اجاره مسکن و بررسی نکاتی درباره ی موارد تمدید قرارداد مسکن

تمدید خانه به دوشی

اجاره مسکن : در این مقاله ماجرای تمدیداجاره مسکن و عقدی را که میان مالک و مستاجر منعقد می‌‌شود بررسی می‌کنیم. اتفاقی به ظاهر ساده که قوانین زیادی در خصوص آن وجود دارد اما اکثراً یک پای ماجرا لنگ می‌شود و کار به دعوا و گاهی هم ضایع شدن حقی یکی از طرفین ختم می‌شود.

پایان زمان قرارداد اجاره

اصولا زمان اجاره‌ای که در قرارداد اجاره درج می‌شود یک سال است، این رویه در برخی از موارد با توافق طر‌ف‌های قرارداد تغییر می‌کند و از یک ماه تا چند سال افزایش می‌یابد در این میان موردی ثابت و کلی وجود دارد و این است که با پایان یافتن زمان اجاره، به خودی خود، قرارداد میان مالک و مستاجر فسخ می‌شود و اگر هر یک از دو طرف معامله قصد تمدید دارند باز هم باید پای قرارداد جدید بنشینند، زیرا مستأجر برای مدت زمان معینی، مالک منافع جایی که اجاره مسکن کرده است،‎ می‎شود و با پایان‎یافتن عقد، وی هیچ‎گونه حقی بر چیز یا جایی که اجاره کرده است، ندارد. به‌طورکلی می‎توان گفت که با انقضای مدت عقد، رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر تمام می‌شود.

در این باره می‌توان از‌ماده 494 قانون مدنی نام برد. دراین ماده آمده است: «عقد اجاره، به محض انقضای مدت برطرف می‎شود. اگر پس از انقضای مدت، مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای این مدت مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.»

مواردی برای تمدید قرارداد و اجاره مسکن

قدیم‌ها مردم آنقدر هم سخت نمی‌گرفتند و تا مالک یا مستاجر تمایلی به ترک محل اجاره مسکن از خود نشان نمی‌دادند، کسی به کسی کار نداشت اما امروز و برابر قانون مدنی و احتمالا به خاطر مشکلاتی که در این میان ایجاد شده است، با پایان یافتن مدت اجاره، مواردی باید رعایت شود تا در آینده مشکلاتی بروز نکند. بنابراین قانون‌گذار ایران عقد اجاره را به محض انقضای مدت آن پایان گرفته تلقی می‌کند، البته امکان تجدید آن وجود دارد که آن را نیز وابسته به رضایت طرفین، قرار داده است و البته عقد قرارداد مجدد. در قانون به این نکته نیز تاکید شده است که هیچ یک از طرف‌های قرارداد نمی‎توانند بدون رضایت دیگری، وی را مجبور به تجدید یا تمدید قرارداداجاره کنند.

وقتی پای معاملات ملکی به میان می‌آید

یکی از مراکزی که قرارداد اجاره مسکن در آن منعقد می‌شود، بنگاه‌های معاملات ملکی هستند؛ اسنادی که در این مراکز تهیه می‌شود را اسناد عادی می‌گویند و از درجه اعتبار قابل قبولی در محاکم قضایی برخوردارند. اگر برای تنظیم یا تمدید قرارداد اجاره راهی این مراکز شده‌اید لازم است نکاتی را به خاطر داشته باشد. نخست اینکه امضای قرارداد در بنگاهی معتبر است که حتما مجوز اتحادیه را داشته باشد. لازم هم نیست از مالک بنگاه، درخواست مجوز کنید، او اگر این مدرک را داشته باشد، آن را روی دیوار، جایی که به چشم بیاید نصب می‌کند. اگر می‌خواهید ملکی را وکالتی اجاره کنید مطمئن شوید که با وکالت‌نامه رسمی پای معامله و قرارداد نشسته‌‌اید همچنین صاحب بنگاه باید امضای طرف معامله را تأیید کند. مورد آخر هم این است که باید میزان پولی که واسطه، رابطه یا مسئول بنگاه برای واسطه‌گری دریافت می‌کند در قولنامه آورده شود، در زیر این مطلب باید درج شود که این دریافت به چه صورتی و در چه زمانی بوده است. این را نیز بدانید که هزینه‌هایی برای واسطه‌گری پرداخت می‌شود کاملا توافقی است.

تمدید شفاهی قرارداد اجاره

همانطور که گفته شد قرارداد میان مالک و مستاجر باید به صورت مکتوب منعقد شود اما در این رابطه گاهی طرف‌های قرارداد به صورت شفاهی اقدام به تمدید قراردادمی‌کنند. چند نکته مهم درباره تمدید اجاره به صورت شفاهی وجود دارد که باید رعایت شود. به عبارتی اگر مالک و مستاجر به این نتیجه برسند که برای تمدید زمان اجاره، نمی‌خواهند به بنگاه معاملات ملکی یا دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند، باید مواردی را مد نظر قرار داشته باشند تا در صورت بروز مشکل، کار خیلی گره نخورد. در قدم اول خیلی لازم نیست کار را سخت کنند و کافی است روی یک برگ کاغذ مواردی را که می‌خواهند قید کنند. ضمن آنکه دراین برگه باید مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد؛ مالک و مستاجر آن را امضا کنند و البته این برگه باید در دو نسخه تهیه شود. اما برای مهر و موم آن و اینکه این سند غیررسمی در صورت بروز مشکل قابل طرح در مراجع قضایی باشد، باید حتما دونفر به عنوان شاهد معتبر نیز زیر آن را امضا کنند. به یاد داشته باشید در این مورد، اگر دعوایی میان مالک و مستاجر ایجاد شود، به داوری ارجاع خواهد شد.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند

گاهی نیز پیش می‌آید که با پایان مدت اجاره، مستاجر ملک را تخلیه نمی‌کند در این مورد نیز می‌توان به ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 اشاره کرد. برابر این قانون پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای مالک یا قائم‎مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره انجام می‌شود.

اگر قرارداد میان مالک و مستاجر سند رسمی باشد به دستور دوایر اجرای ثبت و اگر سند عادی باشد هم بعد از تقدیم دادخواست و به دستور مقام قضایی، مستاجر یک هفته وقت دارد ملک را تخلیه کند. ماده 494 قانون مدنی نیز به این مورد توجه کرده است و برابر این ماده، قرارداد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می‎شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر، ملک اجاره شده را بدون اجازه مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، مالک برای این مدت می‌تواندن اجرت‎المثل دریافت کند.

محسن نامی