بنگاه یا دفاتر اسناد، مسئله این است!

قانون «تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» مشتمل بر 8 ماده و یک تبصره که در تاریخ 24/5/1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، حاصل تلاش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران بود.
بعضی از اهداف این قانون را می‌توان حذف استعلامات زاید در تنظیم اسناد، رفع تکالیف بی‌شمار از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم و تنسیق روابط متقابل و سه‌جانبه دولت و مردم و دفاتر اسناد رسمی، واگذاشتن وصول مطالبات عمومی به مراجع ذی‌ربط و ترغیب اشخاص به رسمی کردن معاملات و اعمال حقوقی‌شان برشمرد. در واقع، این قانون در پی ایجاد سهولت در تنظیم اسناد مراجعان است، به نحوی که خاطره تلخ عبور از پیچ و خم نظام اداری سنتی برای گرفتن پاسخ استعلامات غیرضروری و بعضاً غیرمرتبط از اذهان متقاضیان ثبت سند زدوده شود. «احمدعلی سیروس» عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران از نتایج و اهمیت این قانون سخن می گوید.

چه الزاماتی در جامعه باعث تصویب «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» شد؟

بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در سال 1357 بر سر راه معاملات رسمی مشکلاتی ایجاد شده بود که نیاز به رفع آنها شدیدا احساس می‌شد. در نهایت، در سال 85 مجلس شورای اسلامی این قانون را تصویب کرد که که باعث حذف بسیاری از استعلامات غیرضروری شد. به عبارت دیگر، به اجبار بسیاری از الزامات بی‌دلیل با هدف ایجاد سهولت انجام معاملات کنار گذاشته شد، چرا که هر معامله‌ای که انجام نشود، احتمال مراجعه مردم به دادگستری و تحمیل هزینه برای حدود 8 تا 10 میلیون هزینه دادرسی به دولت وجود دارد. بنابراین، هدف اصلی این قانون آسان‌تر شدن ثبت رسمی اسناد و کاهش هزینه‌های ناشی از عدم ثبت، از جمله هزینه‌های دادرسی و مانند آنها بود.

موضوع کد رهگیری و داستان‌های مربوط به آن در این میان چیست؟ تکلیف مشاوران املاک چه می‌شود؟

فقط هیات دولت، ریاست‌جمهوری یا معاون اول رئیس‌جمهوری می‌توانند به این قضیه ورود کنند و به بررسی مزایا و معایب طرح کد رهگیری بپردازند. اگر هدف آنها ایجاد یک بانک اطلاعاتی است می‌توان این اطلاعات را در زمان رجوع مردم به وزارت دارایی ایجاد کرد و توسط سیستم مالیاتی به سیستم وارد کرد تا اجباری به تحمیل هزینه بیشتر به مردم و در نهایت، فرار از انجام معاملات در میان نباشد. عده‌ای می‌گویند برداشته شدن این سد و مانع، باعث بیکاری 80 درصد مشاوران املاک می‌شود. پاسخ منطقی به این افراد این است که ما باید از شغل‌های کاذب جلوگیری کنیم، زیرا اقتصاد کشوری که متکی به این‌گونه شغل‌‌ها باشد، قطعا اقتصادی بیمار است. اگر هدف از چنین شغلی گردش پول باشد، ممکن است در کوتاه‌مدت نتایجی داشته باشد، اما وقتی که به صورت یک شغل کاذب به این روند نگریسته شود، نه تنها نتیجه مثبتی ندارد، بلکه اقتصاد کشور را هم دچار سردرگمی می‌کند و موجب می‌شود بسیاری از مشاغلی که در بخش تولید و خدمات فعال بودند به طول کامل تعطیل شوند. بنابراین، در اصل این 80 درصد بیکار نمی‌شوند، بلکه آنها پیشتر مشاغل تولیدی یا خدماتی فعال بودند که تعطیل و به مشاوران املاک تبدیل شدند. اکنون با اجرای رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری، طبیعتا این افراد باید به شغل سابق‌شان بر گردند.

تعطیل مشاغل تولیدی و خدماتی موجب زیان اقتصاد کشور است. با بازگشت این قشر به شغل گذشته خود، دیگر انگیزه کاذب ایجاد نمی‌شود و ما با تعطیل مشاغل دیگر مواجه نمی‌شویم. تعداد بنگاه‌هایی که جواز دارند بیش از 124 هزار مورد است. نباید نگران بیکاری این واحدها باشیم. اگر کسانی برای خرید و فروش عادی به بنگاه‌ها مراجعه کنند، طبیعتا باید هزینه خدمات آنها را نیز بپردازند، اما آن 25 تا 30 درصدی که به بنگاه نرفته‌اند چرا باید بابت کاری که صورت نگرفته است هزینه کنند؟! این کار فقط باعث می‌شود کار مشاوران املاک بچرخد. این مورد جای ایراد است و باعث می‌شود که اقتصاد را بیمار کند.

راهکار پیشنهادی کانون سردفتران و دفتریاران برای رفع این مشکل چیست؟

کانون سردفتران و دفتریاران فقط می‌تواند پیشنهادکننده باشد و همان کاری را که از ابتدا می‌کرده است هم‌اکنون نیز همان را انجام می‌دهد و به دولت پیشنهاد می‌کند که این الزام وزارت دارایی را از میان بردارد.
فرض کنید شخصی که از طریق اگهی ملکش را فروخته است، می‌خواهد از اداره دارایی مفاصاحساب بگیرد تا به دفترخانه برود اما    دارایی به او مفاصاحساب نمی‌دهد. طبق بند ج ماده یک «قانون تسهیل تنظیم اسناد» چنانچه خریدار بدهی را تقبل کند، بدون مفاصاحساب دارایی می‌توان سند را تنظیم کرد. بنابراین بسیاری از کسانی که به دفترخانه می‌روند و از قانون تسهیل استفاده می‌کنند، دلیل‌شان این است که دارایی به آنها مفاصاحساب نمی‌دهد؛ یعنی معاملات انجام می‌شود و در روند کار اخلالی به وجود نمی‌آید. در نهایت، رقمی را پیش شخص امین می‌گذارند تا بعد از انجام معامله پرداخت شود، زیرا بعد از معامله به کد رهگیری نیازی نیست.

وضع دریافت مالیات در معاملات مشاوران املاک و دفترخانه‌ها چگونه است؟

وقتی دفترخانه ارزش معاملاتی را حساب می‌کند، چون 5 درصد ارزش معاملاتی مالیات و نیم درصد ارزش معاملاتی حق‌الثبت است، سردفتر هم مکلف است در صورت نبودن تسویه حساب دارایی، یا خودش یا با کمک کارمند دارایی، ارزش معاملاتی را حساب کند و به این ترتیب می‌توان به حدود مبلغ نقل و انتقال پی ببرد. بدهی‌های مالیاتی غیر از مالیات نقل و انتقال املاک، شامل موارد دیگری هم می‌شود. اگر املاک مسکونی باشد، غیر از مالیات نقل و انتقال مالیات مستغلاتی نیز ممکن است به این ملک تعلق بگیرد، مثل وقتی که ملک دارای مستاجر و بدهی است. البته با توجه به تبصره 11 ماده 53 «قانون مالیات‌های مستقیم» املاک زیر 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در شهرستان‌ها از مالیات مستغلاتی معاف هستند. بنابراین بسیاری از این معاملات مالیات مستغلاتی ندارند. گذشته از این، املاک غیر مسکونی که دارای کاربری تجاری، اداری، تولیدی، خدماتی، بهداشتی، ورزشی و حتی انبار هستند، علاوه بر مالیات مستغلاتی، مشمول مالیات مشاغل، مالیات حقوق کارمندها و مالیات سرقفلی هم می‌شوند.
مالیات سرقفلی هم 2 درصد قیمت سرقفلی است که فروشنده سرقفلی دریافت می‌کند و می‌توان به راحتی آن را محاسبه کرد، اما دغدغه‌ای که خریدار ممکن است داشته باشد مالیات مشاغل، مالیات حقوق کارمندان و مالیات مستغلاتی است. اینها مواردی است که فقط حوزه مالیاتی می‌داند در حالی که می‌تواند حداقل در این خصوص به خریدار کمک کند، زیرا این کار از موارد محرمانه نیست. آنها حتی فروشنده را هم مطلع نمی‌کنند و می‌گویند این کار مستلزم بررسی و تلاش است که نیاز به وقت دارد، حال آنکه حوزه مالیاتی باید همیشه و به صورت برخط بدهی احتمالی هرکس یا هر ملکی را حساب رده و در حال محاسبه باشد تا اگر بدهی وجود دارد، در پرونده منعکس و به طرف ابلاغ شود.

پس می‌توان گفت یکی از دلایل اختیاری شدن ارائه مفاصاحساب در «قانون تسهیل تنظیم اسناد» همین روند بوده است؟

بله همین‌طور است. مجلس شورای اسلامی به دلیل همین مشکل به این قضیه ورود کرد، زیرا حوزه‌های مالیاتی و ادارات سازمان تامین اجتماعی و کسانی که مالیات، عوارض و حقوق دولتی را وصول می‌کنند، برای وصول این رقم تلاش نمی‌کنند و منتظر مراجعه ارباب رجوع می‌شوند.
طبق ماده 217 «قانون مالیات‌های مستقیم» یک درصد مالیات و جرایمی که از سوی حوزه‌های مالیاتی و کسانی که وصول‌کننده مالیات هستند، به عنوان پاداش به خودشان داده می‌شود و این پاداش از مالیات هم معاف است. البته مالیات سرانجام گرفته می‌شود، اما هرچه جرایم بیشتر شود، به نفع حوزه مالیاتی یا وصول‌کننده حقوق دولتی است و باعث می‌شود که حوزه‌های مالیاتی انگیزه‌ای در وصول مالیات نداشته باشند. قانونگذار باید به این ماده توجه می‌کرد، زیرا این روند نه تنها انگیزه مثبتی ایجاد نمی‌کند، بلکه موجب ایجاد انگیزه منفی می‌شود. این قضیه به ضرر دولت و از همه مهم‌تر به ضرر مردم و موجب نارضایتی گسترده در وزارت دارایی می‌شود.

موضوع کد رهگیری خودرو را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

بحث کد رهگیری خودرو را کسانی مطرح کردند که ساختار معاملات خودرو را نمی‌شناختند و می‌خواستند در کنار کد رهگیری املاک مورد استفاده قرار گیرد. البته اتحادیه مشاوران خودرو از این موضوع استقبال کرد، ولی در عمل اجرای این طرح امکان‌پذیر نبود، زیرا حدود 50 تا 55 درصد معاملات خودرو واسطه‌ای است یعنی خریدار ،مصرف کننده نهایی نیست و فقط خرید و فروش می‌شود. این الزام را ایجاد کردند که برای خرید و فروش در بنگاه قولنامه نوشته شود تا کد رهگیری بگیرند و بعد برای تعویض پلاک اقدام کنند. این قضیه بر خلاف روند معاملات املاک بود، زیرا در حدود 10 تا 15 درصد موارد، اشخاص ملکی می‌خرند تا آن را بفروشند یا اجاره دهند. در هر صورت از آن استفاده می‌کنند. اما معاملات خودرو این‌گونه نیست، چون استهلاک آن بیشتر از املاک است وقابل نگهداری برای مدت زیاد نیست.

موضوع مالیات بر معاملات خودرو را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

وزارت دارایی هم به این موضوع توجه کرده است که مالیات نقل و انتقال خودرو حذف شود. دریافت مالیات نقل و انتقال خودرو، اولین بار در سال 59 در شورای انقلاب مطرح و تصویب شد و برای هر سیلندر خودرو ایرانی یک‌هزار تومان و برای خودروهای خارجی دوهزار تومان مالیات نقل وانتقال توسط دفاتراسنادرسمی اخذ شد که به مرور زمان، این رقم‌ها بیشتر شد و دلیل آن را هم گرفتن مالیات از دلالان اعلام کردند تا دلالی حذف شود. در حالی که ماجرا برعکس بود و بیشتر فشار به مصرف‌کننده تحمیل می‌شد. این وضع باعث افزایش قیمت خودرو شد. قیمت‌های گزاف بسیاری از خودروها که شاید ارزش چندانی ندارند، به دلیل مالیات نقل و انتقالی است که هر سال دارایی روی خودروها می‌گذارد. به هر روی، کد رهگیری در مورد معاملات خودرو موفق نبوده است.
مالیات نقل و انتقال خودرو تا پایان سال معتبر است و مجلس شورای اسلامی 2 راه برای آن دارد: یا باید یک قانون جدید به تصویب برساند یا اینکه دوباره یک سال دیگر آن را تمدید کند.

به نظرتان در صورت حذف مالیات نقل و انتقال خودرو، آیا مردم علاقه‌مند می‌شوند که بعد از تعویض پلاک به دفترخانه بروند؟

این موضوع به دفترخانه مربوط نمی‌شود. درست است که مالیات در دفترخانه وصول می‌شود، ولی برای تعویض پلاک به دلیل رقم مالیات، مراجعه‌ای صورت نمی‌گیرد، آن هم با وجود اینکه نیروی انتظامی برخلاف قانون و آیین‌نامه، مالیات نقل و انتقال نمی‌گیرد. دلیل این روند، چرخه زیاد خریدار و فروشنده در این زمینه است. در این چرخه سرانجام یک خریدار نهایی وجود دارد که اصرار به ثبت در دفترخانه دارد و خودرو را بدون تعویض پلاک نمی‌خرد. برای همه این تعویض پلاک‌هایی که صورت می‌گیرد، باید مالیات و حق‌الثبت پرداخت شود؛ یعنی باید فروشنده و خریدارها را پیدا کنند و معامله را انجام بدهند و برای هر معامله یک مالیات نقل و انتقال و یک حق‌الثبت دریافت شود، در حالی که این گونه نیست. اگر تعویض پلاک صورت نگیرد، این تعداد معامله هم نباید انجام شود. بنابراین کسانی که دلال و واسطه هستند، حتی‌المقدور تعویض پلاک هم انجام نمی‌دهند، ولی وقتی مالیاتی در کار نباشد، قضیه فرار مالیاتی هم وجود نخواهد داشت. در این صورت هم تعویض پلاک صورت می‌گیرد و هم به دفترخانه مراجعه می‌کنند، زیرا حق‌الثبت هم خیلی کمتر می‌شود، چرا که حق‌الثبت به قیمتی تعلق می‌گیرد که دارایی روی هر خودرو می‌گذارد.

روشنک‌محمدی