هر قولنامه ای را جدی بگیرید (نکات مهم در خصوص قولنامه عادی)

خریداران و فروشندگان، معمولاً قبل از امضا وانعقاد قرارداد بیع، یک پیش قراردادی با عنوان قولنامه (بیع نامه دستی) بین خود تنظیم می کنند و طبق آن متعهد می شوند که تحت شرایط خاصی که مورد توافق طرفین نیز قرار گرفته در موعد معینی نسبت به پرداخت کامل قیمت مال مورد معامله و انتقال مالکیت در قالب سند رسمی اقدام کنند.

در این فاصله،فروشنده هم طبق قولنامه صادرشده متعهد می شود که مال مزبور را به دیگری نفروشد و خریدار هم متعهد می شود که مبلغ مورد توافق را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت کند.تا انتقال مالکیت به شکل رسمی انجام شود. در این مقاله تلاش میکنیم، مخاطبین پایگاه خبری یاسا را با اعتبار قولنامه آشنا نموده و تا حدودی قولنامه را با سایر اسناد مقایسه نماییم، همراهمان باشید.

سند چیست؟

ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی سند را اینگونه تعریف نموده: سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. همچنین کلمه سند در لغت نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که طلب کسی را مشخص سازد یا مطلبی را به اثبات رساند، تعریف شده است.

تفاوت های اسناد عادی و رسمی

در قانون آیین دادرسی مدنی  تشریفات صدور سند رسمی با ویژگی‌های مشخصی بیان شده است. بنابراین در صورتی که تشریفات صدور سند رسمی دقیقا انجام گردد، سند، رسمی محسوب می شود و در غیر این صورت، سند را باید عادی به حساب آورد.

تعریف سند رسمی:

بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی هستند. لذا سند رسمی 3 ویژگی مهم دارد:

• سند کتبی بوده و با دخالت مامور رسمی تنظیم شده باشد
• ماموران رسمی صلاحیت صدور سند رسمی را داشته باشد
• سند رسمی طبق مقررات قانونی تنظیم وصادر شده باشد.

بر اساس ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ ، سایر اسناد عادی محسوب میشوند. همچنین، طبق ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی هرگاه سند بوسیله یکی از ماموران رسمی تنظیم اسناد، تهیه شده ولی مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند رعایت نکرده باشد، سند مزبور در صورتیکه دارای امضاء یا مهر طرف باشد، سند عادی است.

ماهیت حقوقی قولنامه

قولنامه به عنوان نوشته یا سندی است، که اشخاصی آن را امضا کرده اند و مطابق آن شرایط خاصی را قبول و متعهد به انجام تعهداتی گردیده اند، هرچند قولنامه یک سند عادی محسوب می شود ولی مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی  ، به عنوان یک قرارداد خصوصی، از لحاظ حقوقی و قانونی، سندی معتبر به شمار می آید.

اثرات حقوقی قولنامه

با توجه به اصل لزوم قراردادها و پذیرش قولنامه به عنوان یک قرارداد کاملا خصوصی، می توان چنین بیان کرد که قولنامه به عنوان یک قرارداد که اثر حقوقی آن وعده فروش مبیع از طرف فروشنده و تعهد پرداخت ثمن مقرر از طرف خریدار می باشد، تا موعدانتقال قطعی سند مالکیت، معتبر و از نظر حقوقی قانونی و لازم الاجرا است.

همچنین می توان علاوه بر ذکر ارکان اصلی قرارداد در قولنامه، امکان فسخ قرارداد و مبلغ خسارت (وجه التزام) در قولنامه را تعیین کرد.

یکی از آثار مهم قولنامه ممنوعیت فروش مال موضوع قولنامه به دیگری است.

مطابق قوانین کسی که ملکی را بدون تنظیم سند رسمی و با چند قولنامه به اشخاص متعدد بفروشد، از لحاظ قانونی و به لحاظ فروش مال غیر، مجرم است و قابل تعقیب کیفری و مجازات می باشد.

حتی در صورتی که ملکی با سند رسمی به دیگری منتقل شود و معلوم شود که قبلاً برای شخص دیگری قولنامه شده چنین انتقالی صحیح نبوده و با توجه به وجود قولنامه و  مقدم بودن تاریخ آن بر سند رسمی، گاها انتقال سند، از طریق دادگاه قابلیت ابطال را خواهد داشت.

از دیگر آثار قولنامه، امکان الزام فروشنده به انتقال سند رسمی مالکیت است.

این امر مربوط به موردی است که در آن فروشنده بنا به هر دلیلی حاضر به تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت نمی شود. در این صورت خریدار با عمل به تعهدات خود و فراهم کردن مبلغ معامله، می تواند الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه تقاضا کند. به عبارتی دیگر، اثر حقوقی قولنامه انتقال ملک یا مالکیت نیست بلکه اثر آن ایجاد تعهد برای طرفین معامله برای انتقال ملک در آینده است. البته در این باره نظرات مختلفی وجود دارد که در ادامه بیان خواهیم کرد.

در فاصله تنظیم قولنامه تا انتقال مالکیت با سند رسمی، فروشنده و خریدار می توانند مراحل اداری لازم مانند گرفتن عوارض نوسازی، مفاصا حسابهای مالیاتی، شهرداری و سایر اقدامات لازم ازجمله فراهم کردن بهای معامله را انجام می دهند.

برخی اختلاف نظرها در اعتبار قولنامه

برخی قولنامه را تعهد به انتقال مالکیت و برخی قولنامه را خود انتقال مالکیت می دانند و آثار انتقال مالکیت را برای آن در نظر می گیرند.

نظریه نخست :

ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر داشته، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک می شناسد.

بنابراین فروشنده تنها با تنظیم سند رسمی می تواند مالکیت ملک را به خریدار منتقل کند و با قولنامه که یک سند عادی محسوب می شود مالکیتی منتقل نمی شود.

نظریه دوم :

طرفداران این نظر بر این باورند که با قولنامه مالکیت ملک منتقل می شود و مقررات ثبتی را تنها ناظر به مرحله اثبات دعوا می‌دانند و معتقدند منظور قانونگذار در این مورد این است که برای املاک ثبت شده اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد امکان اثبات مالکیت در ادارات و دادگاه ها برای آنها وجود نخواهد داشت.

اعتبار قولنامه

عرف نیز تابع همین نظریه دوم است به عنوان مثال عموم مردم در بنگاههای املاک تحت عنوان قولنامه، ملکی را مورد خرید و فروش قرار می دهند، خریدار مبلغی به عنوان بیعانه به فروشنده می‌دهد و تعهد میکند که مابقی را در موقع تنظیم سند رسمی پرداخت نماید و فروشنده نیز ممنوع از انجام معامله دیگری نسبت به آن ملک خواهد شد. لذا می توان گفت عرف نیز قولنامه را سبب انتقال مالکیت می داند.

اعتبار قولنامه در دادگاه

در رویه قضایی محاکم کشور نیز قولنامه اعتبار قرارداد بیع را دارد. اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل ننماید با درخواست خریدار دادگاه ها حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بر اساس قولنامه ای که امضا شده است را خواهند داد.

بنابراین با توجه به مطالب فوق و قوانین و رویه قضایی می توان نتیجه گرفت که قولنامه، که امروزه با عنوان صحیح تری یعنی بیعنامه از آن استفاده می شود به عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده به رسمیت شناخته شده است.

چند توصیه مهم در هنگام تنظیم قولنامه

خریداران و فروشندگان در تنظیم قولنامه باید دقت بیشتری کنند. برای نمونه صراحتاً طرفین را با عنوان فروشنده و خریدار خطاب و مورد معامله را تعیین نمایند و کلمات را به گونه‌ای به کار ببرند که حاکی از تعهد و قول فروش یا خرید نباشد بلکه حاکی از انتقال مالکیت به معنای خاص کلمه باشد. مسلما مشاوره لازم با یک کارشناس حقوق در این مورد راهنمای خوبی خواهد بود.

در پایان

باید بدانید در مدت زمانی که قولنامه دستی توسط طرفین تنظیم و نوشته شده است، فروشنده نمی‌تواند مال مورد معامله را به شخص دیگری بفروشد و خریدار نیز متعهدخواهدبود که الباقی مبلغ وجه معامله را در زمان مقرر و مندرج در قولنامه به فروشنده پرداخت کند.

بنابراین قولنامه دستی، سند عادی است که اگر به طور صحیح تنظیم گردد دارای اعتبار قانونی است و در تمام دادگاه ها قابلیت استناد را خواهد داشت.

البته بیان این مورد به منزله این نیست که نتوان اعتبار قولنامه را زیر سوال برد، در هر شرایطی می توانید امضای اسناد عادی را زیر سوال ببرید یا بگویید سفید امضاء بوده، البته دادگاه در این موارد برای تشخیص صحت مراتب ادعای مدعی، مراتب را به کارشناس ارجاع می دهد.