تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی

در کشور ما به خصوص در شمال کشور، روزانه مساحت های زیادی از زمین های زراعی کشاورزی و باغات دچار تغییر کاربری به خصوص مسکونی می شوند. اما این تغییر کاربری به چه معناست؟ در ابتدا بیایید به مفهوم تغییر کاربری زمین بپردازیم. تغییر کاربری به این صورت تعریف می شود که زمانی که مالک یا مالکین ملک، به علت ایجاد منافع بیشتر و بهتر از قبل نسبت به استفاده ملک مذکور، خارج از کاربری مجاز فعلی آن، اقدام نماید. به عنوان مثال می توان به تغییر کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی اشاره نمود.

آیا تغییر زمین زراعی کشاورزی به مسکونی امکان پذیر می باشد؟

مطابق قوانین وضع شده، کاربری زمین های زراعی کشاورزی به مسکونی جز در موارد ضروری ممنوع می باشد. در موارد ضروری نیز تغییر کاربری بر عهده کمیسیون مربوطه که شامل نمایندگان وزارت خانه کشاورزی، نمایندگان مسکن و شهرسازی، نمایندگان جهاد کشاورزی، نمایندگان سازمان حفاظت از محیط زیست و نمایندگان استانداری نیز حضور دارند که این کمیسیون زیر نظر وزرات کشاورزی تشکیل می شود و تصمیم، طبق آرا اکثر اعضای کمیسیون مذکور می باشد.

چه اراضی مشمول قانون تغییر کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی می شوند؟

به طور کلی زمین های زراعی و همچنین باغ هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرک ها یا شهر ها قرار گرفته اند، مشمول این قانون می باشند. باید بیان کرد محدوده قانونی شهرها تنها بر اساس قوانین تعریف شده مربوط به ضوابط تقسیمات کشوری مصوب در سال 1362 و محدوده شهرک ها نیز بر اساس مصوب قانونی مراجع قانونی مربوطه تعیین می گردد.

در محدوده روستا دو حالت امکان پذیر است:

• محدوده روستا در طرح های هادی و یا بهسازی روستا به محدوده ای اطلاق می گردد که توسط مراجع قانونی ذی ربط به تصویب رسیده باشد.
• محدوده روستاهایی که فاقد طرح های هادی یا بهسازی می باشند، محدوده های مسکونی در روستا ملاک می باشد.

مدارک لازم جهت پرونده های مربوط به تغییر کاربری اراضی

مدارک لازم این نوع پرونده ها، وابسته به ماهیت طرح و همچنین مکان اجرای طرح و نوع مجوز صادر شده و یا موافقت نامه متفاوت می باشد. اما به طور کلی ارائه مدارک زیر برای تغییر کاربری اراضی لازم می باشد:

• مدارک و مستنداتی مبنی بر مالکیت شخص یا اشخاص
• اخذ موافقت اداره کل حفاظت از محیط زیست استان مربوطه
• تهیه جواز تاسیس یا موافقت اصولی
• نقشه و سایت پلن جهت ساخت

در مواردی نیز لازم است نسبت به تهیه موارد زیر نیز اقدام نمایید:

• موافقت اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه
• استعلام از اداره ها و دستگاه های مختلف

البته شما می توانید برای کسب اطلاعات دقیق تر نسبت به تکمیل مدارک پرونده مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، به مدیریت امور اراضی استان مربوطه و یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه، مراجعه نمایید.

مراحل نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری

• تغییر کاربری در اراضی کشاورزی و باغ ها در خارج از محدوده شهری و یا شهرک ها، شخص متقاضی یا ورثه یا وکیل وی، بایستی درخواست کتبی خود را به همراه مدارک و اسناد مرتبط، به دبیرخانه کمیسیون مستقر در سازمان کشاورزی استان مربوطه، تحویل دهد.
• کمیسیون مربوطه درخواست های مذکور را در صورتی که لازم باشد، بعد از اخذ نظر کارشناسانه دستگاه های اجرایی مربوطه به عنوان مثال شهرداری، بررسی می کند. پس از آن، در طی دو ماه از تاریخ ثبت درخواست در دبیرخانه، با توجه به رای اکثر اعضا، در مورد درخواست مربوطه تصمیمی می گیرد. تصمیم گرفته شده بلافاصه به شخص متقاضی یا جانشین وی، ابلاغ می گردد.
• در صورت موافقت کمیسیون با درخواست شخص متقاضی در خصوص تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی، شخص متقاضی باید با به همراه داشتن نقشه و مشخصات کامل ملک به جهت این که قیمت به روز زمین یا باغ تعیین گردد و برای کاربری جدید یعنی کاربری مسکونی، به اداره ی کل امور اقتصادی و دارایی استان مربوطه، اعلام گردد.
• در مرحله آخر، بعد از صدور گواهی، مبنی به پرداخت هشتاد درصد ارزش به روز اراضی کشاورزی و باغات، مجوز تغییر کاربری، صادر می گردد.

مدت قانونی پاسخگویی به تقاضای تغییر کاربری

مدت پاسخگویی به تقاضای تغییر کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی بستگی به تکمیل بودن مدارک متقاضی دارد؛

• در صورتی که مدارک شخص متقاضی تکمیل باشد؛ سازمان جهاد کشاورزی وظیفه دارد حداکثر در طی دو ماه از تاریخ ثبت تقاضا و یا استعلام شخص متقاضی، اقداماتی نسبت به صدور پاسخ که می تواند شامل مواردی چون  تکمیل پرونده، عدم امکان اجرای طرح، گرفتن استعلام های مربوطه و لازم و … نماید.
• در صورتی که مدارک شخص متقاضی تکمیل نباشد؛ از سمت شخص متقاضی، در طی یک ماه از تاریخی که درخواست ثبت شده است، پرونده از دستور کار کمسیون مربوطه خارج می گردد.

موضوع حسب نوبت، پس از تکمیل نبودن پرونده در دستور کار کمسیون مربوطه قرار می گیرد.

تغییر بدون مجوز کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی

طبق قانون اراضی زراعی و باغ ها در ماده 3، گفته می شود هر نوع اقدامی در جهت تغییر کاربری در باغ ها و اراضی کشاورزی که به صورت غیر مجاز و یا بدون گرفتن مجوز از کمسیون نمایند، تخلف می باشد. مراتب رسیدگی به تغییر کاربری بدون مجوز به شرح زیر می باشد؛

• ماموران جهاد کشاورزی موظف می باشند که نسبت به توقف عملیات اقدام نمایند و گزارش های مربوطه را به اداره ی متبوع، جهت ارسال و رسیدگی به آن در مراجع قضایی اعلام نمایند.
• اگر شخص یا اشخاص متخلف پس از تذکر جهاد کشاورزی، به اقدامات خود ادامه دهند؛ نیروی انتظامی موظف است از ادامه عملیات، بنا به خواسته جهاد کشاورزی جلوگیری نماید.
• ماموران مربوطه جهاد کشاورزی وظیفه دارند در حضور نماینده دادسرا و یا حضور نماینده دادگاه محل اراضی مذکور، تخلف مربوطه را صورت جلسه نموده و نسبت به قلع و قمع بنا و همچنین دیگر بناهای جدید، اقدام نمایند و اراضی مذکور را به حالت اولیه برگردانند.
• علاوه بر اینکه بنای غیر مجاز را قلع و قمع می نمایند، شخص متخلف نیز محکوم به پرداخت جزای نقدی به ارزش یک تا سه برابر بهای زمین های زراعی و باغ ها، آن هم به قیمت روز زمین های مذکور می باشد. نکته قابل ذکر این می باشد که در صورت تکرار جرم، شخص متخلف محکوم به پرداخت حداکثر جریمه نقدی و همچنین حبس به مدت یک تا شش ماه محکوم می گردد.

[sc_fs_faq html=”true” headline=”h2″ img=”” question=”تشخیص کشاورزی بودن اراضی مورد ادعا و این که اراضی مذکور در خارج از محدوده قانونی یا شهرک قرار گرفته باشد، بر عهده چه مرجعی می باشد؟” img_alt=”” css_class=””] وزارت جهاد کشاورزی، مرجع تشخیص اراضی زراعی و همچنین باغ ها می باشد. سپس مراجع اداری و قضایی، نظر وزارت کشاورزی را مورد بررسی قرار داده و استعلام می نمایند. البته قابل ذکر است، مراجع اداری مربوطه، موظف به رعایت سازمان مذکور می باشند. [/sc_fs_faq]

همچنین باید بیان کرد در این گونه موارد، پس از صدور مجوز کاربری، 80 درصد از قیمت به روز اراضی کشاورزی و باغ ها بعد از تغییر کاربری، از مالک یا مالکین تحت عنوان عوارض می گیرند.

البته باید بیان کرد تغییر کاربری زمین های زراعی کشاورزی و باغ ها برای سکونت گزیدن شخصی مالک یا مالکین کم درآمد، در مساحتی کوچک بر اساس مساحت و عوارضی که وزارت های مربوطه تعیین می نمایند، شامل این گونه عوارض نمی گردند. همچنین باید بدانید در موارد نیاز، اراضی کشاورزی و همچنین دامی، شامل پرداخت این عوارض نمی شوند.

نکته حاضر اهمیت این می باشد که دهیاری، شورای روستا، بخشداری، فرمانداری و غیره نمی توانند مجوز تغییر کاربری صادر نمایند. همانطور که گفته شد، صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی، بر عهده سازمان جهاد کشاورزی استان می باشد. در واقع باید گفت مجوز تعییر کاربری با امضای دبیر کمسیون یا مدیر امور اراضی استان مربوطه و همچنین موافقت برای اجرای طرح های مرتبط با کشاورزی در زمین های کشاورزی به امضای رییس سازمان جهاد کشاورزی استان، صادر گردد.

آیا اراضی­­ ای که چندین سال بدون کشت بوده اند، جز زمین های کشاورزی محسوب می شوند؟

باید گفت که اراضی بایر یعنی زمین هایی که چندین سال، بدون کشت رها شده بودند نیز مشمول به قوانین مربوط به حفظ کاربری اراضی زراعی و همچنین باغ ها نیز می باشند.