یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض است. زمانی این جرم صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است. به زبان ساده معامله معارض به این شکل است که یک نفر بعد از اینکه مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادی به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را مالک جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهد. در قوانین ما یک معارض دیگر نیز وجود دارد که اسناد معارض نامیده می‌شود. در ادامه با این دو معارض بیشتر آشنا می‌شوید.
معامله معارض
یکی از انواع جرایمی که رسانه‌ای می‌شود فروش یک مال مانند اتومبیل یا خانه به چند نفر است که معمولا در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود؛ اما در دادگاه، فردی که مرتکب این تخلف شده است به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است. درباره معامله معارض باید بدانید که در این معامله همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و سایر معامله‌ها غیرقانونی تشخیص داده می‌شود. به عبارتی در معامله‌های بعدی به این دلیل که از فروشنده به واسطه فروش مالش به نفر اول، سلب مالکیت شده است، سایر معامله‌ها غیرقانونی می‌شود. بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است نیز اعتبار قانونی ندارد. اما نکته مهم آنکه طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، معامله اول، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد.
درباره اسناد معارض
لازم به توضیح است که معامله معارض نباید با اسناد مالکیت معارض موضوع بند 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض (که رسیدگی ابتدایی آن به عهده هیات نظارت اداره ثبت است)، اشتباه شود، بدین شرح که به علت بیدقتی بعضی از کارمندان، اشتباهاتی در عملیات ثبتی رخ میدهد که خود باعث افزایش حجم کار ادارات ثبت و موجب بروز مشکلاتی برای مالکان می‌شود. به عبارتی مالکی که پس از مدتها اتلاف وقت، موفق به دریافت سند مالکیت شده است بعد از مدتی خود یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباهی در سند می‌شوند که مالک سند باید نسبت به اصلاح سند مالکیت ملک اقدام کند و در این میان احتمال ابطال سند در مرجع قضایی نیز وجود دارد.
بد نیست بدانید که سند مالکیت معارض بدین ترتیب تعریف می‌شود: سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد؛ به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده است وجود خارجی ندارد و همان است که در سند مالکیت مقدم‌الصدور قید شده است یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند، سند مالکیت مؤخر‌الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم‌الصدور را معارض گویند و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به‌عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‌شود.
تکالیف ثبتی
در این باره ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ و گزارش امر را برای اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال کنند. البته ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود یا اینکه دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد به این ترتیب پس از اطلاع، نماینده و نقشه بردار ثبت به محل وقوع ملک می‌رود و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاکهای مجاور، نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی را مشخص می‌کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به تعارض اسناد
این مامور باید جریان را به اداره کل ثبت استان برای طرح در هیأت نظارت ارسال کند چون رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن باشد، برعهده هیأت نظارت است. رأی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است و وقتی رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد، واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذینفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق و چنانچه ظرف این مدت به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد، رأی را اجرا می‌کند.
پیگیری اعتراض به رای هیات نظارت
البته در صورت دریافت اعتراض در مدت 20 روز سوابق موضوع به شورای عالی ثبت ارسال می‌شود و پس از دریافت رأی، شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‌کند. چنانچه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده است، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام میکنند و ثبت محل، موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‌کند.
چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت 2ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه، گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نکند و در عین حال دارنده سند مالکیت مقدم‌الصدور گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم دارد، اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد. همچنین اگر سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‌کند.
خلیل آسایش
