در این مقاله قصد دارم قرارداد بیع و جایگاه مهم آن در نظام حقوقی را بررسی کنم و به جنبه‌های گوناگون این عقد از جمله شرایط تشکیل آن، آثار حقوقی و برخی چالش‌های عملی که ممکن است در حین اجرای بیع پیش بیاید بپردازم. همچنین، تلاش می‌کنم عوامل تأثیرگذار بر صحت و اعتبار قرارداد بیع را در چارچوب قوانین و مقررات موجود تبیین کنم.
مطالعه این مقاله برای افرادی که درگیر معاملات و خرید و فروش اموال منقول یا غیرمنقول هستند، فواید فراوانی دارد؛ زیرا با شناخت دقیق از اصول و شرایط بیع می‌توانند از زیان‌های احتمالی مرتبط با معامله نادرست یا تنظیم قراردادهای ناقص پیشگیری کنند. همچنین، کسانی که در زمینه معاملات تجاری فعالیت دارند، با درک نکات کلیدی این عقد، قادر خواهند بود معاملات خود را با امنیت حقوقی بیشتری انجام دهند.
در پایان، از شما دعوت می‌کنم تا این مقاله را به صورت کامل بخوانید و با دسترسی به مفاهیم و رهنمودهای ارائه شده، با اطمینان بیشتری در مسیر عقد بیع گام بردارید و تا حد ممکن از اختلافات و هزینه‌های غیرضروری در فرآیند خرید و فروش جلوگیری کنید.
آشنایی با قرارداد بیع
قرارداد بیع در حقوق ایران، از اساسی‌ترین عقودی است که مبادلات مالی را سامان می‌بخشد و پایه بسیاری از معاملات تجاری و مدنی را شکل می‌دهد.
این عقد، که در قانون مدنی از ماده ۳۳۸ به بعد مورد تصریح قرار گرفته، عملا سرآغاز تمامی مباحث مرتبط با انتقال مالکیت در روابط حقوقی به‌شمار می‌آید. اهمیت بالای قرارداد بیع به گونه‌ای است که نمی‌توان فضای حقوقی یک جامعه را بدون وجود مقررات روشن درباره خرید و فروش تصور کرد.
از معاملات کلان بازرگانی تا خریدهای روزمره مردم، همگی نوعی بیع محسوب می‌شوند. در ادامه، با تعریف بیع، خصوصیات اصلی آن، انواع گوناگونی که می‌تواند به خود بگیرد و شرایط لازم برای تشکیل صحیح این عقد، آشنا خواهیم شد.
بیع چیست؟
در قانون مدنی ایران، تعریفی نسبتا ساده از بیع ارائه شده است. مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»
این تعریف سه عنصر مهم را در خود جای داده است:
- تملیک: اشاره به انتقال مالکیت دارد؛ یعنی در نتیجه بیع، مالکیت یک مال از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد.
- عین: موضوع بیع باید «عین» باشد، نه منفعت یا حق محض. به بیان دیگر، مال مورد معامله باید قابلیت تملک داشته باشد و در حقوق ایران، غالبا به اموال مادی اطلاق می‌شود (هر چند فروش حقوق عینی نیز در برخی تفسیرها می‌گنجد).
- عوض معلوم: در بیع، خریدار ملزم است در مقابل مال مورد معامله، عوضی را که معمولا پول است، به فروشنده پرداخت کند. باید این عوض معلوم باشد تا عقد دچار ابهام و بطلان نشود.
آنچه از این تعریف برمی‌آید، جدایی آن از سایر عقودی مانند اجاره یا صلح است. در اجاره، منفعت مال برای مدت مشخصی به مستأجر منتقل می‌شود و در صلح ممکن است هدف، فیصله دادن به اختلاف یا پیشگیری از آن باشد. اما در بیع، مالکیت مال منتقل می‌شود و خریدار در ازای آن، مبلغ یا بهای دیگری می‌پردازد.
نکته قابل توجه آن است که بیع در قانون مدنی عقدی است معوض: یعنی هدف از آن تبادل دو عوض است (عین در برابر ثمن)، حال اگر طرفین به قصد رایگان مال را تملیک کنند، دیگر بیع نخواهد بود بلکه نوعی هبه یا عقد مجانی تلقی می‌شود.
ماده ۱۸۳ قانون مدنی نیز که در مقام تعریف عقد به طور عام می‌گوید: «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد.»
طبق این تعریف، بیع نوعی عقد است. نتیجه‌ای که از این نکته به دست می‌آید آن است که همه قواعد عمومی عقود در قانون مدنی (از جمله ماده ۱۹۰ درباره شرایط صحت معاملات) بر بیع نیز حاکم است. به بیان بهتر، در کنار عناصر اختصاصی مثل «عین معیّن» و «عوض معلوم»، شرایط کلی صحت معامله (اهلیت طرفین، قصد و رضایت، مشروعیت جهت معامله و …) نیز باید فراهم باشد. بنابراین، اگر فروشنده اهلیت قانونی نداشته باشد یا معامله در وضعیت اکراه انجام شود، عقد بیع باطل یا غیرنافذ خواهد بود.
خصوصیات عقد بیع
بیع از دیدگاه حقوق ایران ویژگی‌های منحصربه‌فردی دارد که آن را از دیگر عقود معوّض متمایز می‌کند. در ادامه به مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌کنیم:
تملیکی بودن
«تملیکی بودن» عقد بدین معناست که با انشای صحیح عقد، مالکیت مال (مبیع) از فروشنده به خریدار، و مالکیت عوض (ثمن) از خریدار به فروشنده منتقل می‌شود.
برخلاف برخی عقود که پس از انعقاد نیاز به مرحله دیگری برای انتقال مالکیت دارند، در بیع به محض توافق طرفین، نقل‌وانتقال صورت می‌گیرد؛ به شرط آن که مانع قانونی در کار نباشد. با این حال، اگر موضوع بیع عین کلی باشد (مثلا ۱۰۰ کیلوگرم گندم از انبار فروشنده)، تحویل (قبض) باعث تعیین و تملیک می‌شود.
ماده ۳۶۲ قانون مدنی آثار بیع را برمی‌شمارد و می‌گوید: «به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود…»
معوّض بودن
معوّض بودن یکی از بارزترین اوصاف بیع است. در این عقد، خریدار و فروشنده هر دو چیز ارزشمندی را ردوبدل می‌کنند (مال در برابر پول). این ویژگی باعث می‌شود بیع از هبه که عقدی مجانی است یا از اجاره که صرف انتقال منفعت است، تفکیک گردد.
گاه ممکن است ثمن پول نباشد اما ماهیتاً باید چیزی از لحاظ اقتصادی معادل ارزش مبیع باشد (گرچه قانون مدنی ایران به‌طور معمول، ثمن را پول می‌داند).
عینی بودن موضوع بیع
در قانون مدنی ما، موضوع بیع باید «عین» باشد. یعنی فروش منافعی مثل اجاره، یا فروش حقوق اعتباری محض (مانند حق تحجیر یا حق انتفاع) به شکل بیع ممکن نیست؛ هرچند در عمل معامله بر سر این حقوق ممکن است با عقد صلح یا قراردادهای خصوصی دیگر انجام گیرد.
در مواردی مانند انتقال سرقفلی، گرچه در رویه چنین انتقالی را «بیع سرقفلی» می‌نامند، اما از دید فقهی ـ حقوقی ممکن است از جنس صلح یا عقود نامعین باشد.
لازم بودن عقد
بیع از عقود لازم به شمار می‌رود و فروشنده و خریدار نمی‌توانند به یک‌جانبه عقد را فسخ کنند، مگر آنکه در قرارداد به‌طور صریح خیار فسخ قید شده باشد یا قانون خیار خاصی را پیش‌بینی کرده باشد (مانند خیار مجلس، خیار عیب، خیار تدلیس و غیره). مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی: «عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه. عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند.» بیع، همانند اجاره، عقدی لازم است، مگر وجود خیارات قانونی یا قراردادی.
تاثیر خیارات در بیع
خیارات حقی است که قانون یا قرارداد برای فسخ معامله به یک یا دو طرف می‌دهد. در بیع، خیارات متعددی پیش‌بینی شده است؛ مانند خیار مجلس (تا زمانی که طرفین از جلسه معامله جدا نشده‌اند)، خیار حیوان (سه روز پس از معامله در فروش حیوان)، خیار شرط (خریدار یا فروشنده تا مدتی حق فسخ داشته باشند) و خیار عیب (اگر مبیع معیوب باشد).
وجود این خیارات گوناگون، فضای انعطاف‌پذیری در عقد بیع ایجاد می‌کند تا حقوق هر دو طرف حفظ شود.
انواع بیع
قانون مدنی و فقه اسلامی، بیع را به شکل‌های مختلفی تقسیم کرده‌اند. برخی از این تقسیم‌بندی‌ها بر مبنای اوصاف مبیع و ثمن است و برخی دیگر بر اساس اوصاف انعقاد عقد. مهم‌ترین انواع بیع عبارتند از:
- بیع نقد و نسیه: در بیع نقد، ثمن معامله به صورت نقدی ـ آنی پرداخت می‌شود و تحویل مبیع نیز همزمان صورت می‌گیرد. اما در بیع نسیه، پرداخت ثمن به آینده موکول می‌شود. مطابق ماده ۳۴۲ قانون مدنی، اگر موعد پرداخت ثمن مشخص باشد، قرارداد صحیح است و فروشنده می‌تواند پس از آن موعد، طلب خود را مطالبه کند. بیع نسیه خصوصا در معاملات تجاری رواج زیادی دارد؛ مانند خرید کالا با پرداخت اقساطی.
- بیع سلف یا سلم: در بیع سلف (یا سلم)، خریدار کل ثمن را پیشاپیش به فروشنده می‌پردازد و فروشنده متعهد می‌شود مقدار معینی از مال یا کالای معین را در زمان آینده تحویل دهد. شرط مهم در بیع سلف، تعیین دقیق نوع و وصف مبیع، مدت تحویل و سایر اوصاف است تا شبهه غرر پیش نیاید. ماده ۳۴۱ قانون مدنی به بیع سلف اشاره دارد. مثلاً، کارخانه‌داری که نیاز به مواد اولیه دارد، ممکن است پول را از خریدار دریافت کند و متعهد شود سال بعد میزان معینی از محصولش را تحویل دهد.
- بیع نقدی – اعتباری: یکی از انواع رایج معاملات در بازار امروز، شیوه‌ای است که خریدار بخشی از ثمن را نقد می‌پردازد و بخشی را قسط‌بندی می‌کند (نقد و اقساط). از دیدگاه حقوقی، این شکل از معامله بیع نسیه محسوب می‌شود، چرا که قسمتی از ثمن در آینده پرداخت می‌گردد. هرچند می‌توان آن را نوعی «بیع اقساطی» نامید.
- بیع عین کلی و بیع عین شخصی:اگر مبیع عین شخصی باشد، یعنی در عالم خارج به طور دقیقی قابل اشاره باشد (مثلاً خودرو با شماره بدنه خاص)، در لحظه انعقاد عقد، مالکیت منتقل می‌شود. اما در بیع عین کلی که فقط جنس و مقدار آن تعیین می‌شود (مثلا ۵۰۰ کیلوگرم گندم از انبار فروشنده)، تملیک زمانی اتفاق می‌افتد که فردای عقد، مصداق انتخاب و جدا‌سازی شود. این موضوع در ماده ۳۵۰ قانون مدنی منعکس است که بیع باید بر مال معین واقع شود. اگر مال کلی است، با توصیف مشخص می‌شود.
- بیع فضولی: بیعی است که فروشنده بدون داشتن مالکیت یا نمایندگی مالک، مال متعلق به دیگری را بفروشد. این بیع غیرنافذ است و تا زمانی که مالک یا صاحب حق آن را اجازه نکند، اثری بر آن مترتب نمی‌شود. این حالت می‌تواند در شرایطی پیش آید که شخصی مال غیر را به‌اشتباه یا با علم بر عدم مالکیت اما به نفع مالک، بفروشد. ماده ۲۴۷ قانون مدنی احکام عقد فضولی را بیان کرده است.
- بیع شرط: در بیع شرط، خریدار مال را می‌خرد اما فروشنده در قرارداد برای خود شرط می‌کند که اگر ظرف مدت معینی (مثلا شش ماه) تمام یا بخشی از ثمن را پس دهد، بتواند مال را پس بگیرد. این نوع معامله در عمل نقش وثیقه‌ای دارد. ماده ۴۵۸ قانون مدنی بیان می‌کند که چنین بیعی از عقودی است که باعث انتقال ملکیت می‌شود، ولی فروشنده با داشتن اختیار فسخ می‌تواند معامله را برگرداند.
- بیع معاطاتی: بیع معاطاتی به بیعی گفته می‌شود که بدون بیان صیغه خاص (مثلا «بعتُ و اشتریتُ») فقط با دادوستد و قصد درونی طرفین منعقد می‌گردد. مثلا خرید نان از نانوایی بدون گفتن صیغه. در فقه اسلامی و حقوق ایران، اصل بر صحت بیع معاطاتی است، مشروط بر اینکه شروط اساسی قرارداد (قصد و رضایت، اهلیت، موضوع معین و مشروعیت جهت) وجود داشته باشد.
شرایط تشکیل عقد بیع
همانگونه که هر عقدی در حقوق ایران باید از شرایط عمومی ماده ۱۹۰ قانون مدنی پیروی کند (قصد، رضایت، اهلیت، موضوع معین و جهت مشروع)، بیع نیز مستثنا نیست. اما به دلیل ماهیت ویژه بیع، برخی شرایط اضافی وجود دارد که در ادامه بررسی می‌شوند.
در بیع، همانند سایر عقود، دو عنصر قصد و رضایت ضروری است. اگر فروشنده یا خریدار عمداً قصد نداشته باشد یا رضایت وی مخدوش شده باشد (مثلاً اکراه)، عقد از نظر حقوقی باطل یا غیرنافذ خواهد بود. ماده ۱۹۹ قانون مدنی تأکید دارد که قصد در عقود باید جدی باشد، و ماده ۲۰۳ بیان می‌کند معامله اکراهی غیرنافذ است و با رضایت بعدی ممکن است تنفیذ شود.
اهلیت به معنای توانایی قانونی شخص برای انجام اعمال حقوقی است. در معامله بیع، هم فروشنده باید اهلیت تصرف در مالش را داشته باشد و هم خریدار برای پذیرش تعهد مالی (پرداخت ثمن) اهلیت داشته باشد. صغار، مجانین و سفها از اهلیت کامل برخوردار نیستند؛ مگر با مداخله ولی یا قیم طبق مقررات قانونی.
مال مورد فروش باید مشخص باشد و ابهامی که موجب غرر شود، در آن نباشد. مطابق ماده ۳۴۲ قانون مدنی: «در صورت کلی بودن مبیع، باید جنس، وصف و مقدار آن معلوم باشد وگرنه معامله باطل است.»
این نکته مانع از بروز اختلاف بر سر مصادیق کلی می‌شود. همچنین، مال باید قابل فروش و دارای ارزش اقتصادی باشد؛ اگر موضوع معامله چیزی باشد که قانوناً فروش آن ممنوع است (مانند اموال عمومی یا اشیای حرام)، عقد باطل خواهد بود.
اگرچه این شرط در ماده ۱۹۰ به‌عنوان یک قاعده کلی آمده، در خصوص بیع هم مصداق دارد. یعنی هدف یا انگیزه نامشروع برای فروش یک مال می‌تواند باعث تزلزل معامله شود. مثلاً اگر کسی مالی را صرفاً برای ارتکاب جرم خاصی بخرد، ممکن است بحث‌های مربوط به مشروعیت جهت معامله مطرح شود. بااین‌حال، در حقوق ایران اغلب انگیزه و هدف شخصی خیلی در بیع بررسی نمی‌شود مگر به‌طور صریح در قرارداد ذکر شده باشد یا به نظم عمومی لطمه بزند.
قیمت (ثمن) باید کاملا معین باشد یا دست‌کم روش تعیین آن مشخص شود. مثلاً طرفین می‌توانند بگویند «طبق نرخ روز بازار در زمان تحویل»، اما باید شاخص معینی وجود داشته باشد. اگر ثمن مجهول یا نامعلوم باشد، عقد باطل خواهد بود. ماده ۳۴۳ قانون مدنی در این‌باره می‌گوید: «مبهم بودن قیمت موجب بطلان بیع است … مگر به نحوی که برطرف شود.»
همچنین، موضوع ربا نباید پیش بیاید: فروش مال به قیمتی بالاتر از عرف در نسیه تا حدی مجاز است، اما اگر از حد متعارف عبور کند و عنصر بهره ربوی داشته باشد، ممکن است باطل تلقی شود.
با اینکه قانون مدنی تصریح مستقیمی ندارد که روش تسلیم چگونه باشد، اما به استناد قواعد عمومی، بهتر است طرفین برای رفع اختلاف، زمان و مکان و روش تحویل مال را در قرارداد مشخص کنند.
ماده ۳۶۹ قانون مدنی از تسلیم مال صحبت کرده و بیان می‌کند که فروشنده باید ملک را در وضعیتی تسلیم کند که خریدار بتواند استفاده متعارف از آن ببرد. اگر طرفین درباره حمل‌ونقل یا تحویل در محل خاصی توافق نکنند، همان عرف محل یا عرف بازار حاکم می‌شود.
گاهی برخی قوانین آمره معاملات خاصی را ممنوع می‌کنند. برای نمونه، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، نقل و انتقال املاک ثبت شده باید در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد؛ بنابراین فروش زمین یا ملکی که در محدوده قانون ثبت است، بدون تشریفات ثبتی منجر به ایجاد دعوای حقوقی می‌شود. هر چند چنین معامله‌ای از حیث مدنی ممکن است فضولی یا غیرقابل استناد علیه ثالث باشد.
ارکان قرارداد بیع
جستجو در قوانین و مطالعه فقه اسلامی نشان می‌دهد که عقد بیع برای شکل گرفتن و معتبر شناخته شدن، نیازمند چهار رکن اساسی است: بایع، مبیع، خریدار و ثمن.
بایع، فروشنده‌ای است که مالکیت یا اختیار فروش مال را دارد و قصد انتقال آن را به دیگری دارد. مبیع، عین معیّنی است که قابلیت نقل و انتقال دارد و باید از جهات مختلف مشخص و معلوم باشد. خریدار، شخصی است که در برابر دریافت مال، پرداخت بهای آن را بر عهده می‌گیرد و باید به لحاظ قانونی اهلیت داشته باشد. ثمن نیز بهایی است که عموما وجه نقد محسوب می‌شود، اما ممکن است در مواردی بر سر عوض دیگر هم توافق شود، مشروط بر اینکه مشخص و عاری از ابهام باشد.
از دیدگاه قانون مدنی، تعادل و تعامل این چهار رکن، اساس تشکیل یک عقد بیع صحیح را فراهم می‌سازد و هرگونه نقص یا خللی در هر کدام می‌تواند بر اعتبار یا اجرای بیع اثرگذار باشد.
بایع
جایگاه بایع در قرارداد بیع همواره همراه با وظیفه‌ای مهم یعنی انتقال مالکیت مال به خریدار است. بایع باید خود صاحب مال باشد یا از طرف مالک، اختیار فروش داشته باشد.
اگر کسی بدون اذن مالک، مال او را بفروشد، چنین معامله‌ای فضولی بوده و تا زمانی که مالک آن را نپذیرد، فاقد ارزش حقوقی قطعی است. ضمن آن که بایع باید شرایط صحت معامله را نیز رعایت کند.
در این راستا، اهلیت کامل اهمیت به‌سزایی دارد و در صورت عدم برخورداری فروشنده از شرایطی نظیر بلوغ، عقل و رشد، عقد بیع ممکن است باطل یا غیرنافذ اعلام شود. بایع همچنین موظف است مال را مطابق اوصافی که در قرارداد ذکر شده یا عرف متعارف میان طرفین است، به خریدار تحویل دهد.
قانونگذار با پیش‌بینی خیاراتی چون خیار عیب، خیار تدلیس یا خیار تاخیر در تسلیم، از خریدار در برابر اقدامات خلاف واقع یا تأخیرهای ناموجه فروشنده حمایت می‌کند. بایع نمی‌تواند عقد بیع را به بهانه‌های غیرمعقول یک‌جانبه فسخ کند، چراکه بیع از عقود لازم است و در صورت عدم وجود خیارات معتبر، ملزم به اجرای مفاد قرارداد خواهد بود.
مبیع
مبیع رکن اصلی موضوع قرارداد است و باید عین معیّن یا کلی در ذمه باشد، بدین معنا که قانون مدنی در مواردی مانند ماده ۳۵۰ تصریح می‌کند که بیع باید بر مال معیّن واقع شود یا اگر مال کلی است، نوع و مقدار آن به طور روشن تعریف گردد.
مبیع باید جنبه مالی داشته باشد و نقل و انتقال آن از نظر شرعی و قانونی مجاز باشد. به این ترتیب، اموالی که قانون، تملک یا معامله بر آن‌ها را منع کرده است، از شمول بیع خارج هستند. در عین حال، اگر مال مورد نظر دچار ابهام باشد و قابلیت اشاره مشخص نداشته باشد، بیع باطل تلقی می‌شود. سرنوشت تسلیم مبیع پس از انعقاد عقد نیز اهمیت دارد، به‌ویژه وقتی مال کلی است.
در چنین مواردی، فروشنده با جدا کردن و تسلیم مال، وظیفه خود را تکمیل می‌کند. اگر مبیع عیب یا نقصی داشته باشد که خریدار از آن مطلع نباشد، خریدار حق فسخ یا مطالبه تفاوت قیمت را خواهد داشت. مبیع همچنین می‌تواند بر اساس توافق، در مکان و زمان مشخصی تحویل شود و اگر فروشنده در تحویل مال دچار تاخیر شود، ممکن است خریدار از خیار فسخ یا خسارت تاخیر استفاده کند.
از این رو، شناسایی و تعریف دقیق مبیع پیش از انعقاد بیع، رکن بنیادینی برای جلوگیری از غرر و مشکلات حقوقی بعدی محسوب می‌شود.
خریدار
خریدار شخصی است که در عقد بیع پرداخت ثمن را بر عهده می‌گیرد و با هدف دستیابی به مال موردنظر (مبیع)، وارد معامله می‌شود.
نقش او صرفا محدود به پرداخت پول نیست؛ چرا که تعهداتی مثل تحویل گرفتن مال در موعد مقرر، پرداخت به موقع اقساط (در موارد بیع نسیه یا اقساطی) و همکاری با فروشنده برای تکمیل تشریفات نقل و انتقال نیز بر عهده اوست.
خریدار هم، مطابق قواعد عمومی قانون مدنی، نیاز به اهلیت قانونی دارد. اگر این شخص صغیر یا سفیه باشد، قرارداد در معرض عدم نفوذ یا بطلان قرار می‌گیرد. از طرف دیگر، اگر خریدار با وجود توانایی مالی از پرداخت ثمن خودداری کند، فروشنده راهکارهایی نظیر اقامه دعوا برای دریافت طلب یا حتی فسخ معامله با استناد به خیار تفلیس یا خیار حق حبس در اختیار دارد.
توجه به این مسئله مهم است که خریدار در قانون مدنی از لحظه صحت عقد، مالک مبیع می‌شود، اما برای استفاده کامل از آن، تحویل مبیع و رفع موانع حقوقی مانند استعلام‌ها یا ثبت نقل و انتقال ضروری خواهد بود. خریدار در صورت مشاهده مواردی چون عیب یا تدلیس یا حتی اختلاف فاحش بین مبیع و اوصافی که در قرارداد اعلام شده، می‌تواند با استفاده از خیارات قانونی، معامله را فسخ نماید یا به اصلاح شرایط بپردازد.
در معاملات کلی، زمانی که مبیع به شکل خاصی گزینش نشده باشد، خریدار می‌تواند در چارچوب مقررات مربوطه، مشخص کردن دقیق کالای مورد نظر را از فروشنده درخواست کند.
ثمن
ثمن رکن مهم دیگری در قرارداد بیع است که بیانگر عوض تعیین‌شده در برابر دریافت مبیع است. در اکثر موارد ثمن پول نقد است، ولی قانون مدنی صریحا محدودیتی درباره شکل ثمن قائل نشده؛ بنابراین می‌توان فروش کالا در برابر دریافت کالایی دیگر را نیز نوعی بیع دانست، گرچه در عمل شبیه به مبادله یا معاوضه خواهد بود.
مهم‌ترین ویژگی ثمن آن است که باید معین و معلوم باشد تا معامله دچار ابهام و غرر نشود. اگر بهای کالایی در لحظه عقد مشخص نباشد و سازوکار تعیین آن نیز در قرارداد ذکر نشده باشد، قرارداد باطل است.
با این حال، چنانچه طرفین روش سنجش قیمت را دقیقا مشخص کنند، ابهامی پیش نخواهد آمد. مثلا اگر توافق شود قیمت بر اساس نرخ روز بازار یک کالای مشخص در تاریخ تحویل تعیین شود و این امر شفاف باشد، عقد معتبر تلقی خواهد شد.
از نظر زمان پرداخت نیز ثمن می‌تواند حال باشد، یعنی به محض انعقاد عقد پرداخت شود، یا موجل باشد که پرداخت را به آینده موکول می‌کند و شکل بیع نسیه یا اقساطی پدید می‌آورد.
در مواردی که اختلاف بر سر پرداخت به موقع اقساط ثمن رخ می‌دهد، فروشنده قادر خواهد بود با استناد به شروط قراردادی یا قواعد عمومی دادرسی، حق خود را مطالبه کند. همچنین در بیع با ثمن خارجی یا ارزی، طرفین باید دقیقاً نرخ ارز، شیوه تسعیر و نحوه پرداخت را روشن کنند تا معامله دچار مشکلات حقوقی نشود.
هر یک از ارکان اصلی بیع، با اهداف خاصی در قانون مدنی تثبیت شده است. بایع با قصد انتقال مالکیت وارد معامله می‌شود و در ازای آن، مبلغ معینی از خریدار دریافت می‌کند. مبیع خود عین معین یا کلی در ذمه است که باید قابلیت تملک و نقل و انتقال داشته باشد و شرایطی نظیر عدم غرر و روشن بودن اوصاف را رعایت کند.
خریدار در سوی دیگر معامله، با پذیرش شرایط بیع تعهد به پرداخت ثمن دارد و باید قوانین مربوط به فسخ، پرداخت اقساط و دریافت مبیع را بشناسد.
در نهایت، ثمن که بیانگر ارزش اقتصادی مبیع است، با معین بودن یا داشتن روش تعیین مشخص، نقش تأمین هزینه معامله را ایفا می‌کند. تعامل دقیق این ارکان سبب می‌شود عقد بیع قوام یابد و از هر نوع خلل یا بطلانی که ممکن است ناشی از شرایط نادرست باشد، دور بماند.
قوانین ایران، چه در سطح قانون مدنی و چه در سطح آیین دادرسی و آرای قضایی، از بیع به‌عنوان یکی از عقود مهم حمایت کرده‌اند و قواعد متعددی برای تضمین سلامت و شفافیت آن وضع کرده‌اند. از آنجا که بیع در دنیای امروز گستره فراوانی دارد و متناسب با پیشرفت‌های اقتصادی و تجاری نیز شکل می‌گیرد، توجه به جزئیاتی همچون ثبت رسمی معاملاتی مانند نقل و انتقال املاک، شفاف‌سازی نرخ ارز و عنوان کالای کلی در معاملات عمده اهمیت دوچندانی پیدا کرده است.
درک نقش و جایگاه هر یک از ارکان بیع برای فروشندگان، خریداران، حقوقدانان و حتی قضات ضروری است و می‌تواند مانع از شکل‌گیری دعاوی پیچیده در آینده شود.
مراحل انجام قرارداد بیع
مراحل انجام بیع از دیدگاه حقوق ایران، فرایندی است که از نخستین توافق میان فروشنده و خریدار درباره مال مورد نظر و بهای آن آغاز می‌شود و با تکمیل اسناد نقل و انتقال یا تحویل مبیع پایان می‌یابد.
در آغاز، طرفین پیرامون موضوع معامله و خصوصیات آن به تفاهم می‌رسند و فروشنده متعهد می‌شود اطلاعات و مدارک ضروری را درباره مالکیت یا ویژگی‌های مال ارائه دهد. خریدار نیز با توجه به سابقه یا وصفی که از سوی فروشنده بیان می‌شود، تصمیم می‌گیرد وارد معامله شود. در این مرحله، حتی اگر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، گفتگوهای شفاهی و بررسی‌های اولیه زمینه‌ساز شکل‌گیری توافق بعدی است و معمولا خریدار از اعتبار اسناد فروشنده، وضعیت توقیف احتمالی یا رهن بودن مال اطمینان حاصل می‌کند.
علاوه بر این، در بعضی معاملات، کارشناس رسمی یا یک وکیل حقوقی به کار گرفته می‌شود تا جوانب مختلف از جمله ارزش‌گذاری مال، بررسی وضع ثبتی و حقوقی یا وجود بدهی بانکی و عوارض قانونی را ارزیابی کند.
پس از دستیابی به توافق مقدماتی، مرحله تحریر یا تنفیذ پیمان پیش می‌آید که طی آن، شرایط معامله به شکل دقیق تنظیم می‌شود و جنبه‌های حقوقی‌اش واضح می‌گردد. در این فرایند، تعیین اوصاف کامل مبیع، قیمت قطعی آن، روش و زمان پرداخت و نحوه تحویل مال از ارکان اساسی به‌شمار می‌رود و هرگونه اهمال می‌تواند بعدها به بروز اختلاف بینجامد.
بسیاری از معاملات کوچک و روزمره در همین سطح توافق مدون شده و ممکن است طرفین بدون ثبت رسمی، عمل خرید و فروش را تکمیل کنند. اما در معاملات مهم‌تر، اخذ استعلام‌های لازم از ثبت اسناد و املاک، شهرداری یا مراجع دیگر نقش مهمی دارد.
هدف از این اقدامات، حصول اطمینان از صحت مالکیت و موانع احتمالی است که اگر در این مرحله نادیده گرفته شود، عقد بیع می‌تواند به ناچار در دادگاه‌ها با دعوا و طلب خسارت مواجه شود.
تنظیم قرارداد بیع
مراحل تنظیم قرارداد بیع در عمل با نگارش متن مکتوبی شکل می‌گیرد که حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده در آن به تفصیل درج می‌گردد.
در ابتدا باید مشخصات دقیق هویتی دو طرف ذکر شود؛ از جمله نام و نام‌خانوادگی، شماره ملی یا شناسه ثبتی و اگر یکی از طرفین نماینده حقوقی باشد، مدرک نمایندگی یا وکالتنامه معتبر نیز ارائه شود.
سپس، موضوع عقد که همان مبیع است به صورت روشن بیان می‌شود. این توصیف در فروش ملک می‌تواند شامل پلاک ثبتی، نشانی دقیق، مساحت عرصه و اعیانی، ویژگی‌های بنا و در صورت نیاز، نقشه‌های مربوط باشد.
در فروش خودرو، اطلاعاتی همچون مدل، سال ساخت، شماره شاسی و موتور، رنگ و وضعیت بیمه در متن قرارداد قید می‌شود. هرگونه ابهام در این بخش می‌تواند باعث غرر یا نقص در شناسایی مبیع شود که در آینده به بطلان عقد یا مشکلات حقوقی می‌انجامد.
در ادامه، روش پرداخت و مبلغ قطعی ثمن مشخص می‌شود. اینکه آیا مبلغ به‌طور یکجا یا در چند مرحله پرداخت خواهد شد و آیا پرداخت نقدی، چک یا سفته در نظر گرفته شده، از مهم‌ترین بندهای قرارداد به‌شمار می‌رود.
همچنین، اگر قرار است بخشی از پول به صورت پیش‌پرداخت داده شود، باید معلوم گردد در صورت فسخ معامله یا بروز موانع، تکلیف این مبلغ چه خواهد بود. در همین قسمت، بندهای مربوط به خیار فسخ یا حق انصراف نیز گنجانده می‌شود.
برخی قراردادها در عرف بازار بندهای موسوم به خسارت دیرکرد دارند که اگر یکی از طرفین به تعهدات خویش عمل نکرد، برای دیگری جبران خسارت یا حق فسخ را تسهیل کند. این موضوع به خصوص در فروش اقساطی املاک یا خودرو اهمیت پیدا می‌کند. در نهایت، تعیین تاریخ تنظیم قرارداد، امضای دو طرف و احراز شرایطی نظیر اهلیت آن‌ها تکمیل‌کننده این مرحله است.
پس از تدوین بندهای قرارداد، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا دفترخانه‌های رسمی می‌توانند وظیفه ثبت و صدور سند قانونی را بر عهده گیرند.
در معاملات کلان یا زمانی که قانون الزام کرده باشد (مانند انتقال املاک دارای سند رسمی)، ثبت رسمی قرارداد بیع مرحله‌ای حیاتی است که به خریدار امکان استناد در برابر اشخاص ثالث را می‌دهد.
البته در برخی معاملات کوچک یا شخصی، طرفین به عقد غیررسمی اکتفا می‌کنند، اما این تصمیم احتمال بروز مشکلات حقوقی را افزایش می‌دهد. در هر حال، داشتن یک قرارداد مکتوب و شفاف به لحاظ حقوقی سندیت بالاتری دارد و اثبات آن نزد مراجع قضایی آسان‌تر است.
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد بیع
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد بیع بستگی تام به نوع مال مورد معامله دارد و در برخی موارد، تشریفات متعددی لازم است. اگر موضوع بیع ملکی باشد، مهم‌ترین سندی که فروشنده باید ارائه دهد، سند مالکیت رسمی است. همراه با این سند، خریدار نیز باید مدارک هویتی اعم از شناسنامه و کارت ملی خود را تسلیم نماید تا نقل و انتقال قانونا انجام شود.
در صورتی که ملک دارای پایان‌کار از شهرداری یا جواز ساختمان باشد، ارائه این مدارک نیز ضروری است تا خریدار بداند بنا از نظر شهرداری غیرقانونی به‌حساب نمی‌آید یا بدهی معوق ندارد. همچنین، استعلام ثبتی که وضعیت بازداشتی یا رهنی بودن ملک را مشخص می‌کند و مفاصا حساب سازمان‌هایی مانند دارایی و بیمه نقش بزرگی در اعتبار معامله دارند.
برای نمونه، اگر ملکی در رهن بانک باشد و فروشنده بدون فک رهن آن را بفروشد، خریدار ممکن است در تصرف ملک و دریافت سند رسمی نهایی با مشکل مواجه شود.
در بیع خودرو، علاوه بر کارت ملی دو طرف، سند مالکیت سبز خودرو و کارت آن اهمیت ویژه‌ای دارد. همچنین، گواهی بیمه شخص ثالث لازم است که به‌طور معمول فروشنده موظف به تحویل آن است. بعضی خریداران از فروشنده می‌خواهند معاینه فنی معتبر و دفترچه سابقه تعمیرات خودرو را هم ارائه کند تا وضعیت فنی و اصالت اتومبیل تأیید شود.
در پرونده‌های دیگر که کالای صنعتی یا تجاری خاصی فروخته می‌شود، برگه ترخیص گمرک یا فاکتور خرید می‌تواند برای اطمینان از مشروعیت منشأ کالا ضروری باشد. به این ترتیب، بسته به اینکه مبیع کدام گروه از اموال باشد، ممکن است فهرست مدارک نیز گسترده‌تر شود.
در صورتی که نماینده یا وکیل یکی از طرفین در مقام فروشنده یا خریدار عمل می‌کند، باید وکالتنامه رسمی همراه داشته باشد که اجازه انجام بیع را به‌صراحت دربرگیرد. بدون چنین وکالتی یا با وکالتی محدود، معامله با اشکال حقوقی مواجه می‌شود؛ زیرا اصل بر این است که فروشنده باید مالک یا مأذون از سوی مالک باشد. حتی گاهی در نمایندگی‌های شرکتی نیز ارائه مدارکی چون آخرین روزنامه رسمی ثبت شرکت‌ها برای اثبات سمت نماینده ضرورت دارد.
در خصوص اشخاص حقوقی دولتی، ممکن است تصویب‌نامه یا مجوز وزارتی نیز مدنظر باشد تا اثبات گردد امکان انتقال دارایی دولتی بر پایه قانونی انجام می‌شود.
از مزیت‌های گردآوری مدارک لازم برای تنظیم قرارداد بیع این است که طرفین می‌توانند با ضریب اطمینان بالاتری قدم در معامله بگذارند. برای فروشنده، ارائه اسناد مالکیت و مفاصا حساب‌ها به معنای اثبات حق مالکیت بدون مانع است و اعتماد خریدار را جلب می‌کند. برای خریدار، دریافت سند یا گواهی مبیع ریسک‌های حقوقی را پایین می‌آورد و اثبات می‌کند که مال در تصرف او تحت حمایت قانون قرار دارد.
اگر در آینده کسی مدعی مالکیت یا حقوق دیگر بر مال شود، داشتن این اسناد در فرآیند اثبات حقوق و دفاع از مالکیت بسیار ارزشمند خواهد بود.
با تکمیل این فرایند و حصول اطمینان از فراهم بودن تمام مدارک لازم، قرارداد بیع به صورت نهایی شکل می‌گیرد. در ادامه، تسلیم مبیع یا انجام تشریفات انتقال سند رسمی (درخصوص املاک یا خودرو) آخرین مرحله اجرایی به‌شمار می‌رود. در معاملات وسیع، گاه فروشنده تا دریافت تمام اقساط ثمن حاضر به تحویل رسمی مال نمی‌شود و در قرارداد، شرط می‌کند که سند قطعی صرفا پس از پرداخت کامل وجوه منتقل گردد.
بسته به تمهیدات قراردادی، ممکن است خسارت دیرکرد در تحویل مال یا دیرکرد در پرداخت اقساط نیز در نظر گرفته شود. تمامی این موارد که در قالب بندهای تنظیم قرارداد بیع نوشته می‌شود، نشان‌دهنده اهمیت شفافیت و دقت در شکل‌دهی معامله هستند.
از مجموع آنچه بیان شد، می‌توان نتیجه گرفت که مراحل انجام بیع شامل توافق مقدماتی، تنظیم بندهای اصلی در قرارداد و ارائه مدارک لازم برای تنظیم قرارداد بیع است. اگر هر یک از این مراحل با سهل‌انگاری یا بی‌دقتی صورت گیرد، احتمال پیدایش اختلافات بعدی بالا می‌رود.
در حالی که با رعایت ترتیب منطقی این مراحل، تهیه سند رسمی و گردآوری اسناد مالکیت و هویت، بیع می‌تواند به راهکاری مطمئن برای انتقال حقوق مالکانه و دریافت بهای عوض تبدیل شود.
آثار قرارداد بیع
آثار قرارداد بیع، به مجموعه نتایجی گفته می‌شود که از لحظه انعقاد عقد بیع، بر روابط میان فروشنده و خریدار و همچنین بر مال مورد معامله مترتب می‌گردد. در حقوق ایران، این آثار به طور عمده در قانون مدنی ذکر شده و مضاف بر آن، رویه قضایی و اصول کلی حاکم بر معاملات نیز نقش بسزایی در تبیین ابعاد گوناگون آن ایفا می‌کنند.
به طور کلی، اصلی‌ترین اثر قرارداد بیع، انتقال مالکیت مال از فروشنده به خریدار و انتقال عوض (ثمن) از خریدار به فروشنده است. ولی در عمل، این اثر به تنهایی بیانگر همه ابعاد حقوقی بیع نیست و در کنار آن، می‌توان به آثاری نظیر تحویل و تسلیم مال، ایجاد تعهدات متقابل درباره هزینه‌ها و ضمان درک، امکان استفاده از خیارات در صورت بروز اوصاف مختلف در مال یا رفتار دو طرف و نهایتا ثبت و رسمیت یافتن معامله برای استناد در برابر اشخاص ثالث اشاره کرد.
نخستین اثری که قانون مدنی برای قرارداد بیع برمی‌شمرد، انتقال مالکیت است. مطابق ماده ۳۶۲ این قانون، به مجرد وقوع بیع صحیح، خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌شود.
این قاعده معنا دارد که در معاملات مالی، مالکیت جنبه اساسی دارد و پس از انعقاد عقد، نیازی نیست مرحله دیگری مانند تحویل حتما سپری شود تا مالکیت تحقق یابد.
البته برای برخی اموال، به ویژه وقتی مبیع عین کلی باشد، تعیین و جدا کردن مصداق کالا ضروری است تا مصداق دقیق مبیع مشخص گردد و انتقال واقع شود. افزون بر این، در املاکی که زیر نظام ثبت رسمی قرار دارند، ثبت انتقال در دفترخانه اگرچه در قواعد ثبتی الزامی است، اما نادیده گرفتن آن بیشتر آثار خارجی دارد و رابطه مالکیت از دید مدنی همچنان شکل می‌گیرد؛ مگر اینکه مغایر قوانین آمره‌ای باشد.
به همین دلیل است که در معاملات ملکی، پیش از تحویل یا تنظیم سند رسمی، مالکیت در چارچوب ماده ۳۶۲ رخ می‌دهد ولی استناد به این مالکیت در برابر اشخاص ثالث نیازمند ثبت رسمی یا شواهد دیگر است.
تحویل یا تسلیم مبیع از دیگر آثاری است که در نتیجه بیع حاصل می‌شود. فروشنده بر اساس ماده ۳۶۹ قانون مدنی موظف است مال را به گونه‌ای به خریدار تحویل دهد که خریدار قادر به استیفای فوائد و بهره‌برداری از آن باشد.
در معاملات روزمره، این اثر خیلی ساده پیاده می‌شود، مثلا بلافاصله بعد از پرداخت پول، کالای فروخته‌شده تحویل می‌گردد. اما در معاملات عمده، بندهای مفصل در خصوص زمان و مکان تحویل، مسئولیت خسارات حین حمل و هزینه‌های انتقال در قرارداد ذکر می‌شود. همچنین، اگر فروشنده در تحویل کالا قصور یا امتناع کند، خریدار می‌تواند با استناد به احکام قانونی، الزام او به تحویل را از دادگاه بخواهد یا حتی در مواردی اقدام به فسخ عقد با تکیه بر خیارات نماید.
این مکانیزم نشان می‌دهد که تسلیم مبیع نه‌تنها تعهد فروشنده است، بلکه حق خریدار در دریافت مال می‌باشد و تأخیر یا امتناع غیرقانونی، فروشنده را در موضع نقض قرارداد قرار می‌دهد.
ایجاد تعهد به پرداخت ثمن نیز وجه دیگر آثار عقد بیع است. خریدار مکلف است مطابق توافقی که در متن قرارداد آمده، کل بهای مال را نقداً، نسیه یا به صورت اقساطی بپردازد. اگر مهلتی تعیین‌نشده و قرارداد ساکت باشد، اصل بر پرداخت نقدی است. عدم پرداخت به‌موقع ثمن ممکن است برای فروشنده حق فسخ یا حق مطالبه خسارت به همراه داشته باشد.
مثلا در بیع با شرط خیار فروشنده در صورت عدم پرداخت قسط اول ثمن، امکان دارد فروشنده پس از مدت توافق‌شده، معامله را فسخ کند. این ویژگی، به خریدار سیگنال می‌دهد که ارائه ثمن در زمان مقرر، نه‌تنها یک توصیه بلکه تعهدی الزام‌آور است و پشتوانه قراردادی دارد.
از دیگر آثار مهم بیع در حقوق ایران، مسئولیت فروشنده نسبت به عیوب پنهان مال یا عدم انطباق آن با اوصاف قید شده در قرارداد است. اگر پس از معامله معلوم شود که مبیع دارای عیبی است که از دید خریدار مخفی مانده یا فروشنده با وصفی نادرست کالا را معرفی کرده باشد، خریدار می‌تواند حسب مورد به خیارات قانونی نظیر خیار عیب یا خیار تدلیس متوسل شود. این قوانین در جهت حمایت از خریدار در برابر فریب یا عدم صداقت فروشنده وضع شده‌اند و ماهیت حمایتی دارند.
در فرضی دیگر، اگر فروشنده بدون داشتن مالکیت یا اذن مالک، مال غیر را بفروشد و پس از معامله، مالک اصلی از اجرای آن جلوگیری کند، خریدار برای بازپس‌گیری مبلغ پرداخت‌شده یا دریافت خسارات، از ضمان درک بهره می‌برد که به‌عنوان یک اثر حقوقی مهم بیع مطرح است. ضمان درک به معنای آن است که اگر معامله از اساس با مالک واقعی انجام نشده باشد و خریدار از مال استفاده مالکانه نبرد، بهای پرداختی وی در امان نیست و فروشنده موظف به جبران است.
اثر دیگر قرارداد بیع، پیدایش حقوق و وظایف جانبی است که بر مبنای فرهنگ عرفی یا شروط قرارداد خلق می‌شود. برای نمونه، اگر در قرارداد ملکی، فروشنده ملزم شود تمامی هزینه‌های انتقال سند را بپردازد، این مورد یک اثر فرعی است که ناشی از اراده دو طرف در ضمن عقد بیع است.
همچنین، اگر خریدار از فروشنده بخواهد برای تضمین تحویل به موقع کالا وثیقه‌ای ارائه کند، یا فروشنده از خریدار چک تضمینی بابت بخش نسیه ثمن دریافت نماید، چنین الزامات فرعی، بر پایه قرارداد شکل می‌گیرند.
قانون مدنی زمینه این توافق‌ها را به رسمیت می‌شناسد و مادامی که مغایر با نظم عمومی و قواعد آمره نباشد، معتبر خواهند بود.
در کنار این موارد، باید توجه داشت که بیع یک عقد معوض و لازم است. لازم‌بودن عقد بیع به معنای این است که پس از قطعی‌شدن معامله، هیچ‌یک از طرفین بدون رضایت دیگری یا بدون وجود خیار قانونی حق فسخ یک‌جانبه ندارند. بدین‌ترتیب، اثر حقوقی دیگری که از لازم بودن بیع ناشی می‌شود، ثبات قرارداد و عدم امکان انصراف بی‌مبناست. بنابراین، خریدار و فروشنده نمی‌توانند از خرید یا فروش کالا صرفاً با پشیمانی یا تغییر نظر گذرا منصرف شوند، مگر اینکه در قرارداد یا قانون راهی برای فسخ وجود داشته باشد.
جمع‌بندی آن که آثار قرارداد بیع در حقوق ایران فراتر از انتقال ساده مال بین دو طرف است. این آثار شامل تملیک آنی مبیع و ثمن، لزوم تسلیم مال و پرداخت وجه، مسئولیت در قبال عیب یا عدم انطباق مال، امکان اعمال خیارات قانونی، حق فسخ در شرایط مشخص و الزام به رعایت شرایط ضمن عقد می‌شود.
دیدگاه حقوقی حاکم بر بیع تاکید دارد که تا جای ممکن، حقوق و تکالیف طرفین با شفافیت و انصاف تنظیم شود و قانون مدنی بستری است که این شفافیت را تضمین می‌کند.
از همین روست که در معاملات روزمره، هر چند ساده به نظر برسند، امضای یک قرارداد دقیق و رعایت تشریفات مختصر قانونی می‌تواند از شکل‌گیری مشکلات جدی در آینده جلوگیری کند و آثار حقوقی بیع را به نفع هر دو طرف، سامان دهد.
برهم زدن قرارداد بیع
فسخ یا ابطال قرارداد بیع از مباحثی است که در فقه و حقوق ایران جایگاه ویژه‌ای دارد، چرا که علی‌رغم اصل لزوم معاملات، شرایط متعددی ممکن است باعث از هم گسستن رابطه حقوقی بین فروشنده و خریدار شود. در قانون مدنی، بیع عقدی لازم شناخته می‌شود؛ بدین معنا که پس از انعقاد صحیح، هیچکدام از طرفین حق برهم‌زدن قرارداد را به صورت یک‌جانبه ندارند.
با این حال، قانونگذار با پیش‌بینی خیارات گوناگون یا تشریع شرایط ابطال، چارچوبی ایجاد کرده است تا از ورود ضرر ناخواسته به یکی از طرفین پیشگیری شود یا در صورت نقض قواعد حاکم بر عقد، اصالت معامله مخدوش اعلام شود.
فهم تفاوت میان فسخ و ابطال، و همچنین شناخت خیاراتی که ممکن است برای فروشنده یا خریدار وجود داشته باشد، مانع از سردرگمی حقوقی و دعاوی بیهوده می‌شود.
فسخ در قرارداد بیع
فسخ در معنای حقوقی به عملی اطلاق می‌شود که یکی از دو طرف قرارداد (گاهی نیز هر دو طرف) می‌تواند با استفاده از اختیارات قانونی یا قراردادی، تعهدات ناشی از عقد را از بین ببرد.
فسخ تفاوت اساسی با بطلان دارد. در فسخ، عقد در زمان انعقاد صحیح بوده و آثار حقوقی خود را بر جای گذاشته است، اما با اعمال حق فسخ، این آثار نسبت به آینده زایل می‌شود؛ یا به تعبیر دیگر، عقد به شکلی قهقرایی بر هم نمی‌خورد، بلکه از زمان فسخ به بعد فاقد اثر است، مگر در مواردی که قانون تصریح کند عوض‌ها باید به حالت قبل بازگردند.
قانون مدنی با شناسایی خیارات، شرایطی را پیش‌بینی کرده که در صورت تحقق، یکی از طرفین می‌تواند قرارداد را فسخ کند. از جمله این خیارات می‌توان به خیار عیب، خیار غبن، خیار تدلیس، خیار مجلس و غیره اشاره نمود.
وجود خیارات در عقد بیع در واقع تلاشی از سوی فقه و حقوق ایران است تا تعادل و انصاف بین طرفین ایجاد شود. برای نمونه، اگر پس از فروش کالا مشخص شود که مال دارای عیب پنهانی بوده که خریدار از آن بی‌اطلاع بوده، خریدار می‌تواند معامله را فسخ نماید یا تفاوت قیمت (ارش) بگیرد. این خیار موسوم به خیار عیب است. یا اگر یکی از طرفین به دلایل اقتصادی یا فنی، به شدت زیان کرده و این زیان در عرف غیرقابل پیش‌بینی باشد، خیار غبن می‌تواند راهکاری برای فسخ یا جبران تفاوت قیمت ارائه دهد.
علاوه بر این، قانونگذار در مواردی خیار شرط را شناخته است، که بر مبنای توافق قبلی، طرفین یا یکی از آن‌ها برای مدت معینی حق فسخ داشته باشند. چنین خیاری می‌تواند امنیت و انعطاف بیشتری در معامله ایجاد کند؛ به‌ویژه وقتی ارزش مالی یا شرایط کالا ممکن است در مدت کوتاهی تغییر کند.
خیارات در عقد بیع
خیارات در حقیقت یکی از شاخه‌های کلیدی و پرکاربرد در حقوق معاملات تلقی می‌شوند. آن‌ها همچون ابزارهایی هستند برای بازگشت از تعهد در شرایطی که خللی یا عدم تعادل به وجود آمده است. در عقد بیع، مهم‌ترین خیارات به شرح زیر قابل اشاره هستند:
- خیار مجلس: به محض انعقاد بیع، تا زمانی که دو طرف هنوز از محل انعقاد قرارداد جدا نشده‌اند، هریک از فروشنده یا خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. این خیار در رویه عرفی معاملات کوچک، کاربرد چندانی ندارد ولی از نظر فقهی جایگاه معتبری دارد.
- خیار حیوان: اگر مبیع حیوان باشد، خریدار از زمان عقد تا سه روز حق فسخ دارد. توجیه این خیار، امکان بروز عیب در حیوان پس از معامله و نیاز خریدار به بررسی بیشتر است.
- خیار عیب: در صورتی که مال فروخته‌شده دارای عیب پنهانی باشد که خریدار از آن مطلع نبوده، می‌تواند بیع را فسخ کند یا تفاوت قیمت را مطالبه نماید (ارش).
- خیار تدلیس: اگر فروشنده با نیرنگ یا مخفی‌کردن واقعیت‌ها، مال را بهتر از آنچه هست جلوه دهد، خریدار در صورت اثبات تدلیس می‌تواند معامله را فسخ کند.
- خیار غبن: اگر قیمت معامله به شکل فاحشی بالاتر یا پایین‌تر از ارزش عرفی کالا باشد و طرف زیان‌دیده از اختلاف قیمت به هنگام عقد خبر نداشته، این خیار اجازه فسخ معامله را به وی می‌دهد.
- خیار شرط: طرفین می‌توانند در قرارداد تعیین کنند که برای مدت معینی، هریک از آن‌ها یا شخص ثالث، حق برهم‌زدن عقد را داشته باشد.
در همه این موارد، عقد بیع در لحظه انعقاد معتبر است؛ اما اگر در مهلت مقرر، صاحب خیار تصمیم به فسخ بگیرد و تشریفات لازم را رعایت کند (مانند اعلان صریح اراده فسخ)، معامله از زمان فسخ به بعد منحل می‌شود.
نتیجه این اقدام آن است که مال و ثمن باید به صاحبان پیشینشان بازگردد یا اگر این بازگشت ممکن نباشد، راهکارهای قانونی دیگر (نظیر پرداخت بدل یا خسارت) اعمال می‌گردد.
ابطال در قرارداد بیع
ابطال یا بطلان، مفهومی متفاوت از فسخ است. در فسخ، عقد در زمان انعقاد معتبر بوده و بعدا به دلیلی به هم می‌خورد. اما در بطلان، قرارداد از ابتدا شرایط صحت را نداشته و بدون اینکه نیاز به عمل حقوقی اضافی باشد، فاقد اثر حقوقی است. به تعبیر دیگر، عقد باطل به هیچ وجه مالکیت ایجاد نمی‌کند و انگار هرگز منعقد نشده است.
قانون مدنی در ماده ۱۹۰ شرایط صحت معاملات را برمی‌شمرد: اهلیت دو طرف، قصد و رضایت، موضوع معین و مقدور، و مشروعیت جهت. چنانچه در این شرایط خللی باشد، معامله باطل است. برای مثال، اگر شخصی که مجنون است یا طفل غیرممیز قصد فروش مالی را داشته باشد، به علت عدم اهلیت، معامله باطل است. همچنین، اگر موضوع معامله دارای غرر فاحش یا مالیت نداشته باشد، عقد در حکم عدم تلقی می‌شود.
گاهی نیز قانون به صراحت برخی معاملات را باطل اعلام می‌کند؛ مانند قراردادهایی که بر سر کالای ممنوعه یا اشیای متعلق به اموال عمومی منعقد می‌گردد.
یکی از رایج‌ترین وضعیت‌هایی که به ابطال قرارداد بیع می‌انجامد، بیع فضولی است که مالک آن را رد کند. در چنین حالتی، شخص فضول ملک دیگری را بدون اجازه مالک فروخته و خریدار ممکن است بی‌اطلاع از این ماجرا باشد. چون معامله نیازمند تأیید مالک واقعی است، در صورت عدم موافقت او، قرارداد باطل تلقی می‌شود و هیچ اثری ایجاد نمی‌کند.
فروشنده فضول ملزم است ثمنی را که گرفته به خریدار پس بدهد و در صورت ورود خسارات جانبی، ممکن است ملزم به جبران آن‌ها نیز باشد. گاهی هم بطلان به این سبب است که اصلا موضوع معامله وجود خارجی ندارد؛ مثلا فروشنده خود از وجود کالایی آگاه نیست یا کالایی که می‌فروشد از بین رفته است. در چنین سناریوهایی هم، عقد در حکم باطل است.
تأثیر ابطال در رفع آثار معامله این است که مالکیت عینی برنگشته تلقی می‌شود، چرا که اصلا منتقل نشده بود. خریدار اگر وجهی پرداخته باشد، آن را پس می‌گیرد و فروشنده نیز مال را، اگر هنوز در ید خریدار باشد، بازستانی می‌کند.
اگر مال تلف شده یا ارزش آن تغییر یافته باشد، قانون از اصولی همچون ضمان قهری یا قواعد غیرنافذ بودن معامله پیروی می‌کند تا حقوق طرفین یا اشخاص ثالث محفوظ بماند.
تفاوت فسخ و ابطال
تفاوت اصلی فسخ و ابطال در این است که فسخ عقدی است که از ابتدا درست منعقد شده، اما به دلایلی که قانون یا قرارداد پیش‌بینی کرده، برهم زده می‌شود. در حالی که ابطال از عدم تحقق شرایط صحت حکایت دارد و قراردادی که باطل اعلام شود از آغاز ارزش حقوقی نداشته است.
در فسخ، مالکیت از زمان انعقاد تا لحظه فسخ معتبر است و سپس متوقف می‌شود، ولی در بطلان، اصولا هیچ مالکیت قانونی جابه‌جا نشده است. همین تفاوت از لحاظ اثبات حقوق اشخاص ثالث نیز اهمیت دارد؛ در فسخ، اگر پیش از فسخ، خریدار تصرفاتی در مال کرده باشد، ممکن است روند استرداد مال متفاوت باشد، اما در بطلان، هیچ تصرف حقیقی شکل نگرفته است.
از دیدگاه عملی نیز مسیر حقوقی فسخ با ابطال متفاوت است. صاحب خیار فسخ باید در مهلت یا چارچوبی که قانون و قرارداد مشخص کرده، اراده فسخ خود را اعلام کند. در مقابل، ابطال را دادگاه با حکم قضایی اعلام می‌کند یا به خاطر یک عیب ریشه‌ای در معامله، قرارداد اساساً آثار حقوقی را ایجاد نکرده است. بنابراین، اگر شخصی بخواهد در دادگاه به بطلان استناد کند، باید اثبات کند که یکی از شرایط صحت وجود نداشته است.
اگر هم قصد فسخ را داشته باشد، باید ثابت کند خیار فعالی دارد که قانون آن را به رسمیت می‌شناسد یا در قرارداد به تصریح ذکر شده است.
فسخ یا ابطال قرارداد بیع نشان‌دهنده انعطاف قانون در قبال معاملات و توجه قانونگذار به عدالت و منافع دو جانبه طرفین است. اگرچه بیع عقدی لازم و پایدار شناخته می‌شود، قانون مدنی با به رسمیت شناختن خیارات، امکانی برای یک‌جانبه برهم‌زدن معامله در صورت کشف عیب، تدلیس، غبن فاحش یا موارد مشابه فراهم کرده است.
در این سناریو، عقد از ابتدا صحیح بوده اما با اعمال خیار، فسخ شده و آثارش از آن پس متوقف می‌شود. در عین حال، اگر یکی از شرایط اساسی صحت عقد مانند اهلیت یا مشروعیت موضوع نقض شده باشد، معامله از ابتدا هیچ‌گونه اثر قانونی نداشته و باطل تلقی می‌شود. این تمایز بین فسخ و ابطال در رویه حقوقی اهمیت زیادی دارد و بر روش استرداد مال، دریافت خسارات و حقوق اشخاص ثالث تأثیر می‌گذارد.
از همین رو، در هر پرونده‌ای که اختلاف ناشی از قرارداد بیع باشد، احراز اینکه آیا معامله قابل فسخ است یا اساسا باطل می‌شود، نقش مهمی در تعیین نتیجه دادرسی و حفظ حقوق اصحاب دعوا ایفا می‌کند.
نکات مهم قرارداد بیع
قرارداد بیع در عین حال که ساده به‌نظر می‌رسد، می‌تواند سرمنشأ اختلافات جدی و پرهزینه باشد. از این رو، توجه به چند نکته اساسی در هنگام تنظیم چنین قراردادی ضرورت دارد.
نخستین نکته، شناسایی دقیق و کامل هویت دو طرف معامله است؛ هر یک از فروشنده و خریدار باید نام، نشانی و مدارک هویتی خود را در قرارداد بیاورند و در صورت نمایندگی یا وکالت، اسناد مربوطه ارائه گردد. این امر مانع از آن می‌شود که شخصی با جعل هویت یا ادعای نمایندگی نامعتبر وارد معامله شود.
نکته دوم، توصیف جامع مبیع است. اگر موضوع بیع ملک باشد، اطلاعاتی همچون پلاک ثبتی، مساحت، وضع پایان‌کار و دیگر ویژگی‌های آن ذکر می‌شود. در معاملاتی مانند خرید خودرو، اطلاعاتی مثل شماره شاسی، موتور و وضعیت بیمه ضروری است.
حتی در بیع اقلام کوچک نیز توصیه می‌شود کیفیت و مقدار کالا در قرارداد درج شود تا زمینه بعدی برای ادعای عیب یا تدلیس کاهش یابد.
نکته بعدی، روش پرداخت ثمن است. اگر قرار است تمام پول نقداً در لحظه معامله تحویل شود، باید رسید پرداخت و تحویلِ وجه در قرارداد منعکس شود. در معاملات نسیه یا اقساطی نیز زمان و نحوه پرداخت هر قسط، مبلغ آن و امکان فسخ یا دریافت خسارت در صورت تاخیر باید به طور شفاف بیان گردد.
اگر از چک یا سفته استفاده می‌شود، اطلاعات اسنادی مانند شماره چک، بانک مربوطه و تاریخ سررسید قید شود. برخی قراردادهای بیع همچنین حق فسخ را برای فروشنده در صورت برگشت خوردن چک یا عدم پرداخت به موقع قسط تعیین می‌کنند.
ضرورت دارد طرفین توافق کنند که فروشنده تا تسویه کامل ثمن، سند رسمی را منتقل نکند یا در صورت معوق‌ماندن اقساط، بتواند معامله را از طریق مراجعه به دادگاه فسخ کرده و مال خود را پس بگیرد. در بیع کالاهای مهم، گنجاندن بندهایی درباره ضمانت کالا یا تعهد به رفع عیب احتمالی از سوی فروشنده می‌تواند از اختلافات بعدی بکاهد.
اهمیت قرارداد مکتوب و رسمی نیز نباید نادیده گرفته شود. اگرچه قانون مدنی به‌صورت کلی تصریح می‌کند که بیع با توافق دو اراده منعقد می‌شود و تشریفات خاصی ندارد، اما در عمل ثبت رسمی یا حداقل ثبت قرارداد عادی مکتوب، قدرت اثبات و امنیت حقوقی را بالا می‌برد.
به خصوص در معاملات املاک و خودرو، بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه نمی‌توان در برابر اشخاص ثالث مدعی مالکیت ایستادگی کرد. همچنین، با افزایش دعاوی فضولی یا جعل، توصیه می‌شود طرفین پیش از امضای قطعی، استعلام‌های لازم را از اداره ثبت یا مراجع مرتبط دریافت کنند و از نبود موانع قانونی در انتقال اطمینان یابند.
چنانچه در پی انعقاد قرارداد بیع، میان فروشنده و خریدار اختلافی پدید آید، طرفین می‌توانند راهکارهای مختلفی برای حل اختلاف به کار بگیرند. ابتدا لازم است به متن قرارداد مراجعه کنند و ببینند آیا درباره نحوه حل اختلاف توافقی شده است یا خیر.
برخی افراد در قراردادهای خود شرط داوری می‌گنجانند؛ یعنی در صورت بروز اختلاف، افراد متخصص یا مؤسسه‌ای داوری کند و رأی او برای طرفین لازم‌الاتباع باشد. داوری از نظر زمان و هزینه، نسبت به دادگاه‌ها سریع‌تر است و در عین حال با محرمانگی بیشتری همراه خواهد بود.
اگر شرط داوری وجود نداشته باشد یا طرفین نخواهند از آن استفاده کنند، راه اصلی و رسمی طرح دعوا در دادگاه صالح است.
خریدار می‌تواند در صورت خودداری فروشنده از تحویل مال، دادخواست الزام به تحویل مبیع را اقامه کند یا چنانچه فروشنده معامله را فضولی کرده باشد، درخواست ابطال معامله دهد. از سوی دیگر، فروشنده هم در صورت عدم پرداخت ثمن یا اقساط آن به موقع، می‌تواند الزام خریدار به پرداخت وجه را بخواهد یا اگر خیار فسخ برای خود در نظر گرفته، از آن بهره بگیرد.
در این مسیر، مدارک و مستندات قراردادی – از قبیل اسناد هویتی، رسیدهای پرداخت، مفاد بندهای مربوط به حق فسخ – در دادگاه اهمیت فراوانی دارند. زمانی که اختلاف ابعاد پیچیده‌تری پیدا می‌کند، هریک از طرفین قادر است با بهره‌گیری از وکیل آنلاین متخصص، ادله فنی یا کارشناسی را ارائه دهد و حق خویش را اثبات کند. اگر قرارداد بیع حاوی بندهای شفاف درباره جریمه دیرکرد یا خسارت توافقی باشد، دادگاه مطابق همان موارد حکم صادر می‌کند.
گاهی طرفین پیش از رسیدگی قضایی، می‌کوشند از سازوکار صلح و مذاکره استفاده کنند. با حضور میانجی یا حتی بدون آن، فروشنده و خریدار می‌توانند درباره تغییر یا اصلاح برخی بندهای قرارداد به مصالحه برسند و از صرف زمان و هزینه در دادگاه جلوگیری نمایند.
اگر میانجی‌گری با موفقیت همراه شود، دو طرف صورت‌جلسه‌ای تنظیم و امضا می‌کنند که طبق آن، مثلا مهلتی اضافه به خریدار داده شود یا مبلغی جبرانی برای فروشنده درنظر گرفته شود. این روش، به‌ویژه در معاملات اقساطی فراگیر است و بسیاری از مشکلات را می‌توان با اندکی تعامل و مدارا حل کرد.
در کنار نکات یادشده، موارد ظریف دیگری نیز ممکن است مطرح شوند. یکی از آن‌ها رعایت موازین مالیاتی و دولتی است. اگر موضوع بیع املاک باشد، فروشنده نیاز دارد مفاصا حساب‌های مربوط به مالیات نقل‌وانتقال، شهرداری و گاهی بیمه را دریافت کند تا خریدار درباره بدهی معوق نگرانی نداشته باشد.
همچنین، یک فروشنده مکلف است در صورت پیش‌فروش ساختمان یا بیع اقساطی که نیاز به تحویل در آینده دارد، اطلاعات کافی درباره پیشرفت ساخت یا زمان تحویل ارائه دهد تا خریدار درگیر بدقولی نشود.
در مقابل، خریدار نیز باید خود را مکلف به پایبندی در پرداخت بداند و اگر قصد فروش بعدی را دارد، خطر مبادله اموال غیرقابل انتقال به شخص ثالث را ارزیابی کند.
در برخی قراردادهای بیع، طرفین بندهایی درباره فسخ خودکار در صورت بروز حوادث غیرمترقبه (قوه قاهره) می‌آورند. با این کار، اگر بلای طبیعی یا رخدادهای خارج از کنترل یکی از طرفین امکان اجرای تعهدش را از بین ببرد، قرارداد از همان زمان منحل شود و هیچ‌یک مسئول خسارات بعدی نباشند.
البته قانون مدنی به شکل کلی اشاره به این‌گونه مسائل نکرده، اما اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) اجازه چنین شروطی را می‌دهد. بندهایی مانند حفظ محرمانگی اطلاعات مربوط به معامله یا ممنوعیت انتقال حقوق به شخص دیگر نیز در معاملات حرفه‌ای رواج دارد.
همه اینها فراتر از شاکله اولیه قرارداد بیع هستند، اما می‌توانند با صراحت در متن قرارداد گنجانده شوند تا از اختلافات آینده جلوگیری کنند.
در نهایت، تجربه نشان می‌دهد هرچه قرارداد بیع جامع‌تر باشد و بندهای لازم را برای رویارویی با موقعیت‌های احتمالی در آینده پیش‌بینی کند، ریسک اختلاف و رجوع به دادگاه‌ها کاهش می‌یابد. اصرار بر تنظیم سند رسمی در معاملات مهم و نگهداری نسخ امضا شده قرارداد و رسیدهای پرداخت و استعلام‌ها، راهکاری است برای اطمینان بیشتر.
از سوی دیگر، اگرچه قرارداد بیع گاه در یک جلسه ساده بسته می‌شود، اما اگر یکی از دو طرف بی‌دقتی کند یا از تعهدات حقوقی بی‌اطلاع باشد، ممکن است دعاوی طولانی و پردردسری پیش بیاید. بهترین رویکرد آن است که طرفین با مشاوره حقوقی لازم، تمامی احتمالات را سنجیده و یک قرارداد شفاف و منطبق بر قانون تنظیم کنند.
پرسش‌های متداول
چرا احراز هویت طرفین در تنظیم قرارداد بیع مهم است؟
در قرارداد بیع چه نکاتی راجع به موضوع معامله باید ذکر شود؟
اگر در قرارداد بیع قید شود ثمن به صورت اقساطی پرداخت گردد، چه مواردی باید درج شود؟
کدامیک از موارد قانونی برای پیشگیری از اختلاف در بیع پیشنهاد می‌شود؟
اختلاف میان فروشنده و خریدار پس از قرارداد بیع را چگونه می‌توان حل و فصل کرد؟
تنظیم قرارداد بیع با گروه وکلای یاسا
گروه وکلای یاسا در زمینه قرارداد بیع خدمات جامعی را به موکلان خود ارائه می‌دهد. این گروه با تکیه بر تجربه و دانش حقوقی تخصصی، از مراحل ابتدایی مذاکره تا تنظیم نهایی قرارداد بیع، همراه موکلان است تا از بروز مشکلات و اختلافات حقوقی جلوگیری کند.
در ابتدای فرآیند، مشاوره حقوقی جامع از طریق جلسات حضوری و آنلاین ارائه می‌شود تا شرایط معامله، ارزش کالا و موضوع بیع به‌طور دقیق بررسی و توافق نهایی میان طرفین حاصل گردد. این مشاوره به طرفین کمک می‌کند تا از جوانب مختلف معامله مطلع شوند و بر اساس آن تصمیم آگاهانه‌ای اتخاذ کنند.
پس از آن، گروه وکلای یاسا وارد مرحله تنظیم قرارداد بیع می‌شود. در این مرحله، به دقت تمامی بندهای مهم از جمله مشخصات هویتی فروشنده و خریدار، توصیف دقیق مبیع، مبلغ و روش پرداخت ثمن و شرایط تحویل کالا در قرارداد درج می‌شود. این خدمات شامل تهیه متن قرارداد به زبان حقوقی دقیق، مشاوره در خصوص درج بندهای مربوط به خیارات قانونی نظیر خیار عیب، خیار تدلیس یا خیار شرط و همچنین تنظیم شرایط مربوط به فسخ یا ضمانت اجرای تعهدات می‌شود.
همچنین، وکلای یاسا از روش‌های نوین برای تهیه قراردادهای الکترونیکی بهره می‌برند تا فرایند تنظیم سند به‌صورت سریع و بدون نیاز به مراجعه حضوری انجام شود.
در ادامه، گروه وکلای یاسا به پیگیری مراحل اجرایی قرارداد بیع می‌پردازد. این خدمات شامل ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، اخذ استعلام‌های لازم از اداره ثبت اسناد و املاک و هماهنگی با سایر نهادهای مرتبط برای تضمین انتقال مالکیت صحیح و بدون اشکال است.
علاوه بر این، در صورت بروز اختلاف ناشی از عدم تحویل مبیع یا تاخیر در پرداخت ثمن، وکلای یاسا از طریق مذاکره و در صورت لزوم مراجعه به مراجع قضایی، حقوق موکل را پیگیری کرده و راهکارهایی برای اجرای قرارداد ارائه می‌دهند. این پیگیری‌ها به گونه‌ای تنظیم شده‌اند که از بروز دعاوی طولانی و هزینه‌های اضافی جلوگیری شده و روند انتقال مالکیت به سرعت و به صورت قانونی به پایان برسد.
در نهایت، خدمات گروه وکلای یاسا در زمینه قرارداد بیع شامل ارائه مشاوره حقوقی پیشگیرانه، تنظیم دقیق و شفاف سند قرارداد، هماهنگی با مراجع ثبتی و اجرای مراحل قانونی و اداری مرتبط با انتقال مالکیت است.
این گروه با بهره‌گیری از فناوری‌های نوین و وکالت آنلاین، امکان دسترسی سریع و مطمئن به خدمات حقوقی را برای افراد و شرکت‌ها فراهم می‌کند.
از این رو، کسانی که به دنبال انعقاد قرارداد بیع مطمئن و با رعایت استانداردهای حقوقی هستند، می‌توانند با اطمینان به خدمات گروه وکلای یاسا مراجعه کنند و از تجربه و تخصص این گروه در حل اختلافات ناشی از معاملات بهره‌مند شوند.
باسلام بنده طبقه بالای منزل را کرایه دادم و بدون قولنامه و حال یکسال تمام شده و میخواهم بلند شوند و باید چکار کنم که به مشکل بر نخورم طرفم میگه خانه را خالی نمیکنم لطفا راهنمایی کنید تشکر
سلام طبقه بالای خانه ام به مدت یکسال دادم کرایه وحال یکسال تمام شده و خانه تخلیه نمی کند لطفا راهنایی کنید در ضمن هیچ قولنامه ای نداریم والسلام