قیمت روز ملک و امکان مطالبه آن در دعاوی

گاه پرسیده می شود که ملکی به فروش رفته، چند سال است که خریدار بخشی از ثمن را نگه داشته وپرداخت نمی کند، آیا می‌توان قیمت روز ملک را اخذ کرد؟ پاسخ، منفی است چون قانونگذار منشأ شروع خسارت تاخیر تادیه از مدیون را تاریخ تقدیم اظهارنامه یا دادخواست دانسته ومطابق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی به این امر پرداخته است و راهکار دیگری هم که حق فروشنده را به او برساند، وجود ندارد.

اغلب فروشنده مدعی است که به‌عنوان مثال 10 میلیون تومان پول آپارتمانم باقی مانده وخریدار پرداخت نمی‌کند و من در 15 سال پیش می‌توانستم با این پول به عنوان مثال ۲۰ متر آپارتمان بیشتر بخرم ولی حالا این مبلغ ، پول یک متر از آن‌است، در این حالت متاسفانه قانونگذار راهکار دیگری برای وصول قیمت روز آن تعیین نکرده است.

ولی چنانچه با رعایت ماده ۵۲۲ مذکور مراتب طی اظهارنامه درخواست می شد، این اظهارنامه مبنای محاسبه خسارت تاخیر تادیه براساس شاخص اعلامی بانک مرکزی می شد وشما می‌توانستید علاوه بر اصل پول خسارت آن را نیز دریافت کنید.

وقوع کلاهبرداری

اما در خصوص جرم کلاهبرداری، زمانی که کلاهبرداری محرز می‌شود، دعوایی وجود دارد به نام دعوی مطالبه ضرر و زیان ناشی از جرم که اغلب، قضات در این گونه موارد با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، ضرر و زیان ناشی از جرم را بر مبنای قیمت روز ملک محاسبه و حکم صادر می کند گرچه نظرات مخالف این امر نیز وجود دارد.

در مورد مطالبه قیمت روز ملک ، فلسفه قانونگذاری این است که قانونگذار اصل را بر عدم تمایل مدعی مذکور در مطالبه خسارت نسبت به زمان مورد نظر می‌داند و می گوید اگر شخص، مدعی بود از همان زمان ابتدایی مواجهه با این امر مطالبه می کرد و در صورت عدم مطالبه، یعنی از این حق صرف‌نظر کرده است و به‌ همین دلیل آن را قابل مطالبه نمی‌داند .

بنابراین چنانچه طلبی از کسی داریم چه ناشی از فروش ملک باشد و چه ناشی از هر رابطه قراردادی ، چک یا سفته، با این تصور که هر وقت بخواهیم به قیمت روز ملک مطالبه می کنیم تصور اشتباهی بوده و صحیح نیست و راهکار درست آن این است که حداقل نسبت به ارسال اظهارنامه به طرف مقابل اقدام تا مشمول خسارت مورد نظر قانون شود. این خسارت که همان خسارت تاخیر تادیه براساس شاخص اعلامی بانک مرکزی است، نرخ آن هر ساله اعلام می‌شود و تا حدودی طلب شما را پوشش می‌دهد .

وجه الترام در خسارت وارده از قیمت روز ملک

البته راهکار دیگری که می‌توان برای خسارت وارده ناشی از تغییر زمان و یا نرخ تورم در نظر گرفت این است که در مواجهه با چنین تاخیری از سوی بدهکار، با نوشتن توافقی خساراتی را معین کرد مثل اینکه قرار بگذاریم اگر ظرف ۶ ماه پرداخت نشد معادل یا درصدی از این بدهی به‌عنوان خسارت تعیین شود. از این خسارت در قانون تحت عنوان وجه التزام یاد شده و حتی صراحت دارد که اگر طرفین، مبلغ خاصی را برای وجه التزام تعیین کنند قاضی نمی‌تواند به کمتر یا بیشتر حکم دهد و یا اینکه شرط کنند به ازای هر روز تاخیر، فلان مبلغ به اصل بدهی اضافه شود یا هر توافق دیگری می‌تواند میان طلبکار و بدهکار صورت گیرد. در این صورت به هر اندازه که زمان سپری شود خسارت به اصل مبلغ اضافه شده و حق طلبکار محفوظ خواهد ماند.

از این رو لازم است برای مطالبات احتمالی خود به نحوی مبنا و شروع تعیین خسارت در نظر بگیریم تا در دراز مدت بتوانیم حقوق از دست رفته خودمان را احیا کنیم. آنچه که توجه به آن در وصول مطالبات مهم است اقدام بموقع طلبکار است. دلایلی مثل مدارا کردن به دلیل وجود مناسبت ها، نسبت های فامیلی، علقه های دیگر موجب می شود تا برای وصول مطالبات، زمان بیشتری در نظر گرفته شود ولی باید زمان های مذکور را مدیریت کرد و با کنار گذاشتن برخی مسائل، اقدام به انعقاد توافقنامه یا در صورت عدم همکاری طرف مقابل، حداقل اظهارنامه قانونی ارسال شده و طی آن درخواست اصل و خسارت وجه اعلام شود.

علیرضا فلاح