دستور تخلیه
با پایان یافتن مدت اجاره و در صورتی که قرارداد تمدید نشده باشد، اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند که در این حالت، اگر ملک با رضایت تخلیه شد، مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید.
- رسیدگی در دعوای خلع ید چه امتیازاتی دارد؟
- هزینه دادرسی خلع ید چگونه محاسبه میشود؟
- چه کسانی حق شکایت در دعوای تخلیه را دارند؟
- در چه شرایطی میتوان برای ملک دستور تخلیه گرفت؟
- دعوای خلع ید با دعوای رفع تصرف عدوانی چه تفاوتهایی دارند؟
یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. اجاره یک قرارداد موقت است.
تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب میشود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
در چه شرایطی میتوان برای ملک دستور تخلیه گرفت؟
قرارداد اجاره غیر رسمی (یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرارداد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک (بنگاه های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی کند، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.
- یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.
- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده (غیر مشروع) کرده باشد و یا به هر علت دیگر…
در این صورت موجر می تواند در عریضه خود (دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می شود.
شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، حکم تخلیه صادر می شود که با صدور این حکم با مهلت ۲۰ روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدور اجرائیه کند و در اجراییه باز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود.
چنانچه اعتراض به اجرائیه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.
چه کسانی حق شکایت در دعوای تخلیه را دارند؟
- در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر. مباشر. خادم. رعیت. کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است میتواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید.
- در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی نماید.
هزینه دادرسی خلع ید چگونه محاسبه میشود؟
دعوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق غیر مالی میباشد.
دعوی خلع ید در دعوی اموال غیر منقول مالی تلقی گردیده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف و یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.
رسیدگی در دعوای خلع ید چه امتیازاتی دارد؟
- در دعوی تصرف عدوانی خارج از نوبت و ملاک حد عرفی و تصمیم قاضی دادگاه میباشد.
- در دعوی خلع ید وقت تعیین میگردد.
- اعتبار امر قضاوت شده خلع ید
- دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع ید بطور همزمان یا جدا از هم قابل طرح در مراجع صالحه میباشد.
- اعتبار حکم قاضی در مورد تصرف عدوانی تا موقعی است که قاضی ماهوی حکم نداده است.
- حکمی که در خصوص دعوی رفع تصرف عدوانی صادر شده اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را ندارد بنابراین خواهان یا خوانده میتواند دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نماید ولی بالعکس حکم قاضی ماهوی اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را دارد و خواهان یا خوانده نمیتواند در خصوص همان موضوعی که قبلا مورد حکم واقع شده دعوی تصرف عدوانی را اقامه نماید.
دعوای خلع ید با دعوای رفع تصرف عدوانی چه تفاوتهایی دارند؟
- در دعوای خلع ید، خواهان باید مالکیت خود را ثابت کند ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت نیست و اثبات سبق تصرف خواهان کفایت می کند.
- در دعوای خلع ید، صرف اثبات و احراز تصرفات غیرقانونی فعلی خوانده کفایت می کند. ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی، لحوق تصرفات غیرقانونی خوانده باید ثابت و احراز شود.
تفاوت تصرف فعلی و تصرف لاحق این است که در صورتی که تصرف فعلی در دعوای خلع ید مسبوق به سبق تصرفات خوانده باشد تاثیری در ارکان و نتیجه این دعوا ندارد اما در دعوای رفع تصرف عدوانی اگر تصرفات فعلی خوانده مسبوق به سبق تصرف باشد، دیگر مفهوم تصرف لاحق بر عمل او صدق نمیکند و در نتیجه به دلیل عدم تحقق رکن دوم، دعوا اثبات نمیشود.
مراحل گرفتن دستور تخلیه املاک توسط وکیل
- شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
- پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
- در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای تخلیه متصرف و خلع ید از ملک را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای دستور تخلیه املاک توسط وکیل
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه قرارداد اجاره برای تخلیه و سند مالکیت برای خلع ید الزامی است.