یکی از مشکلات حقوقی در زمینه فروش زمین و آپارتمان، مشکلات مربوط به فروش یک واحد مسکونی پیش ساخته یا در حال ساخت به چند نفر بود که به منجر به طرح دعاوی متعدد و پرونده‌های مهمی در سال‌های گذشته در دستگاه قضایی شد؛ به طوریکه رسیدگی به بخشی از این پرونده‌ها همچون پرونده نگین غرب و تعاونی مسکن برق همچنان ادامه دارد و دستگاه قضایی با حجم زیادی از شکات و مراجعان در این پرونده‌ها روبرو است. همین مشکلات باعث شد تا در نهایت، قانون پیشفروش ساختمان با 25 ماده و 4 تبصره در دی‌ماه 89 به تصویب مجلس رسیده و با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی آن در خردادماه 93، زمینه‌های بروز کلاهبرداری و تخلفات مالی در این حوزه بسته شود.
در این زمینه احمدعلی سیروس، مشاور رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در گفت‌وگو با «حمایت» در خصوص قانون پیشفروش ساختمان اظهار می‌کند: این قانون در 25 ماده به طور کامل و دقیق با تمام جزئیات تنظیم شده است که طی 5 سال مداوم در مجلس با حضور نمایندگان تمام دستگاه‌های مربوطه مورد بازنگری و ارزیابی قرار گرفته است. وی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه مالک متقاضی پیشفروش باید درخواست خود را به چه مرجعی ارجاع دهد و انتشار آگهی پیشفروش چه ترتیباتی دارد، می‌گوید: طبق ماده ۲۱ این قانون، پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه کند.
توقیف در انتظار درج آگهی غیرقانونی پیشفروش ساختمان در رسانه
مشاور رئیس کانون سردفتران و دفتریاران می‌افزاید: شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیشفروش را ندارند؛ در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر 2 ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. سیروس ادامه می‌دهد: طبق ماده ۲۱ آیین‌نامه قانون مذکور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان‌های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم نسبت به مقررات و الزامات قانون و آیین‌نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع‌رسانی کنند.
وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش است
وی عنوان می‌کند: طبق ماده 19 آیین‌نامه قانون پیشفروش ساختمان، وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. مشاور رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص یکی از مزایای قانون پیشفروش ساختمان که افزایش مسئولیت مهندسان ناظر است، ادامه می‌دهد: پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملکک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسنادد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند؛ چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه، از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدارر یا قائم‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام کند.
سیروس در ادامه در خصوص مشکلات دستگاه قضا قبل از قانون پیشفروش ساختمان عنوان می‌کند: قوه‌قضائیه قبل از قانون مذکور با مشکلات عدیده‌ای رو به رو بود از جمله اینکه یک فرد با قولنامه دستی یک ملک را به چند نفر می‌فروخت و در این زمینه کلاهبرداری صورت می‌گرفت و دیگر اینکه قبل از این قانون شاهد توسعه بی‌رویه شهر‌ها در اطراف بودیم که افراد با قولنامه عادی به شکل غیرقانونی ملکی را در اطراف شهر پیشفروش می‌کردند. وی در خصوص تعهدات مابین فروشنده و خریدار در قانونن مذکور اظهار کرد: در صورت عدم‌پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت بهه پرداخت اقساط معوقه اقدام کند؛ در غیر این صورت، پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
مشاور رئیس کانون سردفتران و دفتریاران همچنین در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه اختلافات در این زمینه توسط چه مرجع صالحی رسیدگی می‌شود، افزود: تمامی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه شده و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
امتیاز به مستاجران و سرمایه‌گذاران در قانون پیش فروش ساختمان
سیروس با بیان اینکه از دیگر امتیاز‌های قانون مذکور این است که در ماده یک این قانون به مستاجران نیز امتیاز داده شده است، می‌افزاید: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیشفروش ساختمان»» محسوب می‌شود.
مشاور رئیس کانون سردفتران و دفتریاران می‌گوید: اشخاص از جمله سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سندرسمی به آنان اختصاص می‌یابد و مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند، می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام بهه پیشفروش ساختمان کنند. وی اظهارمی‌کند: در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار، چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزیی تا تکمیلل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسنادرسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سندرسمی به قدرالسهم خود شود.
سیروس ادامه می‌دهد: در قرارداد پیشفروش باید تمام جزئیات از جمله مشخصات فنی و معماری ساختمان پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد تنظیم شود؛ در حقیقت شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم کند. مشاور رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به اینکه باید شناسنامه فنی از ابتدا صادر شود، اظهارمی‌کند: قانون‌گذارر در این قانون امر مذکور را الزامی دانسته است اما متاسفانه هنوز مشکلاتی در این زمینه وجود دارد و شهرداری به این امر عمل نمی‌کند.
انسیه آبشاری
