قوانین آپارتمان نشینی : قوانین آپارتمان نشینیبا رشد جمعیت شهری در چند دهه گذشته، تغییراتی بنیادی و اساسی در شکل زندگی مردم به وجود آمده است. خارج شدن خانه‌ها از فضایی که وسعت آن امروزه برای نسل جدید کمتر در تخیل می‌گنجد و تبدیل شدن آنها به خانه‌هایی در ابعاد کوچک‌تر، به گونه‌ای که هر خانه روی خانه‌ای دیگر بنا شده، مدلی از زندگی را در خانه‌هایی به نام «آپارتمان» به وجود آورده است. آپارتمان‌نشینی سبکی جدید از زندگی است که قوانین و مقررات و البته مشکلات خاص خود را دارد. آشنایی با این مقررات باعث می‌شود بی‌دردسرتر بر مشکلات پیروز شوید.
مالکیت درآپارتمان
در آپارتمان‌های مختلف، مالکیت شامل دو قسمت است:
قسمت‌های اختصاصی
قسمت‌هایی که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از دیگر واحدها و قوانین آپارتمان نشینی هستند:
- سرویس (راهرو، رختکن، آشپزخانه و …)
- پذیرایی (هال، سالن پذیرایی، بالکن و …)
- خواب (اتاق خواب، حمام و…)
- ملزومات آپارتمان، شامل انباری و پارکینگ.
قسمت‌های مشترک
حق استفاده از آن به یک یا چند آپارتمان منحصر می‌شود. مهم‌ترین ویژگی‌های این بخش عبارت‌اند از:
- استفاده غیرانحصاری
- انتقال قهری.
مدیر و مسئولیت‌هایش
- اگر تعداد مالکان از 3 نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود.
- اگر بر سر زمان تشکیل مجمع توافق نشده باشد، این زمان به اکثریت مطلق آرای مالکان تعیین می‌شود.
- در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی و مدیر انتخاب می‌شود.
- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده است، قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، باید وکالتنامه معتبرش را به مدیر یا مدیران ارائه کند.
قوانین آپارتمان نشینی
- حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی بر عهده مدیر است.
- تعداد مدیران باید فرد باشد.
- تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
- مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمامی بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند.
- مدیران باید میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک را قبل یا بعد از پرداخت هزینه، به وسیله نامه سفارشی به نشانی تعیین‌شده از طرف شریک، به او اعلام کنند.
- مدیر یا مدیران مکلف‌اند برای حفظ و نگهداری و همچنین نظافت قسمت‌های مشترک و انجام دادن دیگر کارهای مورد نیاز بنا، دربان استخدام کنند.
نباید‌ها
- مدیر یا مدیران، امین شرکا هستند و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب کنند.
- تصمیمات مدیران بدون اکثریت آرا معتبر نیست.
وظایف مجمع عمومی شرکا
- تعیین رئیس مجمع عمومی
- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
- اتخاذ تصمیم درباره اداره امور ساختمان
- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه
- تصمیم‌گیری درباره ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران با هدف انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
بازسازی آپارتمان
قوانین آپارتمان نشینی : اگر آپارتمان کهنه شده باشد و بعضی از افراد بخواهند خانه را بازسازی یا نوسازی کنند، اما تعدادی نیز با این کار مخالف باشند، کارهای قانونی زیر باید انجام شود:
- ارائه نامه «تمایل به نوسازی» به شورای حل اختلاف از سوی خواهان
- ارجاع موضوع به کارشناس برای بررسی
- تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان از سوی 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری
- اعمال نظر کارشناسان.
به این ترتیب، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، به تجدید بنای مجموعه بپردازند. مدیر نماینده همه اعضای ساختمان در این دعوا است. مالک یا مالکان می‌توانند کارشناسی را برای خانه خود انتخاب کنند. اگر مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس هم تفاهم نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره، کارشناس را انتخاب می‌کند.
اگر مالک شارژ نپردازد
«شارژ» شامل هزینه‌های عمومی ساختمان است که به وسیله مجمع عمومی ساختمان تعیین می‌شود. در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده یک یا چند واحد از پرداخت سهم‌شان از این هزینه‌ها، می‌توان این کارها را انجام داد:
- مطالبه مبلغ شارژ با ارسال اظهارنامه از سوی مدیر یا هیات مدیران
- اگر متخلف ظرف 10 روز شارژ را نپردازد، مدیر یا هیات مدیران می‌توانند از ارائه خدمات مشترک (مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز) خودداری کنند.
- مراجعه مدیر یا هیات مدیره به اداره ثبت محل وقوع و درخواست وصول وجه مزبور طبق اظهارنامه.
طرح دعوای دریافت شارژ
اگر مالک باز هم از پرداخت شارژ امتناع کند، دعوایی باید مطرح شود که به قرار زیر است:
- مراجعه مدیر ساختمان به دادگاه حقوقی محل وقوع ساختمان و اقامه دعوی
- ارائه دادخواست به دادگاه
- ادله اثبات دعوا با رونوشت مدارک مدیر یا هیات مدیران، صورت ریز سهم مالک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ‌شده
- دادگاه‌ها به این‌گونه شکایات خارج از نوبت رسیدگی می‌کنند.
- اعتراض احتمالی به رأی دادگاه که در قانون برای آن 20 روز زمان در نظر گرفته شده است.
- اجرای حکم مبنی بر اینکه واحد بدهکار، از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه خواهد شد.
خسارت به علت تعمیرات
اگر هنگام تعمیر آپارتمان بر اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی، به آپارتمان‌های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود، مالک آپارتمان زیان‌دیده می‌تواند با تقدیم داد خواست به دادگاه، زیان‌های واردشده به خود را از مالک مقصر بخواهد.
هزینه‌های‌مشترک
قوانین آپارتمان نشینی : شریکان ساختمان موظف‌اند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات و به این شیوه مشارکت کنند:
- در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی ارتباط دارد (از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت‌بام و مانند اینها)
- به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و دیگر مخارج که به میزان مساحت زیربنا ارتباطی ندارد (مثل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان و تزیینات قسمت‌های مشترک) به طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود.تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است.
البته اگر به موجب اجاره‌نامه، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری ورزد، مستاجر می‌تواند این هزینه‌ها را از محل مال‌الاجاره پرداخت کند. هر یک از شریکان که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند با مراجعه به مدیر، رسیدگی به موضوع را تقاضا کند. در صورت خودداری مدیر از رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.
الهه حبیبی
سلام
در مورد حفظ شئونات اسلامی سخن گفته نشده آیا حفظ شئونات در قانون پیش بینی نشده است؟
عالی بود
عالی خیلی ممنون
باسلام
آیاقفل کردن درآپارتمان درآخرشب باتوجه به داشتن دوربین درساختمان قانونی است؟واینکه مجبوربه_ داشتن ریموت همراه خودباشند؟