شاید برای شما هم پیش آمده باشد که بعد از خرید یک کالا به عیوب آن پی می‌برید. اما با این تصور که دستتان به جایی نمی‌رسد، مدت‌ها با همان کالای معیوب سر کرده اید.
اما این کار اشتباهی که بسیاری از افراد مرتکب می‌شوند، به صورت قانونی قابل پیگیری خواهد بود. قانون مدنی کشور از خریداران کالای معیوب پشتیبانی میکند تا بتوانند با اختیار خود قرارداد را فسخ کنند و یا مابه التفاوت را از فروشنده دریافت نمایند. لازم به ذکر است که این قانون فقط در مورد خریدار صدق نمی‌کند. بلکه فروشنده‌ها نیز از حق خیار برخوردار هستند.
با استناد به قانون مدنی کشور، 11 مورد از انواع خیارها برای فسخ معامله اعلام شده است. این موارد که در ماده 396 قانون مدنی به آن پرداخته شده است، تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، شرط، تخلف شرط و سایر موارد را در بر می‌گیرد.
از حق فسخ در معامله چه می‌دانید؟
به جرات می‌توانیم بگوییم روزانه معاملات زیادی در بنگاه‌های معاملات ملکی انجام می‌شود که طرفین را با واژه فسخ مواجه می‌سازد، اما افراد هیچ گونه درکی از مفهوم عرفی و حقوقی این واژه ندارند. در واقع می‌توان با ذکرفسخ اختیاری در معامله، امکان برهم زدن معامله را در شرایط خاص به یکی از طرف‌های معامله و یا هردوی آنها داد. با اینکار معامله برای همیشه متوقف خواهد شد.
پیشنهاد میکنیم درادامه مقاله با ما همراه باشید تا با حقوقی که قانون مدنی برای افراد در نظر گرفته است، بیشترو بهتر آشنا شوید.
نکاتی مهم در فسخ پیش بینی شده در قرارداد
معمولا فسخ به دو صورت در معامله بیان می‌شود. در حالت اول برای فسخ مدت مشخص در نظر گرفته می‌شود و در حالت دوم هیچ زمانی برایش اعلام نمی‌شود. درصورتی که فسخ در قرارداد ذکر شود و برایش مدت زمانی در نظر گرفته شود، این حق برای طرفین وجود خواهد داشت تا در زمان مشخص برای اعمال فسخ و اجرای آن اقدام نمایند و در صورتی که از مدت تعیین شده بگذرد، این حق از طرفین گرفته می‌شود و ثبات قرارداد برقرار می‌شود.
اما در صورتی که برای قرارداد زمانی مشخص در نظر گرفته نشده باشد، مدتی عرفی برایش تعیین می‌شود. زیرا نمی‌توان برای این حق مدتی ادامه دار در نظر گرفت. لازم به ذکر است بر طبق قانون، عملکرد مردم در طول زمان و مکان در تعیین این مدت عرفی اثرگذار خواهد بود. شاید مدت زمان عرف در یک شهر 30 روز و در شهری دیگر چند ماه باشد. لذا توصیه میکنیم پیش از قرارداد، با کارشناسان مربوط مشورت نمایید تا از مدت زمان حق اجرای فسخ قرارداد مورد نظرتان آگاه شوید و متضرر نشوید.
نکته دومی‌که از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است، توجه به ذکر فسخ تنها با یک اراده است. در این صورت برای فسخ نیازی به حضور طرف دوم نخواهد بود و شما میتوانید در صورت صلاحدید خود با ارسال نامه سفارشی یا تقاضانامه و بدون نیاز به حضور طرف دوم، معامله را فسخ نمایید. متاسفانه بسیاری از افرادی که به دفتر وکلا مراجعه می‌کنند، از این قانون بی خبر بوده اند و با خیال اینکه برای فسخ معامله به حضور طرف دوم هم احتیاج خواهد بود، حق خودشان را پایمال کرده اند.
امیدواریم با توجه و رعایت دو موضوع فوق، بتوانید به خوبی از حقوق خود محافظت نمایید.
خیار چیست و چه چیزهایی را شامل می‌شود؟
به حق به هم زدن معامله از سوی طرفین “خیار” گفته می‌شود که بر طبق آن خریدار و فروشنده می‌توانند در 11 صورت قراردادشان را بر هم زنند.
- در صورتی که هیچ یک از طرفین از جلسه معامله متفرق نشده باشند که به این نوع خیار، “خیار مجلس” گفته می‌شود.
- در صورتی که فریب خورده و مغبون شده باشند که به آن “خیار غبن” گفته می‌شود.
- در صورتی که یکی از طرفین قرارداد و یا هردوی انها در معامله قید نمایند که تا مدت مشخصی اجازه فسخ داشته باشند. به این خیار، “خیار شرط” گفته می‌شود.
- اگر فروشنده و یا خریدار طوری رفتار کند که مال را بهتر از آن چیزی که هست نشان دهد و از دید بقیه از ارزش و قیمتی بیشتر برخوردار باشد به آن “خیار تدلیس” گفته می‌شود.
- اگر خریدار یا فروشنده بگویند که کاری خاص را انجام می‌دهند و یا با شرایط خاصی مال را پرداخت می‌کنند و به قول‌های خود عمل نکنند، این اختیار به طرف مقابل داده شده است تا قرارداد را بر هم بزند که به آن “خیار تخلف شرط” گفته می‌شود.
- اگر در جنس، کالا و یا ملک مورد معامله ایرادی وجود داشته باشد که به آن “خیار عیب” گفته می‌شود.
در این بخش این سوال مطرح است که آیا در صورت مشاهده ایراد در کالای خریداری شده و عدم اعلام آن به طرف مقابل، حق فسخ از بین می‌رود؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که اداره کل حقوقی قوه قضاییه با توجه به ماده 449 قانون مدنی کشور و ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین می‌گوید که برای فسخ در صورت ایراد کالا، باید عیب به طرف مقابل اطلاع داده شود. لذا ضرورت دارد تا شخصی که خواهان فسخ است، مورد فسخ را به اطلاع طرف دیگر معامله رساند.
- اگر مشخص شود که بخشی از مالی که فروخته شده است، به شخصی دیگر تعلق دارد. در این صورت اگر نتوان صاحب مال را راضی کرد، خریدار قادر به فسخ قرارداد خواهد بود. گرفتن پول آن مقدار خریداری شده از فروشنده از دیگر اختیاراتی است که به خریدار داده شده است. چنانچه بر عکس این اتفاق رخ دهد و چیزی را خریدار به عنوان عو ض به فروشنده بدهد و فروشنده متوجه شود که بخشی از آن به دیگری تعلق دارد، می‌تواند معامله را برهم زند و یا پول آن را از خریدار اخذ نماید که به آن “خیار شرکت” گفته می‌شود.
- اگر فروشنده خصوصیات جنسی که قصد فروشش را دارد به خریدار اعلام نماید، اما بعدا مشخص شود که مال مورد نظر آنگونه نبوده است، مشتری حق برهم زدن معامله را خواهد داشت. اگر خریدار هم در عوض، قول مالی را به فروشنده دهد که ویژگی‌های بیان شده با حقیقت مغایر باشد، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند. به این اختیار، “خیار رویت” گفته می‌شود.
- در صورتی که خریدار جنسی را به صورت نقد خریداری نماید و تا سه روز مبلغ آن را پرداخت نکند و فروشنده نیز جنس مورد نظر را تحویل ندهد و خریدار تاخیر در پرداخت را شرط نکرده باشد، فروشنده این اختیار را خواهد داشت تا معامله را بر هم زند. اما اگر جنس خریداری شده چیزی باشد که زود ضایع شود(مثل میوه) و خریدار تا شب پول آن را پرداخت نکند و تاخیر در پرداخت هم اعلام نکرده باشد، فروشنده باز هم قدرت فسخ قرارداد را خواهد داشت. به این اختیار “خیار تاخیر” گفته می‌شود.
- در صورتی که مشتری حیوانی را خریداری کرده باشد، تا سه روز امکان فسخ معامله وجود خواهد داشت که به آن “خیار حیوان” گفته می‌شود.
- اگر مشتری جنسی را که فروخته نتواند تحویل دهد. مثلا اسبی را به مشتری فروخته است که اسب پیش از تحویل فرار میکند. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را بر هم زند که به آن “خیار تعذر تسلیم” گفته می‌شود.
اظهارنامه ، اولین گام برای فسخ قرارداد
افرادی که جنسی را میبینید و میخرند و بعد از اینکه جنس خریداری شده را به خانه می‌اورند، متوجه تفاوت آن با جنس موجود در فروشگاه می‌شوند، می‌توانند با خیار شرطی که در حین خرید امضا کرده اند، معامله را فسخ نمایند.
در نخستین گام باید با توجه به ماده 156 آیین دادرسی مدنی، یک اظهارنامه برای طرف مقابل ارسال نمایند. در ادامه بر اساس مال منقولی که خریداری شده در دادگاه‌های عمومی‌حقوقی به موضوع رسیدگی خواهد شد و اقامه دعوی می‌شود. محل اقامت خوانده، محل عقد قرارداد و محل انجام تعهد از دیگر اماکن مناسب برای اقامه دعوی به شمار می‌روند. لازم به ذکر است که این امکان تنها برای شهروندان پایتخت در نظر گرفته شده است و در شهرستان‌ها به دلیل وجود یک حوزه قضایی، امکان اقامه دعوی تنها در همان حوزه وجود خواهد داشت. به عنوان مثال اگر معامله در غرب تهران انجام شده باشد و کالا را در شرق تحویل گرفته باشید و فروشنده در شمال شهر سکونت داشته باشد، امکان اقامه دعوی در هر سه مکان وجود خواهد داشت. لذا با ارسال اظهارنامه برای خوانده میتوانید وی را از تخلف صورت گرفته آگاه سازید و بگویید من تصمیم دارم در این رابطه اقامه دعوی کنم. پس شما میتوانید پیش از اقامه دعوی قرارداد را فسخ کنید و پول را بازگردانید.
یادتان باشد در صورتی که در زمان عقد قرارداد، خیارها از طرفین گرفته شده باشد، امکان فسخ قرارداد بدین‌ترتیب وجود نخواهد داشت.
قدم بعدی پس از ارسال اظهارنامه چیست؟
اگر خوانده نسبت به ارسال اظهارنامه بی تفاوت باشد، باید در گام بعدی به دادگستری یکی از محل‌های مناسب برای اقامه دعوی بروید و دادخواست خود را ارائه دهید. پس از آن ارزش مالی کالای خریداری شده بررسی می‌شود. در صورتی که کالا ارزشی کمتر از 5 میلیون تومان داشته باشد به پرونده در شورای حل اختلاف همان حوزه رسیدگی می‌شود و اگر ارزش کالا بیش از 5 میلیون تومان باشد، دادگستری همان حوزه به موضوع رسیدگی خواهد کرد. لازم به ذکر است که این گونه پرونده‌ها حقوقی هستند و برای متخلف مجازاتی در نظر گرفته نمی‌شود. اما در صورتی که پرونده به مرحله اجرایی برسد، ممکن است با اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی در یک راستا قرار گیرد که در این صورت اوضاع کمی‌متفاوت خواهد شد.
بر این اساس شخصی که ملزم به پرداخت مال به صورت استرداد عین، قیمت، مثل آن، ضرر و زیان ناشی از جرم و یا دیه به شخص دیگر باشد و آن را تادیب ننماید، دادگاه برایش تادیه در نظر می‌گیرد و اگر مالی دراختیار داشته باشد ان را ضبط میکند و به میزان محکومیت طرف از مال برداشته می‌شود. در غیر این صورت با تقاضای محکوم له و شرایطی که ممتنع معسر نباشد، تا زمان تادیه در زندان حبس خواهد شد.
اگر در قراردادهای معوض یک طرف معامله و یا هردوی آنها به تعهدات قراردادی خود عمل نکنند، هیچ گونه حکم عام و صریحی در این رابطه وجود ندارد که با تکیه بر آن بتوان عقد معوض را فسخ نمود و طرف دیگر را از تعهداتی که در قرارداد متحمل شده است، ازاد کرد. لازم به ذکر است در موارد خاصی مثل خیار تاخیر ثمن، تخلف ورزیدن از شروط ضمن عقد، خیار تفلیس، اجاره و مزارعه حق فسخ داده شده است.
حال این سوال مطرح است که آیا می‌توان با استناد به قوانین موجود و نظرهای فقهی در صورت عدم انجام تعهد از سوی طرف مقابل در قراردادهای معوض، ان را فسخ کرد و خود را از بند تعهدات رها کرد؟
پاسخ این سوال از دیدگاه فقه و حقوق به شرح ذیل می‌باشد:
اولین نکته این است که قانونگذار برای شروط ضمن عقد که جنبه فرعی دارند، حق فسخ در نظر گرفته است. لازم به ذکر است که این حق فسخ در مورد عقود معوض بین عوض و معوض در نظر گرفته شده است. ضمن اینکه پذیرش این حق فسخ، حقوق کشور ایران را به کشورهای پیشرفته و اسناد بین المللی که حق فوق را قبول کرده اند، شبیه خواهد کرد.
نکته آخر اینکه بر اساس قوانین حقوقی کشور ایران، در صورتی که اجبار متعهد به انجام تعهد وجود نداشته باشد می‌توان نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمود.
