادند.

اما از آنجایی که در تهیه مبایعه نامه به اصول فقهی توجه نمی‌شد، مبایعه نامه یا همان سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن به وجود آمد.

ویژگی‌های مبایعه نامه

اکثر مردم قول نامه و مبایعه نامه را یکی می‌دانند. در صورتی که این‌گونه نیست. اینکه مبایعه نامه چه ویژگی‌هایی دارد و برای آن چه شرایطی در نظر گرفته شده است از مواردی هستند که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم تا بیشتر متوجه تفاوت مبایعه نامه و قول نامه شوید.

فرض را بر این می‌گذاریم که شما خانه ایده آل خود را یافته‌اید و زمانی با فروشنده به توافق رسیده‌اید که هیچ دفترخانه رسمی باز نیست. در این شرایط می‌توانید بین خودتان یک مبایعه نامه تنظیم کنید.

اما سوال اینجاست که در مبایعه نامه باید چه مواردی را ذکر کرد؟ موارد مهمی که باید در مبایعه نامه به انها پرداخته شود، به شرح ذیل می‌باشند:

• ثبت مشخصات سجلی، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده
• ثبت مشخصات سجلی، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت خریدار
• ثبت و پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
• ثبت قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت(ریال یا معادل تومان)
• ثبت زمان و نحوه پرداخت. باید زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند مشخص شود و به صورت واضح در مورد اینکه خریدار در چه زمانی، چه مبلغی را با چه شرایطی و به چه نحوه‌ای پرداخت می کند، صحبت شود.

یادتان باشد که مبایعه نامه ای که فاقد این ۵ مورد باشد، از ارزش قانونی لازم برخوردار نیست. بهتر است برای شفاف سازی هرچه بیشتر، موارد دیگری نیز به مبایعه نامه افزوده شود.

اگر چه با ذکر همین ۵ مورد مبایعه نامه از ارزش قانونی برخوردار است اما با ذکر موارد دیگر می‌توان به شفاف سازی برخی مسائل کمک کرد.

اعلام پشیمانی طرفین از معامله ملک

تصور کنید خانه‌ای را پسندیده‌اید و چون نگران از دست دادن آن بوده‌اید با فروشنده مبایعه نامه‌ای را تنظیم کرده‌اید. اما پس از تنظیم مبایعه نامه همسرتان می‌گوید که این خانه را نمی‌پسندد.

به همین جهت بهتر است در مبایعه نامه مشخص شود که در صورت پشیمانی طرفین چه اقدامی صورت پذیرد. خریدار و فروشنده می‌‌توانند در زمان تنظیم مبایعه نامه مدت زمانی را برای ابراز پشیمانی تعیین کنند.

مثلا ۲۴ ساعت پس از تنظیم مبایعه نامه. مبلغی نیز ذکر خواهد شد که در صورت پشیمانی هر یک از طرفین باید به دیگری پرداخت شود.

فریب خوردن یکی از طرفین

در معاملات از اصطلاحی به نام خیارات استفاده می‌شود. منظور از خیار توانایی و اختیاری است که برای فسخ معاملات به طرفین داده می‌شود. مجلس، غبن، تدلیس، فاحش و… از انواع خیارات به شمار می‌روند.

در اکثر مواقع در تنظیم مبایعه نامه خیارات از طرفین ساقط می‌شود. با ذکر جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش یعنی ما با علم بر اینکه چنین اتفاقی رخ نداده است، دست به معامله می‌زنیم و تحت هیچ شرایطی معامله فسخ نخواهد شد.

در صورتی که خریدار و یا فروشنده خیارات را از خودشان ساقط کنند، در هیچ شرایطی حتی با فریب خوردن نیز امکان فسخ معامله را نخواهند داشت.

لذا دقت داشته باشید که در زمان تنظیم مبایعه نامه از جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش استفاده نشده باشد. زیرا در این صورت هیچ گونه اختیاری برای فسخ نخواهید داشت.

منصوبات و ملزومات خانه

زمانی که خانه را معامله می‌کنید، بعضی از وسایل روی خانه هستند که در این بند در مورد تمامی این وسایل صحبت می‌کنید. کولر آبی، موتورخانه، شوفاژ، موکت، کابینت، خط تلفن و… از جمله وسایلی هستند که عموما روی خانه قرار دارند.

دقت کنید تا در بخش منصوبات و ملزومات خانه تا جای ممکن تمامی وسایل را ذکر نمایید تا در زمان تحویل خانه با مشکلی مواجه نشوید. در صورت بی توجهی به این بخش، امکان آسیب دیدن خریدار وجود خواهد داشت.

شاید فروشنده تمامی وسایل خانه را برده باشد و خانه حتی وسایل کاربردی مثل کابینت و شوفاژ را نداشته باشد.

پس از ذکر تمامی موارد فوق، خریدار و فروشنده به همراه دو شاهد مبایعه نامه مورد نظر را امضا خواهند کرد.

لازم است تا طرفین در مورد هزینه‌های انتقال سند نیز در مبایعه نامه صحبت کنند. پرداخت بخشی از این هزینه‌ها به گردن فروشنده و برخی دیگر به گردن خریدار است.

فروشنده موظف است تا روز تحویل ملک، تمامی بدهی‌های آن را پرداخت نماید و خانه را بدون بدهی به خریدار تحویل دهد. از روزی که خریدار خانه را تحویل می‌گیرد تمامی هزینه‌ها و مخارج آن با خودش خواهد بود.

دریافت کد رهگیری مبایعه نامه

تا اینجای کار خانه مورد نظر پیدا شده است و خریدار و فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه نامه‌ای را تنظیم کرده‌‌اند. اما این مبایعه نامه منحصر به فرد نیست و این امکان وجود دارد تا فروشنده خانه را به چند نفر بفروشد.

برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی، خریدار و فروشنده باید پس از تنظیم مبایعه نامه به یکی از بنگاه‌های معاملات املاک معتبر مراجعه نمایند تا مبایعه نامه در سیستم نرم افزاری جامع به ثبت برسد.

نکته‌ای که باید به ان توجه شود این است که حتما بنگاه معاملات املاکی مورد نظر، معتبر و رسمی باشد.

پس از اینکه مشخصات کامل فروشنده و خریدار در این سیستم سراسری ثبت شود، یک کد رهگیری صادر خواهد شد.

از آنجایی که این سیستم ثبت سراسری است، در صورتی که فروشنده قصد داشته باشد یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم در زمان ثبت اطلاعات خطا داده و اعلام می‌کند پیش از این برای ملک مورد نظر کد رهگیری صادر شده است.

مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی

مرحله دریافت کد رهگیری را می‌توان از بخش های مهم معامله دانست که بر اساس آن صحت و سلامت معامله تعیین می‌شود.

قابل ذکر است که برخی از افراد از مرحله تنظیم مبایعه نامه، کار را به بنگاه‌های معاملات ملکی معتبر واگذار می‌کنند.

در این مرحله نیازی به حضور خریدار نخواهد بود. فروشنده باید به همراه شناسنامه و اصل سند به یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور مراجعه کند. فروشنده موظف است تمامی اسناد لازم و مورد نیاز دفترخانه را تهیه کند و در اولین فرصت آن‌ها را به همان دفترخانه ارائه دهد.

برای انتقال سند چه مدارکی لازم است؟

اصل و کپی از سند مالکیت، اصل و کپی از بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده، کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار، اصل و کپی وکالت نامه، اصل و کپی پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری و یا نامه بازدید کردن شهرداری و بخشداری، صورت جلسه تفکیکی آپارتمان، اصل و کپی حصر وراثت (برای سندهای ورثه ای) و اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (برای سندهای ورثه ای) از جمله مدارک لازم و ضروری برای نقل و انتقال سند به شمار می‌روند.

بنچاق

وقتی خانه ای خریداری شود، سندی به خریدار تحویل داده می‌شود که در آن مشخصات جغرافیایی، ثبتی و هندسی ملک ذکر شده است.

به کاغذی در سایز A2 که در آن مشخصات کامل فروشنده، مشخصات کامل خریدار، آدرس طرفین و هزینه های صورت پذیرفته ذکر شده باشد، بنچاق می‌گویند. بنچاق در واقع پیش نیاز و پیوست سند محسوب می‌شود که در آن داستان ملک بیان شده است.

بنچاق از لحاظ سندی از درجه دوم برخوردار است و می‌توان بدون آن هم معامله کرد.

همواره یک نسخه از بنچاق در دفترخانه حفظ می‌شود و در صورتی که بنچاق نداشته باشید، دفترخانه فعلی با دفترخانه پیشینی که معامله قبلی ملک در آن انجام شده است، تماس می‌گیرد و در خواست می‌کند تا نسخه ای از بنچاق را برایش ارسال نماید.

در شرایطی که بنچاق را گم کنید، می‌توانید با مراجعه به دفترخانه ای که معامله کرده‌اید، نسخه ای دیگر از آن را تهیه نمایید.

وظیفه دفترخانه در زمان انتقال سند

دفترخانه وظیفه دارد در زمانی که فروشنده برای انتقال سند به آن جا مراجعه می‌کند از دارایی و شهرداری در مورد هزینه‌های ملک تحقیق کند و مطمئن شود که ملک مورد نظر بدهی ندارد که به این کار مفاصا حساب گفته می‌شود.

لازم به ذکر است در مواقعی که ملک تجاری باشد باید از شهرداری، دارایی و بیمه پرس و جو شود. در مواقعی که ملک در محدوده ای خارج از خدمات شهری قرار گرفته باشد باید در مورد بدهی ملک از دارایی و بخش‌داری تحقیق کرد.

همچنین دفتر اسناد رسمی موظف است تا سند را به صورت اینترنتی بررسی نماید و مشخص کند که سند مورد نظر در گرو جایی قرار نگرفته باشد. بررسی ملک و قرار نگرفتن آن در طرح‌های ساخت و سازی شهرداری از دیگر مواردی است که در دفتر اسناد به آن توجه می‌شود.

مثلا اگر ملک در مکانی قرار داشته باشد که بر اساس طرح‌های شهرداری قرار باشد به زودی بزرگراهی از آن بگذرد، اجازه معامله از طرفین گرفته می‌شود.

کارهایی که باید فروشنده انجام دهد

فروشنده موظف است پس از اخذ نامه‌ای از دفتر اسناد رسمی، مراحلی را برای سند زدن ملک طی نماید. این مراحل به شرح ذیل می‌باشند:

• فروشنده باید در اولین گام به شهرداری و یا بخش‌داری مراجعه نماید. وی باید در زمان مراجعه به شهرداری یا بخش‌داری نامه ای که از دفتر اسناد گرفته است را با خود به همراه داشته باشد.

در ادامه شهرداری تحقیق می‌کند که ایا خانه مورد نظر بر اساس پروانه ساخته شده است یا خیر. در صورتی که خانه بر طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده موظف به پرداخت جریمه خواهد بود.

• عوارض نوسازی ساختمان و زمین، هزینه پسماند و جمع کردن زباله‌ها و هزینه کمکی به آموزش و پرورش از دیگر مبالغی است که فروشنده باید در زمان انتقال سند آنها را پرداخت نماید.
• مراجعه به دارایی از دیگر اقدامات فروشنده است. در زمان انتقال سند، اداره دارایی ۴ درصد از قیمت ملک را به عنوان مالیات دریافت می‌کند. شاید با شنیدن مبلغ ۴ درصدی قیمت ملک شوکه شوید، اما باید بدانید قیمت‌گذاری در اداره دارایی با قیمت‌هایی که شما بر روی ملکتان می‌گذارید متفاوت است.

مثلا شاید شما خانه خودتان را متری ۱۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده باشید، اما اداره دارایی بیشتر از متری ۱۰ هزار تومان برای آن در نظر نگیرد.

• در صورتی که ملک فروشی تجاری باشد، فروشنده باید برای نقل و انتقال سند به اداره بیمه نیز مراجعه نماید.

انتقال سند

این مرحله آخرین گامی است که باید برداشته شود. برای انتقال سند باید خریدار و فروشنده در تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده است در دفترخانه حاضر شوند.

در صورتی که یکی از طرفین مثلا فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، طرف دیگر یا خریدار باید با وی تماس بگیرد و علت را جویا شود.

در صورتی که نتواند با وی تماس تلفنی برقرار کند باید تا پایان وقت کاری دفترخانه در آنجا حضور داشته باشد و در صورتی که فروشنده تا پایان وقت کاری آن روز به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار گواهی عدم حضور تهیه خواهد کرد.

در صورتی که خریدار نتواند تحت هیچ شرایطی با فروشنده ارتباط برقرار کند، می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه گواهی عدم حضور، از فروشنده مبلغی را به عنوان هزینه پشیمانی اخذ نماید.

در این شرایط فروشنده ملزم است تا تمامی مدارک و مفاصا حساب شهرداری، دارایی و بیمه را با خود به همراه داشته باشد.

هزینه انتقال سند

برای انتقال سند باید هزینه‌هایی پرداخت شود. ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری یکی از این موارد است که بر طبق ان بنگاه معاملات املاک مبلغی ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه نوسازی، خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن می‌باشد. دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه دفترخانه که به آن حق التحریر گفته می‌شود از دیگر پرداختی‌ها به شمار می‌رود که مبلغ آن به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. عموما هزینه حق التحریر بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان برآورد شده است.

سندهای قدیم و جدید چه تفاوت هایی دارند؟

در گذشته فقط در اسناد موقعیت جغرافیایی ملک، هندسی و ثبتی ان ذکر می‌شد. متاسفانه این اسناد قابل جعل بودند و این امکان وجود داشت که با ارائه یک سند، ملک دیگری به خریدار فروخته شود. در نهایت این نقص منجر به اضافه شدن بخشی تازه به اسناد جدید شد.

در اسناد جدید علاوه بر موقعیت جغرافیایی، هندسی و ثبتی ملک مختصات دقیق جغرافیایی نیز بیان شده است. مختصات دقیق جغرافیایی برای هر ملک منحصر به فرد است و امکان جعل آن وجود ندارد.

نکات پایانی

• یادتان باشد سند زدن خانه از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و باید برای آن زمان و دقت زیادی صرف کنید.
• تمامی بندهای مبایعه نامه مهم هستند و هر یک می‌توانند به نفع و یا ضرر شما باشند. پس حتما در زمان تنظیم به بند بند مبایعه نامه دقت کنید و آن‌ها را مطالعه نمایید.
• برای اینکه مبایعه نامه از اعتبار لازم برخوردار شود، حتما به منظور دریافت کد رهگیری به یکی از بنگاه‌های رسمی و معتبر معاملات ملکی مراجعه نمایید.
• فروشنده موظف است قبل از تحویل ملک تمامی بدهی‌های آن را پرداخت نماید و پس از دریافت مفاصاحساب به منظور سند زدن ملک اقدام نماید.
• فراموش نکنید که انتقال سند و فروش ملک هزینه های قابل توجهی دارد که باید پیش از فروش نسبت به تامین این هزینه‌ها اقدام کرد.