تخلیه املاک مشاعی
در جایی که دعوای تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره اقامه گردیده باشد، در مواردی که تخلیه باید با پرداخت حق کسب و پیشه و یا سرقفلی صورت گیرد، امکان تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی وجود ندارد مگر اینکه متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستأجر پرداخت نماید و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستأجر پرداخت گردد.
- سهم مالکین در تقسیم ملک مشاع چگونه میباشد؟
- دعوای تخلیه ید در ملک مشاع به چه صورتی میباشد؟
- آیا خلع ید از ملک مشاع با تخلیه مورد اجاره تفاوتی دارد؟
- دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع چگونه میباشد؟
- دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع چگونه میباشد؟
- دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع چگونه میباشد؟
- ملک مشاعی که شش دانگ آن اجاره داده شده به چه صورتی تخلیه میشود؟
مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به 3 دسته از دعاوی تقسیم میشود:
- نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
- دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
- سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع چگونه میباشد؟
در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود.
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید (به معنای اخص) در ملک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا میباشد.
دعوای تخلیه ید در ملک مشاع به چه صورتی میباشد؟
فرض کنیم 3 شریک که هر کدام 2 دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از 3 شریک را پرداخت نـمیکـنـد و یـا ایـن که برخلاف نوع استفاده قراردادی، از مغازه بهره برداری می‌‌نماید.
ازاین‌رو شریک ناراضی دعوای تخلیه ید را طرح می‌کند؛ در حالی که 2 شـریـک دیگر با مستأجر به سازش می‌رسند. در این فرض چه قضاوتی صحیح خواهد بود؟
هـمـان گونه که می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌رو است که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.
نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تـوافق با مستاجر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران بود.
در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر میباشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.
دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع چگونه میباشد؟
قانون‌گذار در ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه موضوع را حل نموده و بـه صراحت اعلام داشته است: در صورتی که 2 یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات آیین دادرسی مدنی خواهند بود.
در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، سبق تصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می‌دهند و باید اثبات شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره‌ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است.
دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع چگونه میباشد؟
در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و باید دید که اگر شریکی بدون اذن شریک دیگر در ملک مشاع تصرف کند و سایر ارکان جرم ثابت شوند، آیا متصرف مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات خواهد بود یا خیر؟
در این رابطه 2 دیدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است، این جرم را قابل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر، گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند.
این اختلاف نظر در سایر جرایم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، خیانت در امانت و تخریب هم وجود دارد و در آرای صادر شده از محاکم تمایل به هر دو نظر دیده میشود. تنها درخصوص تخریب، رأی وحدت رویه‌ای صادر و این جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.
باید توجه داشت که در بعد حقوقی این دعوا، همان‌گونه که گفته شد، سبق تصرفات خواهان مهم است؛ در حالی که در بعد کیفری اثبات مالکیت شاکی مورد نظر قانون‌گذار بوده است.
سهم مالکین در تقسیم ملک مشاع چگونه میباشد؟
اولا مستحضر باشید که اگر سند هر واحد به صورت مستقل باشد نمیتوانید مالک دیگر را ملزم به فروش آپارتمان و سهم ایشان نمائید لذا در صورتیکه ملک مشاع باشد بر اساس قرارداد و قولنامه و یا سند هر فردی سهم خواهد برد.
آیا خلع ید از ملک مشاع با تخلیه مورد اجاره تفاوتی دارد؟
خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است لکن در مورد تخلیه مورد اجاره موضوع فرق می کند زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده مذکور مستلزم تخلیه کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستاجر یا مستاجرین دیگر را که دعوی نسبت به سهم آنها طرح نشده است فراهم می آورد.
علی هذا با بقای رابطه استیجاری در مورد آنها اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده اقدام نماید.
ملک مشاعی که شش دانگ آن اجاره داده شده به چه صورتی تخلیه میشود؟
در نقاطی که قانون موجر و مستاجر اجرا می شود در موردی که مستاجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره بهای یک از مالکین مشاعی تخلف باشد قطع نظر از مقررات قانون مدنی درباره املاک مشاعی و اجاره بهای ملک مشاعی موضوع ماده 475 قانون مدنی بر حسب مستفاد از صدر ماده 14 قانون موجر و مستاجر مالک و موجر سهم مشاعی می توند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر صدور ماده 14 مذکور به عبارت و محل تخلیه می شود ذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور این که در مقام اجرای حکم شش دانگ مورد اجاره باید تخلیه گردد.
در این صورت بر حسب مستنبط از ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و هم چنین مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکوم له و موجر مربوط ملک مشاع تخلیه شده تابع مقررات املاک مشاع موجر مستلزم تخلیه شش دانگ مورد اجاره می باشد و اشاعه نیز مفید همین معنی است لذا مالک و موحر سهم مشاع علاوه بر این که حق درخواست تخلیه سهم مشاع خود را دارد می تواند در خواست تخلیه شش دانگ مورد اجاره را نیز بنماید.
مراحل تخلیه املاک مشاعی توسط وکیل
- شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور قراردادها و امور ملکی دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
- پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
- در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای تخلیه مستاجر را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای تخلیه املاک مشاع توسط وکیل
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی و …