احتمالا این جمله را زیاد شنیده اید که فلان مال به حراج یا مزایده گذاشته شده است. همیشه بعد از شنیدن این جمله ذهن ها به این سمت می رود که چه اموالی به مزایده یا حراج گذاشته می شود و چگونه این کار انجام می شود؟ این دو چه فرقی با یکدیگر دارند؟ در این مقاله قصد داریم به موضوع شیوه و روند حراج و مزایده در قانون ایران بپردازیم.
مزایده چیست؟
مزایده به معنای فروش اموال به بالاترین قیمت پیشنهادی است. حال این که چه اموالی را از طریق مزایده می توان به فروش رساند، مصادیق زیادی وجود دارد. بارزترین آن، فروش اموال محکوم علیه از طریق دادگاه است. به عنوان مثال هر گاه مالی از محکوم علیه توقیف شود و در مهلت داده شده به او، بدهی خود را پرداخت نکند، مال توقیف شده با توجه به تشریفات مزایده به فروش می رسد و از محل فروش آن بدهی محکوم علیه پرداخت می شود. همچنین مزایده در فروش اموال اداری هم مصداق دارد. به عنوان مثال هر گاه شرکتی تصمیم به فروش اموال خود بگیرد از طریق مزایده اموال را به فروش می رساند.
انواع مزایده
مزایده به صورت ها و انواع مختلفی انجام می شود.
تقسیم بندی انواع مزایده بر اساس قانون عبارت است از مزایده عمومی، خصوصی، اختیاری و اجباری. در ادامه به شرح هر کدام از آن ها می پردازیم.
- مزایده اختیاری:
همانطور که بیان شد، مزایده به معنای فروش اموال به بالاترین قیمت است. بدیهی است که اشخاص برای کسب سود بیشتر تمایل دارند اگر مالی را می فروشند به بالاترین قیمت بفروشند. در مزایده اختیاری هیچ اجبار و دستوری از طرف دادگاه وجود ندارد. به عنوان مثال هرگاه یک شرکت خصوصی تصمیم به فروش اموال خود بگیرد با رعایت تشریفات مزایده می تواند آن را انجام دهد.
- مزایده اجباری:
در این مزایده، اموال شخص بر خلاف میل باطنی و به دستور و اجبار دادگاه به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می رسد. به عنوان مثال هر گاه در یک دعوای مالی، بدهکار دین خود را پرداخت نکند، طلبکار می تواند با مراجعه به دادگاه و معرفی مالی از بدهکار از دادگاه تقاضای توقیف مال و فروش مال به بالاترین قیمت را داشته باشد. همچنین گاهی ممکن است اموال یک شرکت به علت ورشکستگی و عدم پرداخت بدهی هایش توقیف شود و از طریق مزایده به فروش برسد. تمام حالت های مذکور صورتی از مزایده اجباری است که با دستور دادگاه انجام می شود.
- مزایده عمومی:
همانطور که از نام آن پیداست مزایده عمومی برای عموم مردم برگزار می شود و همه می توانتد در آن حضور یابنید و شرکت کنند. جالب است بدانید در این نوع مزایده افرادی که قیمت پیشنهادی خود را بیان می کنند به صورت علنی نام آن ها برده می شود.
- مزایده خصوصی و محدود:
بر خلاف مزایده عمومی، مزایده خصوصی تنها برای افراد خاصی برگزار می شود. از این رو عنوان خصوصی دارد. در این نوع مزایده به دلایل امنیتی وحفاظتی نام آن افرادی که قیمت پیشنهادی خود را بیان می کنند، برده نمی شود و محرمانه می ماند. در این مزایده تنها چیزی که به صورت عمومی اعلام می شود، بالاترین قیمت پیشنهادی است.
تشریفات مزایده
برای انجام مزایده، قانون گذار تشریفاتی را در نظر گرفته است که تا مزایده به درستی برگزار شود. در واقع رعایت این تشریفات، شرط صحت مزایده است. در صورتی که هر یک از آن ها رعایت نشود مزایده باطل است و هر ذینفعی می تواند ابطال آن را از دادگاه تقاضا کند. در این بخش به تشریفات مزایده بر اساس قانون می پردازیم.
دعوت عمومی
اولین مرحله برای برگزاری مزایده هایی که به صورت اجباری انجام می شود، نشر آگهی است که ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتا آن را بیان کرده اند.
آگهی مزایده باید در یکی از روزنامه های محلی یک نوبت چاپ شود و به موجب ماده ۱۲۰ قانون مذکور در نقاطی که روزنامه نباشد همچنین در مورد اموالی که قیمت آن‌ها بیش از دویست هزار ریال نباشد آگهی به جای انتشار روزنامه به تعداد‌کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت‌مجلس قید می‌شود. در این آگهی اگر باید زمان و مکان برگزاری مزایده به صراحت و دقیق معین شود. نکته ای که در خصوص نشر آگهی حائز اهمیت است، این است که موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.
همچنین جالب است بدانید که محکوم‌له یا محکوم‌علیه می‌توانند علاوه بر آگهی که به توسط قسمت اجرا به عمل می‌آید آگهی دیگری به خرج خود منتشر نماید.
در آگهی مزاید چه مواردی ذکر شود
اینکه در آگهی مزایده چه مواردی باید درج شود با توجه به نوع مال؛ منقول یا غیر منقول متفاوت است.
در آگهی فروش مال منقول نکات ذیل تصریح می‌شود:
- نوع و مشخصات اموال توقیف شده.
- روز و ساعت و محل فروش.
- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
در آگهی فروش مال غیر منقول باید نکات ذیل تصریح شود:
- نام و نام خانوادگی صاحب ملک.
- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.
- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می‌شود.
- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
- ساعت و روز و محل مزایده.
قیمت گذاری
مرحله بعدی تشریفات مزایده، قیمت گذاری و ارزیابی اموال است.
به موجب ماده ۷۳ قانون مذکور، ارزیابی اموال منقول حین توقیف به عمل می‌آید و در صورت اموال درج می‌شود قیمت اموال را محکوم‌له و محکوم‌علیه به تراضی‌تعیین می‌نمایند و هرگاه طرفین حین توقیف حاضر نباشند یا حاضر بوده و در تعیین قیمت تراضی ننمایند، کارشناس معین می‌شود.
کارشناس به موجب ماده ۷۴ به تراضی طرفین معین می‌شود. در صورت عدم تراضی یا عدم حضور محکوم‌علیه دادورز (مامور اجرا) از بین کار‌شناسان رسمی‌و در صورت نبودن کارشناس رسمی از بین اشخاص معتمد و خبره ارزیاب معین می‌کند و هرگاه در حین توقیف به ارزیاب دسترسی نباشد قیمتی که‌محکوم‌له تعیین کرده برای توقیف مال ملاک عمل قرار خواهد بود. در این صورت دادورز (مامور اجرا) به قید فوریت نسبت به تعیین کارشناس و تقویم‌مال اقدام خواهد کرد.
قسمت اجرای احکام دادگاه، نظر کارشناس را بلافاصله به طرفین ابلاغ می‌نماید. هر یک از طرفین می‌تواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به نظریه ارزیاب‌اعتراض نماید، این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا می‌شود، مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی قیمت‌مال معین می‌شود، تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است.
مزایده از قیمتی که معین شده شروع می‌شود و مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را قبول کرده است.
پرداخت ۱۰ درصد بهای مزایده
دادورز (مامور اجرا) می‌تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. در این صورت برنده مزایده باید ده درصد بها را فی‌المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید. حداکثر مهلت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد کرد و در صورتی که برنده مزایده در موعد مقرر بقیه بهای اموال را نپردازد سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می‌گردد.
این ماده بیان می دارد که اگر شخصی در مزایده پیشنهادی بدهد که با او موافقت شود به عنوان برنده مزایده باید در همان جلسه ۱۰ درصد آن قیمت را بپردازد و ما بقی مبلغ را ظرف حداکثر یک ماه باید پرداخت کند. اگر در مهلت مقرر پرداخت نکند، هزینه های اجرای مزایده را از آن ده درصد سپرده کسر می کند و مجددا مزایده را برگزار می کنند.
تسلیم مال به برنده مزایده
به موجب ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی تسلیم مال منقول فقط بعد از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت. در خصوص مال غیرمنقول، پس از انجام مزایده صورت‌مجلس تنظیم و در آن نام و نام خانوادگی مالک و خریدار و خصوصیات ملک و قیمتی که به فروش رسیده نوشته می‌شود و به ضمیمه پرونده اجرایی به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است تسلیم می‌گردد.
دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور قطعی است.
مواردی که مزایده از اعتبار ساقط است
در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می‌شود:
- هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
- هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
- در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
- در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ ممنوع از خرید بوده باشد.
شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده می‌شود و قبل از انقضای مهلت مذکور یا قبل از‌اتخاذ تصمیم دادگاه (در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد.
حراجی چیست؟
حراجی به معنای فروش مال با قیمت پایین تر از قیمت اصلی است. به عبارت بهتر حراجی یک نوع بازاری است که فروشنده قیمت پیشنهادی خود را مطرح می کند و خریداران سعی می کنند با گرفتن تخفیف، قیمت مال را به زیر قیمت اصلی برسانند.
شیوه و روند حراجی
تشریفات برگزاری حراجی، همانند مزایده است؛ اما این دو، تفاوتی با هم دارند و آن اینکه قیمت های پیشنهادی آن ها با یکدیگر است. در واقع نوع قیمت پایه مشخص کننده حراجی یا مزایده است. به عنوان مثال در سال ۹۹ حد نصاب معاملاتی که بین ۴۵ تا ۴۵۰ میلیون برآورد می شد عنوان حراج داده اند و معاملاتی که بالاتر از ۴۵۰ میلیون تومان باشد، عنوان مزایده دارند.
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”مزایده چیست؟” answer-0=” فروش مال به بالاترین قیمت پیشنهادی را مزایده می گویند. مزایده انواع مختلفی دارد از جمله؛ اجباری، اختیاری، عمومی و خصوصی است.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”برای برگزاری مزایده چه تشریفاتی لازم است؟” answer-1=”نشر آگهی، تعیین قیمت پایه، تعیین برنده مزایده، پرداخت ده درصد از قیمت مزایده در جلسه، پرداخت مابقی مبلغ ظرف یک ماه و اخذ مال از تشریفاتی است که برای صحت مزایده لازم است.” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]