در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت املاک و پایین آمدن چشمگیر قدرت خرید متقاضیان مسکن، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیار بالایی برخوردار شده اند. البته همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش آپارتمان، دعاوی حقوقی مرتبط با آن نیز رشد بسیاری داشته است. خریدار به خیال خود فکر میکند که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید خانه ای دلخواه کند، درصورتی که بعد از مدتی مطلع میشود، خانه‌ای در کار نبوده است و طرف قرارداد سرش را کلاه گذاشته است.
در اینجا قصد داریم شما را با چگونگی نوشتن یک قرارداد درست، در مورد پیش فروش خانه آشنا کنیم. با ما همراه باشید.
نکات مهم درقانون پیش فروش خانه
- مراحل پیش فروش آپارتمان بر اساس قوانین مذکور به این شکل است که پس از صادر شدن پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری منطقه و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ساختمانی که مشخصات کامل در آن به طور کامل بیان میشود، و گرفتن مجوز انتشار آگهی از مراجع ذیصلاح، پیش‌فروشنده مجوز تبلیغات در جراید ورسانه ها را کسب خواهد کرد.
- بعد از انجام این مرحله، قرارداد پیش فروش باید حتما در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. مشاوران املاک مکلفندپس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ببرند و نمی‌توانند خودشان اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند، والا مجرم شناخته خواهد شد.
- اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند‌رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی،پیش فروش ساختمان را آغاز کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
در قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود
- مشخصات طرفین: برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات کامل طرفین عقد نوشته شود. در حقیقت باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی در قرارداد پیش فروش دارد. گاهی فروشنده مالک زمین و صاحب سند است و یا شاید سازنده ساختمان باشد که بر اساس توافقات با مالک زمین سهمی از آپارتمان در حال ساخت را در اختیار دارد.
- مورد معامله: بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات خانه یا آپارتمان است که باید به دقت و با جزییات کامل در قرارداد ذکر شود، از جمله متراژ واحد، طبقه، شماره واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله سایر اشتراکات گاز، برق، آب، تلفن و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.
- مشخصات ملک: در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات جزئی ملک از جمله نقشه و جا نمایی اتاقها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره ها، نوع سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی، اجاق گاز و… ) ذکرشود. این موارد هرچند جزیی به نظر می‌آیند اما در آینده ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
- مشخصات فنی و معماری ملک: مشخصات فنی و معماری ساختمان که شامل کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالحی که در ساخت مصرف میشود، نمای بیرونی، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با جلب نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.
- قیمت ملک: قیمت نهایی ساختمان پیش فروش شده و چگونگی پرداخت وجوه آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات کامل، در قرارداد پیش فروش پیش بینی ومشخص شود. چگونگی تسویه حساب، نحوه پرداخت اقساط به صورت نقد و یا واگذاری چک، زمان پرداخت و موعد دقیق تحویل ملک، در این بند ذکر می‌شوند. البته بهترین شیوه، ملزم کردن خریدار به پرداخت وجوه بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مقطع که موعدآن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ در اینصورت و به محض عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا در قرارداد خسارت روزانه تعیین شود. در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله حدود 20درصد ارزش معامله، به روز تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند در نظر گرفته شود.
- سند رسمی یا وکالتنامه: مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که فردمتعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند برای این امر در اختیار دارند یا خیر؟ اگر وکالت یا اختیاری ندارد، تعهدات او هیچ الزام یا اجباری برای صاحب سند به وجود نخواهد آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد بین طرفین میشود.
- تاریخ تحویل ملک: یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین زمان معقولی برای تحویل دادن ملک است که باید برای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت دیرکرد احتمالی، خریدارساختمان بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. یکی از مناسب ترین ضمانت اجراهای تعهد پیش فروشنده به تحویل ملک، مشخص کردن خسارت دیرکرد روزانه به نسبت قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود.
- مساحت ملک: در صورتی که متراژ واحد تعیین‌شده بر اساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد محاسبه میشود. اگر متراژ واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، طرفین قرارداد نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، صرفا خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.
- بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، انجام بیمه مسئولیت خود در قبال خسارات احتمالی است که ممکن است از نواقص و عیب بنا یا معایب تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص دیگر اتفاق بیفتد. در هر حال اگر خسارات وارد شده بیشتر از مبلغِ پرداختیِ بیمه گرباشد، پیش‌فروشنده ضامن و مسئول مابه‌التفاوت بوده و باید خسارت را شخصا پرداخت کند.
- معرفی داور: از دیگر موارد مهم در قرارداد پیش‌فروش، بحث حل و فصل خصومت و اختلافات توسط مرجع داوری یا دادگستری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داورمرضی الطرفین است که طرفین بر آن رضایت دارند، و اگر نتوانستند براین موضوع توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی میشود. در صورت نیاز طرفین می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز بهره مند گردند.
- انتقال سند: پس از اتمام فعالیت ساختمانی در مهلت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندسین ناظر و دریافت تمامی مطالبات، پیش‌خریدار با ارائه مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، می‌تواند درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را داشته باشد. چنان‌چه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، دفترخانه راسا به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام میکند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند.
نکات پیش خرید ملک:
- اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. زیرا در صورتی که مشخص شود که ملک در رهن قرار دارد، اولا تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، ثانیا از قیمت مورد معامله مبلغی معادل بدهی بانکی طرف را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
- کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.
- کسب اطلاع از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن توجهی نمیکنند. بی اعتنایی به صلاحیت شرکت‌ها و تحت تاثیر تبلیغات کاذب قرار گرفتن، اشتباهی است که خریداران املاک نه فقط در ایران که بعضا در خارج از کشور نیز مرتکب آن می‌شوند و سرمایه های خود را از دست می‌دهند.
- خریدار باید در بدو امر از تعداد کل واحدهای ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده اطلاع داشته و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر نصف بیشتر واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در بسیاری از مواقع، سازنده هایی که اغلب واحدهای خود را قبل از ساخت پیش فروش کرده‌اند، آن‌چنان رغبتی به انجام تمامی تعهداتشان ندارند.
- نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در بنگاه های املاک تنظیم میشود، به تنهایی اعتباری نداشته و پیش‌فروشنده موظف به تنظیم قرارداد پیش فروش رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام کار است.
- اگر فروشنده در اواسط پروژه، کار را رها کند یا نقایص ومشکلاتی در اجرای آن داشته باشد، خریداران می‌توانند با مراجعه به مرجع قضایی تقاضای صدور حکم محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بنمایند.
شما می توانید سایر مقالات ما در این خصوص را، در پایگاه خبری یاسا دنبال نمایید.