درست است که مالکیت از مهم‌ترین حقوقی است که در کشور ما پذیرفته شده و قانون اساسی گفته است: «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است.» و درست است که مالکیت یک حق مطلق است که به مالک اجازه هر نوع استفاده را می‌دهد اما با وجود همه این اوصاف اختیارات مالک و استفاده از این حق هم حد و مرزی دارد. بنابراین کسی نمی‌تواند ادعا کند که در ملک خود هر کاری خواست انجام دهد. گفت‌وگو با دکتر سعید بیگدلی عضو هیات علمی دانشگاه زنجان در این خصوص را بخوانید.
حدود اختیارات مالک آپارتمان در خصوص ملک خود چه میزان است؟
قاعده اصلی و مهمی که در قانون تملک آپارتمان‌ها عنوان شده است بیان می‌کند که در آپارتمان‌ها دو نوع مالکیت عمده وجود دارد، یکی مالکیت خصوصی و دیگری مالکیت مشترک. مالکیت خصوصی یعنی افراد طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، مالک فضاهایی هستند که یا در اسناد مالکیت آمده است و یا در بخش‌های مشاع ساختمان قرار نگرفته است، این قسمت‌ها جزو مالکیت خصوصی افراد تلقی می‌شود.
قانون به تعریف فضاهای مشترک هم پرداخته است. راه‌پله، پارکینگی که به همه تعلق دارد، اتاقک نگهبانی، لوله‌ها و سیم‌ها جزو فضاهای مشترک مشخص شده است، بنابراین هر چیزی که در بخش‌های مشترک قرار نگیرد جزو فضاهای اختصاصی است. مبحث دیگری که در مالکیت‌های خصوصی و اختیارات مالک به آن اشاره شده است فضاهایی است که به صورت عرفی و به صورت تکراری مورد استفاده یک تا چند واحد قرار می‌گیرد، مانند حیاط خلوت یا تراس که فقط قابل استفاده برای یک یا دو واحد است و در سند هم ذکر نشده است، اما چون فقط قابل استفاده برای همین دو واحد است عرفا هم این دو، مالکیت آن قسمت را دارند.
هرکس می‌تواند در منزل خود بر مبنای استدلال چهار دیواری اختیاری هر نوع اقدامی انجام دهد؟
در خصوص اختیارات مالک در نظام قانونی دو اصل مهم وجود دارد، یکی اصل ۴۰ قانون اساسی که درجه اهمیت آن به اندازه‌ای بوده است که قانونگذار آن را وارد قانون اساسی کرده است. اصل ۴۰ قانون اساسی عنوان می‌کند، هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. بنابراین می‌توان جلوی استفاده از چنین حقی را گرفت که به اصطلاح همان قاعده منع سوءاستفاده از حق است، یعنی اگر ما به افرادی که حقوقی هم داده باشیم، این اعطای حق این‌گونه نیست که چارچوبی نداشته باشد، یعنی افراد بدون محدودیت حتی اگر حق آنها هم هست، بخواهند آن را استیفا کنند.
در واقع استیفای از حق نباید منجر به ضرر دیگران شود و در غیر این صورت می‌شود با قاعده منع سوءاستفاده از حق جلوی آن را گرفت. در ماده ۱۳۲ قانون مدنی عنوان شده است که:
«کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کندکه مستلزم تضرر همسایه شود مگر اینکه تصرف به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا شود مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد»
منظور از این ماده این است که اگر تصرف در یک ملک صورت می‌گیرد، باعث ضرر به غیر شود ممنوع خواهد بود. این ماده استثنایی هم دارد که عنوان کرده است: آن استفاده و بهره‌برداری باید یا بر جلب منفعتی و یا برای دفع ضرری، ضروری باشد، بنابراین این قاعده به سه بخش تقسیم می‌شود.
استثنائات ماده 132 قانون مدنی
- اشخاص می‌توانند از حقوق خود استفاده کنند،
- این استفاده نباید به دیگران صدمه وارد کند در غیر این صورت ممنوع است حتی اگرحق شما باشد،
- اگر از حق خود استفاده کنید و حتی اگر ضرر هم برسانید مجاز است به شرطی که این تصرف یا بر جلب منفعتی و یا برای دفع ضرری، ضروری باشد.
به طور مثال، سر و صدای داخل پارکینگ و یا باز و بسته شدن درهای الکترونیکی که باعث می‌شود صدای آنها به داخل ساختمان‌های دیگران نیز نفوذ کند، ممنوع نیست. قانونگذار در این خصوص می‌گوید که در مواردی که اجتناب ناپذیر است باید با صبر و بردباری تحمل کرد.
آپارتمان‌های کنونی با وضعیتی که دارند سر و صدای بیشتری را به دیگر همسایه‌ها انتقال می‌دهند، مانند صدای تلویزیون و یا صدای بازی بچه‌ها در پارکینگ، اگر استفاده از فضا در همین حدود باشد حتی اگر باعث زیان به دیگری شود، بر طبق ماده ۱۳۲ قانون مدنی، هیچ منعی وجود ندارد. اما اگر استفاده از این فضاها خارج از حدود باشند مانند گرفتن مهمانی‌های شبانه با صداهای بلند، بازی بچه‌ها در ساعات غیرمتعارف و این امور باعث مزاحمت برای دیگر همسایه‌ها شوند، این حکم مزاحمت را داشته و می‌توان جلوی آن را گرفت. بنابراین استدلال چهار دیواری اختیاری در آپارتمان‌ها و نه در همسایگی‌های عادی که واحدهای ویلایی دارند، خیلی منطقی و همیشگی نیست.
آیا می‌توان از مالکانی که باعث مزاحمت برای دیگران می‌شوند شکایت کرد؟ مراجع متولی رسیدگی به این امر کجاست؟
بله، منعی برای این امر وجود ندارد و می‌توان مانند تمام حقوقی که افراد دارند هر چیزی که مانع قانونی در بر داشته باشد و هر اقدامی که مشکل قانونی داشته باشد را مورد شکایت و اعتراض قرار داد. شهروندان می‌توانند طبق قانون اساسی در دادسراها و دادگاه‌ها اقامه دعوا کنند. اگر امر، کیفری باشد موضوع باید از طریق کلانتری‌ها دنبال شود و یا از ابتدا در دادسرا شروع به پیگیری کنند اما اگر غیرکیفری باشد، باید به مراجع قضایی عادی که در این مورد هستند رجوع کنند.
چون فقط لفظ جرم مزاحمت عنوان می‌شود قاعدتا باید از ناحیه دادگاه‌های بدوی حقوقی نسبت به آن اقدام کرد اما اگر این مزاحمت‌ها از حالت عادی خود خارج شود و یکی از عناوین مجرمانه که در قانون مجازات اسلامی پیش‌بینی شده است، اتفاق بیفتد، مانند مزاحمت‌هایی که منجر به توهین و افترا، تخریب اموال و غیره شود باید از طریق کیفری و کلانتری‌ها یا دادسراها اقدام و موضوع را پیگیری کرد.
ضمانت اجرایی برای این امر وجود دارد؟
در اختیارات مالک و در مواردی که عنوان مجرمانه وجود نداشته باشد پیگیری‌ها از نظر قضایی طولانی‌تر خواهد شد. به طور مثال اگر مزاحمت جدی نباشد، شاید خیلی توجیه قانونی و اقتصادی نداشته باشد که فرد از طریق دادگاه اقدام کند، منتها هیچ کدام از اقدامات مزاحمت بدون ضمانت اجرا نیست. مهم‌ترین این ضمانت اجراها این است که از لحاظ حقوقی اگر کسی تعهد به فعلی و یا به ترک فعلی داشته باشد، فعل را انجام ندهد و آن ترک فعل را مرتکب شود، در این موارد دادگاه می‌تواند برای مجبور کردن طرف مقابل به انجام آن کار و یا آن ترک فعل، برای این افراد جریمه روزانه در نظر بگیرد.
چون این جریمه‌ها به مرور زیاد می‌شود، بنابراین فرد متخلف مجبور است از حکم دادگاه تمکین کند. ولی اگر همسایه باعث وارد شدن خسارت به دیگری شود، این هم از نظر کیفری قابل پیگیری است و ضمانت اجرای تخریب اموال دیگری به خود می‌گیرد.
اکرم میرزائی
